许家印，中国企业联合会副会长、全国劳动模范、中国十大慈善家、中国民营经济十大风云人物、大学兼职教授，所创广州恒大集团一直保持高速发展，属下房地产集团03、04年均位列中国房地产10强企业，属下钢铁集团基本形成近200亿的产值规模。

本书记叙的是他的财富传奇和独到的商业智慧，穿插其中的则是许家印与天津顺驰的孙宏斌、上海绿地的张玉良、广东碧桂园的杨国强、深圳万科的王石、北京华远的任志强、中国大陆前首富罗忠福等房地产开发商的对比。真豪杰与否，相信读者自有公论。

许家印，“偶像派地产掌门人”高调而神秘，一般人对其很熟悉，却又知之甚少。

许家印的眼光、心胸、魄力、强势和铁腕，在国际资本市场上的纵横捭阖，使他成为中国房地产商中个性最鲜明的一个。在他的主导下，恒大地产固守广州10年，厚积薄发；此后，几乎是挥手之间，许家印就带领恒大完成了全国扩张；面对全球性金融危机，他沉着应对，增资扩股、“断臂求生”，让“从云端跌落谷底”的恒大地产又“从谷底跃上云端”，一举成为港股市值最大的中国内地民营房地产企业，自己则以422亿元身价问鼎中国大陆首富。

财富传奇的背后是独到的商业智慧——集团化管理、爆破式营销、敏锐的战略眼光、用心的政治经营、富有成效的用人之道、独树一帜的企业文化、处变不惊的危机管理智慧……成功之人，必有不凡之处。

前言

第一章　惊险一跳，扭转乾坤——许家印的财富传奇

 第一节　冬天的故事

 第二节　力挽狂澜

 第三节　传奇的诞生

第二章　铁托般的地产强人——许家印的凤凰涅槃

 第一节　许家印其人

 第二节　峥嵘往事

第三章　企业的航标图——许家印的战略智慧

 第一节　大政方针

 第二节　红海战略

 第三节　挺进世界500强

 第四节　布局二三线城市

第四章　一切尽在掌控——许家印的管理智慧

 第一节　中央集权

 第二节　国际投资银行放心的管理

 第三节　第一推动力

第五章　规模+品牌——许家印的经营智慧

 第一节　规模化扩张

 第二节　“双金”品牌

第六章　不按常规出牌——许家印的营销智慧

 第一节　“铁榔头”效应

 第二节　“爆破式”营销

 第三节　性价比为王

 第四节　营销标准化

第七章　人是最重要的财富——许家印的人才智慧

 第一节　揽才之术

 第二节　用人之道

 第三节　修身之法

第八章　活力之根和动力之源——许家印的企业文化建设智慧

 第一节　质量树品牌，诚信立伟业

 第二节　企业精神

 第三节　企业作风

 第四节　两报一刊

第九章　做生意要讲政治——许家印的政治智慧

 第一节　政治经营

 第二节　企业公民

第十章　临危不乱，处变不惊——许家印的危机管理智慧

 第一节　恒大地产与顺驰

 第二节　许家印与顾雏军

附录

 附录一　许家印论企业战略

 附录二　许家印论企业国际化

 附录三　许家印论企业管理

 附录四　许家印论精品战略

 附录五　许家印论企业品牌

 附录六　许家印论人力资源管理

 附录七　许家印论企业文化

 附录八　许家印论企业精神

 附录九　许家印论工作作风

 附录十　许家印论资本运作

 附录十一　许家印论责任

 附录十二　许家印论诚信

 附录十三　许家印论公平公正

 附录十四　许家印论廉洁奉公

 附录十五　许家印论实事求是

参考书目

一、风云突变

2008年2月8日，正月初二，就在全国人民正在喜气洋洋地欢度春节之际，许家印主持召开恒大地产集团全国电话会议，紧锣密鼓地制订年度计划表，要求各分公司服从集团统筹安排，并各负其责，以确保恒大地产能够完成上市后第一个财年的业绩指标。实际上，恒大地产旗下的大部分楼盘2007年已经符合预售条件，但在上市之前，恒大地产却推迟了很多楼盘预售证的办理，积累了四五百万平方米的准现房，希望借此在上市后的第一个财年实现完美演出。

