住房按揭贷款业务是金融机构最主要的业务之一，为提高中国金融机构的按揭贷款业务水平，世界银行集团国际金融公司（IFC）全球金融市场部发起和组织编写了本书。

韩天放主编的《按揭贷款实务精解》阐释了符合世界银行标准的按揭贷款业务流程，旨在为中国金融机构提供详细的指导，以利于其发展住房按揭贷款业务或者提高其已有的住房按揭贷款业务水平。

韩天放主编的《按揭贷款实务精解》由世界银行开发，旨在为中国金融机构提供详细的指导，以利于其发展住房按揭贷款业务或者提高其已有的住房按揭贷款业务水平。《按揭贷款实务精解》内容共五章：第一章按揭贷款概述；第二章按揭贷款产品，主要对不同按揭贷款产品的特征和设计进行了介绍，并给出了产品样本；第三章按揭贷款的处理跟踪表格，主要对按揭贷款常用表格进行介绍；第四章按揭贷款操作流程，首先对按揭贷款的操作流程进行了概述，然后对各个流程进行了详细的介绍，并提供了具体表格；第五章附录，主要包括按揭贷款术语表、其他按揭贷款资源、按揭贷款培训大纲、购房者教育课程大纲、按揭贷款中的信息科技和二级市场的作用及其运行条件等。

第1章 概述

 1.1 按揭贷款业务概述

1.1.1 成功开展按揭贷款业务的市场条件

1.1.2 是否开展按揭贷款业务的决策

1.1.3 按揭贷款业务相关职责

 1.2 本书的使用

第2章 按揭贷款产品

 2.1 按揭贷款产品的要素

 2.2 按揭贷款产品的设计

2.2.1 按揭贷款产品的设计原则

2.2.2 关键财务要素和产品分类

 2.3 按揭贷款产品样本

第3章 按揭贷款管理表格和文件

 3.1 表格类型及运用

 3.2 设计按揭贷款表格

第4章 按揭贷款操作流程

 4.1 操作流程

4.1.1 模块一：操作流程概述

4.1.2 模块二：市场营销和客户筛选

4.1.3 模块三：申请受理和建档

4.1.4 模块四：贷款审核

4.1.5 模块五：结案和放款

4.1.6 模块六：贷后管理

4.1.7 模块七：贷款定价和司库职能

4.1.8 模块八：风险管理

 4.2 表格

4.2.1 市场营销和客户筛选表格

4.2.2 申请受理和建档表格

4.2.3 贷款审核表格

4.2.4 结案与放款表格

4.2.5 贷后管理表格

4.2.6 待审项目和组合跟踪表格

第5章 附录

 5.1 按揭贷款术语表

 5.2 其他按揭贷款信息资源

 5.3 按揭贷款培训大纲

 5.4 购房者教育课程大纲

 5.5 按揭贷款中的信息技术

 5.6 二级市场的作用及其运行条件

第1章 概述

本书旨在向初次开展按揭贷款业务或希望提升其按揭贷款业务水平的金融机构提供指导。

本书共有五章：

第1章按揭贷款概述，主要介绍了成功开展按揭贷款业务的条件及按揭贷款业务相关职责，并概述了金融机构应如何使用本书。

第2章按揭贷款产品，主要介绍了如何设计按揭贷款产品，并提供了一套可以满足不同消费者需求的产品样本。

第3章按揭贷款管理表格和文件，主要介绍了各种表格和文件在管理按揭贷款业务中的作用、金融机构在开展按揭贷款业务时常用的一些表格以及在设计按揭贷款文件时常见的问题。

第4章按揭贷款操作手册，主要介绍了按揭贷款业务的操作流程以及获得并分析关键性信息的表格样本。

第5章附录，主要包括按揭贷款术语表、其他按揭贷款资源、按揭贷款培训大纲、购房者教育课程大纲、按揭贷款业务中的信息技术以及按揭贷款二级市场的运行条件等内容。

金融机构可以根据实际需要对本书内容进行改编，以适应自身需求。

1．1 按揭贷款业务概述

按揭贷款是指购房者以所购住房做抵押并由房地产企业提供阶段性担保的住房贷款业务。本书所指的按揭贷款主要是指贷给个人(或多人，通常情况下指家庭成员)以帮助其购买或装修房屋的这类按揭贷款。

