陈杰、陆铭、黄益平、潘英丽主编的《房地产与城市发展（问题及对策）》是一本围绕中国房地产与城市群发展问题进行讨论的论文集，

也是“中国经济开放论坛”第二次专题研讨会“房地产与城市群发展”的研讨成果。全书共分四篇，内容涉及：中国房地产市场发展的现状；房地产市场发展的国际经验；中国房地产与城市发展中的问题、原因及影响；中国房地产市场发展的未来。可供关心中国房地产和城市群发展问题的读者、财经管理者和政府部门参考。

中国房价是否存在泡沫？

农民工购房市民化怎么操作？

房地产的“限”与“购”怎么平衡？

地产税为什么必要、如何可行？

住房抵押贷款常见问题怎么应对？

房地产产业与企业发展如何转型？

……

陈杰、陆铭、黄益平、潘英丽主编的这本《房地产与城市发展（问题及对策）》是“中国经济开放论坛”第二次专题研讨会“房地产与城市群发展”的研讨成果，体现了与会专家的集体智慧和理性认识，供关心中国房地产和城市群发展问题的读者参考。

序

作者简介

第一篇 中国房地产市场发展的现状

 第1章 房地产的存量结构与地区不平衡

 第2章 农民工购房市民化：不仅仅是为了去库存

 第3章 住房市场库存与地区间不平衡

 第4章 房地产的“限”与“购”：对二手房市场的分析

第二篇 房地产市场发展的国际经验

 第5章 城市群与房地产市场发展规律初探

 第6章 日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教训

 第7章 中国香港与新加坡的房屋及土地问题及其政策的比较分析

 第8章 为什么新加坡能中国香港不能

第三篇 中国房地产与城市发展中的问题、原因及影响

 第9章 房地产高库存的规模测算与风险评估

 第10章 土地供应、房价与中国经济竞争力

 第11章 财富幻觉与国民财富结构调整

 第12章 当前中国房地产市场是否有泡沫？——从深圳房价的暴涨说起

第四篇 中国房地产市场发展的未来

 第13章 房地产产业与企业的发展转型

 第14章 地产税有必要而且可行

 第15章 房地产投资对经济增长影响再分析

 第16章 房地产成为经济稳定器的难点与对策——以上海为例

 第17章 我国住房抵押贷款违约执行及城市公共政策

附录 专家激辩：房价飞涨，到底是不是泡沫？

抵押权的实现制度中另一制度缺位在于没有充分认可地方政府作为债权人的权利主体地位。我国现有法律主要将政府作为行政主体来考虑，即地方政府作为土地和城市的管理者，监督房地产市场良好运行，同时保障房产符合土地使用规定和城市发展规划，必要时行使行政管理权，对违法者和违法行为进行纠正或处罚。

其实，政府在对违法者罚款的同时，本质上也同时成为违法者的债权人。在美国，每一个州的立法均允许政府设立能够直接变现违法者财产的权力（一般被翻译成“税收留置权”，其实这种翻译并不准确）。越来越多的州已立法将欠缴的房产税款和消除滋扰和公害费用自动成为可处置违法人财产的担保物权。这些法律赋予政府直接对物诉讼的权利，使政府可以通过法律程序获得空置、废弃、欠税和对周边社区造成滋扰的房地产，以对其进行管理、修葺和维护。

我国地方政府的债权人身份并未得到法律的明确承认。由于罚金和费用的效力不能直接处置违法者的财产，地方政府实际上是财产所有人（当出现抵押权实现的情况时，被执行的抵押人）的无担保债权人。无担保债权人的地位虽然给予地方政府向法院申请执行债务人财产的诉权，但是地方政府无法获得和抵押权人相同的权利和法律地位，即无法参与执行程序。当债务人财产被变卖，债务人可能已无其他可被执行的财产或者已经破产，政府实际上无法再向债务人追偿。

