中国房地产最具影响力的独立评论家、“中国地产三剑客”之牛刀首部财经力作！

房价还会再涨吗？看懂楼市政策，破房价迷雾！

GDP暗藏通胀危机？让你看懂经济宏观走向！

居者有其屋的梦想如何变成现实？给蜗居者买房的希望之书！

未来最具投资价值的市场如何找寻？为投资者指点迷津的金玉良言！

探中国经济迷局，讲讲百姓看不懂的经济问题！

著名财经专栏作家、中央电视台财经评论员——牛刀首部财经力作《穷人通胀，富人通缩》重磅推出，作者全面解析房价泡沫与中国经济、社会的关系，对即将发生的第四次通货膨胀进行分析，为投资者提供前瞻性的财富分析和建议，避免财富缩水，获得投资回报。

在本书中，作者首次详情披露6540万套住宅连续六个月以上电表读数为零这一数据来由，从而揭开蒙着面纱的住宅空置量的真相。数量如此巨大的空置住宅可供2.6亿人居住，背后是楼市炒家的投机买卖，是房地产隐藏的大量泡沫，从中暴露的问题涵盖了宏观经济、金融风险等诸多方面，预示着中国经济将要发生大的变局。如何在变局中寻求机遇？最具投资价值的市场如何找寻？穷人和富人如何面对即将到来的通货膨胀？作者一一作出了详细解释，为读者提供了一套有效的熊市生存必备法则。

序 离奇的中国经济形态

第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅

剑走偏锋，查电表竟然查出了大秘密

媒体舆论压城，房屋空置量举国瞩目

中国房价到底算不算高，学会自己判断

找出元凶，房价是被谁忽悠上涨的

看懂楼市政策，破房价迷雾

泡沫严重，中国房价水到底有多深

大家都想得到答案，房价还会再涨吗

挤掉房地产泡沫，先解决空置住宅

第二章 中国式地王，高房价的起源

土地财富共享，老百姓如何获利

中国土地的招拍挂制度合理吗

楼市生态链，地王和高房价的循环支撑

地王招拍挂背后的故事

成就地王过程中的政府角色

地产行业老大的两面派作为

有特殊背景的央企地王

第三章 从GDP看懂中国经济

在中国靠CPI测度通货膨胀可靠吗

GDP才是中国经济发展的魔咒

强拆运动和GDP的隐藏关联

消费、投资、口还能拉动GDP吗

GDP也会引发通货膨胀

GDP去政治化的方向

第四章 穷人为何通胀，富人为何通缩

你真的了解通货膨胀吗

通货膨胀来了吗

通胀来了，富人为何通货紧缩了

通胀来了，穷人如何保家保财

不贷款的人是中国最穷的人

学会泡沫化生存才能抵御熊市通胀

第五章 中国房价泡沫破灭倒计时

房地产市场还值得投资吗

离破灭仅一步之遥的房地产泡沫

中国房产面临长期贬值

作好泡沫破灭前的准备

地王是酝酿房价泡沫的顶峰

房价泡沫破灭何处开始

房价泡沫破灭前的征兆

决定中国房价泡沫破灭的四大经济现象

25～34岁泡沫预测定律

第六章 2013年中国经济体制改革畅想

货币体制开始纠偏

开征房产税推广至全国大中城市

全民征信系统初步建立

2013年中国经济将展开五大趋势

2013年，我们建仓全球

尾声

附 牛刀演讲录

不想蜗居就要争取平等的权利——在东华大学硕士生毕业前聚会上的演讲

贬货币与降房价的艰难抉择——在2010年第12届中国风险投资论坛上的演讲

后记

要说没有，也真的没有。因为在我统计那几个豪宅楼盘的亮灯率后，许多网友告诉我，这几个楼盘中很多房子几年来一直空置，水电、燃气的单子整月整月为零，也就是说几年来根本就没有住人，怎么可能亮灯？这种情况在一二线的许多城市都比较普遍，一方面是老百姓买不到价格适中的房子；另一方面是大量的豪宅过剩，市场的这种典型特征在亮灯率上一览无余。所以，说富人习惯关灯做爱导致亮灯率不高，那是真没有。

大量的豪宅空置，从一个侧面印证了大量的社会财富的分化和社会资源的极大浪费。2009年央行为什么增发了这么多货币，就是富人通过不动产搜刮了大量的财富，而这些财富都没有转化为消费，而是转向了不动产上凝固了起来，一方面造成产能过剩消费不足，影响了生产和消费的正常流转，造成实体经济的萎靡不振和社会失业率的上升；一方面造成富者越富穷者恒穷，穷人群体没有享受到经济的繁荣，却被迫承受生活成本上升的压力。

