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书名 不动产经营/企业不动产经营丛书
分类
作者 任纪军
出版社 经济管理出版社
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简介
编辑推荐

《不动产经营》是中国首部关于企业不动产经营的著作。为第一线的经理人开拓思路,知晓为什么要经营不动产;告知经营不动产的战略和策略,知晓不动产如何经营。本书的读者群是有实际经验的经理人,即大中型企业、事业单位的企业家、管理者和从事资本经营、不动产管理的经理和主管以及专门从事不动产经营投资的公司和基金。也可以作为大学房地产专业本科高年级和研究生的教学参考用书。

内容推荐

《不动产经营》是《企业不动产经营》丛书的第一本,读者可以通过看故事、读案例,从成功者那里感悟成功的精髓,从失败者那里领悟失败的教训,从中学到不动产经营的真谛。是企业不动产经营的基本知识读本和操作指南。适于有实际经验的经理,即大中型企业、事业单位的企业家和从事资本经营、不动产管理的经理或主管,以及专门从事不动产投资的公司或基金的管理者。也可以作为大学房地产专业本科高年级和研究生的教学参考用书。

目录

第一章 不动产经营概述

 第一节 不动产的含义和特征

一、不动产的含义

二、不动产的特征

三、不动产投资的优点和缺点

四、不动产投资同时具有债券和股票的特征

 第二节 不动产经营的概念和类型

一、不动产经营的概念和内容

二、企业不动产经营的产业类型

◆案例1.1零售业革命:空间竞争的结果

◆案例1.2铁路带动房地产升值:亨廷顿的大规模房地产开发

 第三节 不动产经营的市场和中介机构

一、不动产经营的市场

二、不动产经营的中介机构

 第四节 不动产经营的风险和陷阱

一、不动产投资的风险

二、不动产经营的陷阱

第二章 企业战略和不动产经营战略

 第一节 资源支撑持续的竞争优势

一、资源支撑持续的竞争优势

二、空间位置与一般性竞争战略

 第二节 资源整合、战略整合和优势整合

一、资源整合

二、战略整合

三、不动产优势和能力优势的整合

四、主导优势与辅助优势的整合

 第三节 企业的不动产经营战略

一、主业经营和不动产经营的关系

二、主业经营和不动产经营的战略整合

 第四节 企业多元化的不动产经营战略

一、企业多元化的类型

二、企业多元化战略

三、企业多元化的不动产经营战略

◆案例2.1李嘉诚多元化的不动产经营战略

第三章 企业不动产决策战略

 第一节 渐进式战略

一、渐进式战略:初创企业和高成长企业的选择

二、渐进式战略的优点与缺点

三、更理性地运用渐进式战略

◆案例3.1不动产经营的渐进式战略:忠诚投资公司

 第二节 标准化战略

一、标准化战略

二、标准化战略的优点与缺点

三、采用标准化战略赢得竞争优势

 第三节 以价值为基础的战略

一、以价值为基础的战略

二、以价值为基础战略的优点与缺点

三、运用以价值为基础的战略获得竞争优势

 第四节 企业不动产决策战略的有效实施

一、把战略分析应用于不动产决策

二、企业不动产决策战略的有效实施

◆案例3.2从渐进式战略到以价值为基础的战略:

太阳微系统公司

◆案例3.3在业务部门层面选择合适的不动产决策战略:

