本书以问答的形式，介绍了一些应对房地产开发商的注意事项、与物业公司相处的技巧以及邻里关系的处理方法等相关生活法律知识。语言通俗，案例丰富，实用性和指导性很强，是一本很不错的生活指导书籍。

本书以问答的形式，介绍了一些应对房地产开发商的注意事项、与物业公司相处的技巧以及邻里关系的处理方法等相关生活法律知识。语言通俗，案例丰富，实用性和指导性很强，是一本很不错的生活指导书籍。

第一篇 玩转开发商

一、“最后一公里”开发商说了算？

二、业主违约，开发商有权制裁吗？

三、如何行使购房合同解除权？

四、售楼广告能作为业主索赔依据吗？

五、为什么无法用《商品房销售合同》起诉物业公司？

六、房屋买卖合同解除，按揭合同何去何从？

七、70年后，我们在自己的土地上无家可归？

八、买房时，如何防止开发商偷梁换柱？

九、开发商一房二卖，业主怎么办？

十、业主维权为什么不能忽视诉讼时效？

十一、拆迁安置房张冠李戴，业主怎么办？

十二、为什么房屋面积误差3%之内，买房人无权解除合同？

十三、买房置业怎样才不成为“美丽的错误”？

十四、如何看穿中介机构的“猫腻”

十五、如何看穿开发商宣传词语中的玄机？

十六、如何识破开发商的“霸王条款”？

十七、入住费用哪些是必需的？

十八、住房面积谁说了算？

十九、房屋质量出了问题，怎样追究开发商的责任？

二十、业主收房时应注意哪几个问题？

二十一、延期交房，哪些是合理的，哪些是不合理的？

二十二、为什么总拿不到房产证

二十三、开发商拖延办理房产证，怎么办？

二十四、如何考察开发商的资质？

二十六、房屋保修该谁负责？

二十七、自己买的房，怎么“飞走了”

二十八、购买二手房，如何做到万无一失？

二十九、住房“遗留”问题究竟由谁负责？

三十、贷款买房如何做到进退自如？

第二篇 与物业公司相处

一、撤销前期物业公司为什么那么难？

二、物业公司与业主为什么成了冤家？

三、物业公司是开发商的替罪羊？

四、前期物业服务谁来管

五、遭到物业公司打击报复怎么办？

六、谁动了你的物业费？

七、怎样建立为业主自己说话的业委会？

八、一手交物业费，一手交房?

九、物业公司弃管怎么办?

十、签订物业合同应注意哪些问题?

十一、公共收益，进谁腰包?

十二、装修收费罚款，该由物业来管?

十三、对物业服务不满意，就“一炒了之”?

十四、房间漏水殃及他人，责任谁来负?

十五、小区内丢车，责任谁来负?

十六、业主家中遇害，责任谁来负?

十七、小区内意外受伤，责任谁来负?

十八、室温不达标，供热费到底交不交?

十九、未续签物业服务合同，物业费可以免交吗?

二十、物业费能说涨就涨吗?

第三篇 邻里关系篇

一、什么是相邻权?

二、楼上渗水是谁的责任?

三、漏水翻修，我花钱你享受?

四、如何远离形形色色的噪音?

五、因为邻居噪音引发疾病应该怎么赔?

六、如何与饲养宠物的邻居相处?

七、房产公司允许养鸽子，就可以为所欲为吗?

八、谁该为装修气体污染买单?

九、维护自己的居住环境应遵守哪些法规? 

十、面对光污染怎么办?

十一、谁来保证我们的采光权?

十二、居民楼里办了好多公司，怎么办?

十三、拆了承重墙，大楼谁来扛?

十四、楼下小吃店扰民，怎么办?

十五、使用空调引发纠纷，怎么办?

十六、处理相邻权纠纷，法官怎么断?

一、“最后一公里”开发商说了算?

几位朋友乔迁新居，想装网通的电话，而小区物业非要指定安装铁通的电话，并且，如果想要接宽带，必须先装这家电话。小区物业这样做有道理吗?

出现这样的局面，其主要原因是“最后一公里”建设具有天然垄断性。电信网络建设的“最后一公里”，简单来讲，就是从小区楼盘外到用户家中的这段线路，只有将用户驻地网接通了，电信运营商才可能向用户提供固话和其他增值服务，否则就算电话缆线铺到门口，用户都没办法用上电话。以前用户驻地网的建设都是由开发商建设，交电信部门管理，不存在争端。电信改革后，开展固定电话业务的运营商增至4家(电信、联通、网通、铁通)，一个楼盘或小区有一家运营商布线后，其他运营商考虑到成本和经营风险因素就不愿再进入了。在一个小区再投资铺设网线，动辄数百万，成本高，维护费用更高，而且还要承担用户不买账的风险，因此没有运营商愿意冒这个险。实际上，正是看到了“最后一公里”易于垄断的事实，很多运营商忙于“跑马圈地”，许多不正当竞争因此产生。有的运营商为了将小区或楼盘纳入“囊中”，纷纷向开发商开出优惠条件，甚至超出国家规定的底线，严重危及到正常的市场秩序。  

