房地产作为一种行业产生于资本主义社会，并以人口众多的城市为主，它是以盈利为目的，利用对土地、房产的投资和建设，并将土地、房产进行转手、出租，从中获取更大的商业利益，所以，房地产作为一种产业，在中国应开始于近代，上海是中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。

薛理勇编著的《老上海房地产大鳄》为我们介绍的就是老上海的房地产大鳄的故事，包括霍格兄弟与兆丰洋行、汉璧礼与上海房地产、沙逊与沙逊洋行，以及陶善钟、程霖生、周湘云等。

“薛理勇新说老上海”为著名上海史专家薛理勇先生解说老上海史事风物的丛书。《老上海房地产大鳄》内容为霍格兄弟与兆丰洋行、汉璧礼与上海房地产、沙逊与沙逊洋行，以及陶善钟、程霖生、周湘云等一批老上海房地产大亨巨子写照，通过家世行状、发迹历程、盛衰沉浮等多面叙述，特别是发行债券、道契挂号、代客经租、抵押放款、租地造屋等各种经营手段的剖析，描绘出一幅幅老上海房地产业在运筹庙算、巧取豪夺中蓬勃发展的鲜活图景。

前言

上海最早的房地产巨头——史密斯

 租界的出现和房地产业的兴起

 上海房地产业的崛起始于19世纪60年代

霍格兄弟与兆丰洋行

 上海跑马厅的地产

 兆丰洋行与兆丰公园

汉璧礼与上海房地产

 汉璧礼的房地产

 富商的善举

沙逊与沙逊洋行

 “老沙逊”与“新沙逊”

 沙逊洋行在上海早期的房地产业

 沙逊的华懋地产公司

 沙逊大厦

 沙逊的汉弥尔登信托公司

亨利·雷士德与雷士德基金会

 雷士德其人其事

冒险家哈同

 哈同其人

 哈同花园

 哈同的经营之道

 租地造屋

 哈同遗产案

英商上海业广地产有限公司

 业广公司的发起

 进军虹口美租界

 道契与业广公司的土地买卖

 业广公司在上海的房产

万国储蓄会和中国建业地产公司

 万国储蓄会的建立

 中国建业地产公司与上海的公寓

 万国储蓄会的结局

美商的中国营业公司和普益地产公司

 中国营业公司

 普益银公司和普益地产公司

 雷文的结局

日商的房地产公司

 东亚兴业株式会社与上海房地产

 日商恒产株式会社的结局

华人房地产巨商

 陶善钟与善钟路

 泰利洋行与洋商挂名道契

 上海房地产巨子——程霖生

 宁波周家在上海的房地产业

银行投资房地产业

 法商义品放款银行和义品村

 华资银行投资的房地产

富商的善举

1854年汉璧礼等人在今外白渡桥处建了一座跨苏州河的便桥，对促进虹口美租界的市政建设和经济发展起了积极的作用，汉璧礼也顺势购进了桥的北堍虹口美租界的不少土地，而当虹口的市政和经济进一步发展后，用现代的语言来讲，他当时购进的是“农业用地”，而如今成了“住宅用地”或“商业用地”，地价一下子翻了几十倍，甚至百余倍。汉璧礼是一位上海人叫做“聆得清”的人，他深知，这是租界市政建设和经济发展给他带来的好处。于是当工部局规划虹口市政建设，准备延长文惠廉路（塘沽路），并筑两条与之三角形相交的马路，也就是现在的峨眉路和汉阳路，在这三条路三角形相交形成的一个占地面积大概10亩的三角形空地上建造一个公共市场，就是后来的“三角地小菜场”，汉璧礼就毫不含糊地让出了他在这里的几十亩土地。鉴于汉璧礼对上海租界建设的贡献，英国皇家授予他爵士称号，所以他的姓名Thomas Hanbury的前面可以加上个“Sir”，当工程结束后，工部局就将原“里虹口路”重新命名为Thomas Hanbury Road，中文名“汉璧礼路”，也就是今天的汉阳路。实际上汉璧礼也不吃亏，当这里的道路和市场建成，市政设施改善和完备后，这里的地价和房价也随之水涨船高，他在这里拥有的房地产也升值不少。