美林公司

◆案例3.4组合运用三种不动产决策战略:思科公司

第四章 企业不动产的管理

 第一节 企业不动产的资产管理

一、企业不动产的资产管理

二、不动产的企业价值评估

 第二节 企业不动产管理

一、企业的概念和不动产资产的持续管理

二、不动产管理

三、不动产战略规划

四、企业不动产经理的职责

◆案例4.1克瑞格·威尔逊成功的不动产战略规划过程

◆案例4.2太阳微系统公司不动产管理部门的职责和组织架构

 第三节 我国房地产企业经营模式的战略转型

一、我国房地产企业经营模式的局限

二、我国房地产业面临升级和转型的关头

三、房地产企业经营模式战略转型的途径

◆案例4.3美国综合型房地产企业集团

——铁狮门·斯贝尔地产公司

第五章 经营场所经营

 第一节 企业选址

一、企业选址决策

二、零售商业企业的选址

三、以知识为基础的办公场所选址

四、写字楼的选址

 第二节 购置与租赁、新建决策

一、购置与租赁决策

二、购置与新建决策

三、出售回租

 第三节 办公场所经营

一、办公场所的规划设计与工作效率

二、办公场所的布局和装饰

三、利用不动产及设施推进企业文化

 第四节 不动产的翻新改造

一、不动产的翻新

二、不动产的用途改变

三、不动产的扩建

第六章 不动产融资和财务运营

 第一节 不动产融资

一、财务杠杆及其作用

二、不动产抵押贷款融资

三、不动产高比率融资策略

◆案例6.1成也萧何,败也萧何:特朗普与财务杠杆的正负作用

 第二节 不动产权益融资

一、不动产权益融资的来源

二、不动产权益融资的目标

三、不动产权益融资的策略

 第三节 不动产的财务运营

一、不动产的避税

二、分期付款和以租代售

 第四节 不动产估价

一、不动产估价

二、不动产估价的方法

第七章 不动产资本经营

 第一节 不动产收购

一、不动产收购的动因

二、不动产收购的方式和成本

三、不动产收购

四、不动产的杠杆收购和连环收购

 第二节 不动产出售

一、不动产出售的动因

二、不动产出售

三、“退二进四”的不动产经营策略

 第三节 不动产的资产重组

一、不动产资产重组的动因

二、不动产的资产重组

 第四节 不动产周期性投资策略

一、不动产的周期性特点

二、不动产周期性投资策略

 第五节 积极管理的不动产投资策略

一、不动产需要积极的管理策略

二、积极管理的不动产投资策略

◆案例7.1成功的不动产逆向投资:收购索尼大厦

第八章 房地产投资基金

 第一节 房地产投资基金概述

一、房地产投资基金的含义和特点

二、房地产投资基金的优势

三、房地产投资基金的类型

◆案例8.1香港新世界中国投资基金

 第二节 世界房地产投资基金的发展现状

一、国际房地产投资基金的发展现状

二、中国房地产投资基金的发展现状

 第三节 房地产投资信托的集中化策略

一、房地产投资信托的分类及其特点

二、房地产投资信托的集中化

三、房地产投资信托的集中化投资策略

◆案例8.2美国最大的办公房地产投资信托:EPO

 第四节 企业转型上市房地产投资基金的策略

一、我国发展上市房地产投资基金的路径

二、我国企业转型房地产投资基金的策略

第九章 不动产证券化概述

 第一节 不动产证券化概述

一、不动产证券化的含义

二、不动产证券化的运作流程

三、不动产证券化的优势

◆案例9.1不动产证券化使美国房地产公司绝处逢生

 第二节 商用不动产抵押贷款证券化

一、商用不动产抵押贷款证券

二、商用不动产抵押贷款证券化市场

附录1 企业不动产管理者国际协会概况

附录2 我国关于企业不动产经营的法律法规

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

《城市房地产开发经营管理条例》

《城市房屋租赁管理办法》

《城市房地产转让管理规定》

《物业管理条例》

参考文献

后记

试读章节

第二节 标准化战略

一、标准化战略

(一)标准化战略

1.标准化战略

标准化战略,是通过集中决策严格控制不动产设计和管理的程序。这些程序标准大都基于对效率、经济和控制的需求。标准化战略对拥有多个办公地点的大型公司尤其具有吸引力,因为这样常常能够节约购买时的大量成本,更方便地重新分配办公人员。但是,这种战略时常会变得僵化、很容易落伍,它也会产生多余的官僚决策过程,从而可能阻碍公司的变革。

标准化战略旨在对整个企业的经营场所及设施规划和管理活动进行集中控制和协调,统一制定标准,然后在全公司范围内施行。这些标准对许多内容做出了具体的规定,例如,办公的格局大小、装修的颜色和材料标准,以及从椅子等室内办公用品到外部建筑用材等一切物品的规格。标准还可用于监控行政管理程序,直接对经营场所及设施的分配、开发和管理施加影响。标准通常以书面制度的形式明确下来,并融合到企业内部的管理流程中去。即使是企业管理者也不能在任何时候随意地获得他们想要的办公场所和室内陈设品,他们必须遵循需求——论证——获取的程序得到所需的资源。在做出某项不动产管理决策时,必须以标准为参考。标准作为企业总的准则被严格地执行。

