本书试图通过海内外直接的市场操作方面的经验和理论知识对中国的房地产市场作出较全面系统的分析研究。全书共分九章，内容包括：为什么要进行房地产理财；根据你的经济能力来买房；判断房价的高低；寻找适合你的房产；房产评估和投资成本；个人房产贷款；出租房产；出售房产；房地产理财的热门话题。本书适合所有对房地产理财感兴趣的个人、机构，也可供高校房地产金融等相关专业师生参考。

本书针对房地产个人和机构投资者非常关心的房地产理财这一议题进行了深入探讨，强调和分析常常被房地产理财者忽略的许多方面，它们包括：房地产投资理财的好处和缺点，决定房产价格的因素，怎样买房卖房，怎样利用房地产周期，怎样做房东，拥有房产的成本和房产估价等。如果我们能在房产理财中考虑和应用这些知识，会使我们将来的投资决策和理财更成功，避免出现“房奴”、“负资产”和类似美国次贷危机中被迫放弃房产一族。

内容分九章：第一章，为什么要进行房地产理财；第二章，根据你的经济能力来买房；第三章，判断房价的高低；第四章，寻找适合你的房产；第五章，房产评估和投资成本；第六章，个人房产贷款；第七章，出租房产；第八章，出售房产；第九章，房地产理财的热门话题。

