即便是“有史以来最严厉的调控房价政策”，中国房价依然坚挺，甚至一路上扬。

中国的高房价道理何在？

作为商品的房地产与大部分人的居住需求如何协调？

政府的房地产调控将走向何方？

徐滇庆、李昕所著的《房地产的供求与保障》帮你厘清与房价有关的许多似是而非的问题：

房价到底高不高？

房地产市场到底是供不应求还是供过于求？

房价收入比和购房能力是什么关系？

为什么房价不涨租金涨？

中国的房地产业是不是一个大泡沫？

房地产市场的可持续性怎么样？

真正有效的房价调控是什么样的？

……

《房地产的供求与保障》简介：中国房价屡调屡高，那么中国的房价到底是高还是低？具备什么特点？如何结合国情进行调控？一切政策都需要了解规律，徐滇庆、李昕所著的《房地产的供求与保障》即阐述中国房价的规律，为房价调控提供思路，为百姓正确看待房价提供方法。

前言

第1章 房价到底高不高

 1.1 评价房价的参照系

 1.2 决定房价的要素

 1.3 推动房价上涨的动力

 1.4 房价暴涨的转移效应

 1.5 导致房价下跌的原因

 1.6 房价下跌意味着什么

第2章 人均住房面积

 2.1 为什么要关注城镇人均住房面积

 2.2 凭空而来的住房增量

 2.3 宏观统计和微观统计的区别

 2.4 拥有住房状态和户籍

 2.5 计算人均住房面积的次优方案

 2.6 城镇人均住房面积的长期预测

第3章 供过于求还是供不应求

 3.1 是供不应求还是供过于求

 专题3-1 未来15年内的人口、就业变动趋势

 3.2 住房存量有多少

 3.3 城镇化加速提升了住房需求

 3.4 城镇住房需求预测

 3.5 长期态势，供不应求

 3.6 房价会下降吗

 3.7 空置房之谜

第4章 房价收入比的困惑

 4.1 房价收入比引起的困惑

 4.2 “房价收入比”是怎么算出来的

 4.3 能不能横向比较世界各国的房价收入比

 4.4 房价收入比和购房能力之间的关系

 4.5 计算房价收入比的目的

 4.6 在统一标准下计算房价收入比

 专题4-1 各省房价收入比计算步骤

第5章 房价不涨房租涨

 5.1 房租暴涨

 5.2 房租暴涨的原因

 5.3 租房好还是买房好

 5.4 是真实投资回报率还是名义投资回报率

 5.5 购租比与业主成本

 5.6 购租比的变化趋势

 5.7 应对房租暴涨的对策

第6章 房地产泡沫经济

 6.1 被滥用的泡沫经济概念

 6.2 经济泡沫并不等于泡沫经济

 专题6-1 经济周期与泡沫经济

 专题6-2 泡沫经济的种类

 专题6-3 股票和房地产是泡沫经济的主要载体

 6.3 真实需求和投机需求

 专题6-4 投资与投机的区别

 6.4 泡沫经济的识别原则

 6.5 泡沫经济的正反馈机制

 6.6 治理泡沫经济优先于增加供给

 6.7 泡沫经济形成的过程

 6.8 泡沫经济形成的条件

 6.9 泡沫经济崩溃的条件

 6.10 为什么许多人热衷于泡沫经济

 6.11 房地产泡沫经济与银行的关系

第7章 房地产市场的可持续性

 7.1 是否发放按揭贷款是评估房地产市场可持续性的重要指标

 7.2 银行发放按揭贷款的原则

 7.3 银行发放按揭贷款的极限“房价收入比”

