本次第三版修订内容主要包括如下四个方面：
一是贴紧时代步伐。民法典、契税法实施后对于房地产企业的影响通过案例分析、问题解答等方式做出了政策解读，特别是第3章第3节结合契税法配套文件进行了全面更新。第15章根据2022年7月1日起实施的印花税法改写了大量内容。
二是增加了热点问题的探讨。诸如总公司拿地、子公司开发的话题；城市基础设施配套费是否计征契税的讨论；地下不办理产权产品是否排除在清算范围之外的思考；拆迁还房土地成本能否增值税差额扣除；结合商票逾期暴雷背景对于商票支付算不算实际支付的分析等等，对于当前实务工作极具有参考价值。
三是更新了财产和行为税申报表。纳税人现申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中的一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》和《财产和行为税税源明细表》，相应在第3章和第16章更新替换了原有报表。
四是企业所得税申报表的变化。预缴申报表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明2021年再次变化，案例分析相应做出调整。

樊剑英，财税智库专家咨询团成员，金税桥（集团）税务师事务所项目合伙人，中税咨询集团高级合伙人，天和智库（北京）经济研究所专家委员会委员，国家税务总局网络学院讲师，中国房地产财税咨询网讲师，中国注册税务师行业继续教育特聘老师，北京市注册税务师协会师资库特聘老师，河北省注册税务师协会师资库特聘老师，解税宝特聘老师，税务师，房地产纳税策划专家，中国民主同盟盟员，房地产业、建筑安装行业财税实战专家、企业税务顾问。
先后在《中国税务报》《海峡财经导报》等报刊发表大量财税论文，编著有《房地产开发企业纳税实务与风险防范》等财税图书。

第1章 房地产开发基本常识及纳税概述
1.1 房地产开发基本业务知识
1.1.1 房地产开发主要业务活动
1.1.2 房地产开发常用术语
1.2 房地产开发主要阶段
1.3 房地产开发涉及税费概述
第2章 企业设立环节税收政策实践应用
2.1 房地产开发企业设立及相关税务问题概述
2.1.1 设立房地产开发企业应当具备的条件
2.1.2 新设立房地产开发企业的备案程序
2.1.3 房地产开发企业设立中的税收问题
2.2 投资主体不同影响税后净收益
2.2.1 企业所得税后利润分配纳税依据
2.2.2 税金及附加对企业净利润的影响
2.2.3 内、外资企业利润分配的税收差异
2.2.4 内、外方股东以分配利润直接投资所得税待遇的差别
2.2.5 内、外方股东股权转让的税收差异
2.3 适当借款有助于降低税收支出
2.3.1 单纯权益性投资对企业所得税的影响
2.3.2 债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响
2.3.3 债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响
2.3.4 信托融资“假股权真债权”退出定价税收风险
2.4 公司注册地与项目所在地是否一致要权衡
2.5 设立分公司还是子公司的税收权衡
2.5.1 设立子分公司的税收权衡
2.5.2 土地如何在母子公司之间内部流转
2.5.3 严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司
2.6 以土地使用权作价投资应考虑税收问题
第3章 取得土地使用权环节税收政策实践应用
3.1 土地使用权取得方式概述
3.1.1 土地使用权出让及年限规定
3.1.2 “招拍挂”
3.1.3 以划拨方式取得的土地使用权转让
3.1.4 购买在建（项目）工程
3.1.5 收购项目公司
3.1.6 合作开发
3.1.7 社会保障性住房建设用地
3.1.8 取得土地使用权涉及税费
3.2 集体建设用地使用权流转相关知识
3.2.1 集体建设用地使用权流转形式
3.2.2 集体建设用地使用权初次流转程序
3.2.3 集体建设用地使用权再流转程序
3.3 土地使用权转移计征契税实践应用
