本书是在12集大型电视纪录片《居住改变中国》作品的基础上揉进了大量创作过程中搜集到的不便进入电视表现的资料和素材改写而成的。它是第一部透析这一具有历史意义变化的作品。历经20年的居住大革命，中国社会、中国人已深刻演变，本书以宏观的视角从不同的侧面对改革开放20多年来中国房地产的发展、中国人居住状况改变、城市和乡村面貌的变化以及由此带来的中国人生活方式、思维方式和思想观念的变化进行了立体的透视。

本书是在12集大型电视纪录片《居住改变中国》作品的基础上揉进了大量创作过程中搜集到的不便进入电视表现的资料和素材改写而成的。它是第一部透析这一具有历史意义变化的作品。和电视片相比，本书在纪录片的基础上，对“居住改变中国”这一宏大主题的诠释更加丰富和具体。以宏观的视角从不同的侧面对改革开放20多年来中国房地产的发展、中国人居住状况改变、城市和乡村面貌的变化以及由此带来的中国人生活方式、思维方式和思想观念的变化进行了立体的透视。

第一章 居住档案

永不摇晃

一模一样

筒子楼

上海的弄堂

第二章 产权与梦想

红色的第一乐章

望子成龙

富有的女公务员

千里购房记

第三章 一主二仆

反差

尴尬的物业公司

能干的居委会

房子漏水了

二百五居委会和三百元主任

主人

第四章 公民权益

特殊的合同

舒可心印象

斗争的策略

公益心

有产者

兼济天下

第五章 都市村庄

告别农田

都成了房东

祸起萧墙

有得必有失

第六章 苍坡之变

能人

古老的苍坡

耕读传家

新房子旧房子

第七章 胡同保卫站

胡同守护神

历史的慨叹

胡同悲歌

短兵相接

留住北京之魂

第八章 旧瓶新酒

石库门

旧瓶

新酒

修旧如旧

重燃激情

芙蓉古城

第九章 西子洋装

千年名城

破烂的城市

时间啊时间

异想天开

老外还是老外

车还是人

第十章 卖点制造

住在温江

觉醒

房地产记者

醉翁之意

鱼水相依

第十一章 锁的故事

锁

锁都

锁王传奇

制锁人

第十二章 双城记

冰山一角

历史的误会

再造一个新郑州

机遇与抉择

规划新城

宏伟蓝图

经营城市

后记

石库门

《72家房客》是一部上海人耳熟能详的老电影，它对解放前旧上海弄堂里的贫民生活刻画得生动细致，让每一个看过这部电影的人对老上海的居住环境无不怵目惊心。影片中那72家人居住的房子，也正是上海人最熟悉的房子，直到今天，仍然有三分之一左右的上海人住在这样的房子里。这种房子有一个很特别的名字——石库门。

站在116米高的东方明珠塔的平台上俯瞰上海市区，但见一排排低矮的红色屋顶连成大片的住宅区布满市区。你随便问身边的任何一位上海人，他都会告诉你，这些住宅便是上海有名的石库门房子。

在一本介绍上海的小册子里是这样解释“石库门”的：最有上海民间建筑特色的是石库门住宅，兴起于19世纪60年代，是保留至今最重要的中西合璧式建筑。这些住宅大多被设计成了模仿西方排联式住宅，而其布局大致仿江南普通民居。从大门进去是天井，天井后为客厅(客堂)，之后又是天井，天井后面又是灶间和后门。房子有二、三层楼高，天井和客堂两侧分别为左右厢房，灶问之上为亭子间，再上面为晒台，所以是中西合壁式。这类住宅以正大门用条石作门框的特色著名，两扇乌漆大门，两个铜质大吊环，门框采用厚实的花岗石，因而名为“石库门”。(见图8—1)

上海市规划设计院的徐景猷教授在介绍石库门的来历时说，上海是中国最大的工业城市，也是中国最早对外开放的商埠之一。开埠之初，西方人纷纷涌人。十九世纪中叶根据不平等条约在上海设立了租界，最早有英租界，以后有美租界、法租界等等。上海是一个寸土寸金的地方，租界尤其如此。开始时，租界里住的全是外侨，后来，由于战乱，许多内地的有钱人也躲进了租界。此外，为了谋生而离乡背井的农民和船民也涌人上海，在租界里的工厂附近盖起了简陋的棚子。十九世纪70年代，租界当局下令取缔这些工房。与此同时，地产商在原来冷僻的郊野上筑起一批住房。为了节省土地，在有限的面积上容纳更多的人，并容易为中国人所接受，这些住房采取了被西方人称为“联排房屋”的建筑形式。这就是石库门房子。

“小刀会起义、太平天国的时候，”同济大学教授阮仪三说，“起义军杀富济贫，很多人就逃到了租界，这些人很多都是小财东。当时的一些有眼光的资本家——包括中国的资本家和外国的资本家就赶紧地建造了一大批房子，供给这些逃难到租界里来的人居住，这些房子就是最早出现在上海的石库门住宅。”

或许绝大多数人都以为，中国有商品房的概念是从改革开放之后的20世纪90年代开始的。但如果从中国房地产发展史的角度正本清源的话，中国历史上的第一次大规模的商品房开发，应该从一个多世纪前的上海石库门算起。也就是说，上海石库门的开发、设计、建造和经营者是中国房地产开发的鼻祖，商品意义上的房产概念在那个时期的上海就已经产生了。在他们之前，中国人的房子一直是自己建造、自己居住的。