人们喜欢把旧上海叫做“冒险家的乐园”，如果换一个规矩一点的表述，那旧上海是一个高度资本主义化的商业城市，有人遇上机会，投机取巧，一夜爆发而成为腰缠万贯的富翁，也有人偷鸡不成蚀把米，从一位百万富翁沦为一介平民，而更多的闯荡者无所事事，一事无成，就是一个市民而已。据记载，1869年有一位中英混血统的尤来旬（Yurasian）女士在虹口美租界密勒路玛礼逊路（峨眉路茂林路）转角租房开办了一所“尤来旬学校”，吸收幼失怙恃的侨民子弟，不分国籍。此为善举，得到中外人士的赞赏，但办校必须有资金支撑，而这所不收学费的“尤来旬学校”更需要资金支持，就是这位汉璧礼爵士支付了一大笔钱建立了“汉璧礼基金会”，全额资助学校，1889年，这所拓展后稍具规模的学校就以“汉璧礼基金会”之名改称Thomas Hanbury School and Children’s Home中文校名叫做“汉璧礼蒙童养育堂”。这一年汉璧礼又让出一块大约3500平方米的土地，并追加资金造了一所新学校，1891年汉璧礼蒙童养育堂就在新校舍开学。学校规模扩大了，吸收的学生也有所扩大，除了吸收侨民的孤儿外，还适当吸收生活艰难，无力支付学费的侨民子弟，而原来密勒路的校舍就改为英文补习班，招收中国学生，所收费用归基金会，用于补贴汉璧礼蒙童养育堂。单靠汉璧礼单打独斗的基金会显然难以长期维持的，后来工部局接收了学校，就改称Hanbury School中文校名也改称“汉璧礼西童学堂”。其校址为今塘沽路117号，解放后长期为虹口区第一中心中学。

按西方的习惯，男女生是分校读书的，而汉璧礼蒙童养育堂则是男女生同校上课的，于是汉璧礼基金会于1892年又在虹口的老靶子路赫司克尔路（武进路中州路，校舍相当于今武进路412号）又创办了一所男校——Hanbury School，中国人称之“西童公学”，于是原来的蒙童养育堂改为女子小学部，英文名也叫Hanbury School。第二年，工部局也在北四川路底办了一所西童男校（Shanghai Public School），由于这个学校偏离市中心区，招生明显不足，就干脆压缩招生，节省开支，1904年决定把汉璧礼基金会的“西童公学”学生并入工部局立“西童男校”，于是这个学校改名Shanghai Hanbury Public School。1941年12月7日太平洋战争爆发后，该校被日本接管改为“日本人国民小学”，后又作为日本的特务机关——兴亚院机关。1946年在这个地方办复兴中学，现在复兴中学内的那幢老楼仍是当年的教学楼。  P36-38

望文生义，所谓房地产应该是指房产和地产，那一定在几千年前就有了，昔日的豪门地主拥有良田千顷，房屋百间，他们当然是拥有房产和地产的人。几千年的中国封建社会里，长期实行重农轻商，崇本抑末的经济政策，视农业为根本，视商业为末流，中国虽有商品经济的存在，但一直到封建社会的末期，资本主义经营还处于萌芽时期，尽管有土地、房产的买卖，但并不形成产业；地主商人的置产主要是为了保存财富，造福子孙，或者为了显示自己的权力和社会地位，而不是商业性的经营。同样，地主将自己的土地出租，向佃农收取租金，这也不是房地产业的特点。

房地产作为一种行业产生于资本主义社会，并以人口众多的城市为主，它是以盈利为目的，利用对土地、房产的投资和建设，并将土地、房产进行转手、出租，从中获取更大的商业利益，所以，房地产作为一种产业，在中国应开始于近代，上海是中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。

1842年中英签订《南京条约》，条约规定上海作为五个通商口岸之一对外开放，1843年11月17日上海正式开埠。在1843年10月8日中英补签的《虎门条约》中规定，开放口岸的“中华地方官必须与英国管事官各就地方民情，议定于何地方，用何房屋或基地，系准英人租赁”，就是开放城市的官员必须与英国领事商议，划出该城市中一块双方都能接受的地方作为侨民的居留地，侨民可以在这块居留地里租用土地，建造房屋，这种居留地就是后来的租界。1845年，上海道台与英国领事签订《上海租地章程》，确定上海城北郊，今延安东路至北京东路的外滩为英国人居留地，实际面积830亩。由于这块居留地的面积不算大，于是《上海租地章程》对居留地内土地的租用和使用作了规定，如为了防止后来进入上海的侨民租不到土地，规定每位个人或每家洋行的租地面积不准超过10亩，为了防止华人抬高土地价格，规定华人不得将土地或房屋出租给任何其他华人，这样就避免了华人之间的土地和房屋的买卖。