此时，恒大地产的土地储备已由一年前的600万平方米(建筑面积)暴增了7倍多，达到4580万平方米，两倍于万科，超越碧桂园成为中国地产界第一大“地主”。而自2007年下半年起，一直默默无闻的恒大地产已因庞大的土地储备而浮出水面，引起舆论广泛关注。媒体上关于“许家印即将成为下一位中国大陆首富”、“恒大——第二个碧桂园”的报道铺天盖地，舆论的喧嚣几乎令人们相信：恒大地产上市成功和首富易姓都已是板上钉钉的事情。

2008年3月12日，恒大地产在香港宣布，公司计划于3月13日至3月18日面向全球公开发行29.6亿股股份，3月28日在H股正式挂牌，融资额在104亿一166亿港元。瑞信发表研究报告指出，恒大地产的估值高达1208亿一1321亿港元，美林则估值为810亿～1300亿港元，估值的上限均超过当时市值最大的内地房地产股碧桂园。这就意味着，恒大地产集团董事局主席兼大股东许家印的身价可能超过775亿港元，即将成为中国大陆新首富。

可惜的是，天不遂人愿。国际金融市场风云突变，让人措手不及。2007年11月，美国次贷危机的爆发成为引发全球性金融危机的导火索，令当时全球各大金融投资机构惊慌失措。港股恒生指数自2007年12月创下31000点纪录之后掉头直下，到3月13日恒大即将招股时，已跌去了30％。原来势如脱缰的房价此时也开始上涨乏力，2007年11月从珠江三角洲刮起的降价之风开始席卷全国。不过，对恒大地产来说，麻烦事还远未结束，因为次贷危机越演越烈，银行开始严格执行信贷紧缩政策，收缩银根，资本市场一片风声鹤唳。

2008年3月7日至3月12日，恒大地产在境外上市路演期间，恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌，国际金融危机全面爆发。上市路演过程中，恒大地产居然没有获得一位基金经理发出的认购意向，这在近几年赴港上市的内地房地产企业中是非常罕见的。“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那触目惊心的一刻，许家印至今仍历历在目。

二、两个“寒冬”

当时，有人劝说许家印调整上市计划，但性格倔犟、不肯轻易认输的许家印依然坚持着。为了吸引香港的个人投资者，恒大地产连续多日在香港各大媒体刊登整版广告，各种造势活动铺天盖地，几乎触及了所有可能到达的角落。但情况依然不容乐观，港股一路急跌，有两天香港恒生指数单日下跌居然超过了1000点。

早在3月上旬，就有香港证券界人士表示，即使恒大地产逆市IPO(首次公开募股)成功，也极可能在上市当天跌破招股价。恒大地产本来想融资15亿美元，并且当时已经有7亿～8亿美元的意向金额，但基金和一些机构投资者的报价远低于恒大地产最低询价3.5港元／股。3月17日，恒大地产发布公告，宣布将招股截止日期延后一天至19日，希望找到更多的潜在投资者。不过，无论是盈利许诺、低价折让还是延长招股期间，都不能帮助恒大地产挽回投资者的信心。

在和承销商美林、高盛、瑞信紧急协商后，许家印表示绝不能承受资产这么大的折价，遂决定中止上市。“当时我们在美国开了个会，中午时分，我决定暂停。”3月20日19时，恒大地产在香港联交所网站发布公告称：鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。

由于120亿～150亿元的融资计划暂时中断，恒大地产的资金周转遭遇了巨大的困难。这就是许家印后来所说的恒大地产先于其他房地产企业遭遇的第一个“寒冬”。

恒大地产上市遇挫的同时，受全球性金融危机的影响，包括中国在内的全球经济环境迅速恶化。中国政府开始加大对房地产行业的宏观调控力度，特别是银行收缩信贷规模，紧缩房地产企业和购房者按揭贷款。在此情况下，中国房地产市场更加萧条，中国房地产企业融资困难，遭遇了雪上加霜的“寒冬”。对恒大地产来说，这已是企业在短时间内遇上的第二个“寒冬”。

恒大地产上市遇挫可谓是中国房地产企业遭遇两个“寒冬”的一个标志性事件。在恒大地产之后，星河湾、龙湖地产、阳光100等40多家排队上市的公司都在重新考虑上市策略。而全国范围内有多宗土地流拍，这一信号清晰地表明金融危机、宏观调控、楼市萧条带来的寒意以及房地产全行业的资金匮乏状况。P2-4