 7.4 决定购房能力的要素

第8章 贫富差距恶化推高房价

 8.1 房地产市场乱象的根源在于贫富差距太大

 8.2 贫富差距日趋严重

 8.3 从四个角度观察贫富差距

 8.4 在三个层次上缩小贫富差距

 8.5 当前的税制具有鲜明的计划经济特色

 8.6 税制改革的基本思路

 8.7 改革税制是治理房地产市场的基础

第9章 务必重视政策的边界

 9.1 任何政策都要有明确的边界

 9.2 政府政策中的控制变量和状态变量

 9.3 按收入划分购房者的边界

 专题9-1 中产家庭购房能力估算

 9.4 难道高收入群体不是老百姓？

 9.5 针对不同组别购房者制定不同政策

 9.6 各类住宅的边界划分

 9.7 划分边界要有定量基础

第10章 限价的要害

 10.1 限房价的要害

 10.2 四种评估房价的方法

 专题10-1 四种房价评估法

 10.3 限房价的实践和教训

 10.4 限房价缺乏理论支持

 10.5 限价限价，骑虎难下

 10.6 限房价是开历史倒车

第11章 限购，切莫捡了芝麻丢了西瓜

 11.1 高房价逼出的限购政策

 11.2 限购有没有理论根据

 11.3 限购是否有成功的先例

 11.4 限购的副作用

 11.5 切莫捡了芝麻丢了西瓜

第12章 限户型，公平竞争

 12.1 土地资源配置与市场失灵

 12.2 招拍挂与豪宅

 12.3 供不应求情况下的公平

 12.4 限户型有利于中低收入家庭

 12.5 限户型促进公平竞争，有利于压低地价

 12.6 限户型的可行性

第13章 房价调控是一项系统工程

 13.1 针对高房价打出的组合拳

 13.2 房地产市场的控制变量和状态变量

 13.3 房价调控是项系统工程

 13.4 为什么说房地产是国民经济的支柱

 13.5 国民经济系统的内在联系

 13.6 “肠梗阻”的必然性

 13.7 房价调控的目标

 13.8 苍白乏力的辩解

 13.9 打压房价切莫误伤内需

 13.10 托宾税：整治过度投机的利器

 13.11 托宾税是纠正房地产市场失灵的对策

 13.12 都市规划与房价

 13.13 牵牛要牵牛鼻子

第14章 谁最害怕房产税

 14.1 房产税举步维艰

 14.2 开征房产税的目的

 14.3 征收房产税的法理基础

 14.4 房产税改革要点

 14.5 房产税制度设计

 14.6 房产税的边界

 14.7 房产税改革是税制改革的一部分

 14.8 按照公告房价开征房产税

 14.9 房产税与房价

 14.10 谁最害怕征收房产税

第15章 廉租房非抓不可

 15.1 保障房大跃进，空谈误国

 15.2 偷天换日，浑水摸鱼

 15.3 商品房和廉租房的区别

 15.4 他山之石可以攻玉

 15.5 廉租房的资金来源

 15.6 廉租房到了非抓不可的关头

第16章 经济适用房的产权界定

 16.1 经济适用房的来历

 16.2 围绕着经济适用房的争论

 16.3 什么是中产阶级的边界

 16.4 不能补贴中产阶级

 16.5 排队能排出什么来

 16.6 产权模糊，滋生寻租

 16.7 明确产权归属，加速经济适用房建设

第17章 防范金融危机是当务之急

 17.1 房价是一个金融问题

 17.2 外部资金流对房市的冲击

 17.3 外资是不是只冲击中国一线城市的房价

 17.4 外资流入房地产市场是否可怕

 17.5 银行中的“堰塞湖”

 17.6 居民存款的不稳定性

 17.7 防范金融危机，唯此为大

参考文献

根据2012年第二季度数据，伦敦、巴黎、布鲁塞尔、圣彼得堡等大城市住房均价都在10000欧元以上（相当于每平方米80000元左右）。

从收入角度来看，对于低收人群体，当前房价确实太高了，可是对于高收人群体来说，房价可能不高。有钱的人不仅买得起房子，而且还一买好几套。有人说，房价太高，老百姓买不起房。难道高收入群体就不是老百姓吗？

由此可见，房价高低不过是一个相对值。在讨论房价变化规律的时候要建立不同的参照系，从不同的角度，有针对性地讨论房地产政策的利弊得失。

举例来说，如果只能够简单地划分好人、坏人，是幼儿园水平；能够了解在好人中有坏人，在坏人中有好人，是小学水平；能够了解为什么好人会变坏，是中学水平；如何创造一个良好的社会风气和必要的规章制度，培养好人，改造坏人，才是大学水平。

在房地产研究中，只说房价高低，盯住房价不放，恐怕只有幼儿园水平；区分不同的收人群体，提供不同类型住房，也许可以比拟为小学水平；了解房价变化的原因，有针对性地制定稳定房价的政策是中学水平；防范金融危机才是更高的大学水平。

