06 房屋抵押贷款介绍

黄忠义，房屋抵押贷款专家，美国新美贷款银行。

自2007年金融危机以来，美国的房地产市场和金融市场已经有了很大程度的复苏，变得更加稳定。同时，中国的房地产市场的躁动也开始有所降温，潜在的房地产泡沫慢慢开始出现。从2011年开始，聪明的中国房地产投资者开始卖掉中国的房产，到海外房产市场寻求投资回报和资产的安全性。针对中国投资者的需求，美国房地产市场为他们提供了很好的投资机会，主要表现在如下方面。

1）2007到2009年间美国房地产市场房价整体下滑30％-60％，由此导致的低房价给潜在投资者一个比较好的买入时点。美国加州、佛罗里达州及内华达州的一些城市甚至出现50％的房价下滑。

2）美国政府对房地产市场稳定的政策和财政援助为投资者提供了安全保障。自2008年起，美国中央银行已向房地产市场注入了3万亿美元，以此来稳定房价、刺激房地产市场和美国经济。美国中央银行已经购买数十亿美元的房屋抵押来保持低利率，此项政策至少要持续2-3年。美国经济逐渐复苏及稳定的这种明显信号也为美国房地产市场提供了很好的支持。

3）合理的租金收入（相对于房产价格而言）为投资提供了不错的回报。租金收入为投资者提供了很好的现金流，降低投资者的通胀风险及货币风险。

但是，作为外国投资者，为了避免不必要的费用和损失，你需要了解美国市场、法律条例、缴税规定及其他各类房地产市场风险。一个受过专业指导和帮助的投资者会帮你更大可能地从美国房地产投资中获得稳定回报。

以下是你在投资美国房地产时需要考虑的几点。

1）靠近大城市或城市中心吗？

通常来说，靠近诸如纽约、旧金山或者华盛顿等大城市的房产表现会更好一些。大城市会提供更多的就业机会，吸引更多的年轻人。这些年轻人的高收入及高购买力会推动房价增长。

2）房子是在好学区吗？社区是否安全舒适？

年轻的夫妇会为了让孩子接受更好的教育选择在好学区买房子。所以地处好学区、社区安全舒适的房子通常有较大的市场需求，经济好转、家庭收入提高时，这些房子会首先升值。而且这些房子较容易出租，并且可以收取更高的租金。

3）房产是否处在商业区？房产所处社区周边是否有较好的经济发展前景？

如果打算投资商业房产，你首先要确保它处在商业繁华区，周边环境有较好的经济发展前景。譬如纽约、旧金山及其周边地区，都会有很好的商业发展前景。大批勤劳的新移民涌入这些大城市及其周边地区，为了寻求工作机会、安顿家庭、购买房子、租用商务店面、开办自己的公司，他们将会促进当地经济快速发展。随着经济的发展，商店租金提高，商务楼价格也会随之攀升。所以最好不要投资处在社区环境差、经济发展缓慢、没有太多就业机会的房产，否则短期内很难看到房价、租金上涨。

4）房产是否有稳定的租金收入？

如果所投资的商业房产坐落在商业区，租金通常很好，投资者会买有稳定高租金收入的房产，尽管房产短期不会升值，但稳定的租金也会让你长期感到安心。如果投资住宅房产，你需要了解房产税及物业费。有些地区房产税较高；有些公寓大楼有较高物业费。如果房价短期未上涨，这两种情况都会成为投资者沉重的负担。

以下是你在美国寻找房产的几个步骤：

1）找一个好的房产经纪人。

在美国，95％的房产是在房产经纪人的协助下完成购买的。作为在美国的新投资者，你或许没有太多当地房地产知识，不了解购买流程，所以你需要一个好的房产经纪人来协助你。中美两国的房产交易流程有很大差别，所以你在中国的房产购买习惯不一定适用于美国。好的房产经纪人知道你适合在哪里买房子，并且会指导你如何顺利完成从购买到最终转手的整个过程。

2）找律师审查你的购买合同。

房地产投资是一项大投资，一个好的律师会保护买方（投资者）利益。如果你的房产存在大的缺陷或者房产所有权有误，律师会出面协商。律师将会确保房产所有权顺利过户，并且在整个转手结束后，确保在当地政府备案中，房产是记在你的名下。  P125-126