2009年11月5日，恒大地产在香港联交所上市，成为市值最大的中国内地民营房地产企业，而其董事局主席许家印则晋升中国大陆新首富。有意思的是，就在同一天的早些时候，《福布斯》杂志公布了其中国大陆富豪榜，宣布比亚迪的王传福为中国大陆首富。结果，变幻莫测的资本市场捉弄了《福布斯》杂志，让这份榜单当天就作废了。也许是命运希望给创造资本神话的许家印本就精彩的人生履历再平添一些传奇的色彩，所以在他最辉煌的瞬间安排了这么一个阴差阳错的巧合。

当天晚上，恒大地产前高管曾晓华在他的博客中写下了这样一句话，“许家印是一代地产枭雄。12年一轮回，凤凰涅檠，传奇诞生”。的确，自1997年创立以来，恒大地产迄今已走过12个年头。虽然其间经历了跑马圈地的全国扩张，上市路上的一波三折，国际资本市场的觥筹交错和刀光剑影，但是恒大地产终于熬过了凤凰涅槃的痛苦，创造了一个惊天动地的资本神话。而这个资本神话最核心、最关键、最耀眼的主角，显然就是许家印本人。因为恒大地产的资本神话更像是他一个人的财富传奇、他一个人的商业战斗，他一直在地产江湖中不停地创业、创新和创造。

一家媒体用这样的语言来评价许家印，“恒大的成败，系于许家印一身。他不按常规出牌的思维方式，大开大阖的操作手法，决绝、强硬的手段，成就了今天的恒大”。“一代地产枭雄”、“房地产界的一代豪杰”、“地产界的‘铁托”’，如此这般的形容，许家印当之无愧。

“枭”本是一种凶猛的鸟，枭雄则是指骁悍雄杰之人。由此可见，枭雄一词并非贬义，而是暗含着一种敬意和向往。留名青史的是英雄，一统天下的是枭雄。枭雄有着英雄的本色，英雄却没有枭雄的铁腕。称许家印为“枭雄”，自有一番道理。

接触过许家印的人，无论是合作伙伴、竞争对手，还是恒大地产的员工、记者，无不承认他的个人魅力和领袖气质——高瞻远瞩的战略眼光、运筹帷幄的大将风度、放眼天下的雄心和魄力。

1997年，许家印创立恒大地产，准点登上了开往中国房地产“黄金10年”的快车。他带着七八个人、一辆车，迎着亚洲金融风暴的寒风，以“拼命三郎”的精神，在广州拿下了自己的第一块地盘。

经过10年的积累和沉淀，厚积薄发，许家印带领恒大地产开始了震撼地产江湖的全国扩张。短短一年时间，恒大地产已经完成了全国布局，创出了一个广阔的发展空间，成为全国最大的“地主”。其声势之猛，其手笔之大，只有当年的顺驰可与之媲美。在两个企业(恒大地产与顺驰)、两个企业领袖(许家印和孙宏斌)之间，的确有着诸多的相似性，但又存在着巨大的差异，而这些差异注定了两者迥异的结局。

孙宏斌和许家印都有远大的目标和创造奇迹的激情——前者要做行业第一，后者要挺进世界500强，也都受到下属的爱戴和崇拜。只不过，在许家印身上，多了一份精明和老练以及令行禁止的掌控能力，从而避免了恒大地产陷入顺驰那样激情狂飙之后的管理失控局面。许家印的个人威信及其倡导的“紧密型集团化管理模式”，保证了恒大地产的战略意图能够得到有效的贯彻执行，铸就了恒大地产整个团队的强大执行力。

许家印是一个非常少见的能够把战略眼光和细节管理能力结合起来的企业家。整个恒大地产集团，每个楼盘广告都要许家印审批，每笔2000元以上的支出都要许家印过目。全国各地的50多个项目中随便拿出一个，花了多少钱，施工怎么样，出了什么问题，造了多少层，许家印都清清楚楚。正是这种细节管理能力，才让恒大地产没有像顺驰那样在一路狂飙之中失控、翻车。