这也是政府为何不积极协助拍卖购得问题房产的买家过户的原因。政府的债权也需要有人买单。由于司法拍卖后财产上的一切法院查封都会消灭，地方政府对所有权已经转移的财产不能进行控制或限制。如此，除非房产上所有罚款被缴清，行政机关以房产过户为“要挟”，也就不足为怪了。对于政府而言这种方式方便有效。大多数买家为了不丧失已购房屋的产权会答应政府的要求。然而，要求拍卖买受人支付原财产所有人的债务是无法律依据的，也违反公平原则。由于一般的买受人本身在拍卖时就处于信息获取不利的地位，且往往完全依赖于拍卖人员的陈述，很难说买受人是自愿承担房产上的瑕疵和债务。

通过在法律上承认政府在征收税费过程中的债权人地位，并将政府对税费义务人的债的请求权转化为对执行义务人名下财产的担保物权。负有缴税、缴费义务的义务人，如果久欠不还，就自动成为政府的债务人。同时政府可依据债的价值对其权利进行登记，随之产生担保物权，直至欠款清偿为止。这样，地方政府就能以抵押权人的身份参与司法程序。假设这一担保物权拥有最优先级别，政府可以先于所有其他债权人获得受偿。债权人和买受人的利益也能通过拍卖房产的快速交易实现。

此外，承认地方政府的抵押权人地位使政府不需要动用广泛的行政权力，而能以多种合法、灵活的途径参与问题房产的收购和管理。政府可以通过参与司法执行程序回购存在欠费、欠税的不良资产。这一制度的补充将司法执行程序和行政管理衔接起来，使政府能有规范的程序和渠道，通过执行不良资产实现其债权，或将不良资产进行统一储备、管理，为城市未来规划和公共利益服务。

地方政府的抵押权人地位对未来房产税的征收也有重要意义。我国法律还未对个人居民所拥有的房地产征收房产税，但是个人房产税法已经被纳入立法议程，目的是为了解决地方政府稳定可持续的税源。完善健全的抵押权实现制度是保障房产税有效征收和税权实现的前提。在个人房产税法尚未出台之时，立法者和各方学者应未雨绸缪，为房产税的执行和实现作制度设计和准备。

P266-268

房地产在中国经济增长和金融安全中具有举足轻重的作用。1998年房改之后，中国城市房价持续大幅度攀升，并与居民收入增长存在较大背离，引发政府、产业界和社会各方面的高度关注。在这个背景下，中国房地产市场是否存在泡沫，一直是学术界、政策制定者和社会公众普遍关心的问题。2015年下半年以来，在经历了之前一段时间全国性的市场低迷后，部分热点城市房地产价格又呈现出新一轮上涨态势。这一轮的快速上涨从深圳开始，在上海继续，并向二线城市延展，再次引起了社会各界对房地产泡沫膨胀的担忧。在此背景下，上海交通大学中国发展研究院“中国经济开放论坛”于2016年5月11日组织召开了“房地产与城市群发展”专题研讨会。来自北京、上海和香港等地的大学教授、实业界和政府相关部门的经济学家参与了会议的讨论。

在这次专题研讨会上，虽然与会专家对中国房地产市场是否存在泡沫各抒己见，但在一些基本问题上仍然形成共识。

首先，中国房地产市场已从过去的供不应求步入现阶段的结构性过剩。经过爆发性增长后，中国商品房建设和销售在2013年前后达到峰值，现在已经告别了高增长时代。考虑到待售、在建与新开工等未来供给能力和置业人口数量的变化，中国房地产市场正从局部过剩演变为总量过剩。

其次，由于地域性和异质性特点，中国房地产市场在区域和城市间出

现了明显的分化，并且这一分化趋势未来仍将延续和加强。从需求角度看，不同城市、不同区域的就业机会、收入增长和公共服务供给等吸引人口流动的因素存在很大的差异。从供给角度看，特别是土地供给对不同地区、不同城市的房价和市场分化产生了非常重要的影响。