2006年的“国八条”，中央政府首次提出90平方米以下的房子要占住宅供应量的70％以上，这对解决市场供需矛盾是有好处的，只是当时还不太完善。现在，在没有明令取消的情况下，许多城市都没有执行，这必将激化市场矛盾，助长炒买炒卖的投机行为。所以，调节商品房市场的供求关系也是当务之急。尽管后来网上非常热闹，围绕这个话题争论得很激烈，但是，毕竟没有引发主流媒体的讨论，也就不了了之。但是，这件事给了我很深刻的启发，促使我决心把这个问题向中国社会提出来，发动整个社会的力量，合理配置中国的土地资源，避免造成住宅的大量空置和浪费，防止发生大的两极分化。但是，我当时还没有想到空置住宅有现在这么严重。

正在这段时间，一位网友给我发来一个数据，并肯定地说，这是官方委托调查的数据，但是，无法正式发布，问我是否用得着。这个数据就是“6540”。但是，这个数据的可信度有多高？为什么官方不敢发布？种种谜团在我脑海升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。

那么，我开始证伪。假定这个数据是假的，我用什么来证明？首先，我查看了20世纪80年代中国661座城市的存量房有多少，没有这个数据就无法证伪。经过调查发现，中国30年来根本就没有进行过大规模的房产普查，也就是住宅的家底无从查考；一个一个城市的加法运算，肯定不是科学的办法，而没有一个整体性的数据，要来对6540万套空置住宅来，证伪，那简直比登天还难。

那么，我开始证实。全国县级以上行政区划共有(不包括台湾地区)：23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区(州、盟)；661个市，其中直辖市4个，地级市283个，县级市374个；1636个县(自治县、旗、自治旗、特区和林区)；852个市辖区。那么661个城市，这个数据是正确的。

那么，6540万套空置住宅是对的吗？我这里有一份资料：全国在建的商品住宅1250万套，待售住宅200万套，这个基数是新数据，而且是官方公布的，那么，这个数据本身也没有问题。建设部的专家一直强调，全国近十年来，新建商品住宅8000万套，这个数据其实也不严谨，但是一直作为房地产统计的官方口径，一直只是统计全国70个大中城市，而没有统计全国所有城镇。那么，也就是说，住建部公布的这个数据，应该是全国70个大中城市。总和到全国661个城市，近十年新建的商品住宅应该超过1．6亿套。

尽管只是概算，但是，起码我们心里有数了。也就是说，全国661个城市连续6个月电表零读数的住宅多达6540万套，这根本就不是一个大数据。初步测算，全国661个城市的住房可能有2．7亿套，如果空置率为25％，空置6750万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区。在全民炒房的情况下，空置率25％这个比例奇怪吗？我认为一点也不奇怪，所以，6540万套约低于25％，是非常正常的。

2010年3月，全国政协委员梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断。他说：“1998～2008年10年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40％囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50％。”发言稿需要大会秘书处审查，委员掌声不断，加上信息向全球发布，说明这个信息是绝对可信的。P5-7

我们在经济学上找不到这种理论，但是，中国的现实社会却构成了这样一种离奇的经济形态：穷人，买什么都涨价；富人，投资什么都过剩。我把这种经济形态称做是，穷人通胀，富人通缩。通胀和通缩，原本是不可能在同一时间作用于同一个经济体的，既有通胀就无通缩，既有通缩就无通胀。然而，时代变了。

对穷人来说，现在不仅仅面临着万千种商品加权指数的上涨，同时也面临着买什么商品都会涨价的局面。无论是用弗里德曼的货币主义观点，还是萨缪尔森的商品价格上涨的观点来分析，对中国的穷人来讲，现在面临的都是恶性通胀。

对富人来讲，他们赚钱的指数已经在回落，现在是投资什么，什么过剩。所以，他们一股脑地去搞IP0(首次公开募股)。富人，面临着一种前所未有的恐慌，纵使拥有住宅千幢，问茫茫宇宙，却仍不知栖身在何处。

……

这悬在半空中的堰塞湖，给中国社会出了一个这么大的难题。很显然在2010年，这个堰塞湖不会破，因为中国社会还没有恰当的方法来解决这个问题，比如说开征房产税的问题，比如说阳光法案的问题，都不是说做就能做到的。换句话来说，这个堰塞湖里的水还不够满，预期突破1亿套时，此湖必将破。从时间上来推算，中国661个城市空置住宅突破1亿套也将发生在2012年。

这样，我就有了写作这本书的想法。从书的成稿到出版，经过一年多的时间，反复思量，总觉得应该把中国经济的真相和中国社会的变局告诉民众，有了这本书，我相信大家能够找到生活和努力的方向。