本书适合所有对房地产理财感兴趣的个人、机构，也可供高校房地产金融等相关专业师生参考。

第一章 为什么要进行房地产理财／1

 导读／1

 买房的好处／2

资产增值

对抗通货膨胀

税务优惠

现金流收入

较好的回报

拥有住房所有权的自豪感

积累财富的方法

再投资的保证

较安全的投资

投资组合的多样化

财务杠杆作用

退休后生活的保障

其他方面

 买房的风险和规避／10

收入减少

利率上升

变现性差

房地产周期

其他方面

 其他投资产品／14

银行储蓄

股票

基金

债券

信托

保险

银行理财产品

外汇

黄金

 一个中等收入家庭房产理财致富／19

 为什么要进行房地产理财方面常见十个问题答疑／20

房产理财是人生必修课程吗？

房产理财应该什么年纪开始？

40岁左右开始理财晚了吗？

一定要有许多钱才开始房产理财吗？

房产适合投资还是投机？

资产增值和租金收入哪个对投资者更重要？

房产理财成功可能提前退休吗？

房产投资能保证回报吗？

投资房产一定胜于投资股票吗？

能否简要比较房产、股票和银行储蓄的特点？

第二章 根据你的经济能力来买房／24

 导读／24

 买房还是租房／25

住房自有率

租房需求

租房者买房需求

租房的好处和缺点

 买房的经济能力／33

承受力分析

承受力计算

制约买房意愿的主要因素

 一对刚性需求的白领夫妇买房案例／38

 根据你的经济能力来买房方面常见十个问题答疑／39

住房自有率高说明生活水平高吗？

住房私有率和自有率有什么区别？

自己的房产出租，另外租房是否是好主意？

读MBA和买房我需选择哪一个？

买房要一步到位吗？

我的收入稳定，但没有首期付款怎么办？

租金和房价比小于银行利率，我租房是上策吗？

我们做生意收入不稳定，买房还是租房合适？

我已有几套无贷款的房产，还需要再买吗？

收入较高和较低都要遵循还款收入比不能超过50％的上限吗？

第三章 判断房价的高低／43

 导读／43

 国民经济周期和房地产周期／44

 全国房价的变化／48

房价和平均房价

近十多年来全国的房价变化

不同城市的房产价格差异

同一城市房价的差异

有关房价涨跌的争议

 房产需求和供应的决定因素／53

房产需求和供应概论

房产需求的决定因素

房产供应的决定因素

 影响房价长期趋势的因素／62

人口因素

经济因素

政府政策

 影响房价中短期趋势的因素／65

就业率水平和房价收入比

通货膨胀水平

按揭贷款数量

利率水平

人民币汇率

政府政策

人口数量变化及人口的分布

建设成本

建筑设计与品质

房产竣工数量

房产租金

实际资本回报率

消费者的信心

市政建设前景

 一个成功的买房案例／76

 判断房价的高低方面常见十个问题答疑／77

为什么要了解决定房价变化的因素？

为什么房价在前几年上升这么快？

怎样理解房地产供应是相对迟缓的？

有什么证据说明长期来看房价总会上涨？

房产价格越低越好吗？

人口增长的城市，房价一定上涨吗？

我国家庭数量增加意味着什么？

哪些是判断我国房价趋势的主要指标？

简要归纳房地产的需求和供应主要受什么因素影响？

观念因素是否也会改变人们的需求？

第四章 寻找适合你的房产／82

 导读／82

 选择房产的原则／83

期房、现房和二手房

普通商品房和非普通商品房

房产价格

开发商背景

房产的功能和房型

请教专家看法

这一地区要具有发展潜力

居住环境和周边配套设施

物业管理

重新装修

经济周期和房产周期

 选择房产方法／90

关系网络

报纸和其他出版物

房地产中介

房产网

拍卖

 买房合同特别注意事项／92

产权状况

建筑面积  

房产价格

广告的法律效力

房产质量

退房的几个条件

关注细节

 购买第二套房产攻略／96

 寻找合适你的房产方面常见十个问题答疑／98

投资出租房产主要看哪几方面？

买自住房和出租房有何区别？

为什么许多开发商不愿跌价卖房？

什么情况下有人会廉价出售其房产？

房产中介一般都不诚实吗？

二手房交易以后会越来越多吗？

想购买的二手房房产证标明的面积和实际面积差别很大怎么办？

高收入和低收入群体买房的主要区别是什么？

买地铁房有哪些好处和注意方面？

是否要请专业人士帮助签订合同？

 附件1 建设部负责人详解商品房销售管理办法十六问／101

 附件2 以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿／106

第五章 房产评估和投资成本／108

 导读／108

 评估房产的目的和常用方式／109

房地产估价和市场价值的定义

房地产估价的原则和程序

市场比较法

 投资回报法

 成本计算法  

 房产投资的成本／114

房产投资费用

房地产保险

不可计量的支出

 房产相关税／117

契税、个人所得税和营业税

租金交税

物业税

 房产投资收益的高低／124

衡量投资收益的高低

房产投资的可行性

 住宅专项维修资金的使用／127

 房产评估的三个案例及解析／130

市场比较法案例及解析

投资回报法案例及解析

成本计算法案例及解析

 房产评估和投资成本方面常见十个问题答疑／133

拥有房产，有哪些典型的日常成本？

对房产租金的评估要注意哪几个方面？

住宅商品房住满70年的土地使用期后，还要支付费用吗？

