本书分析与比较了发展权在英美法系与大陆法系不同制度框架下、不同权利体系中的位置、特点及表现形式。在对两大法系国家的土地发展权转移经验进行梳理和总结的基础上，分析和论证了英美法系发展权在我国不同视域下的对应形式，并借鉴两大法系国家（地区）发展权转移的理论及经验，探索我国土地发展权转移机制设计的原理与技术路径，为将发展权市场引入我国土地用途管制框架中提供理论和技术支撑。
在国内土地发展权转移本土经验的启示下，提出土地发展权转移机制设计的目标和要点，并从定性视角论证了我国土地发展权市场的结构，刻画我国土地发展权转移机制设计的原理。最后，提出了土地发展权转移机制设计的两种技术路径，并分别进行项目化机制和制度化机制设计。

王海燕，女，1984年生，河南周口人，讲师。毕业于浙江大学土地资源管理专业，获管理学博士学位。2019年7月加入河南财经政法大学工程管理与房地产学院，主讲农产品国际贸易、农村发展学、物业管理政策与法规、物业企业管理等课程。主要研究方向为土地政策、土地利用管理、农地非农化与农村发展。

1 绪论
1.1 问题的提出
1.2 研究目标和研究意义
1.2.1 研究目标
1.2.2 研究意义
1.3 研究的主要内容
1.3.1 两大法系的发展权形式及特点
1.3.2 两大法系的土地发展权转移经验
1.3.3 英美法系发展权在中国不同视域下的实现形式
1.3.4 发展权转移机制设计的原理
1.3.5 发展权转移机制设计的关键技术及路径
1.3.6 发展权转移项目化机制设计
1.3.7 发展权转移制度化机制设计
1.4 技术路线与研究方法
1.4.1 技术路线
1.4.2 研究方法
2 国内外研究进展
2.1 发展权及其转移
2.1.1 发展权
2.1.2 发展权转移
2.2 发展权市场的结构
2.2.1 交易主体
2.2.2 供给与需求
2.2.3 发展权价格
2.3 发展权转移制度的应用
2.3.1 历史古迹保护
2.3.2 生态敏感区保护
2.3.3 开敞空间保护
2.3.4 农地保护
2.3.5 基础设施保护
2.4 发展权市场的构建
2.4.1 发展权市场的结构设计
2.4.2 发展权市场的构建步骤
2.4.3 发展权市场的评价标准
2.4.4 政府在发展权市场构建中的作用
2.5 发展权转移的中国路径
2.5.1 “财产性权利”路径
2.5.2 “增值收益分配”路径
2.5.3 “规划与管制弹性工具”路径
2.6 简要评论
3 两大法系的发展权形式及特点
3.1 英美法系的土地发展权
3.1.1 权利束范式
3.1.2 发展权的特点
3.1.3 英美两国发展权的差异
3.2 大陆法系的土地发展权
3.2.1 物权范式
3.2.2 发展权的表现形式
3.3 两大法系的土地发展权比较
3.3.1 范式特点
3.3.2 制度结构
3.3.3 创设机制
3.3.4 表现形式
3.4 本章小结：国家介入发展权的三种情形
4 两大法系的土地发展权转移经验
4.1 美国发展权转移（购买）
4.2 意大利建筑容量转移
4.3 日本容积移转
4.4 结论与启示
5 土地发展权的中国形式：基于国际比较的考察
5.1 物权法视域下的土地发展权
5.1.1 土地发展权客体的非特定化
5.1.2 土地发展权的非支配性
5.2 土地增值收益分配视域下的发展权
5.2.1 概念混淆
5.2.2 逻辑缘由
5.2.3 解决途径
5.3 空间用途管制视域下的发展权：中国形式
5.3.1 中国法上的土地发展权一般形式
5.3.2 发展权的中国形式Ⅰ：容积率
5.3.3 发展权的中国形式Ⅱ：建设用地指标
5.4 本章小结
6 发展权转移机制设计的原理
6.1 机制类型化：发现与设计
6.2 土地发展权转移机制设计的本土经验
6.2.1 规划指标市场
6.2.2 计划指标市场
6.2.3 城乡建设用地增减挂钩指标市场
6.2.4 重庆地票市场
6.2.5 发展权衍生品市场
6.2.6 经验总结
6.3 土地发展权转移机制设计的目标及要点
6.3.1 发展权转移机制设计的目标
6.3.2 发展权转移机制设计的要点
6.4 土地发展权市场结构设计
6.4.1 交易对象及其所有者
6.4.2 发展权供给
6.4.3 发展权需求
6.4.4 市场类型
6.4.5 政府调控
6.5 本章小结：土地用途管制与人工市场的融合
7 发展权转移机制设计的关键技术及技术路径
7.1 发展权转移机制设计的技术原则
7.1.1 自愿原则
7.1.2 生态保护原则
7.1.3 因地制宜原则
7.1.4 权利与义务对等原则
7.1.5 可操作性原则
7.2 发展权转移机制设计的关键技术
7.2.1 发送区设置
7.2.2 发展权赋值
7.2.3 接收区设置
7.2.4 发展权实现
7.3 发展权转移机制设计的技术路径
7.3.1 发展权转移机制设计的技术路径Ⅰ：项目化
7.3.2 发展权转移机制设计的技术路径Ⅱ：制度化
7.4 本章小结
8 发展权转移项目化机制设计——以平阳县为例
8.1 项目化机制设计总论
8.2 项目化机制设计目标
8.3 发展权创设及赋值
8.3.1 技术约定
8.3.2 技术路线
8.3.3 测算过程
8.4 创建发送区与接收区
8.4.1 发送区
8.4.2 接收区
8.5 发展权市场交易规则
8.6 发展权市场交易监管与调控
8.7 发展权交易效应
8.8 本章小结
9 发展权转移制度化机制设计——以挂钩节余指标跨省域调剂为例
9.1 制度化机制设计总论
9.2 制度化机制设计目标
9.3 发展权创设
9.4 需求与供给的创造
9.5 发展权市场交易规则
9.6 发展权市场交易监管与调控
9.7 发展权交易效应
9.8 本章小结
10 研究结论及其政策含义
10.1 研究结论
10.2 可能的创新之处
10.3 进一步研究方向
10.4 政策含义
参考文献
重要术语索引表

