为适应经济形势、技术和房地产业发展的需要，刘圣欢主编的《房地产投资分析》以理论、方法和案例相结合的方式，系统介绍和研讨了新时期房地产投资的程序和分析内容。

本教材针对工程管理专业(房地产经营与管理方向)或房地产经营管理专业编写，为有意于从事房地产投资、开发、中介、信贷、管理等业务者掌握房地产投资分析的基本理论、基本知识、基本方法和基本技能提供了便利。本教材融专业理论、方法和实践于一体，分析全面，通俗易懂，便于操作，不仅可作为房地产相关的本科专业(方向)的教材，也可作为房地产投资分析人士的工具书或参考书。

刘圣欢主编的《房地产投资分析》以理论、方法与案例相结合的方式，系统介绍和研讨了房地产投资的程序和分析内容。全书共分13章。第1章为绪论，介绍了房地产、房地产投资、房地产投资三变量和投资生命周期等投资分析的基本概念、基本理论和基本分析方法等。第2章分析了房地产投资运作的程序。第3章至第5章分别对房地产市场调查与预测、市场供需与景气指标以及房地产价格进行了分析。第6章分析了资金的时间价值和房地产的筹资成本。第7章和第8章分别介绍了房地产投资项目的财务分析和不确定性分析方法。第9章介绍了项目(方案)的比较分析方法。第10章介绍了房地产投资项目的国民经济评价方法。第11章介绍了项目的可行性研究的概念、方法和内容。第12章介绍了房地产投资决策方法。第13章简要介绍了EXCEL在房地产投资分析中的应用。几乎在每章(第13章除外)后围绕本章的关键内容都安排了一个案例，供师生在课堂或课后研讨。

《房地产投资分析》针对工程管理专业(房地产经营与管理方向)或房地产经营管理专业编写，融专业理论、方法和实践于一体，分析全面，通俗易懂，便于操作。不仅可作为房地产相关的本科专业(方向)的教材，也可作为房地产投资分析人士的工具书或参考书。

