本书是在系统总结国内商业地产开发和营销实践经验的基础上，融价值链基础理论和典型案例为一体的商业地产运营指导力作。该书兼具理论性、创新性和实操性，系统解析了商业地产投资策划和运营过程中的价值链构建、价值策划、价值创造。作者在书中提出了诸如街区生命有机体理论、存量商业物业运营等不少新观点、新方法、新思路，广泛适合业内人士、理论研究工作者、学生阅读学习。

本书编著者董金社实操运作经验丰富，积极进行理性探索。同时他也十分重视和集纳丰富的商业地产实践，不乏专家学者的真知灼见，兼具特色案例的睿智，深人浅出，创造性地构建了商业地产投资策划和运营的价值模式，是商业地产开发的良师益友。

鉴于该著作扎根于中国商业地产发展实践，是实践和理论的有机凝练，对促进商业地产发展有裨益，谨此，中国商业地产联盟向商业地产各界人士重点推荐这一读物。

本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。

书中分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。

本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。

本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。

前言

第一章 商业地产及策划透视

第一节 商业地产及其特征

第二节 商业地产类型

第三节 商业地产价值策划

第二章 商业地产市场调查与分析

第一节 商业地产调查及内容

第二节 商业地产市场调查方法

第三节 商业地产项目市场分析

第三章 商业地产价值律与价值链策划

第一节 商业地产价值律

第二节 商业地产价值链分析 

第三节 商业地产价值链策划 

第四章 商业地产定位

第一节 商业地产定位概述

第二节 商业地产功能定位

第三节 商业地产客户定位

第四节 商业物业的价格定位

第五节 市场形象定位

第六节 定位评价和比较决策

第五章 商业建筑空间策划

第一节 商业建筑空间解读

第二节 商业建筑策划内容

第三节 商业建筑策划与设计

第四节 建筑策划和设计方案评价

第六章 商业地产的招商与推广

第一节 商业地产招商

第二节 商业地产整合推广 

第七章 商业地产投资与资产运营

第一节 商业地产投资运营

第二节 商业地产融资

第三节 商业地产投资信托融资模式

第四节 商业地产资产运营

第八章 商业地产策划与运营案例分析

案例一 订单式商业地产，双赢模式

案例二 定位与市场错位

参考文献

商业活动分为两种形式：一是有实物交易的买卖活动。例如顾客到商场购物，顾客选择商品后付钱，售货员把商品交给顾客，各得其所，交易完成。在商铺、商场、购物中心、批发市场、饭店等完成的交易活动即属此类；另一种是以实物贸易为基础的服务类商业活动。例如，合作双方在办公室里谈生意、签订合同，但合同签订双方并没有见到货物；再如，律师为了一辆车的归属在办公室里与客户分析案情，律师并没有接触实物，他提供的是基于实物的服务。这类活动一般在办公室、写字楼、酒店内进行，我们称之为商务活动。甚至有的人称之为“静商”，取安静之意，但安静只是表面的，双方为了各自的利益争斗得比实物交易更剧烈、成交量更大，所以说是更高档次的商业活动。因此，在商业地产策划的实践中，人们常把写字楼、宾馆集中的区域称为高级商务区。

商业与商务的区分在CBD的演化中得以反映。CBD即Central Business District，意思是“中央商业区”，或者“中央商务区”。图1—1显示，在城市发展初期，两者是重叠的，商业与商务不分家。当城市发展到高级阶段时，两者空间分离开来，形成商业中心区和商务中心区。例如，北京西单商业中心区和以国贸为中心的商务中心区；上海南京路商业中心区和陆家嘴商务中心区。P1-2

读着董金社先生的新作《商业地产策划与投资运营》，心里自然地想起理学大儒朱熹的《观书有感》：“半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊。问渠哪得清如许，为有源头活水来。”商业地产实践需要理论武器，没有理论的军队是打不好仗的。商业地产的持续性发展需要源源不断的“理论活水”，才不致浑浊、看不清方向。

当前，我国商业地产行业总体上仍处于发展初期，这个时期的投资更多来自于资本的原始冲动，市场的盲目性特征十分明显。这种状况对一个新兴的行业来说或许是不可避免的，但如果不及时加以调整与引导，对整个行业将是十分有害的，它会直接影响投资者对行业未来的预期。

加强行业研究是现阶段商业地产领域的一个重要课题。作为行业组织，我们义不容辞，但仅靠我们的力量还是不够的。行业内的专家、企业也有这个责任，尤其是企业更有这个优势，他们贴近市场，就在市场第一线。事实上，我们也一直在鼓励这样的研究。近两年，联盟已推出了数本推荐丛书，它们大多由企业撰写，各有侧重，各有亮点。这些书在行业内获得了好评。

董金社先生和他的团队通过自身在商业地产领域的策划与运营实践，也探索和总结出了一些规律或者叫共性的东西。例如，他把价值链分析引入商业地产策划和运营，强调价值链构建的整体性和全面性，强调目标市场的重要性。再如，他提出商业街区生命有机体理论，从静态和动态丽个角度考察，对于商业物业的市场定位、业态、业种的选择具有非常现实的指导意义。他提出的存量商业物业运营模型对于盘活积压商业物业也有一定指导性。该书还坚持了理论和实践紧密结合的思考模式。书中专门列出一章，就全国知名案例进行了公正客观、深入浅出的解析。

我应邀参加了今年博鳌21世纪房地产论坛。我在论坛中提到当前商业地产开发盲目无序，政府正在加强商业网点规划。会议当晚，便有西部一家重量级开发商的老总来找我，他问我现在是否可以“趁机”多搞些商业地产项目，他的逻辑竟是以后政府加强规划了，供应量就少了，少了就“物以稀为贵”了!听后我不禁哑然，但笑不起来。由此我更深感到行业研究的紧迫了。

是为序。

中国商业地产联盟秘书长

王永平

2005年10月25日于北京