目前，国内学者对土地
发展权的认知尚未统一，甚
至存在对立、冲突、混乱的
情况，在我国现行的制度体
系与框架下，土地发展权市
场的功能和定位也并不明晰
。本书比较了英美法系和大
陆法系的土地发展权形式及
特点，分析和论证了英美法
系土地发展权在我国不同视
域下的对应形式，并借鉴两
大法系国家（地区）土地发
展权转移的理论及经验，探
索我国土地发展权转移机制
设计的原理与技术路径，为
将发展权市场引入我国土地
用途管制框架提供理论和技
术支撑。本书的主要研究内
容和结论如下：
（1）厘清两大法系的发
展权形式及特点。在英美法
系权利束范式下，发展权属
于权利束中的一项权利，具
备独立性和可让渡性。在大
陆法系物权范式下，所有权
和使用权中都有发展的权能
，但不是一项物权，不具备
独立性和可让渡性。发展权
在英国具体表现为发展许可
；在美国具体表现为地上空
间开发强度的改变和土地用
途的转换，通常由单位面积
允许建造的住宅单元、容积
率等予以度量。在大陆法系
国家（地区），发展权表现
为一种可转让的公权力管制
配额，通常其被量化为容积
率和建筑密度。两大法系国
家（地区）的发展权转移经
验显示，发展权市场是人为
创设的市场，普遍以项目的
形式开展；且在转移的过程
中，发展权在让渡出的土地
上被作废，发送区的该处土
地不再被用作其他开发活动
，从而获得永久保护。
（2）由于土地利用分区
管制的存在，两大法系国家
（地区）均存在国家介入发
展权的情形。第一种情形是
切除发展权，即国家运用公
权力对发展权进行限制或切
除，切除是永久性的，不存
在补偿问题，之后也不会被
恢复；第二种情形是冻结发
展权，即由国家通过公权力
将发展权予以冻结，冻结是
暂时性的，发展权的实质还
存在，产权人通过与国家达
成协议，解冻发展权，即可
获得发展权，但只可自用，
不能转移；第三种情形是转
移发展权，即国家通过赋予
土地产权所有人相应的发展
权，使其能够与其他交易主
体达成协议，实现发展权转
移。
（3）将英美法系的发展
权纳入我国不同视域进行分
析，论证了在中国物权体系
中创设或增列土地发展权是
不可行的，同时区分了土地
发展权与土地增值收益的关
系。我国空间用途管制视域
下的发展权主要表现为两种
形式：一种是容积率，另一
种是建设用地指标。对照国
际经验，在我国城乡规划背
景下，国家对发展权的介入
属于冻结发展权的情形；在
我国土地用途管制背景下，
国家对发展权的介入属于切
除发展权和转移发展权两种
情形。
（4）土地发展权转移机
制设计的本土经验显示，地
方实践本质上是一个土地发
展权市场交易和空间配置的
过程；各地实践以发挥市场
主导功能为出发点，通过市
场机制形成发展权交易价格
；发展权市场运作存在项目
化和制度化两种方式；相对
于其他各国（地区）的发展
权转移，中国国内的发展权
交易对已经实现发展权交易
的土地并未实行永久保护或
做出其他相关规定，这是我
国与其他国家（地区）在发
展权交易中最大的区别。
（5）发展权转移机制设
计的目标是将土地发展权市
场作为土地用途管制的一种
辅助和补充，解决刚性的土
地用途管制带来的利益不公
问题；通过引入市场机制，
对其进行修正和设计，再将
修正后的市场机制与土地用
途管制协同在一起，形成土
地发展权转移机制。本书通
过土地发展权市场与一般商
品市场、土地市场的比较，
在理论上进一步论证了我国
土地发展权市场是一个人工
市场。首先，交易对象是由
政府创设形成的一种拟制物
；其次，发展权的供给与需
求并非在市场中自发形成的
，而是由政府创造的，当政
府创造了供给，确定了需求
，再由人造的供给和需求来
决定价格，进一步地讲，这
是政府人为创造的一种价格
。上述土地发展权市场的分
析可以说明，发展权的供需
不完全符合经济学的供求规
律，并不是一个真正的市场
，不具备通常意义上市场的
功能。
（6）土地发展权转移机
制设计的技术路径有两种：
项目化和制度化。以项目化
机制设计的发展权市场具有
特定性，即事先指定一一对
应的发送区和接收区，每个
项目都是一事一议，服从于
一个特定的目标，并针对特
定的目标和特定交易主体建
立一套交易规则，有交易时
间和交易总量的限制，适用
于解决指定区域范围内的具
体问题。项目化机制更具有
灵活性和针对性，其交易风
险较小，但可能出现交易成
本过高的问题。以制度化机
制建立的发展权市场具有普
遍性和适用性，没有事先指
定一一对应的发送区和接收
区，没有限定的交易主体，
没有交易时间、交易空间、
交易总量的限制，是一个永
续的、可重复性的、周而复
始的交易活动，适用于解决
一个区域内的普遍问题。制
度化机制的实行相对简单，
应用范围较广，市场作用较
强，但可能面临相应的市场
风险和制度风险。