买卖房产如出现公证费用，由谁来支付？

房产评估最实用的方式是什么？

市场比较法有缺陷吗？怎样克服？

我可以使用房产维修基金来维修我房内设施吗？

房产保险和房产贷款保险有何不同？

房产投资回报有哪些组成？

什么是真实投资回报和名义投资回报？

第六章 个人房产贷款／137

 导读／137

 贷款资金种类／138

抵押贷款

再抵押贷款

重新筹资

等额还款方式和等额本金还款方式

还息不还本

存款等额冲减贷款

用自住房抵押换取养老保障

 贷款资金的来源／143

银行

公积金

贷款中介公司

外资银行按揭贷款服务

 房地产抵押贷款证券化／149

房地产抵押贷款证券化的概念

我国住房抵押贷款证券化的发展和前景

 美国房地产次级债券危机／153

什么是次级抵押贷款

次级债券的形成和流通过程

房地产次级债券危机爆发和蔓延

对我国房地产市场的借鉴意义

 对一份房地产调查的解读／158

 个人房产贷款方面常见十个问题答疑／159

简要描述我国个人房产贷款市场近几年的发展和总量

使用房产贷款有什么益处？

怎样选择具体哪一家银行的服务？

有多余的资金，应该先还房产贷款还是汽车贷款？

能否举例说明政府鼓励房产消费？

我国房产消费信贷方面主要存在哪几个方面问题？

我国近几年的房产贷款政策对房地产市场有何主要影响？

为什么用自住房抵押换取养老保障在我国推广难度很大？

对买第一套普通商品房者，银行贷款数量和利率优惠方面有什么政策？

什么是固定利率房贷，它适合哪些人群？

 附件1 央行新闻发言人就调整商业性个人房贷政策答问／163

第七章 出租房产／166

 导读／166

 成为房东前要考虑的风险和关键因素／167

空置率

租金收入

目标客户

以房养房

地段位置

房产面积

装修及损耗

市政变化

 房客的选择和租赁合同／169

房客的选择

租赁合同关键的几个方面

 成为房东后要注意的问题／172

与房客和谐相处

了解市场信息

 一个房产出租的典型成功案例／173

 出租房产方面常见十个问题答疑／173

租房市场主要的服务功能是什么？

为什么现在越来越多人想成为房东？

什么是保障性投资者或房东？

我国房产租赁市场存在哪些主要问题？

房产出租后，房客改变了其使用性质怎么办？

出租的房产要出售，房客有优先购买权吗？

租赁合同中的出租时间多长比较合适？

通过租金收入归还银行贷款的房东要注意什么？

房客不在家，我可以进入自己的房产吗？

我国城市有很大的租房市场吗？

第八章 出售房产／177

 导读／177

 出售房产的准备工作／177

出售房产的主要原因

市场调查和评估

合理的装修

 选择售房的方法／178

房地产中介

房产网

拍卖

 卖房合同关键的几个方面／181

买房者背景

价格和付款方式

其他方面

 一个高位卖房的成功案例／182

 出售房产方面常见十个问题答疑／183

在卖房报价前做哪些准备？

卖房前，自己评估一下房产价格有何好处？

怎样选择中介公司？

与中介签定“到手价”合适吗？

交给中介钥匙有何后遗症？

提前交房有何后遗症？

多找几家中介总有好处吗？

房地产中介对房产的评估价低，他们不是少拿佣金了吗？

与中介的代理协议时间长些好吗？

网上自己卖房产可靠吗？

第九章 房地产理财的热门话题／186

 导读／186

 富爸爸也鼓励你买房理财／187

 高房价的三座大山已经动摇／187

 死了都不卖和拼死也要买／188

 普通商品房、非普通商品房和豪华商品房／188

 政府宏观调控经济和房地产的主要政策／189

财政政策

货币政策

国际政策

 海边别墅可能潜在的问题／195

 澳大利亚追加首次购房者的津贴／195

 房地产间接投资特点／197

流动性较好

资金的要求不高

降低风险的组合多样化投资

专业性强

不完全控制性

信托管理人职业道德和专业能力的风险和危机

信托管理费用

 房地产信托投资基金／201

房地产信托投资基金的概念

房地产信托投资基金的发行条件和管理

目前我国仅有的三个海外上市房地产投资信托基金的情况

怎样投资房地产投资信托基金

良好的房地产投资信托基金拥有的特征

 房地产理财的热门话题方面常见十个问题答疑／207

中国住房投资功能已经“武功尽失”吗？

为什么前几年房价涨了许多，但国家的CH增长不大？

房地产信托投资基金与房地产投资信托基金的差别是什么？

买房产、房地产投资信托基金和房地产公司股票有何不同？

市场信心很重要吗？

全球信用危机，拥有房产还可靠吗？

多样化是成功投资的关键吗？

什么是房奴？什么是“负资产”？

政府可以给一人送一套房吗？

为什么房地产投资是永恒的话题？

参考文献／214

编后记／216

买房的风险和规避

作为投资者，若要进行房地产投资，一般必须确保房产这一不动产在一段时期内持有。这样做的目的就是为了在将来某一天能实现未知的、未定的，但期望好的收益，而这种收益的不稳定性就使得投资者须担一定的风险。一般而言，预知的风险越大就说明投资者要求获得越多的经济回报。当然，如果是那些对房地产投资市场相对而言没有什么经验的投资者，这种情况就得另当别论，他们注意不到有潜力发展的好地段，也不知道通货膨胀另一面的保护作用，也不怎么会认真仔细地核算他们的投资总收益，反而这些缺乏经验的投资者还常常会受到很多个人情感因素的影响，而不能做出经济上的投资决定。

