自《浙江省未来社区建设试点工作方案》(浙政发(2019)8号)印发以来，浙江省未来社区建设已有百余个项目相继实施，在“投、建、管、运”一体化管理方面积累了丰富的实践经验。本书总结了未来社区全过程咨询工作的实践经验，分别从未来社区建设的顶层设计、未来社区全过程咨询模式、未来社区全过程咨询专项要点、未来社区建设展望等板块进行阐述，对未来社区建设中推广全过程咨询服务具有指导意义，对破解未来社区建设全周期的各类难题具有参考价值。

李雄坤，现任杭州城投建设有限公司总经理，国家发改委和财政部PPP专家库、浙江省财政厅PPP专家库专家，高级工程师、注册一级建造师、注册监理工程师、注册安全工程师．持有法律职业资格证书，浙江大学工程硕士、宁波大学研究生兼职导师、浙江大学工程师学院同堂授课行(企)业专家。
拥有20余年基础设施投资建设管理经验，指导建设重点工程获“鲁班奖”“詹天佑奖”等诸多奖项，累计主持管理项目投资总额超1000亿元。多项软著第一作者、多项专利第一发明人，参编浙江省工程建设标准、高校建筑工程专业教材等多类书籍，拥有丰富的基础设施工程管理和实操经验。

第一章 未来社区建设总论
第一节 浙江未来社区建设理念
一、概念内涵
二、未来社区的总体规划
三、未来社区的模式与体系
第二节 未来社区政策的发展与演变
一、未来社区建设工作方案的完善与落实
二、未来社区建设申报工作的机制创新
三、未来社区顺利创建的多元化保障
四、未来社区政策展望
第二章 未来社区全过程咨询模式对比及系统方案
第一节 咨询模式对比
一、传统咨询和全过程工程咨询
二、一般建设项目全过程工程咨询和未来社区项目全过程工程咨询
第二节 未来社区全过程咨询的服务系统
一、未来社区全过程咨询服务工作内容
二、未来社区全过程咨询服务工作清单
三、引入全过程工程咨询服务优势
四、全咨单位确认方式
五、全咨单位确定时间
六、全咨单位资质及人员组建要求
七、全咨服务产出成果
第三章 未来社区全过程咨询专项要点
第一节 未来社区全咨模式选择
一、未来社区全咨模式
二、案例分析
第二节 开发模式选择
一、政企合资模式
二、政企合作模式
三、平台公司独立实施模式
四、开发商独立开发模式
五、案例分析
第三节 土地“带方案”出让
一、国有建设土地的出让方式
二、遴选开发商的方法和标准
三、项目地块出让环节的相关问题分析
四、未来社区项目地块出让的方式和批次
五、土地“带方案”出让文件及协议
六、案例分析
第四节 合同体系设计与履约监管
一、合同体系涉及的签约主体
二、履约监管合同体系
三、履约监管体系
四、案例分析
第五节 各方权利义务边界
一、建设主体
二、实施主体
三、用地主体
四、土地受让方
五、政府出资代表
六、全咨服务单位
第六节 场景系统咨询与实现
一、未来邻里场景咨询
二、未来教育场景咨询
三、未来健康场景咨询
四、未来创业场景咨询
五、未来建筑场景咨询
六、未来交通场景咨询
七、未来低碳场景咨询
八、未来服务场景咨询
九、未来治理场景咨询
十、案例分析
第七节 动态资金平衡与全过程预算绩效管理
一、未来社区动态资金平衡
二、未来社区全过程预算绩效管理
三、案例分析
第八节 实施方案评审要点
一、实施方案评审流程
二、实施方案编制及评审要点
三、案例分析
第九节 运营方案编制要点
一、明确“平台+管家”模式提出以居民为中心的服务系统
二、明确场景供应商的遴选机制及运营方案的合理性论证
三、明确社区运营资金运作的保障机制
四、明确外部服务资源的合作模式
五、明确社区共享互助机制和模式的具体思路和实现路径
六、明确各项定制服务的具体内容和操作程序
七、提出配置社区空间的计划及存量空间盘活方案
八、案例分析
第四章 未来社区建设展望
第一节 发展趋势及意义
一、未来社区将会是加速实现共同富裕的重要载体
二、未来社区将会有助于破解房地产行业的发展困局
三、未来社区将变革传统社区的建设开发模式
四、未来社区将会是推行城市综合性开发的“催化剂”
五、未来社区将会是推进“新基建”加快布局的引擎
六、未来社区将会以全域未来社区为主要发展方向
第二节 委托优质全咨单位的重要性和必要性
一、有利于推动未来社区九大场景的高质量落地
二、有利于确保未来社区在建设和运营期的资金平衡
三、有利于推动未来社区实施方案顺利通过评审
参考文献
后记