为了使不动产决策标准化,企业必须对其未来的不动产需求做出自信的预测。有些企业极其重视控制和效率,并且拥有大量的不动产,在对这些资产功能进行了大胆的预测后,大都采用标准化战略。总的来说,企业成立的时间越长、规模越大,就越有可能在规划和运营这两方面实行标准化。

2.标准化的本质就是控制

成本控制是最显而易见的,但是管理者还在尝试对企业内部行为进行控制。标准化战略能够减少资源分配上的冲突,有助于促进空间场所上的统一性。

实行规划标准和运作标准的最主要原因是成本控制。企业在实施长期投资计划时,相应的投资控制措施是必不可少的,而这些控制措施很可能限制管理者的投资审批权。当为整个组织购买设备和办公用品时,通过限定范围、级别等方法可以大大降低费用。通过实行标准化,企业不需要在每一次建设新办公场所和规划一间经营场所及设施时都从头做起,因为设备可以从一幢楼转移到另一幢楼内,并且建设和装修项目也能以较低的成本迅速完成。

对企业内部行为的控制也是实施标准化战略的目标。标准的实施可能会对处于企业不同办公场所中的个体行为起到激励作用,实施的方式是在企业所有办公场所内设置相同的环境象征和标志。通常,不动产决策过程的标准化会对超出不动产问题范围的管理行为进行控制。通过运用正式的、程式化的步骤,以获取和改变应用空间,企业甚至可以间接地控制人员数量,或者对研发中的新产品数量进行限制。

标准化减少了员工在经营场所及设施分配上的分歧,促进了企业的统一化。关于企业层次设置的标准不仅有利于降低业务部门之间的竞争和冲突,而且抑制了不必要的日常开支与费用。使处于不同位置的企业经营场所及设施保持同一外观,使监时借调和调任的员工有强烈的环境归属感。不动产管理者推崇标准,因为标准简化了他们的工作,为他们解决组织内部的部门争端提供了依据。高级管理人员喜欢标准化,因为在企业面对每一项单一设计项目时,他们不必亲自传递和统一价值理念。

(二)现实中的标准化战略

1.不动产管理制度及其执行标准

经营场所及设施得以获取、分配、管理直到最终进行处置的一系列管理流程和实践是标准化制度的主题之一。毫无疑问,对于组织内的每一个协助性部门来说,拥有适当的通用制度都是不可或缺的,不动产管理部门也不例外。规划标准对经营场所及设施的许多方面都进行了规定,但这些标准可能只集中于内部空间规划的问题上。或者对拥有多个办公地点的企业来说,他们可能把标准化扩展到建筑样式的详细设计规格和外部装饰材料上。这些标准都以书面形式记录下来,其书面形式通常是操作手册或者是其他管理制度的记录。不动产管理者有责任实施并执行这些标准,而接受他们工作报告的高层领导将授予这些不动产管理者工作职权。

2.现实中的标准化战略

标准化的决策战略究竟是什么样?一些已形成的标准用于指导不动产决策时,就可以说标准化已经成为一种决策战略。比如,在规划一个新项目时采用已经确定的步骤,依据现有的标准来设计,就是在实行标准化战略。当企业对经营场所及设施的需求增加,或租约到期以及出现新型办公技术时,就需要进行决策以获取新的使用空间或者对现有空间进行再设计和再分配。这时,企业管理者就会求助于已有的程序和规则来协助决策。

在不动产决策中,采取渐进式战略或者以价值为基础的战略的企业在对一项新经营场所及设施进行规划时也可能采用设计好的标准,但这并不一定表明他们正在运用标准化战略。实行渐进式战略的企业可能有一些恰当的规划标准和空间标准,但是每次获得一个新项目时都要进行一次规划,很少对未来进行总体规划,也不十分关心下一步可能形成的标准和程序。

(三)标准化和低度战略不确定性的关系

不动产决策的标准化战略,适用于在相对稳定的竞争环境中运行的企业。在可预测性较高的市场竞争环境中生存的企业,通常有投入和产出的预测性模型。稳定的市场通常能使企业基于较低的生产成本进行竞争,所以在采用标准化战略的规模经济中,成本控制原则上有助于保持成本优势。如果企业的大部分产品开发和生产过程都是常规性的,就更容易实行标准化。进一步来讲,那些能够对企业未来的经营场所及设施需求做出预测的企业,有能力做出更长期的规划和措施,其投入增加额也更大,而面临较大战略不确定性的企业,情况则不会很好。