投资可以有短期、中期和长期之分，而房地产投资则通常是中长期投资，所以房地产投资过程可能是很冗长的，而且需要许多较高的前期花费。海外的一些研究也表明房地产投资可行性的最终决定将取决于：

·投资者相信能够实现他或她的具体投资目标(譬如期望的收益水平应该超出一般的收益水平)和投资者有足够和可靠的经济资源；

·对投资环境与市场行情的满意评估，其中包括对任何可能影响投资的 中长期经济、社会和法律等因素；

·对投资计划做的成本和利润分析后得出的结果。

赞成或反对一项投资方案要看它是否符合这些投资标准，如果投资者的目标在一些限制(譬如资金消耗、支付能力以及预期的投资时间与预期的市场行情)下实现仍有很大的可能，那么这项投资方案就认为是可行的，当然投资者在最终确认投资之前还需根据自己的情况再次回顾以下风险因素，并在决策后经常回顾并作自我评估。这些风险可以归纳为以下几点：

·来自于市场方面的风险：譬如供求关系的变化、特定产品欢迎和吸纳度、由住房供求变化而引起的高空置率等。

·来自于商业与经济环境的风险：譬如人们的收入下降，利息率和通货膨胀率的不稳定。有时资金虽然大大增值；但会出现租客损坏住房以及房客在租约到期未付租金就搬出的现象。

·来自于政策与规划方面的风险：例如新政策的出台，规划限制以及受道路影响的区域的形式的变化。

所有这些变化都将会使房产投资结果发生相应的变化。其中有些会有积极的意义，譬如公路和交通运输系统的完善，当地就业机会的增加，或者是小区环境的美化。而另一方面，令人不悦的情况包括工厂和机场跑道的建造都有可能减少附近房产的价值。

譬如对投资者来讲，房产投资的风险还包括有：空房率可能会比预计的高得多，管理与维护成本可能也会比预计的高，而且并不能确保房产一定会升值。考虑到以上这些因素，期望的投资收益高低的先决条件就是考验投资者对风险的预测和承受力。

以下包括(但不限于)投资者的一些风险分析。

收入减少

如买房者需贷款买房，那么由于其收入发生变化或其他原因，存在没有能力及时归还银行贷款的风险。违约除要归还正常贷款，另外还要缴纳违约金，会遭受双重的损失。

现在有部分年轻人士，在买房时也知道这个道理，但由于预计今后几年收入会稳定增加，因此房产每月还款额已达到家庭收入50％～60％或更高些。在通常情况下，通过节衣缩食，他们可能会实现目标，但如遇到2008年出现的金融海啸及以后几年收入的不稳定性，风险很大。

因此，规避收入减少风险的方法就是要根据自己的资金实力，量力而为，不要过分追求资金杠杆效益，将贷款比例控制在安全范围内，一般来说，每月还款额应在家庭收入的25％～35％左右，不能超过50％。  利率上升

由于20世纪90年代以来我国中央政府采取了更灵活和市场化的金融政策，我国在2002年加入了世界贸易组织(WTO)，可以预见，以后利息率的波动就更加市场化了。住房拥有者可以发现，利息率可能会随着许多不确定因素而上升，而他们的支出也会相应增加。

目前我国抵押贷款采用每月等额还贷法或等额本金还贷法，其利率根据中国人民银行的利率来调整执行，一般在每年的1月1日对以往的贷款合同予以调整。当利率出现长期逐步回升的趋势时，住房按揭贷款者将会面临潜在的利率风险，不仅将承担银行还款利率上调带来的还款成本上升，还将可能同时承受通货膨胀导致的日常支出增加。如果贷款者收入不能保持高于还款成本和日常支出的增长幅度，就会使家庭或个人出现财务危机。

利率上升可能是许多贷款人要面对的最大挑战，美国次贷危机的主要导火线之一就是在经过相当长时间低利息阶段后，利率走上了上升通道，这对许多借款较多和中低收入人士有很大的负面影响。