牛刀

2010年8月于上海

在本书写作伊始，正值人民币M2突破60万亿，可以说，绝大多数经济学家一致认为，中国不可避免地要爆发恶性通货膨胀，只是超量货币传导到商品价格上需要1～3年的时间。即使需要3年，从超量货币的规模看，2009年广义货币M2增长29．7％，而名义GDP增长仅6．8％。29．7％-6．8％=22．9％，这接近23个点的货币发行增幅平均分摊到每一年，也有接近8％的通货膨胀率。

于是，市场有了共识，中国一定会发生通货膨胀，央行也提出管理通胀预期，炒房客提出资金避险，大量的资金不仅推高了房价，而且，推高了国际黄金价格，一切的市场迹象都在显示，通货膨胀快来了。所以，我的这本书当时便想取名叫《通货正在膨胀))。

正在书写到中途时，我发觉不对。大量的迹象显示，尽管中国目前的通胀率很高，但是，经济运行并不好，产品和投资一样大量过剩，预示通货紧缩就要发生。在2010年急于求职的610万名大学毕业生中，2010年5月有就业意向的学生不到1 00万名，远远低于2009年的320万名。如果这么多大学毕业生求职困难，绝谈不上各种商品价格都要上涨。紧接着，2010年6月全国社会用电量急剧萎缩。

《上海证券报》报道说，2010年6月用电量同比增速大幅滑落的原因有两点：第一，2009年的高基数影响(在中央一揽子计划刺激下，2009年6月用电量同比增速正式转正)；第二，作为当前中国工业化时代的用电量支柱的重工业用电量出现冲高回落的态势。至于今夏高温天气下，因制冷所产生的用电负荷不会对总体形势产生根本影响。中电联统计部主任薛静认为，如果说5月恰处于全年经济走势中的混沌和过渡时期，不宜以此判断总体经济走势的依据的话，那么6月的数据则可以看做全年用电量和经济走势的一个转折点。

言外之意，中国经济开始出现转折，一个大的萧条时代即将到来。这又印证了我很久前的一个判断，恶炒通货膨胀概念，是因为既得利益集团急于推高中国房价而刻意制造出来的谎言，因为中国产能全面过剩，尽管多发了那么多货币，谁又能保证那些货币都在国内流动呢？不在国内流动，那么，怎么可能在国内产生通货膨胀？

各种矛盾就这样纠葛到了我的这本书中。什么是真相，什么是假象？或者是各种矛盾交织在一个经济体中，产生着一种前所未有的新现象，那就是：现在的中国经济，正在产生一种病态的奇异现象，穷人通货全面膨胀，富人通货全面紧缩。

这是水和油的故事。水和油，即使把它们放在一个桶子里，水仍然是水，油仍然是油。他们无法融为一体，这才是中国经济最大的悲剧。中国的货币发了很多，完全可能引发通货膨胀，加上银行一直实行负利率，所以，谢国忠的观点得到很多人的赞同。但是，中国流通中的货币量并不大，MO始终只有3万多亿元。

另一个现象，就是住宅把社会财富凝固了。这就是我们大量地开发住宅，造成了结构性的空置。6540万套空置住宅，连续6个月电表读数为零，看上去只是空置了大量的住宅，实际上是中国社会财富大量凝固。这就不难解释，中国目前经济的这种完全不可模仿的形态——穷人通胀，富人通缩。

这种极为罕见的经济形态，预示着什么？不管是对富人，还是对穷人将产生什么影响？我试图从经济发展的层面上作出解读。于是，就有了这本书。

因为没有规律可循，也没有整套理论体系可以参照，真正走出这种形态只有一个办法，就是建立公平合理的社会机制，缩小贫富差别。严格地说，未来的中国将要长期对穷人群体开展社会救助行为，减免穷人的税收，增加他们的收入。在经济上来说，一定要将存款利率转正，让穷人的资产能够有所收益，而不是让穷人的存款贬值或者缩水。

这样，中国的基尼系数将可以逐步降下来，维持在警戒线以内的水准，减少社会的动荡幅度，提高民众的幸福指数。那么，在贫富差距逐步缩小的情况下，中国目前的经济形态才会有所变化，并得以逐步健康运行。

相信“6540”会告诉我们，经济的增长并不等于财富的增长，官员和商人的财富增长不等于社会财富的增长。中国社会要致力于全民族和全社会财富的共同增长，才是经济发展的终极目的。否则，一切的增长都将造成中国社会的裂变和经济形态的扭曲，修复起来民族将会元气大伤。