二、标准化战略的优点与缺点

(一)标准化战略的优点

在不动产决策上采用标准化战略有许多好处。常规决策标准化可以节省大量的时间,使管理者可以集中精力处理更有挑战性和战略意义的工作。细致周详地实行标准化可以对资源的分配进行更好的控制,在采购上实现规模效益,简化对重复性项目的管理,通过对经营场所及设施的统一规划来强化企业文化。这些控制能够节省时间和费用,有助于整个组织共同分享彼此的经验,从而有助于保持企业竞争优势。对管理者来说,关键是要认清企业在竞争中所处的位置,这样当需要改变标准时就能有所觉察。管理者也必须保持足够的灵活性,当标准不适应特定条件下的特殊需求时,就不应再受其约束。  P90-93

序言

不动产是世界财富的一个重要组成部分,不动产占到全部财富的40%~50%。世界500强账面价值中总资产的1/3是不动产。不动产被称作是世界上最大的生意,不动产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。不动产经营是企业(包括非营利组织)经营管理的重要组成部分。但是,我国企业不动产经营水平很低,许多企业尚未形成不动产经营的理念,在大专院校的工商管理和房地产教学中也缺乏企业不动产经营的内容,国内也没有相关的专著和教材。国外关于企业不动产经营的研究成果也不多。

江山如此多娇,引无数英雄竞折腰。虽然国内外关于企业不动产经营的理论研究和教育培训滞后于实践,但是在企业经营的实战中,不动产经营依旧丰富多彩、各领风骚,其成败得失有目共睹。

沃尔玛早期把空间位置作为主导优势,以后逐步形成了包括分销网络和理货能力等以能力为代表的主导优势,最终形成了基于能力和空间位置的竞争优势集合——低价优势。沃尔玛是主业经营与不动产经营共同成功的范例。

迪斯尼的主题公园在美国获得了辉煌的成功。然而,全世界经营最成功的却是日本的东京迪斯尼,其一年最高的参观人流量记录远高于美国本土。但是迪斯尼公司并不拥有东京迪斯尼的所有权,其巨大的主业经营特别是不动产经营利润落人一家日本房地产公司手里。迪斯尼公司开设欧洲主题公园时,决定通吃主业经营与不动产经营的利润。虽然迪斯尼公司像东京迪斯尼那样,对传统的迪斯尼乐园的模式进行了修改,以适应欧洲人的口味。不幸的结果是,欧洲迪斯尼公园内的大美国主题伤害了欧洲旅客的感情,其旅馆房间与欧洲人通常喜欢的类型不同,而且更贵。欧洲迪斯尼毁掉了迪斯尼成功的经营模式。今天,迪斯尼在汲取这些经验和教训之后,又雄心勃勃地进入了香港地区,它能否获得成功?迪斯尼在主业经营与不动产经营中的成败得失将如何演绎?我们将拭目以待。

成功者的经验给我们启迪。回首李嘉诚成功的企业多元化的不动产经营,船王包玉刚舍舟登陆成功转型经营房地产;再看徐展堂通过空间的错位获取不动产周期性上升的盈利,喜达屋饭店集团内部发展和外部收购相结合。其智慧、胆略和韧性,令人叹为观止,从中获益良多。

失败者的教训也为我们敲响警钟。回首特郎普失败的多元化赌场经营,导致三菱土地公司破产收购洛克菲勒中心,印尼苏玛集团疯狂投资造成惨败;再看巨人集团主营业务和房地产开发双双陷入困境,导致巨人迅速土崩瓦解,巨人大厦成了巨人集团的墓碑;审视郑州亚细亚成功的不动产经营难挽主业经营的败局。面对这些败局,我们不禁扼腕叹息,前车之覆,后车之鉴。

抖一时机灵,乘一时运气易;修一世之功,领一世之先难。不动产经营的领悟和掌握,竞争优势的赢得与持续,不仅需要管理者在实战中历练,而且需要理念的更新和知识的完备。知识是管理者取得成功的第一要素。在经营实战中,经营理念和经营战略至关重要。缺乏新的经营理念,就跟不上时代的潮流,不能做大做强;没有有效的经营战略,就无法使经营理念付诸实施,只能在竞争中落败。细节工作可以通过有效的执行力,由下属实施操作。唯有理念和战略,不是他人可以越俎代庖的,需要管理者领悟和运营。