仔细推敲一下，在各种媒体和政府文件上经常提到的“房价”到底指的是什么？含义并不清晰。以北京为例，在四环以内，2012年平均房价每平方米超过4万元，如果把周边区县都包括进来，大北京的房价每平方米只有18000元。在怀柔、平谷还有5000元以下的商品房。不过，如果在平谷买套房，进城路上就要好几个小时，怎么上班？

近年来，北京、上海市中心的房价确实如同脱缰野马一样，不断上扬。可是，郊区、中小城市的房价涨幅并不大，至今还没有怎么离谱。在北京、上海不是还能找到一些“廉租房”吗？廉租房只租不售，没有房价。关键在于是否有足够的廉租房，分配制度是否合理、健全。

此外，住宅的种类很多，居民可以按照收入高低划分为不同组别。不能笼统地讨论房价，也不能笼统地说老百姓买不起房子。世界上不存在一个能够让各个收入组别的民众都满意的“合理房价”。

房价会不会继续上涨？  人们痛恨高房价，却不得不心平气和地承认，从长期来看，房价肯定涨。除非今后通货膨胀率总低于零，否则，房价和其他商品价格一样会保持持续上涨态势。经济学理论和实践都证明了这一点。其实，如果随着居民收入增长，房价等比例上涨一点，人们并无怨言。关键在于，倘若房价涨幅大大超过中低收入居民收入增长幅度，越来越多的人被排挤出购房者的行列，这就很不合理了，难｝圣人们怨声不断。

从广义上来讲，房价属于物价中的一部分。只要经济继续发展，人们收人不断增长，物价涨不涨？从长期来看，房价肯定涨。但是，并不排斥在某段时间，某些地区房价下跌。因此，需要具体、详细地进行分析。

另外，1989年全国储蓄存款加上私人口袋里的现钞总共5500亿元，当时已经足以使人惊呼壮观。可是，2012年银行里城乡居民存款已经突破40万亿元。比当年多了72倍。有人赌咒发誓，预言房价一定会降，而且要降20％～30％，甚至50％。他们的愿望是好的，可是，他们有没有想过，居民存款的目的是什么？老百姓存钱的目的除了要养老、看病、子女教育之外，主要是为了改善自己的衣、食、住、行。他们的储蓄不会无限期地沉积在银行里。近年来许多人听信了某些宣传，以为房价要跌，所以持币观望。与此同时，银行存款继续增加，市场上商品总量和商品房的数量虽说也在增加，却远远赶不上存款增加的速度。一旦人们醒悟过来，难免银行存款外流。就算95％的居民存款留在银行里不动，只要有5％的存款出笼就不得了。倘若2万亿元居民存款流进消费市场，物价就会暴涨。倘若流进房地产市场，由于每个月商品房销售总额只有5000亿元，严重地供不应求。房价焉能不涨？e你不买，自有人买，到时候由不得你。在这种情况下，还说房价会大幅度下降，真不知道他们的根据在哪里？

1．2决定房价的要素

由于土地稀缺性、住宅空间唯一性和不可移动性，房价除拥有和其他商品价……

P6－7

2013年10月29日，习近平同志指出：“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决，保障性住房总体不足，住房资源配置不合理、不平衡等问题……从我国国情来看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系……要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。”

习近平同志的讲话明确地指出要尊重市场规律，注重采取经济手段，切实改善供求关系，该政府管的就一定要管好。要认真落实资金和土地，给低收入群体多盖一些廉租房。要增加供给，缓解住房市场供不应求的矛盾，逐步稳定房价。

回顾以往，教训深刻。2010年，政府针对飞涨的房价出台了一系列“有史以来最严厉的房价调控政策”。毫无疑问，高房价不好，房价暴涨尤其不好。制止房价暴涨符合大部分民众的愿望。上面决心大，下面呼声高，新闻媒体一面倒，非把房价打下来不可，像唐·吉诃德一样把房价当作了敌人。显然，房价就和人的体温一样，只不过是反映房地产市场或人体系统运作的一个指标。房价暴涨就像发高烧一样，都不好。可是，医生绝对不能看到来个发烧的病人就拿体温作为斗争对象，非把体温降下来不可。发高烧有不同的病因。也许是肺炎，也许是外伤感染，只有对症下药才能把体温降下来。如果把病人丢进冰箱，体温降了下来，病人也给整死了。