1 绪论

 1.1 房地产与房地产市场

1.1.1 房地产

1.1.2 房地产的特性

1.1.3 房地产市场的特性

 1.2 房地产投资

1.2.1 房地产投资概念和类型

1.2.2 房地产投资三要素与投资特征

1.2.3 房地产投资环境

1.2.4 房地产投资的生命周期

1.2.5 房地产投资的利与弊

 1.3 房地产投资分析的阶段和方法简介

1.3.1 房地产投资分析的三个阶段

1.3.2 投资分析方法与决策

 复习思考题

 案例分析

2 房地产投资运作

 2.1 认识投资机会

2.1.1 计划经济体制下的住房投资

2.1.2 住房制度改革提供的市场化机会

2.1.3 企业家的开发投资机会

2.1.4 置业投资者的投资机会

2.1.5 创造投资机会的其他人士

 2.2 房地产本身的生命周期与投资机会

2.2.1 上升段的投资机会、风险与利润

2.2.2 下降段的投资机会、风险与利润

 2.3 房地产投资运作程序

2.3.1 房地产开发投资运作程序

2.3.2 房地产置业投资程序

 复习思考题

 案例分析

3 房地产市场调查与预测

 3.1 房地产市场调查

3.1.1 市场调查的概念

3.1.2 房地产市场调查的特征、功能和作用

3.1.3 房地产市场调查的原则、程序和基本问题

3.1.4 房地产市场调查的基本方法

3.1.5 房地产市场调查的内容

 3.2 市场预测

3.2.1 市场预测的特点、作用和类别

3.2.2 市场预测的内容

3.2.3 市场预测方法

 复习思考题

 案例分析

4 房地产市场供需和景气分析

 4.1 市场供需定理

4.1.1 需求、需求影响因素和需求函数

4.1.2 需求定理及其理论解释

4.1.3 供给、供给影响因素和供给函数

4.1.4 供给定理

4.1.5 均衡价格和供求定理

4.1.6 价格对经济的调节和价格政策

 4.2 房屋需求分析

4.2.1 房屋需求概念和特点

4.2.2 人口因素对房屋需求量的影响

4.2.3 购买能力、购买意愿与房屋有效需求

4.2.4 房屋有效需求的估算模型

4.2.5 影响房屋需求的其他因素

 4.3 房屋供给分析

4.3.1 房屋供给的特点

4.3.2 影响房屋供给的因素

4.3.3 房屋供应量估算模型

 4.4 房地产市场景气分析

4.4.1 景气指标选择

4.4.2 我国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)与相关分析

 复习思考题

 案例分析

5 房地产价格分析

 5.1 房地产价格体系及其特点

5.1.1 房地产价格体系

5.1.2 房地产价格体系的特点

 5.2 影响房价的因素

5.2.1 一般因素

5.2.2 区域因素

5.2.3 个别因素

 5.3 房地产价格构成

5.3.1 政府部门的解读

5.3.2 房地产开发项目的成本构成

 5.4 房地产价格形成机制

5.4.1 土地价格形成机制

5.4.2 房屋价格形成机制

5.4.3 西方住房价格模型

 5.5 我国的房价和经济基本面的关系

5.5.1 房价与经济基本面的相关理论

5.5.2 我国房价与经济基本面之间关系

 复习思考题

 案例分析

6 资金时间价值与房地产筹资分析

 6.1 资金时间价值与等值运算

6.1.1 相关概念

6.1.2 资金时间价值的等值运算

 6.2 房地产筹资分析

6.2.1 筹资与投资的关系

6.2.2 房地产筹资方式

6.2.3 筹资成本的概念和计算

6.2.4 筹资结构优化和筹资决策

 复习思考题

 案例分析

7 房地产投资项目财务分析

 7.1 房地产投资项目财务分析的数据及其估算

7.1.1 房地产投资项目的收入估算

7.1.2 房地产开发项目成本费用估算

7.1.3 房地产开发项目销售税金及附加的估算

 7.2 房地产投资财务分析的基本报表

 7.3 房地产投资财务分析方法

7.3.1 静态分析法

7.3.2 动态分析法

 复习思考题

 案例分析

8 房地产投资项目不确定性分析

 8.1 概述

8.1.1 房地产投资面临的不确定性

8.1.2 不确定性与风险

 8.2 盈亏平衡分析

8.2.1 项目收入和成本是产量的线性函数

8.2.2 项目收入是产量的非线性函数，成本是产量的线性函数

8.2.3 项目收入是产量的线性函数，成本是产量的非线性函数

8.2.4 项目的收益和成本都是产量的非线性函数

8.2.5 经营风险及评价

8.2.6 盈亏平衡分析法的约束条件及缺陷

 8.3 敏感性分析

8.3.1 单因素敏感性分析

8.3.2 双因素敏感性分析

8.3.3 三因素敏感性分析

8.3.4 敏感性分析的作用和局限

 8.4 风险概率分析

8.4.1 房地产投资风险和风险类型

8.4.2 风险的测定

 复习思考题

 案例分析

9 项目(方案)的比较与选择

 9.1 方案和方案比较的目的

9.1.1 方案

9.1.2 方案比较的目的

 9.2 互斥方案的比较与选择

9.2.1 指标直接对比法

9.2.2 增量分析法

 9.3 独立方案的评价

9.3.1 内部收益率解法

9.3.2 现值解法

9.3.3 利用互斥方案的评价方法进行评价

 复习思考题

 案例分析

10 房地产投资项目国民经济分析

 10.1 房地产投资项目网民经济分析概论

10.1.1 概念和目的

10.1.2 房地产投资项目国民经济分析与财务分析的比较

 10.2 房地产投资项目国民经济分析的程序

10.2.1 直接进行国民经济分析

10.2.2 在财务分析基础上进行国民经济分析

 lO.3 国民经济分析的基本原理

10.3.1 费用-效益分析的基本原理和方法

10.3.2 费用与效益

10.3.3 费用的识别与度量

10.3.4 效益的识别与度量

lO.3.5 转移支付

 10.4 国民经济分析中的国家参数

10.4.1 影子价格

10.4.2 社会贴现率

10.4.3 影子汇率

 10.5 房地产投资项目国民经济评价的分析报表

10.5.1 项目国民经济评价的基本报表

10.5.2 项目国民经济评价的辅助报表

 10.6 房地产投资项目国民经济评价的指标体系

10.6.1 外汇效果分析

10.6.2 国民经济效益分析

 10.7 房地产投资项目社会分析概述

10.7.1 房地产投资项目社会分析的内涵

10.7.2 社会分析与经济分析的区别

10.7.3 房地产投资项目社会分析的基本原则

lO.7.4 房地产投资社会分析的具体内容

10.7.5 房地产投资社会分析的方法与程序

 复习思考题

 案例分析

11 房地产投资项目可行性研究

 11.1 房地产投资项目可行性研究概述

11.1.1 可行性研究分类

11.1.2 房地产开发程序与可行性研究的关系

11.1.3 可行性研究与项目评估

11.1.4 房地产项目可行性研究的内容

 11.2 可行性研究报告的编制

11.2.1 资料收集

11.2.2 编制技术程序

 11.3 房地产开发项目贷款评估

11.3.1 房地产开发项目贷款评估的基本概念

11.3.2 房地产开发项目贷款评估的主要内容

 11.4 房地产开发项目可行性研究报告撰写

11.4.1 房地产开发项目可行性研究报告的内容

11.4.2 房地产开发项目可行性研究报告的要求

 复习思考题

 案例分析

12 房地产投资决策

 12.1 房地产投资决策的特点、分类和决策程序

12.1.1 房地产投资决策的特点

12.1.2 房地产投资决策的分类

12.1.3 房地产投资决策的一般程序

 12.2 房地产投资决策方法

12.2.1 确定型决策方法

12.2.2 风险型决策方法

12.2.3 不确定型决策方法

 12.3 房地产投资决策方法的新发展

12.3.1 层次分析法

12.3.2 实物期权法

 复习思考题

 案例分析

13 EXCEL在房地产投资分析中的应用

 13.1 函数的输入

13.1.1 直接输入

13.1.2 使用“插入函数”工具

13.1.3 函数出错信息

 13.2 房地产投资分析中的常用函数

13.2.1 财务函数

13.2.2 统计函数

13.2.3 回归分析函数

 13.3 房地产投资分析中EXCEL计算演示

13.3.1 财务指标

13.3.2 盈亏平衡分析

13.3.3 敏感性分析

附录 案例分析

附表一 普通复利因子表

附表二 标准正态分布表

参考文献