3.3.1 出让土地使用权契税政策解读
3.3.2 出让土地使用权如何确定契税计税依据
3.3.3 城市基础设施配套费是否计征契税
3.3.4 划拨用地转让是否补征契税
3.3.5 改变土地用途是否征收契税
3.3.6 无效产权转移能否退还契税
3.3.7 因政府征用重新承受土地是否缴纳契税
3.3.8 以土地使用权抵债是否缴纳契税
3.3.9 特殊情形契税申报可以无发票
3.3.10 企业办学校用地是否缴纳契税
3.3.11 社区养老和家政服务业用地可免契税
3.3.12 饮水工程用地可免契税
3.3.13 购买住房作为公租房可免契税
3.3.14 易地扶贫搬迁可免契税
3.3.15 未办理房屋权属变更登记前退房可退契税
3.3.16 契税应以“不动产单元”为对象确定计税依据
3.3.17 互换房屋可差额计征契税
3.3.18 特殊情形契税计税依据
3.3.19 契税计税依据不包括增值税
3.3.20 购房契税优惠政策
3.3.21 办理权属登记手续前申报缴契税
3.4 改制重组契税征免实践应用
3.4.1 改制重组免征契税的政策规定
3.4.2 改制重组免征契税政策的实践应用
3.5 耕地占用税该由谁缴纳
3.5.1 耕地占用税该由企业交还是政府交
3.5.2 耕地占用税在土地出让前就该缴纳
3.5.3 可否一年免征城镇土地使用税
3.5.4 财产和行为税纳税申报表
3.6 受让土地注意城镇土地使用税之税收风险
3.6.1 合同未约定土地交付日期的税收风险
3.6.2 未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税
3.6.3 未办理土地使用证开发也应缴纳城镇土地使用税
3.7 囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除
3.7.1 开发商囤地要缴纳土地闲置费
3.7.2 土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除
3.8 政府土地返还款营改增后风险依旧在
3.8.1 土地返还款计入收入还是冲减土地成本
3.8.2 土地返还利益不属于免税收入
3.8.3 对土地返还利益土地增值税处理应慎重
3.8.4 对土地返还利益如何进行增值税处理
3.8.5 土地减免款是否计入房产原值计征房产税
第4章 旧城改造项目税收政策实践应用
4.1 拿地先拆迁税务视角分析
4.1.1 旧的拆迁基本程序规定
4.1.2 拆迁政策之变迁
4.1.3 旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题
4.2 被征收人旧城改造政策分析
4.2.1 城市房屋拆迁被征收人的增值税处理
4.2.2 城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税
4.2.3 被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税
4.2.4 被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税
4.2.5 被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税
4.2.6 被征收人（企业）企业所得税是否有优惠
4.3 拆迁人与征收人旧城改造政策

萎靡不振的躺平情愫仍
在蔓延，信心缺失，壮心难
已。一个个头部房企暴雷事
件，预示着整个地产业已陷
入信心丧失的低谷，刚需持
币观望，房企拿地消极，工
程节奏放缓，上下游相互拖
欠。有人说这是市场法则优
胜劣汰的过程，但不能全盘
否定这些头部房企以豪迈和
魄力高周转闪转腾挪长袖善
舞攻城略地雄霸天下曾拥有
的骄人业绩和自身规模化发
展壮大引以为傲的管理水平
。时势造英雄，大家只能感
慨政策调控下的房市需要的
永远是房企老板比同行们更
为灵敏的嗅觉和静若处子动
若脱兔般的顺势应变能力。
行业光环褪去，旧时荣
辱如尘烟，故事不可逆转，
而今迈步从头越。困难犹存