随着时间的推移，调控政策的效果并不明显。一方面，房价依然居高不下，另一方面，经济增长速度放缓，逼出了一系列“稳增长”的政策。有人说调控纯属“空调”，调控或将“无疾而终”。有些人嘴上虽然还硬，心里却七上八下，不知道什么时候收场。明明是一番好心，为何效果不彰，没有办成好事？

中国经济改革是前无古人的伟大壮举。摸着石头过河是无法避免的理性选择。一项政策是否正确要看实践的效果。毕竟，实践是检验真理的唯一标准。

没有理论的实践是盲目的实践，盲目的实践是走不远的。在房价调控过程中冒出来许多似是而非的问题，值得认真推敲。

经济理论反复阐明，房价和其他价格一样，是个货币现象。试想，如果左手按住房价，右手却在不断地增发货币，房价还能按得住吗？有没有认真考察一下，房价和货币发行之间有些什么关系？

经济理论反复阐明，如果房地产市场上供不应求，必然存在房价上涨的压力。房地产市场到底是供不应求，还是供过于求？究竟城镇居民的人均住房面积有多大？从1994年开始房改，至今还不到20年。大量兴建商品房的时间更短，难道在这么短的时间内就已经满足了广大民众对住房的需求？根据我们的估算，当前全部住房还不到2030年住房需求总量的一半。房地产业任重道远。为什么有人硬说住房已经大大过剩，并且根据这一点断定房价非跌掉一半不可？

经济理论反复阐明，超出居民购买力的物价是站不住脚的。许多人说老百姓买不起住房，为什么房价还不掉下来？究竟老百姓有没有购房能力？事实上，由于贫富差距越来越大，92％的人买不起房，可是还有高收入群体，大约8％的人不仅买得起房，还有能力买好多套房。难道高收入群体就不是老百姓吗？实践证明，凡是相信房价即将大幅度下跌的人都吃亏了。

经济理论反复阐明，泡沫经济的危害性极大，很容易导致金融危机。有人说中国的房地产业就是一个大泡沫。为什么这个泡沫到现在还不迸裂？如何判断泡沫经济？如何防范金融危机？

经济理论反复阐明，必须用系统工程的观点来观察宏观经济，房地产业和上下游产业的关系非常密切，牵一发而动全身。打压房价对其他行业有多大的冲击？房地产业到底是不是一个支柱行业？房地产业今后的发展方向是什么？实践证明，前段时间的房价调控原意是限制需求，结果，正常需求没有下来，反而把供给打下来了。供不应求的矛盾更加严重，弄不好房价可能出现报复性反弹。

为什么限购、限价政策说出台就出台，可是房产税就是出不来？在经济发展过程中应当如何摆正看得见的手和看不见的手的位置？

有人说，坚持限购、限贷不动摇，有信心坚决把房价打下去。历史经验告诉我们，要敬畏经济规律，不要迷恋什么“信心”。

学风浮躁是当前的大敌。在房价问题上缺乏认真的研究，没有严肃地讨论切磋。有些人迎合民粹主义思潮，捕风捉影，信口开河，哗众取宠。我们尊重每一个人的发言权，不过，是不是应当更加严谨一些？许多人批评政策多变，朝三暮四。为什么总是急匆匆地出台一些行政干预措施，按下葫芦浮起瓢，手忙脚乱？

樊纲说得比较客观：“当制度一时紧急又建立不起来的时候，经济手段无法马上用的时候，作为应急手段，行政手段要马上上来，把泡沫先抑制住再说。但是，这终究不是长远的办法，终究要通过各种新的制度的建设，包括经过一段时间的试点来建立新的制度，用经济的手段，用税收、利率、信贷等政策来替换下类似‘限购’这样的政策。”只要注意理论学习，抓紧制度建设，今后就可以少来一点应急手段，少折腾一点。

与其头痛医头脚痛医脚，还不如坐下来，认真讨论一下两年以来房价调控的理论和实践，从中总结出一些规律性的东西，在制度建设上下工夫。治理房地产市场，一定要标本兼治。迅速推进整体税制改革和金融体制改革，通过财税、金融手段抑制房地产投机活动，提高资源分配效率，缩小贫富差距。大力修建廉租房，照顾低收入群体，在效率和平等之间找到一个合适的切入点。与此同时，有必要认真讨论土地政策，配合城镇化进展统筹安排城市建设用地和农村宅基地，增加商品房供给，缓解供求矛盾。