《中华人民共和国电信条例》第31条第2款中明文规定：电信用户有权自主选择使用依法开办的各类电信业务。但一些新建楼盘或小区，电信、铁通和网通三家争夺地盘的事情屡屡发生。开发商以用户为筹码吊高价来卖。由于竞争激烈，这些固定电话运营商必须以较高的代价与房地产开发商谈判，胜出后，在负担建设成本的同时还要向开发商及物管公司支付“管理费”；作为回报，开发商或物业管理公司则不让其他运营商进入该小区。正是在这种竞争环境下，开发商还通过一定方式向电信运营商出售小区楼房通信管线的独家建设、使用、经营权来谋取利益。当一家电信运营商全额投资小区内的通信网络后，在长达数十年的协议有效期内，小区不得让其他运营商进驻，使得小区用户除了通过这家公司接入电话外，不能有其他的选择。

为打破开发商对小区电信设施“最后一公里”垄断局面，2005年10月，信息产业部下发通知，通知中称：新建小区的电信设施由开发商建设，其成本摊入房价，开发商或物业应为各电信运营商提供平等的接入和使用条件，每户装谁的电话或宽带由业主自己决定，开发商和物业管理企业无权包办。这意味着，电信、网通、铁通等电信运营商将不能在住宅小区和商住楼搞“圈地”、享“独食”了。

信息产业部通知中还要求，开发商或物业管理企业应当为各电信运营商提供平等的接入和使用条件。电信业务经营者投资改造已建的电信设施时，应当按照多家电信业务经营者共同进入的标准进行电信设施建设，并向有需求的电信业务经营者出租。

按照该规定，用户驻地网由房地产开发商委托专业通信建设企业建设，成本由开发商承担，产权归用户所有。该规定也明确了开发商的责任：今后凡新建小区通信管道及楼内通信暗管、暗线，由开发商负责建设。房地产开发商不得与电信业务经营者签订垄断性(排他性)协议，不得以任何方式和理由限制其他电信运营企业依法进入，不得限制或变相限制消费者依法选择电信业务经营者和电信业务的权利。

这就是说，新建小区电信设施尽管由开发商建设，但其成本摊入房价，是全体业主所有的公共设施，对于让哪家运营商进来租用设施、提供服务，每家每户装谁的电话或宽带，开发商和物业管理公司无权包办，最终的决定权还是在咱们业主自己的手中!

二、业主违约，开发商有权制裁吗?

业主张某入住位于顶层的新房后，封闭了观景阳台并加了防护栏。开发商根据《物业公约》中的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求该业主拆除，但被其拒绝，开发商遂决定对该业主罚款1 200元。因该业主拒绝交款，物业公司对其采取了断水断电的“制裁”措施。

在此期间，该业主以开发商在楼顶做的霓虹灯广告影响了其晚上休息为由，掐断了霓虹灯的电源。开发商将其告上法庭，请求法院判决该业主拆除护栏并交纳罚款；以后不得再破坏楼顶广告牌，并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失。

该业主提出反诉，认为开发商不应妨碍自己基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施，要求开发商赔偿因断水电给自己造成的损失。就楼顶广告牌问题，该业主提出，若业主委员会同意在楼顶安装，开发商应把收入交给业主委员会，并将其1／2付给顶层受影响最大的住户，否则，开发商应予以拆除。

法院经审理后判决：1.开发商要求该业主交纳罚款的诉讼请求不予采纳；2.该业主拆除护栏；3.开发商经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层业主的比例为1／3；4.此案诉讼费用由双方各自负担一半。

本案中的纠纷主体是开发商和业主，物业公司在业主拒绝向开发商交纳罚款的情况下，对业主采取了断水、断电的“制裁”措施。虽然，最后业主并未因物业公司采取了断水、断电措施，而将其告上法庭，但该案例却也反映出了实践中，物业公司对其可向业主采取的措施种类存在着错误认识。

在实践中，有些小区的物业公司在业主不配合管理，的情况下，如：拖欠物业费拒不交纳，就对业主采取罚款、断水、断电的措施。但我们认为，物业公司无权采取这些措施，其行为是违背法律规定的，是对业主权利的侵害。

首先，根据我国《行政处罚法》第8条的规定：罚款是行政处罚的种类之一。根据该法第15条规定：行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业公司作为经营主体，不具有行政处罚权，因此，没有权利对业主或使用人采取罚款措施。

其次，小区居民的水电费虽然是由物业公司代收代缴，但水电的提供者是自来水公司和供电局，供水、供电合同的当事人也是业主或使用人与自来水公司和供电局，根据合同法的规定：供用电、水、气、热力合同，只有在用水、电、气、热力人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交付费用和违约金的，供用电、水、气、热力人才可按国家规定的程序中止供电、水、气、热力。因此，物业公司在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断水、断电。

既然物业公司没有罚款的权利，也没有断水、断电的权利，那是不是就意味着对不配合小区管理的业主或使用人就无计可施了呢?其实不然，由于业主与物业公司签订了《物业管理服务合同》，而依法成立的合同在当事人之间具有法律约束力，因此，物业公司完全可以按照合同的约定，采取与业主协商或通过诉讼的途径追究业主的违约责任。但物业公司绝不可以为维护自己的权益而采取违法手段，否则，不但维护不了自己的合法权益，还可能因损害了业主或使用人的合法权益，而被告上法庭。

那么，在楼顶上做广告的事应由谁做主?收益又归谁呢?楼顶作为共用部位，其产权属于小区该栋楼全体业主所有，其使用权也由小区该栋楼全体业主享有，但这种权利可以通过协议予以让与。开发商若想在楼顶做广告，应通过业主的同意，若小区已成立了业主委员会，则可通过与业主委员会协商的方法，确定做广告事宜，并确定广告收益的归属。在未取得业主同意的情况下，开发商就擅自在楼顶上做广告，是对小区该栋楼全体业主权利构成了侵犯。

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