为此,我萌生了出版《企业不动产经营》丛书的想法。一是填补我国企业管理理论中关于企业不动产经营的空白,二是重点从不动产经营理念和经营战略的层面,更有效地推动我国企业不动产经营水平的提高。由我来担当《企业不动产经营》丛书主编,力争出版一套企业不动产经营顶级水平的丛书。

《企业不动产经营》丛书的第一本是《不动产经营》,是企业不动产经营的基本知识读本和操作指南。丛书的第二本是《不动产经营:成败评说》,与《不动产经营》构成姊妹篇,读者可以通过看故事、读案例,从成功者那里感悟成功的精髓,从失败者那里领悟失败的教训,从中学到不动产经营的真谛。此书通俗易懂,适于中小企业家、民营企业家和低层不动产管理人员。丛书的第三本是《房地产投资基金——组织、模式与策略》。房地产投资基金是房地产投资融资的最佳运营平台,此书的目的是使读者认知房地产基金的运营方式,掌握房地产基金的经营策略,并导引企业向房地产基金转型。以后还将陆续出版其他有关企业不动产经营的著作。我深信《企业不动产经营》丛书将会不辱其使命,成为行业顶级水平的丛书,满足企业不动产经营管理者专门化的需要。

《企业不动产经营》丛书的读者群是有实际经验的经理,即大中型企业、事业单位的企业家和从事资本经营、不动产管理的经理或主管,以及专门从事不动产投资的公司或基金的管理者。也可以作为大学房地产专业本科高年级和研究生的教学参考用书。

后记

《不动产经营》是中国首部关于企业不动产经营的著作。我希望本书能够对我国企业不动产经营的发展与成熟尽些绵薄之力。

我在《不动产经营》一书的写作过程中,凡是从他人专著和论文中获得的思想和灵感,都尽量写明出处,并在参考文献中列明。这些大师和高人的见解使本书立于一个高起点上,使作者有站在巨人肩膀之感,心存敬畏和感恩之情。

我要感谢支持我、鼓励我创作本书的朋友、同事和亲人。我想诉说的是:你们曾经给予的期盼、鼓励、帮助和支持是我写作的动力。每当我回想到此,都心存深深的感谢。

同事司马宏、王勇整理和翻译了部分案例和参考文献,奥地利中央合作银行的高乐嘉(Monika Goluch)帮助收集了有关的资料和信息,他们对本书做出了贡献。对外经济贸易大学的李娜帮助我查找、整理资料等,本书也凝结着她的劳动成果。

沈志渔是我在中国社科院亦兄亦弟的同事,现任经济管理出版社总编辑,这次出版《不动产经营》一书,还是承蒙志渔的支持。对志渔多年来的支持和鼓励,我深表感谢。

经济管理出版社为了做好企业不动产经营丛书的出版工作,特地安排张艳编辑出任丛书的策划和责任编辑,张艳对本书的出版、设计、销售等进行了策划。在本书的编辑出版过程中,我感到了张艳的专业的素养、敬业的精神和谦和的态度。

本书的读者群是有实际经验的经理人,即大中型企业、事业单位的企业家、管理者和从事资本经营、不动产管理的经理和主管以及专门从事不动产经营投资的公司和基金。在实战中,我深知对于管理者来说,最量要的是经营理念和经营策略。本书的目的:一是为第一线的经理人开拓思路,知晓为什么要经营不动产;二是告知经营不动产的战略和策略,知晓不动产如何经营。本书也可以作为大学房地产专业本科高年级和研究生的教学参考用书。

对于广大读者来说,如果你读了我写的书对你的工作和学习有帮助,这是我最大的快乐,也是本书的价值所在。因作者才疏学浅,本书又是首部关于企业不动产经营的著作,在知识创新过程中,本书难免会有错误及谬误之处,敬请读者不吝指正。我的电子信箱:jijunren@sohu.com。

为了做点对民族和社会更有价值的事,我投资做了个公益网站——借书网(www.borrowbook.net),希望得到读者的支持,用你不读的书换借你想读的书,使读书成为时尚,提升中华民族的素质。

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更新时间:2025/1/19 2:39:40