EB-5有着巨大的潜力，可直接导入数十亿美元投资，促进美国经济大力发展和创造数百万就业机会。

——Kim Zeuli　ICIC（针对美国内陆城市发展的权威机构）

劳动密集型行业有创造大量工作的自然能力，无须区域中心计算创造间接和诱导型工作的能力，且不受区域中心项目所带来的种种限制。这类行业的直接投资项目更具灵活性，常常对EB-5移民投资者更有好处。

——Matt Gordon　美国E3 投资集团首席执行官

如果持有房地产投资的时间足够长（至少经过一个完整周期），则其历史表现良好。但如果投资者被迫在某个特定时间点卖出而市场又处于错误周期阶段，他们则可能会损失资金。

——Glenn R.Mueller博士　美国丹佛大学房地产教授

对于投资者管理其净资产，理财经理的作用是非常重要的。投资者可以通过专家设计方案来满足他们的经济需求而获得利益，同时据此掌控其在追求这些目标过程中的风险。

——Anthony Baruffi　美国McMillen & Company 资本管理公司首席投资官

目前全球资本市场不断发展，以美国股市为主的欧美主要资本市场发展成熟，股票指数不断创造新高，我们认为现在是中国投资者投资美国的良好时机。

——陈凯丰博士　纽约宏观对冲基金的合伙人和首席投资官

在不清楚其中存在的缺陷/风险就进行投资，就犹如同意去参加由你的前任安排的相亲，你很有可能会失望而返。

——Arthur Bavelas　美国Bavelas 家族办公室首席执行官

在美国，申请大学是一个多变、动态、复杂的过程。这个过程需要提前规划，并尽量了解一系列要求、选择和可能性。

——Kofi Kankam　美国常春藤尚留学咨询公司合伙人

中国根 美国印

被称作“种族大熔炉”的美国是一个典型的移民国家，其移民历史最早可追溯到1620年。近400年来，美利坚已成为由100多个民族组成的混合体，就连矗立在纽约的“自由女神像”也是在1886年从法国“移民”到美国的。在近400年间，数千万来自不同国家的人带着资金、技术和知识进入美国，这些移民怀着American Dream（美国梦），远涉重洋来到这片理想中的土地，正是在他们的推动下，美国逐渐走向了强大。可以说是移民造就了美国，是移民发展和改变了美国。

近代史上中国人第一次移民美国的高潮发生在被美国历史学家称为“伟大的人类迁徙运动”的第一次美国移民高潮（1820年至1860年）时期，其中一部分移民是来美国淘金的中国人。在改变了美国早期政治格局和社会面貌的“西进运动”中，中国劳工在美国铁路建设中的作用不可小视。接着是20世纪70年代末中国改革开放之后的底层劳工移民，以及90年代初期国门初启之时的“洋插队”两拨移民潮，而新世纪即2000年后移民潮的主力由新富阶层和知识精英组成。。

这批新移民的到来，以及中国国家经济实力的增强和政治地位的提高，使得在美华裔新移民的社会地位得到了显著提高。在金融、法律、教育、科技、商业等高端和重要领域，都可以看到华裔移民的身影。华裔移民对美国社会的贡献和影响力都在继续增加，其中包括我们在本书提及的投资移民、房地产投资和中国投资者在美国进行的其他投资，及中国学生在美国留学深造。

新移民到美国面临的最大一项挑战是融合的问题。不论是投资移民举家搬迁，还是到美国进行留学深造，甚至只是到美国投资买房或进行其他投资，都会遇到不同程度的调和中美文化差异冲突和融合美国社会文化的问题。纽约智囊机构曼哈顿研究所新发表的一项研究报告将移民的同化融合过程分解成三个方面，并且依据最新人口普查等数据，为美国移民群体在三个方面打分。这三个方面是：经济，其中含收入和住房拥有率；文化，主要是英语能力；以及公民身份，即是绿卡持有人，还是美国公民。得分按百分制，得分越高，融合程度越高，100分便被认为完全融人美国社会。