规避利率上升的方法与规避收入减少风险的方法类似，如果每月还款额控制在家庭收入的25％，～35％左右，那就具有相当大抗此风险的能力，看准了利息在上升通道，与银行签订几年固定利率也是较合适的方法，当然尽可能用足公积金指标也会减轻不少负担。

变现性差

房地产的位置一般都是固定的，不好任意搬动的。而且由于受到经济的限制，理想的住宅类型和地点的选择常常是由不得您自己做主的。

作为一种投资，股票是灵活多变的，有时还可以立即得到现金回报，但房地产却不可以，要想出售房产一般是要花费一段时间的。通常情况下，股票是可以卖出其中的任何一部分(然后再买进)，但是住房不行，比如说您想卖了自己住房的一个房间，那是不可能的。

譬如从决定卖出到收到全部房款，中间要经过价格评估、委托中介、看房、签约、完税和过户等诸多程序，时间跨度较长。

P10-12

《房地产投资》和《房地产企业融资》两书出版后，很快成为一些著名大学EMBA和MBA课程及房地产商会培训的教科书。许多读者(包括来自哈尔滨、北京、天津、西安、杭州、南京、上海、深圳、台北、香港、新加坡、纽约等海内外人士)与我联系，特别是许多房地产资深望重人士对两书的许多溢美之词和读者的直接获益和鼓励。作为一个房地产专业人士，能获如此荣誉，感觉非常荣幸和鼓舞，在此表示衷心感谢。

正如我常提及，房地产业对中国内地来说是一个新兴的行业，它在最近10多年的发展中，对国家经济发展和人民生活改善起到了非常重大的贡献，有目共睹，但同时暴露出了很多问题，并对我们提出了很大的挑战。这些问题包括房产价格上下波动太大、银行的贷款风险、目前一些地方房价是否太高、一般百姓的买房承受力、供应和需求的矛盾、房地产投资产品单一和行业操作的某些不规范等，事实上房地产市场的这些问题会影响我国国民经济健康和可持续发展。那么出现这么多问题的原因是什么？是否可以避免或少走一些弯路？国际上先进国家的相应情况怎样？有些方面我们是否可以做得更好？作为个人和机构投资者怎样利用房地产周期获利？要全面深刻地回答这些问题是促使我撰写《房地产投资》、《房地产企业融资》和《房地产理财》这一系列书籍的主要原因之一。

随着我国整体经济实力的增强和人民生活水平的提高，理财这一概念逐渐深入人心；而兼有投资理财和居住功能的房地产(或称房产)理所当然成为理想的理财产品。买房也是许多人一生中做出的最大投资决策，哪怕很多人买房仅仅是为了居住，但事实上做了一项很重要的投资决策。买房既然是一项很重要的投资决策，就需要有一个投资策略；而写此书的一个目的就是强调和分析常常被房地产理财者忽略的许多方面，它们包括：房地产投资理财的好处和缺点、决定房产价格的因素、怎样买房卖房、怎样利用房地产周期、怎样做房东、拥有房产的成本和房产估价等等。如果我们能在房产理财中考虑和应用这些知识，会使我们将来的投资决策和理财更成功，以避免出现“房奴”、“负资产”和类似美国次贷危机中被迫放弃房产一族。本书也会介绍房地产间接投资包括房地产公司股票和房地产基金等，并将它们与房产直接投资作比较。

“是或不是”可能是生活中的最常用语，也时常是最关键的和决定性的用语，同样，在涉及房产理财的时候，“买或不买”是绝大多数人一生中所做的最重要的经济决定之一。要让人们在较短的时间内做出“买或不买”的选择，对他们来说通常是很困难的，他们中有些人无从选择，而其他人做出的选择标准又会不同。