说千道万，不离根本，在回顾、展望、研究、制定房地产政策的时候，切切牢记：尊重知识，敬畏规律。经济规律犹如大江东去，不可抗拒。我们要了解规律，顺应规律，按规律办事。违背经济规律的人，无论出于何等好心，最终一定会受惩罚。

虽说房地产业只是国民经济中的一个部分，可是一滴水可以映照出整个世界。房价调控涉及宏观、微观、金融、国民经济核算等多个领域。有必要结合这些领域的经济学理论，分别讨论房价调控中遇到的问题。只有在理论的指导下，才能比较深刻、全面地了解房地产业发展的内在规律。尤其重要的是，对于房地产业的一些基本数据和指标要严格地定量讨论。例如，房价收入比、居民住房需求、人均住房面积、居民收入的不均衡状态，等等。众所周知，房地产数据质量很成问题，许多官方数据似是而非，边界不清。今后整理、规范统计口径的任务还很重。没有定量分析就只能是非左即右，一放就乱，一管就死。在许多情况下，最佳对策往往是折中的结果，而折中就一定要注意定量分析，特别要注意政策的边界。

30多年前，当中国刚刚开始改革开放的时候，没有人能够想到中国会突飞猛进，取得如此辉煌的成就。30多年以后，人们会如何看待今天？我们衷心希望中国能够一如既往地保持高速增长。为此，必须采取措施不让房价上涨过快，防止出现房地产泡沫经济。一旦爆发金融危机，就可能彻底颠覆高速发展的大好形势。令人担忧的是，采用限购、限价等行政措施打压房价，虽然房价上涨的幅度掉了下来，却搞乱了金融市场秩序，在银行中出现了一个规模空前的“堰塞湖”。爆发金融危机的概率非但没有降低，反而越来越高。房价暴涨只不过是肌肤之疮，金融危机才是心头大患。

对于如何调控房价，完全可以平心静气，慢慢讨论，不争一时之气，不做惊人之语。让历史和后人来检验是非曲直。但愿在十年、几十年后，当人们回顾21世纪初中国经济发展时，本书提供的分析和资料有些参考价值。

非常感谢北京大学中国经济研究中心和北京师范大学国民核算研究院提供的无与伦比的研究环境。非常感谢加拿大西安大略大学休伦学院（HuronUniversityCollege，UniversityofWesternOntario）的同事们大力支持我投入有关中国经济问题的研究。

在写作这本书的过程中，我们得到了许多朋友的帮助。衷心地感谢姚洋、邱东、周其仁、吴敬琏、卢锋、李玲、李稻葵、霍德明、茅于轼、张曙光、盛洪、郑玉歆、汤敏、宋旭光等人的支持和帮助。

这本书是李昕博士和我合作的第五本书。她刻苦努力，基本功非常扎实，总能够以最快的速度高质量地完成交给她的科研任务。本书中大部分数据处理和回归分析都是她完成的。东北财经大学的刘颖教授于2012年来到加拿大西安大略大学休伦学院访问，她在独立完成自己的研究课题基础上对本书的许多章节做出了很大的贡献。

本书写作得到了国家自然科学基金国际重大合作项目（7081017020）和教育部人文社会科学重点研究基地项目（2009JJD790002）的资助。

几乎所有的作者都真诚地对夫人奉献上他们的谢意，我对此深有同感。写书是一项非常耗时耗力的事情，要集中精力思考，一个字一个字，敲出数百页来。如果没有关克勤提供的后勤支持和各方面的帮助，我根本就不可能在这么短的时间内完成这本书的写作。

我和机械工业出版社很有缘分，合作多次，非常愉快，非常钦佩他们的高效率和严谨的工作态度。机械工业出版社华章公司的颜诚若提出了许多很好的建议，在此再次表示衷心的感谢。

本书结合实际，尽力让比较抽象的经济学理论更容易被读者理解。书中直率地谈出自己的一些观点，难免有许多不妥的地方，希望能够起到抛砖引玉的作用，衷心地欢迎各位朋友批评指教。

徐滇庆

2013年11月8日