成就一番事业，仅仅有雄心和激情是不够的，还需要铁腕作风。许家印的铁腕作风在恒大地产内部发起的“运动”中显露无遗。2009年夏天，许家印号召恒大地产开展“四大运动”——“严肃纪律，整治人事管理，强制贯彻实施工程、招投标等专业管理制度，彻底清除三种人”。所谓的“三种人”，是指水平能力低下、不求学习上进的人，只讲不干、人浮于事的人，混入恒大的蛀虫、想捞一把的人。其态度之坚决，手段之强硬，让人为之一震。

有雄心，有魄力，有眼光；站得高，看得远，判断准确；手腕过人，行事果断，作风硬朗。这些还只是许家印创就地产帝国的必要条件，而非充分条件。许家印说过，离开勤奋，他什么也做不成。他是个工作狂，每周平均工作90多个小时，从来不休假。经常工作到凌晨1点多，在家里的沙发上躺到4点，又去上班。这种几十年如一日的勤奋，是因为“他对自己所做的事很着迷”。

只有这样的心态，才能分泌出燃烧不尽的热情。这种热情和勤奋又可以传染给周围的人，恒大地产的高管每周平均工作80个小时，中层干部平均工作60个小时，人人都是“拼命三郎”，把工作当成自己的事业来做。“克服了不能克服的，战胜了不能战胜的”，许家印为自己带出了这样的创业团队而自豪。

许家印很高调，高调发言，高调做事，喜欢“出风头”。但他的高调是一种武器，用来为他和恒大地产赢得更多的关注、支持。高调的背后是一种务实的态度、一颗敏锐的政治头脑。他创建党组织、共青团组织和工会组织，关怀民工，参与慈善事业，积极参政议政，始终与主流社会保持一致，及时响应国家政策和政府号召。凭着“欢迎和支持国家的宏观调控政策”、“强制企业捐赠利润救助困难家庭”、“房地产企业利润应控制在5％”、“让中低收入家庭买得起房”、“给更多的人一个‘家”’之类的言论，许家印为自己和恒大地产树立起了关怀国计民生的良好形象。

许家印喜欢用最简单、最有效的手段来达到自己的目的。恒大地产的楼盘营销一贯是请大牌明星捧场，用明星来带动人气，简单、直白，效果却非常好。恒大地产的广告连篇累牍、地毯式轰炸，内容无非是房子的价格、面积、优惠信息以及“开盘必特价，特价必升值”的宣传口号，没有煽情的语言，也没有新奇的概念，表面上看似缺乏艺术性，了无新意，但却摸准了购房者的心理。许家印的生意经就是物美价廉、薄利多销，但生意经人人都会念，关键还在于身体力行。2009年夏天，许家印为恒大女排请来了郎平当主教练，让国内外200多家媒体为恒大地产做了一次免费宣传。而如果是打广告，同样的版面要花费上亿元。但许家印的代价仅仅是500万元年薪和300多平方米的豪宅。投入产出比，大家自己一算就清楚了。更何况，如今恒大女排的一举一动都会让上百家媒体蜂拥而至，为许家印和恒大地产赚足了眼球。一句话，名人效应!许家印认这个，消费者认这个，公众和舆论也认这个。朴素的商业智慧，简单就是好。

许家印自信十足、意志顽强、富有勇气和冒险精神，做事大气、决绝，在危机面前，表现出良好的心理素质。2008年3月，恒大地产第一次赴港上市失败，公司陷入资金链断裂的危机。关键时刻，许家印临危不惧、处变不惊，他一边安定军心，一边调整各地项目的开发进度，拒绝“卖工地、卖项目”这种“卖儿卖女、卖胳膊卖腿”、损害公司长远利益的做法，而是选择了“增资扩股”这条最难走的路。

为此，他奔波于香港、美国3个月，独自承受着巨大的压力，瘦了四五斤，终于为公司融来5．06亿美元的救命钱。虽然他个人的股份一度被稀释至不足6成，面临丧失控股权的危险，但很多人佩服许家印的远见，因为公司上市之后，许家印拿回了接近7成的股权。这种抉择，需要的不仅是冷静、准确的判断，还要有过人的勇气和自我牺牲精神。