调查显示，中国大陆移民的单项融合得分是：经济90分，文化40分，美国公民身份47分，综合得分21分。研究报告的作者杜克大学公共政策助理教授杰克博·维格多解释了中国大陆移民的评分情况。他认为到美国来的许多中国移民，教育水平或技术水平非常高，或本身有较多财富，因此在经济上适应美国社会最为容易。中国大陆移民在文化以及获得美国公民身份方面的得分则较低，部分原因是文化以及公民身份方面的融合过程需要的时间更长一些。而中国以及其他国家的第二代移民接受美国文化的程度要快得多。另外来自中国香港的移民融合综合得分为50分，中国台湾的综合得分为40分，均大大高于来自中国大陆的移民。

无论是第一代还是第二代移民，都在某种程度上承受着东西方两种文化和社会制度的冲突和差异负担。对在美华人而言，中国人视其为美国人，美国人视其为中国人，其本身的价值观、理念和文化观念也是中西参半，难免有时会产生深深困惑，被戏称为“American Based Confused Chinese”（定居美国的困惑的中国人，ABCC）。这种现象不只局限于移民美国的中国人，几乎是所有移民都或多或少会有的心理感受，只不过东西方文化和社会制度存在巨大差异，使得这种差异和冲突调整更具有挑战性。

现在愈来愈多的移民开始接受“国际人”或“混合人”的概念和感受。如本文开头所言，对国家而言，移民融合造就了美国的强大；对个人而言，移民融合造就了个人的成长和提高。因为对两种不同社会文化、语言，以及其他方面的体会和经历，个人的人生得到了新的体验和升华，你从此多了一个窗口看这个世界和多一条途径走你的人生之旅。对于讨厌冲突差异和喜欢安定少变化的生活的人来说，移民可能是一种痛苦，但对于喜欢体验更多人生和不同生活的人来说，移民好比另外一次长久的旅行。人生如旅途，无论你走在北京还是成都，漫步纽约还是加州，关键是心境，乐趣在体验。无论从人生成长体验的社会哲学角度，还是资产全球配置的经济投资角度，这种旅行对许多人而言都可以是有益的，也可以是幸福的。

在坦然接受“国际人”和“混合人”概念之后，人经常还希望追根。我们从何而来，到何处去，是个亘古不变的论题。对第一代移民而言，中国的根是深深植入的。对第二代移民而言，根可能来源好几处。多年后，Confusion（困惑）之后是Fusion（融合），如纽约的别称Melting Pot（熔炉），融合之后是一个新的自己——带着中国的根和美国的印！