不会凭空消失，债务压顶总
有化解途径。我们欣慰地看
到，旨在恢复房地产市场信
心的各项刺激政策纷至沓来
，识时务者为俊杰，乘势而
上随时代潮流浩浩荡荡向前
方有希望。正如剑英所述，
“心守一抹暖阳，静待一树
花开”，房地产还有春天。
自我与剑英、文涛、王
骏“税收四基友”相聚潇湘共
同签名售书，迄今已三年有
余。知晓《房地产开发企业
税收与会计实务大全》前后
印刷14次，税务机关、房企
、事务所订购读者好评如潮
，目前已更新至第三版，甚
感欣慰。
剑英、文涛、王骏都是
性情中人，为人执着、认真
、有责任心，我们以税为缘
，虽平素谋面甚少，通过电
话、微信联系，但基友的感
情是息息相通的。中国财税
浪子王骏被财税界称为“网
红”，各行各业均有涉及，
先后组织有近百个微信学习
群，年年收获粉丝无数；税
痴文涛年长稍许，本名不如
“税海涛声”微信号响亮，每
年200多篇的原创文章奠定
了其不可动摇的江湖地位；
剑英则由于工作的原因，留
恋于西域风情，财税圈内少
见他激扬文字，指点江山，
然水深不语，人稳不言，通
过本次修订的书稿可见其虽
远离税海江湖，然对于房地
产税收一贯倾心执着，终未
放弃房言税语、参禅悟道。
“合意友来情不厌，知心人
至话投机”。继续为三位“好
基友”新版书作序，我当仁
不让。
剑英、文涛、王骏三位
财税大咖具有强烈的时代责
任感，本次第三版修订内容
主要包括如下四个方面：
一是贴紧时代步伐。民
法典、契税法实施后对于房
地产企业的影响通过案例分
析、问题解答等方式做出了
政策解读，特别是第3章第3
节结合契税法配套文件进行
了全面更新。第15章根据
2022年7月1日起实施的印
花税法改写了大量内容。
二是增加了热点问题的
探讨。诸如总公司拿地、子
公司开发的话题；城市基础
设施配套费是否计征契税的
讨论；地下不办理产权产品
是否排除在清算范围之外的
思考；拆迁还房土地成本能
否增值税差额扣除；结合商
票逾期暴雷背景对于商票支
付算不算实际支付的分析等
等，对于当前实务工作极具
有参考价值。
三是更新了财产和行为
税申报表。纳税人现申报缴
纳城镇土地使用税、房产税
、车船税、印花税、耕地占
用税、资源税、土地增值税
、契税、环境保护税、烟叶
税中的一个或多个税种时，
使用《财产和行为税纳税申
报表》和《财产和行为税税
源明细表》，相应在第3章
和第16章更新替换了原有报
表。
四是企业所得税申报表
的变化。预缴申报表第4行“
特定业务计算的应纳税所得
额”填报说明2021年再次变
化，案例分析相应做出调整
。
其他细节变化，相信读
者阅读时能够感悟出作者的
认真和良苦用心。
房地产至暗时刻，破解
资金瓶颈，“卖卖卖”项目重
组转让此起彼伏，税收依然
是绕不开的话题，加上保交
楼保交付以及沉淀项目尚未
清算还要预备大笔资金，“
活下去”的日子里流动性依
然紧张，亟待化解风险和问
题依然很大。更何况房地产
这个行业税收优惠不多，但
税收总量很大，税源尚在，
税收检查多，有些业务没有
明确的税收政策规定或各地
政策口径不一要靠摸索前行
。三位财税大咖合著的这本
书涵盖了房地产业务的全流
程全税种，作为日常业务财
税实务处理指导教程绰绰有
余。对于众多的实务问题，
作者虽难以尽善尽美地回答
，但基本上都根据自己的思
考给出了明确的解决思路。
本书分上下两册，有130多
万字，163个案例，196个
问题解答，70个友情提示，
十余个学习与思考，将政策
解析与实践应用完美糅合在
一起，使本书可以帮助各个
层次的读者充分领会房地产
开发企业各环节财税实务操
作要领，从而全面洞察把控
财税风险，快速提升实务操
作技能。
房子承载着人们对美好
生活的向往。中国特色社会
主义进入了新时代，2021
年12月中央经济工作会议要
求，结构政策要着力畅通国
民经济循环。要坚持房子是
用来住的、不是用来炒的定
位，加强预期引导，探索新
的发展模式，坚持租购并举
，加快发展长租房市场，推
进保障性住房建设，支持商
品房市场更好满足购房者的
合理住房需求，因城施策促
进房地产业良性循环和健康
发展。可以预见，围绕让老
百姓住有所居、住有优居、
住有绿居、住有乐居，一定
还会有新问题