2020年，习近平总书
记在浙江考察时强调：“
要把保护好西湖和西溪湿
地作为杭州城市发展和治
理的鲜明导向，统筹好生
产、生活、生态三大空间
布局，在建设人与自然和
谐相处、共生共荣的宜居
城市方面创造更多经验。
”
中国的城市发展已经
站在新的历史起点上，然
而不容回避的是，在实现
城市高质量发展、推动共
同富裕建设的进程中，许
多城市面临着新的挑战，
主要存在两大矛盾：一是
经济发展缺乏后劲，二是
政府负债过高。政府负债
的主要原因是城市经济类
、社会类、生态类基础设
施建设带来的巨额债务。
城市基础设施具有双重属
性。首先，城市基础设施
是公共产品，必须适度先
行，政府必须带头干，甚
至负债干。其次，城市基
础设施会产生溢出效应，
产生“级差地租”，带来城
市增值，因此，政府必须
做到基础设施溢价应收尽
收，取之于民、用之于民
。
当前，党中央赋予浙
江高质量发展建设共同富
裕示范区的光荣使命。未
来社区是实现共同富裕现
代化的基本单元，是城市
实现“三生融合”的空间载
体。立足后疫情时代、“
双循环”新格局，在不增
加政府负债的前提下，未
来社区建设要系统性解决
好“钱从哪里来和去、地
从哪里来和去、人从哪里
来和去、手续怎么办”四
大难题，特别是破解三大
类城市基础设施建设的大
量资金投入问题，关键要
准确把握城市基础设施的
双重属性，坚持TOD模式
、XOD模式、城市基础设
施社区化三大理念，做好
“级差地租”的文章，确保
城市基础设施建设少负债
乃至不负债。
一是坚持TOD模式。
交通设施是城市发展最重
要的基础设施之一。所谓
TOD模式(transit oriented
development)，就是指以
公共交通为导向的城市空
间开发模式。该模式是一
种交通导向的“紧凑开发”
模式，是基于土地利用的
交通战略开发模式。
2019年11月浙江省人民
政府办公厅发布的《关于
高质量加快推进未来社区
试点建设工作的意见》提
出：“按照公共交通导向
开发(TOD)理念，有效进
行疏密有致、功能复合开
发。”2020年4月上海市规
划和自然资源局发布的《
关于加强容积率管理全面
推进土地资源高质量利用
的实施细则(2020年版)》
提出： “加强轨道交通导
向的土地利用。倡导以公
共交通为导向的城市空间
发展模式，围绕轨道交通
站点集聚城市功能，适度
提高站点周边土地开发强
度” “鼓励开发规模向轨
道交通站点及周边街坊转
移”“轨道交通站点600米
范围内适用‘特定强度区’
政策”。这些政策的出台
充分彰显了TOD模式的理
念，也为未来社区规划建
设提供了思路与借鉴，值
得高度关注。
二是坚持XOD模式。
所谓XOD模式，就是指以
城市经济、社会、生态三
大类基础设施为导向的城
市空间开发模式，是TOD
模式的拓展。根据城市基
础设施的不同可具体划分
为EOD模式(educational
facilities oriented
development，以学校等
教育设施为导向)、COD
模式(cultural facilities
oriented development，
以博物馆、图书馆、文化
馆、歌舞剧院等文化设施
为导向)、HOD模式
(hospital oriented
development，以医院等
综合医疗设施为导向)、
SOD模式(stadium and
gymnasrum oriented
development，以体育场
馆等体育运动设施为导向
)、POD模式(park
oriented development，
以城市公园等生态设施为
导向)等。要探索应
用“XOD+PPP+EPC”复合
型新模式，以城市基础设
施和城市土地一体化开发
利用为理念，提高城市土
地资产的附加值和出让效
益，创新融资方式，拓宽
融资渠道，鼓励社会资本
特别是民间资本积极进入
城市基础设施建设领域，
形成多元化、可持续的资
金投入机制，提升公共服
务的供给质量和效率，使
基础设施作为整体最大限
度地呈现其社会、经济、
生态环境等综合效益。
三是坚持城市基础设
施社区化。城市基础设施
社区化是实现城市基础设
施溢出效应最大化，进而
实现城市基础设施建设少
负债甚至不负债的不二法
门。所谓“城市基础设施
社区化”，就是指在传统
城市社区范畴的基础上增
加“未来社区”“特色小镇”“
产业园区”等新空间、新
载体、新功能的基本单元
，引导政府、居民、物业
公司／运营公司等多元社
会主体参与基础设施规划
、建设、实施、管理、经
营、更新全过程，以全生
命周期的资金平衡测算为
评价指标，打造“15分钟
生活圈+15分钟通勤圈·
就业圈·消费圈·社交圈·教
育圈·医疗圈·运动圈·休闲
圈·生态圈”的新型社区共
同体。一方面，“城市基
础设施社区化”不是城市
社区基础设施的大拼盘，
也不是基础设施集中建在
某个特定社区，而是基于
多规合一、产城融合、职
住平衡、三生融合、线上
线下相结合的理念，打造
政府主导、市场调配、企
业主体、商业化运作、规
建管营一体化的城市基础
设施建设新模式。另一方
面，城市基础设施社区化
要按照高质量发展、高品
质生活、高水平治理的要
求，打造“十圈十美”的新
型城市功能单元和国土空