郭智慧

2014年8月10日于美国纽约曼哈顿

前言

引言

第一章　EB-5投资移民——投资移民有风险，专家解析来推荐

 01　EB-5投资移民概览

 02　EB-5项目推动美国经济的增长——针对中国投资者的重要见解

 03　EB-5直接投资

 04　EB-5投资移民案例分析

 05　如何对区域中心下的EB-5投资移民项目进行审慎调查

 06　怎样选择一个区域中心项目

 07　EB-5区域中心风险历史

 08　证券法在EB-5投资中的应用

 09　I-526申请：有限制条件绿卡的申请

 10　I-829申请：去除绿卡限制条件

 11　EB-5投资移民的备选方案：从高管签证到绿卡申请

 12　EB-5申请前的税务及财产规划

 13　绿卡持有者的美国税务合规要求：从美国注册会计师和税务师角度说明

第二章　房产地产投资——投资美房并不难，买房全程有指南

 01　投资美国房地产概览

 02　房地产市场周期

 03　投资纽约房地产介绍

 04　投资南加州房地产介绍

 05　投资美国养老地产介绍

 06　房屋抵押贷款介绍

 07　产权保险及托管服务：保护房地产投资

 08　买房后——房屋保险和出租管理

 09　投资美国房地产项目的法律问题——美国视角

 10　投资美国房地产项目的法律问题——中国视角

 11　投资美国房地产税务问题

第三章　跨境投资和财富管理——投资理财财富观，各种投资巧指点

 01　跨境投资和财富管理概览

 02　绿地投资和跨境并购

 03　财富管理介绍

 04　投资美国股票市场

 05　投资美国保险理财产品

 06　家族办公室如何保护，扩张以及为后代培育财富

 07　在美投资税务事项

 08　涉及中国境内实体的跨境并购交易会计处理问题

第四章　美国留学就业——美国留学就业关，知己知彼好圆梦

 01　美国留学就业概览

 02　美国初高中申请指引

 03　美国大学申请指引

 04　美国研究生申请指引

 05　美国法学院申请指引

 06　美国商学院申请指引

 07　毕业后求职和职业规划

 08　美国留学和工作签证选择

后记　中国根　美国印

根据《投资时报》联合数家第三方咨询机构及财富管理平台调查整理出的“投资时报·2014新贵阶层投资报告”（以下简称《报告》），截至2013年年底，中国大陆可投资资产超过1千万元的高净值人士，即千万富翁的数量已逾105万人，集中于北京、上海、广东和浙江等地。调研结果显示，超过30％的高净值人士、超过50％的超高净值人士（即可投资资产超过1亿元的高净值人士）持有境外投资。在已持有境外投资的高净值人群中，有将近60％的受访者表示未来会进一步增加境外投资金额。在目前没有境外投资的高净值人士中，超过50％的受访人士表示计划未来开始实施境外投资。

1.跨境投资的主要动力和原因

《胡润百富》发布的《2014中国投资移民白皮书》显示，受访投资人群平均选择两个海外投资原因，其中，资产配置及分散风险、子女教育是最主要原因，分别占19.8％和19.4％。希望通过投资达到移民目的的约占16％，为养老做准备的约占11％，有闲置资金并希望通过海外投资使资金升值的约占10％，为保障财富安全的约占9％。

2.海外资产配置集中三地

在海外目的地的选择上，中国香港、美国和加拿大是中国高净值客户海外资产配置的主要集中地。这三地集中了高净值客户海外资产量的60％左右，同时也是海外移民的热门目的地。当海外投资地同时也是良好的客户定居地时，该目的地将具有更强的吸引力。

本书主要是针对中国投资者海外投资的热选目的地之一——美国来全面阐述如何在美国进行投资。

3.投资移民意愿依旧强烈

调研结果显示，约60％的高净值人士表示自己正在考虑或已经完成投资移民，与两年前比例大致持平。超高净值人群中该比例超过70％。另外，数据显示全部受访者中有约10％表示自己不移民，但会为子女办理移民。他们希望通过投资移民为子女教育创建平台，为子女海外学习生活做好铺垫。

关于投资移民的主要原因，教育质量、环境污染和食品安全问题是移民的最主要原因，分别占21％、20％和19％。

关于移民的目的地，美国是受访高净值人群投资移民的首选国家，占52％；最近投资移民政策发生巨变的加拿大仍然排名第二，占21％。美国排名第一的主要原因是美国的教育资源和质量位居世界第一，且具有良好的社会和生活环境，而子女海外教育是投资者申请投资移民的主要原因之一；另外也因为原来几个移民热选地的移民政策发生了不利于投资移民者的变化，比如加拿大移民部于2014年6月19日宣布终止“联邦投资移民计划”和“联邦企业家移民计划”，此前积压的6.6万份申请全部作废，其中5.7万份来自中国。而前两年澳大利亚则推出“重要投资者”商业移民计划，将投资额度提高到了500万澳元（约3000万元）。欧洲一些国家如西班牙和葡萄牙最近新开放了买房投资移民成为“移民新黑马”，但因为这些国家的综合经济实力、教育水平以及这些移民签证的某些局限性，导致其还未能成为目前投资移民最热选目的地。投资者具体适合到哪个国家投资移民，要综合考虑投资移民主要目的和家庭财产收入以及其他因素，因人而异。

鉴于美国近几年成为中国投资移民者选择的热门目的地之一，且美国的EB-5投资移民项目虽然相比较投资额要求更低（50万美元在目标就业地区，100万美元在非目标就业地区），但其投资移民项目的一项基本要求是“投资需处于风险当中”，这使得投资移民项目的选择和申请的办理相对复杂，很有挑战性。所以在本书第一章，我们邀请美国投资移民界各类专业人士从介绍投资移民两种方式（直投和区域中心项目），到如何选择项目，了解美国证券法对投资移民项目的规制，如何办理I-526有条件绿卡的申请以及取消限制条件的I-829的申请，以及移民前如何对家庭财产和收入进行税收规划，移民后如何履行美国税务申报义务等进行了全面阐述，为有意到美国投资移民者指点迷津，答疑解惑。