1848年，英租界第一次扩张，它的北面延伸到苏州河南岸，西面延伸到今天的西藏中路，面积2820亩，同年和次年，美租界和法租界建立，上海租界的面积扩大多了。当初，租界是为了避免“华洋杂居”引发纠纷的“侨民区”，租界的实际居住人口不多，1853年上海爆发小刀会起义，估计有2万上海城里人进入租界避难，1860年，南京的太平天国为了减轻和摆脱清军对南京围困的压力，派忠王李秀成率军突围东进，骁勇善战的李秀成突围后一路势如破竹，攻陷镇江、常州、无锡、苏州、昆山、杭州、宁波等苏南浙北的众多城邑，又有数十万苏南浙北的难民进入上海，其中一半以上的难民进入租界，当1864年太平天国被镇压后，有部分难民离开上海回乡，但仍有不少人选择在上海定居，据统计，1865年上海租界居住人口近20万，于是，“华洋分居”的局面被打破，上海租界成了“华洋杂居”、“五方杂处”之地，而华人人数的比例长期维持在95％以上。

本来，当战争结束后，租界当局可以将华人逐出租界，但一些侨民中的有识之士认为，进入租界的难民中相当一部分是江南的富绅地主，他们携带的大量现银将成为租界发展的资金，更大一部分是破产的小手工业者，他们也是租界发展的廉价劳动力，于是决定同意华人在租界定居。租界当局为了处理瞬间大量拥入租界的华人的居住问题，出台了诸多优惠政策，倡议上海的洋行或个人投资租界的住房建设，商行在自己或租用的土地上兴建住宅，提供出租，于是上海租界的房地产开始成为产业，并出现了一批房地产巨商，以及从事房地产租赁的机构或个人，上海人称之“经租”和“跑街”、“跑楼”等。

根据条约，侨民只能在租界里“永租”（实际上就是绝卖）土地，侨民向华人“永租”土地时，须将“永租”土地的面积、位置向他们的领事馆登记注册，然后由领事馆向上海道署备案，再由上海道署与领事馆派专人到实地会同丈量，绘出土地的“四至”和实际面积后，加盖道署钤记，就成了一份由政府机构确认和公证的地契，所以租界的地契叫做“道契”。道契一式三份，分作上、中、下，其中上契由上海道署备案，中契由领事馆注册，下契归土地持有人收藏，所以，道契犹如我们今天商品房的房契，不可能伪造，当然，道契等同于道契所标的土地，它比中国传统的土地契的威信和作用大多了，可以转让、抵押、出租等。

根据规定，只有侨民才能向华民“永租”土地，再向领事馆注册，上海道署备案后获得道契。但是，还会有变通的办法，就是华人将自己的土地假装“永租”给某外国人，由该外国人向领事馆注册后获得道契，华人则向外国人支付一定的“好处费”，而外国人则与华人另签一份协定，说明该道契的真正持有人，这种凭证称之“权柄单”，而这种道契称“洋商挂号道契”（或“挂名道契”）。洋人办理“洋商挂号道契”的收费很高，一般设最低单笔价，以及根据土地的实际面积计价，于是，又有律师事务所或洋商专门代办“洋商挂名道契”这种道契被租界当局认定为合法道契，与一般道契有同等的合法地位。

上海租界的经济发展飞快，人口增长也很快，而租界的土地有限，当然，地价的增幅更大，人们不会轻意将土地或道契出卖、转让，于是上海的房地产业中又出现了一种特殊的现象，即土地的持有人既不会将土地出卖或转让，而自己又不具备在土地上开发房地产的能力，这块土地只能自用，无法增值。而一些有资金、有能力的房地产商缺少土地开发房地产，于是房地产商向土地业主租用土地，投资开发房地产，行话称之“租地造屋”或“租地造房”，通常租用期为20—30年之间，在合同期内，房地产商必须交付地租和合同规定的租金，必须根据合同建造合同规定的房屋，合同期满后，连同土地和土地上建的房屋无条件地由土地业主收回。估计，上海以“租地造屋”方式建造的住宅占总量的50％以上。所以上海的住房不能作为商品房买卖，而只能长期租赁，上海人称之“顶”，即房客一次性向房东交付一笔费用后获得该住宅的若干年的使用权，在租赁期间必须另外支付房租及规定的费用。

租界是洋人的天下，估计上海租界的房地产的80％以上控制在洋人手中，于是产生了史密斯、汉璧礼、雷士德、沙逊、哈同等房地产大鳄。19世纪末，一些在上海发迹的华人在上海近郊购置土地，希望成为一个大地主，1899年公共租界扩张，1914年法租界扩张，那些华人在近郊购置的土地被划进租界，用现代的话语讲，他们的“农业用地”变成了城市的“住宅用地”或“商业用地”，地价在短期内十倍百倍上涨，也有部分“大地主”改变经营方式而成为巨商或房地产巨商，但秉性难移，他们大多还停留在“工商地主”的身份上。

实际上，上海的房地产旧档尚未公开，要把上海房地产业历史描述得更精准是有难度的，拙著只是一个尝试而已。

薛理勇写于秋月枫舍

2014.2.20.