中国当前土地供给与人口流动方向的不匹配是导致不同城市房地产市场加速分化的重要原因。中国在一些人口流入的大城市（特别是特大城市）限制土地供给；地方政府甚至将控制土地供给的增长作为缓解人口流入压力的政策措施。土地供给的限制导致一、二线城市的房价持续并快速上涨，对工资和办公用房租金等企业经营成本造成了持续上升的压力，不利于实业发展，不利于各类人才的集聚和大城市规模经济优势的发挥，也不利于大城市在区域经济一体化过程中发挥积极的龙头作用。而在人口流出的中西部地区和三、四线城市，新增土地供给所占比例近几年却在不断上升，致使出现房地产过度开发和“鬼城”现象。

与会专家为此一致建议，尊重城市发展和区域发展的基本规律，在人口大量流入的东部沿海地区，特别是一线和二线城市，增加土地供给，适当调整工业、商业、住宅和容积率等土地使用结构，扩大住宅的供给和租赁服务，优化住宅品种的多样性，以适应不同层次、不同收入家庭的实际需要。

关于地级与地级以下城市房地产去库存，大多数专家建议通过设立蓝印户口制度、发展共有产权制度、推进普惠住房金融制度、改进公共基础设施与服务供给、鼓励农地承包权和农村住宅的出租等政策举措，以实现农民工市民化为目的，达到消化城镇住房库存的效果，增进农民工的生活质量和整体福利。

再次，与会专家针对家庭将三分之二资产配置在房地产上这一事实，讨论了房地产作为家庭投资工具的客观原因与存在问题。全球货币的量化宽松和负利率环境，以及中国流动性宽松和利率下行的趋势使家庭投资者产生通货膨胀忧虑。传统产业产能过剩，新兴产业发展受到市场准入限制，导致“好企业荒”引发的“资产荒”，使银行和家庭都将房地产作为仅有的应对信贷风险和通货膨胀风险的好资产。但是从十分确定的人口老龄化趋势来看，中国在国民财富积累上存在结构性失衡，陷入以物质财富积累而不是有效提高社会经济未来生产力来应对老龄化挑战的误区。

与会专家建议，政府应营造好企业发展的生态环境，打通储蓄通往高成长产业和高效率企业的投融资渠道，强化私有产权和知识产权的保护，促进人力资本投资，健全市场秩序和权责的界定机制，以此促进具有技术与文化内涵的消费品生产和消费服务业的发展，实现国民福利的持续增进。

zui后，与会专家认为国际房地产市场的发展经验与教训，尤其日本、新加坡和中国香港等市场的经验教训，值得我们深入总结与借鉴。

总结日本房地产市场的历史经验，与会专家发现当前中国房市在经济增长前景、城镇化尚有空间等基本经济因素方面与1974年前后的日本市场相似，但在人口拐点显现、区域分化、货币超发引发资产价格膨胀等方面与日本1991年房地产泡沫破灭前有相似之处。我国应适应“总量放缓、结构分化”的新阶段特征，避免以往刺激投资促进增长的政策取向。

新加坡的土地与住房政策以安居乐业为目标，达到人均居住面积30平方米；政府提供了80百分比适合家庭个性化需要的yong久居住房屋，家庭住房拥有率达到90百分比；公屋政策的成功，为社会和谐和可持续发展奠定了基础。相比较，中国香港人均居住面积不足15平方米，政府提供的廉租公屋和廉价居屋占比30百分比和16百分比，家庭住房拥有率69百分比。供求失衡和房价过高问题突出；土地供给严重不足。中国香港土地开发率仅24百分比，远低于新加坡的54百分比；房屋占地比例不足7百分比。政府政策治标不治本；大地产商囤地并阻碍政府增加土地供给，也给整体开发带来结构性障碍。香港高房价抑制了航运、会展等产业发展，并加剧了社会的分化和矛盾。既得利益集团的强大和地方政府的软弱强化了扭曲体制的刚性，给香港未来发展前景蒙上了阴影。

专家认为，“房地产始终是一个民生问题，如何让我们的市民有安居乐业的幸福十分关键”。显然这是我国房地产市场发展所应追求的终极目标，除此无它。

陈杰 陆铭 黄益平 潘英丽

2016年6月26日