2006年到2007年间，许家印第一次从国际资本市场融资，拿着金融大鳄们的钱到处跑马圈地，他是在冒险，结果成了中国最大的“地主”，土地储备排名全国第一。这一次，许家印还是在冒险，但是他再次成功了。这样的冒险不是心理脆弱的人所能承受的，扛得过来的人就能成大事。所以，许家印说：“人与人的差距往往是心态的差距。一个人不如人，往往是心理不如人，信心不如入，目标不如人。”

2008年国庆期间，恒大地产在全国各地的18个项目同时开盘，以7．5折的成本价销售，回笼资金。这样的降价规模和力度，这种“断臂求生”的决绝和勇气，让不少人欷歔感叹。正是凭着许家印的大手笔，一周时间，恒大地产的销售额就高达50个亿。在私募融资的钱将要断炊的时候，恒大地产又迎来了源头活水。2009年，凭着同样的手法，前3个季度恒大地产卖出的房子是此前10多年的历史总和，回笼资金200多亿元，创造了一个新的销售纪录。

如果没有2008年的上市受挫，许家印和恒大地产未必会有今天这样精彩绝伦的表现。在两场“寒冬”中，许家印和恒大地产迈出了跨越性的一步，典型的“化压力为动力”。成功上市，则让许家印摆脱了国际金融资本的束缚，把恒大地产这艘“国际化的地产航母”又牢牢地掌握在了自己手里。这应该是许家印最开心的事情，像孩子一样爱护和养育了10多年的企业，如果被别人抱走，是他最不甘心的。

恒大地产能够浴火重生，凤凰涅檠，从深渊中一跃而出，置身巅峰，与许家印的人脉是分不开的。而这种人脉源于许家印的个人魅力和公关、斡旋能力。在许家印最困难的时候，香港三大富豪之一，因敢于冒险、人送绰号“鲨胆彤”的郑裕彤鼎力相助，恒大地产能够私募成功，上市成功，都有赖于郑裕彤的支持。2009年夏天，恒大酒店开业，84岁高龄的郑裕彤坚持顶着40多度的高温，在室外参加开业仪式。而在恒大上市路演期间，郑裕彤力挺恒大“买得抵”，还拉来了李嘉诚、刘銮雄等人捧场，让许家印成功闯关。

这样的支持力度，已经远远超出了利益的范围。据说，许家印在香港时，每周都要到郑裕彤家里打牌、吃饭，两个人非常投缘，形同忘年交。如果没有许家印苦心经营的人脉，恒大地产能否化险为夷，是要打上大大的问号的。

许家印曾言：“危机就是危险中有机遇。”但能否创造奇迹，转危为机，还要看当事人是否真豪杰。本书记叙的是地产枭雄许家印的财富传奇和独到的商业智慧，穿插其中的则是许家印与天津顺驰的孙宏斌、上海绿地的张玉良、广东碧桂园的杨国强、深圳万科的王石、北京华远的任志强、中国大陆前首富罗忠福等房地产开发商的对比。真豪杰与否，相信读者自有公论。

在本书的写作过程中，王征彬、刘小玲、张文洋、杜海琴、商智、杨骏、王振宇、何跃青、卢俊等人搜集并整理了大量资料，为我们的写作提供了大力支持和帮助，在此一并表示感谢。同时，也要感谢本书的责任编辑牛慧珍女士，她对书稿的结构和写法提出了很多非常专业的建议，正是她的指导和鼓励，才使得我们能够顺利写就此书。

许家印喜欢一个人去战斗，而且不战则已，战则必胜。《地产枭雄许家印》，描述的就是一个男人的战斗。

——四川川宇企业管理咨询有限公司董事长

畅销书《忠诚胜于能力》作者 邱庆剑

从书中的字里行间，我触摸到了许家印的智慧、力量和勇气。全面解读许家印财富传奇和商业智慧的图书，这应该是第一本。

——中华教练网总教练 唐渊

许主席这个人好冲击，很勤奋。我们看好他。

——香港新世界集团主席 郑裕彤

许家印少有地实现了眼光和细节的结合，除了大局之外，很多细节也清楚。他对自己所做的事很着迷。

——美林亚太投资顾问公司董事总经理 蓬钢

恒大应该说是过去10年房地产市场化的一个集大成者。

——《投资者报》

恒大的成败，系于许家印一身。他不按常规出牌的思维方式，大开大阖的操作手法，决绝、强硬的手段，成就了今天的恒大。

——《中国企业报》