4.房地产投资是中国投资者海外投资包括美国投资的第一选择

根据《报告》调查显示，对于高净值人群，房地产仍是其第一投资选择，且有反弹趋势，比例达到64％，比2012年上升4％。约30％的受访者表示会投资房地产市场，一方面可以满足自住需求，如为未来子女出国接受教育做准备；另一方面，在经历了次贷危机后，投资者认为北美的房地产市场存在一些短期内价格被低估的投资标的，具有一定的投资机会。

另外，随着近年来国内楼市调控力度的加大，留给投资者的空间已经很小。“投资中国楼市不如去海外买房”成为许多人的选择，越来越多的国内居民涌入欧美国家，“抄底”海外房地产。有数据显示，近两年到美国投资买房的中国投资者已经超过加拿大投资者，位居投资美国地产的外国投资者的第一位。

中国投资者到美国投资买房的高潮中，不仅包括中国个人投资购买住宅房产，也包含中国开发商到美国购买商业地产、养老地产和买地进行房地产开发。鉴于目前美国东西两岸纽约和加州是中国投资者进行房地产投资最热门的地方，本书第二章分别邀请了纽约和加州资深房产经纪人为读者解读这两地市场以及具体投资房产事宜；并邀请房地产投资相关专业人士讨论了房屋抵押贷款、产权保险、房产管理以及房地产投资的法律和税务事宜等。

5.跨境投资和财富管理

中国的新贵阶层愈来愈重视对投资和财富的管理。近几年来，中国投资者对美国的投资包括绿地投资和跨境并购，屡创新高。同时《报告》显示，在境外投资中，接近50％的受访者希望在境外投资市场投资具有固定收益或者优先受益的投资项目，或者债券和保险等固定收益类产品。另外这几年国内股市波动很大，而美股等境外资本市场相对成熟，且最近创出了新高，所以美国股票投资一直也是中国人士跨境资产配置和投资的主要方式之一。本书第三章首先阐述了中国投资者如何在美国进行投资设立公司和并购，然后邀请华尔街投资管理和资产配置专业人士阐述如何进行股票投资和保险投资，以及跨境投资并购的相应会计和税收问题。

美国财富管理和家族办公室的历史比中国要更为悠久。中国新贵阶层富裕后，急需的是如何对财富进行管理，并传给下一代。本书第三章也简述了美国财富管理和家族办公室基本理念和相关信息。

6.海外留学已成为子女教育首选方式

《报告》显示，子女教育是中国人最关心的话题之一，而送孩子去海外留学已成为子女教育的首选方式，八成富豪计划让孩子接受海外教育，其中64％计划在大学前送孩子出国，高中被一部分人认为是最适合出国留学的时间。出国留学的平均年龄为17岁，大约在高中一或二年级。英语国家是主流海外教育目的地，美国、英国、加拿大在过去五年中稳居前三。

美国以其位居世界第一的教育资源、环境和质量，稳居中国人海外留学选择前列。亚洲包括中国父母一般有浓重的“名校情结”，希望孩子能加入好的初高中一直到美国常春藤大学以及其他知名大学。本书最后一章邀请美国入学申请咨询专业机构和其他相关专业人士，为读者解读如何申请美国初高中、大学、研究生院（包括法学院和商学院），毕业后如何求职就业，以及国际学生留学和工作过程中的签证选择。

7.子女美国留学就业与EB-5投资移民

值得注意的是，近35％的海外投资原因是子女教育和投资移民，而这两种在某种程序上是相互交融影响的。外籍学生在美国留学毕业后若希望留在美国工作，需要获得H-1B工作签证。而获取H-1B工作签证在某种程度上变成运气，因为现在对于H-1B签证的需求远远超过了年度的配额。每年的4月1日，USCIS（美国移民局）开始接收65000个新的H-1B签证，加上20000个高学位的配额。在过去的几年里，由于大量的申请，这个提交期都在一个星期内关闭。例如，在今年的4月7日USCIS宣布已经收到了172500份H-1B申请，并停止接受更多的申请。当申请人数超过了可用的配额后，USCIS采取抽签系统来分配签证。由电脑生成的方式随机选择达到配额数量的申请，如果没被抽中的将被退回，则即使外籍毕业生找到了工作，也必须放弃工作离开美国。