事实上，多年以来，生活当中被问到最多的问题就包括“现在可以不可以买房”、“房价会不会再涨或会下跌”。许多人认为如果刚买完房，房价就降了，那就吃大亏了，或是现在不买，如房价再涨，那也会造成巨大的间接损失等。那么到底在特定时间里(包括现在)买房子合不合算呢？读者们，要明确回答这些问题，尤其是你打算买房并要对这一项投资负责时，就应该认真仔细地研究房地产和相关经济信息，充分考虑到影响房地产市场形势的关键因素。在本书中，我们对这些内容都做出了详细的讨论研究。由于除了自住，绝大多数投资者的房产投资一般也是针对住宅房产，所以本书主要针对住宅房产。本书共分九章：第一章，为什么要进行房地产理财；第二章，根据你的经济能力来买房；第三章，判断房价的高低；第四章，寻找适合你的房产；第五章，房产评估和投资成本；第六章，个人房产贷款；第七章，出租房产；第八章，出售房产；第九章，房地产理财的热门话题。

本书试图通过海内外直接的市场操作方面的经验和理论知识对中国的房地产市场作出较全面系统的分析研究。非常幸运的是我多年来的海内外工作、研究、MBA教学和演讲也与本书内容直接有关，并且在完成这样一本较全面和较有深度的书籍中，我还得到了许多人的帮助和支持。这里首先要感谢浙江大学东南土地管理学院院长吴次芳教授向中国建筑工业出版社的编辑推荐；感谢房地产权威专家张泓铭教授的鼓励；感谢中国建筑工业出版社的资深编辑封毅女士为本书付出的辛勤工作，她精湛的编辑水平包括对本书的主题和许多具体内容给出的意见和建议为此书增色很多；感谢清华房地产总裁商会秘书长彭锐博士的支持；还要感谢我曾经任职的联胜集团，麦格理银行许多同事及澳大利亚西悉尼大学和美国哥伦比亚大学的教授和朋友，是你们使我的工作变得更专业和自信；感谢老朋友——澳大利亚皇家墨尔本理工大学David Higgins教授在繁忙的工作中，十多年来给了我许多目前世界上最先进的房地产信息。

感谢我做过讲课、培训和咨询服务的世茂集团、万科集团、蓝光集团、香港建设(控股)、香港英皇集团、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、上海欧美同学会、上海展望学院、美国哥伦比亚大学、香港理工大学、清华大学、北京大学、中国农业大学、浙江大学、上海交通大学、上海财经大学、东华大学和厦门大学等的有关专家和朋友支持和鼓励。

与《房地产投资》和《房地产企业融资》两书略有不同，《房地产理财》主要针对个人房产理财，几乎适合各类人士。这样一本深入浅出的通俗读物诞生，我也要感谢搜房网、新浪房产和焦点房产以及博客的编辑，本书的有些灵感来自我自己的博客。

我本着认真和严谨负责的态度，认真落笔，尽量使本书内容有一定深度和广度。近几年来我在清华大学和北京大学的教学和演讲较多，作为清华房地产总裁商会专家顾问，我也希望此书能达到20世纪20年代曾经任教清华大学的著名教授刘文典先生讲解《红楼梦》的一些境界和效果。本书中存在的不足之处，恳切期盼有关专家和读者提出宝贵意见。

房产理财是伴随人一生的事情，大家知道房地产市场是有周期的，一般7～10年，如果一个人20岁开始工作，60岁退休，那他(她)会工作40年，就会经过4～6个周期。我们以5个周期来计算，如果他(她)有1个周期没有把握准，1个周期把握一般，但其他3个周期把握好了，那我可以告诉您们，这位朋友的人生理财是非常成功的，而这样的成功机会，我们人人都有。预祝大家成功！

张健

2009年5月上海

本书作者张健先生经常为全国的一些著名房地产企业、高等院校和房地产投资者作专题的和系列的课程和讲座(课程和讲座主题及内容举例如下)，目的是将本书中的有关内容和信息与有关人士进一步沟通，同时能有机会使参加讲座或讨论会的人士直接提出他们最关心的问题并讨论。这样可以帮助许多房产投资者和相关专业人员在以后的房地产投资中有更明智的决策。另外，张健先生主笔的住美投资咨询公司的(2008～2009年中国房地产投资分析报告》和(2010～2011年中国房地产投资预测报告》开始接受内部预定，欢迎房地产机构和开发商、个人投资者及相关机构和人士定购。想了解更多情况，请直接联系reitschina@hotmail.com。