中国工程院院士、同济大学教授罗小未女士说，“上海那时候建造石库门房子就是一种投资性质的开发，就像我们现在房产商做的一样。那么房地产商他一定要按照那些人的生活方式和需求来设计和建造，不然他就卖不出去，它要符合房地产发展的规律。”(见图8—2)

P98-99

       生得有理活得伟大

         冯 仑

夏骏是个有心人。三年前当有人向我介绍夏骏并建议由他执导我们拟议中的电视片《居住改变中国》时，我听着就很兴奋。这不单是因为他曾点燃过我激情燃烧的岁月，还因为世事变迁、恍惚多年之后他站在我面前时仍然是一副激情燃烧的样子。之后的合作便是在燃烧的激情中完成的。两年过去了，一部由地产行业和文化学者合作、倾力演绎的大型电视专题片《居住改变中国》终于面世。原以为电视播出夏兄便可住手歇歇或移师再战，没曾想他却余兴犹未了，欲将这两年拍摄和讨论《居住改变中国》时的电视脚本、讨论、发言以及其他相关文字逐一捡出，去粗取精，编撰成册。足见其探索精神的顽强。做个有心人，方为人上人，夏兄的形状便是注脚。

《居住改变中国》起先是我应邀为填充克林顿演讲空当而作的一次即兴演讲的题目，之后，杨澜慧眼炽炽，力促拍成电视专题片在阳光卫视播放，并通过其他媒体广为传播。为了做好片子我们除力邀夏骏执导之外，还请了许多地产领袖与文化精英共同就这一话题进行多次研讨，话题几乎涵盖了所有与居住方式及住房改革相关的方方面面，例如：福利分房制度的取消和住宅市场化的兴起，彻底改变了人们的财产关系，有产者的范围迅速扩大，中产阶级将成为社会的中坚；又如，大规模拆迁和城市规模的扩大以及城市规划水平的升级，使原有的街道格局和城市基层政权的组织形式发生深刻变革；其他如邻居关系的变化、个人隐私权的保护、传统建筑的保护等等，亦多有涉及。而这一切，特别是未被摄入电视镜头的文化素材与思想资料，统统被夏骏和阴山先生装在这本书里。所以，这本书不是《居住改变中国》简单的文字版，而是一次独立的探索与梳理。但凡关心这一话题的人，看电视而不读此书犹如捧碗而失箸，食不甘味。

《居住改变中国》开播之时，传来制片人吴蓓冒险诞下九斤之女的消息，加上夏骏新书上市，真是令人感慨。添丁增口，住房更需扩大，足证夏兄的鼓吹言之成理。而夏兄的刀笔功夫也使啼哭中的女婴自觉生得有理，活得伟。大。人生本无道理，说的人多了，便成了真道理。

是为序。

历经一年的采访摄制，12集电视系列片《居住改变中国》已于2004年在阳光卫视等媒体播出。该片主要摄制人员有总策划冯仑，总顾问陈汉元，总运营吴蓓，总监制杨澜，监制西冰，出品人姜强。制作团队主要有总编导夏骏，撰稿阴山，编导何苗，摄像才云，录音陈展，解说梁言，音乐段文，制作唐锐，协作张志喜等。对于一个电视作品的形成而言，任何一个环节都是不可缺少的，都是一个作品创作流程的重要组成部分。

这里需要特别提出的是冯仑先生对这部作品的贡献。冯仑先生是一位学者出身的企业家，他曾就职于中央党校、中宣部和国家体改委。在与他的交往中，我们常常感受到他对于学术文化的热情不亚于他目前作为房地产企业董事长的职业热情，难怪人们称他为地产界的思想家。冯仑先生以其多年积淀的素养和独特的宏观知识视野，结合中国房地产市场化全过程的亲身参与和实践，形成了一系列十分有价值的观察思考。作为本片的主要发起人和策划者，在节目形成的初期，他与本片总编导夏骏多次深入交流，本片的框架思路有相当一部分是他们二人多次在旅行往返的机舱里探讨形成的，作为本片总策划他是名副其实的。在此我们谨对冯仑先生对本片的贡献深表谢意，并对所有参与本片组织和摄制的合作者的劳动和贡献深表谢意。

本书不是一部纯学术作品，而是一部由在全国各地相关地区采访素材积累而成的纪实观察性作品。在本片与本书的形成过程中，得到了相关各界和各地朋友们的热情支持，其中甚至有不少是创造性的协作与配合。一部纪实性文化作品，有的采访会涉及隐私性内容，没有当事人的宝贵支持是难以完成的。在此谨致谢忱。

作者

2005年元月于北京

居有屋，住有家，身修使天下治；

改有章，易有辙，家齐则中国兴。  

——《居住改变中国》总策划冯仑

过去这十几年，住房改革和房地产的发展不仅影响了城镇的个人居住环境、消费方式和邻里关系，还对政府的城市规划、信用制度的建立等等产生了结构性的影响。居住的确正在改变中国。也许一部作品难免挂万漏一，但是这段历史不能不记录。这便是我们的初衷。

——《居住改变中国》总监制杨澜

《居住改变中国》不是社论，而是诗而是画，是用纪录风格完成的时代诗画。它让受众在欣赏诗与画的心境中，接受了作者想说的话。这诗与画所承载的变迁历程，千万人感同身受，这是我们命运的组成部分，既亲切又令人慨叹。

——《居住改变中国》总顾问陈汉元