另外，H-1B签证需要一个美国的雇主赞助并要求雇主提供详细全面的配套证明文件，如本书第四章最后一节详细阐述的。大部分美国雇主不愿意承担这份签证申请的麻烦而不愿意招聘外籍学生，尤其是在非理工科的经济、管理、金融和法律等文商科领域，合格的美国本土学生趋之若鹜，雇主选择众多，一般很少选择外籍学生以免承担签证申请的麻烦。在美国学生不太热衷的理工方面，如化学、物理和工程等，外籍学生找到愿意支持签证申请的美国雇主的机会将多一些。但即使如此，H-1B是一种非移民类的签证，只有三至六年的有效期。期满后该学生如无绿卡或公民身份支持，仍需回国。其在H-1B签证期间如失去工作或换雇主，需要另行递交H-1B签证申请。

所以对支持子女在美国留学后就业的且有财力的父母而言，为子女通过EB-5投资移民项目申请绿卡是非常重要的。这个申请最好在子女入学后即开始甚至更早，确保子女在大学三年级开始找工作之前至少拿到临时绿卡。一来如果子女在21岁之下，子女可跟随父母投资移民一起申请绿卡，即全家人一笔投资就可以申请绿卡。另外现在EB-5投资移民申请积压颇多，临时绿卡的审批时间甚至都超过了12个月，所以应及早申请。

无论是投资移民、举家搬迁，还是买房置业，抑或借鉴美国财富管理经验和利用投资机会跨境投资和资产配置，或是送子女赴美留学就业，都说明了中国国家的富强和人民的富裕，也显示了中国和中国人正走出国门，展现其国际化的能力和风范。但如本书后记所言，无论走多远，中国根是不变的。

郭智慧主编的《投资美国：中国人投资美国成功指南》本书第一章EB-5投资移民篇，为读者解读了直接投资和区域中心项目两种EB-5投资模式、如何选择一个区域中心项目、证券法对EB-5项目的影响、有条件绿卡I-526申请和去除限制条件的I-829申请、获得绿卡的另类途径（即从高管签证到绿卡申请），以及EB-5投资移民前的税收规划和以后的税收报告义务，为读者导航整个EB-5投资移民的迷惑复杂之旅。

本书第二章房产地产投资篇，为中国投资者投资美国住宅和商业地产提供了多方面视角，包括美国教授解读美国房地产周期，资深房地产中介解读美国东西两岸市场，相关专业人士解读住房抵押贷款、产权和房屋保险，以及法律和税务等相关问题。

本书第三章跨境投资和财富管理篇，首先阐述了设立公司和跨境并购，然后讨论如何进行财富管理和家族办公室，如何投资美国市场股票和保险理财等产品，以及相应税收和财务问题。

本书第四章美国留学就业篇，由出身美国常春藤名校和其他学校的美国留学咨询专业人士为读者解读如何申请到心仪的初高中、大学和研究生院，求职就业，以及国际学生留学和工作中的签证问题。国际学生在美国就业需要H-1B工作签证。鉴于这两年来H-1B签证难以获得，极大影响了学生就业，通过第一章所述的EB-5项目获得绿卡可能是其另外一种选择。

1本中国人投资美国的成功宝典和投资圣经！

4大投资领域：投资移民、房产地产、财富管理、留学就业！

48位美国资深投资专业人士联袂倾情打造！

郭智慧主编的《投资美国：中国人投资美国成功指南》主要是写给有意向或者已经到美国投资的中国投资者的，是专门为中国个人投资美国推出的一本成功宝典和投资圣经。

中国人投资美国，概况起来主要有四大方面需求：第一EB-5投资移民；第二投资房产地产；第三跨境投资和财富管理；第四孩子美国留学就业。中美语言，文化，社会和商业等方面存在巨大差异，且中国投资者也是近几年才开始走出国门到美国大举投资，在进行投资决策之前，其希望对投资美国有个比较深入的认识。基于满足中国投资者该需求，协助其深入了解投资美国相关领域和知识，以便做出明智成功的决策，本书邀请了48位来自相关投资领域的美国资深专业人士来参稿撰写了本书，在上述这4大领域从不同角度解读了中国投资者如何成功投资美国。