通常情况下，按揭贷款需要用该贷款购买的住房作抵押，贷款人在借款人违约时有住房追索权。一般而言，按揭贷款只是房产价值的一部分并有一个持续数年的偿还期。借款人可用其存款支付房产价值的一小部分(即首付款)来购买房产，然后在一个延长的期限里偿还其余的贷款，并支付一定的利息。利息用于对借款人使用贷款人的资金而可能产生的违约风险以及办理贷款业务所发生的费用支出进行补偿。

按揭贷款有益于交易双方，并且能够推动贷款市场的发展。

(1)按揭贷款能够极大地提高购房者的数量，因为它能够帮助人们在攒够全部房款之前拥有或建造一所住房，并可以使个人能够较早地享受到所购房屋财产增值的好处。

(2)从贷款人的角度来看，按揭贷款是其盈利业务之一。贷款人可以通过按揭贷款业务吸引新的客户或者为现有客户提供其他服务，例如为零售客户建立可用来积累购房首付款的储蓄账户。

(3)按揭贷款带来的好处不止局限于贷款人和借款人，按揭贷款消费者的增多可以带动社会的整体消费需求。首先是房地产本身的需求；其次是购房后对其他家居商品(如家具和其他家庭用品)的需求；再次，新房需求的增加可以刺激房地产行业的发展，这也是经济发展的一大助推器。同时，由于房屋所有人是社区的主要支柱，按揭贷款带来的房主数量的增加可有效地促进社会稳定；最后，按揭贷款的发展可以提供一些能促进资本市场发展的长期投资工具，如按揭贷款证券化等。

1．1．1 成功开展按揭贷款业务的市场条件

金融机构在开展按揭贷款业务时需要的市场条件：

1．经济环境稳定。只有在稳定的市场条件下，贷款人和借款人才能对按揭贷款的计价货币充满信心，且作为抵押物的房产不会随着时间的发展而过度地贬值。

2．保障个人房产所有权的法律和制度基础必须健全，具体包括完善保护房产所有权的法律条文以及构建房屋所有权登记系统。

3．具备允许金融机构与借款人签订按揭贷款合同的法律，包括允许将所购房产作为按揭贷款的抵押物，贷款人获得房产抵押权的方式和手段以及法律上登记抵押权的方法等。

4．按揭贷款发生违约时，贷款人必须有合理的方式执行其抵押权。一旦发生违约，贷款人应通过可行的手段获得抵押房产，并通过出售该房产收回未偿还的贷款。

5．应由法律和监管部门建立安全稳定的按揭贷款业务标准，以保证按揭贷款业务不会影响金融机构经营的稳定性，同时，法律也应保护借款人的利益，如要求贷款人完全披露利率和贷款的偿还条款以及其他相关费用情况等。

1．1．2 是否开展按揭贷款业务的决策  首次考虑开展住房按揭贷款业务的金融机构应该慎重权衡潜在利益与额外成本以及将要承担的风险之间的关系。

1．是否开展按揭贷款的决策应该属于金融机构的一种战略选择，即开展按揭贷款是否与金融机构的长远目标相一致。金融机构开办按揭贷款业务应该充分发挥机构的现有优势，如已有的消费类贷款业务经验和现存的分支机构网络。按揭贷款常被金融机构视为向现有客户拓展业务或者拓展客户基础的策略的一部分。

2．进入该市场前，贷款人应当确信能够有效地承担和管理与按揭贷款相关的各种风险，这包括拥有用来收集和分析与按揭贷款相关的风险信息的专业人员和基础设施。

3．贷款人应该慎重考虑开展按揭贷款业务将面临的前期投人和持续的经营费用以及多年后可能由于贷款违约而发生的损失，因此，应该在抵偿这些成本的基础上进行贷款定价、严格的计量其成本以及有计划地控制各项费用。

4．贷款人应确信有能力维持按揭贷款业务所需要的资金流，比如通过个人存款账户，投资者或合作伙伴的可用资金和其他资金来源等。

P1-3

住房按揭贷款业务是金融机构最主要的业务之一，为提高中国金融机构的按揭贷款业务水平，世界银行集团国际金融公司（IFC）全球金融市场部发起和组织编写了本书。

本书英文版由国际金融公司提供，原文由ShoreBank InternationalLtd.（SBI）起草，翻译和本土化由北京天弈方圆管理顾问有限公司负责组织大学学者和业界专家共同完成。本项目由国际金融公司中国项目开发中心支持，由该中心副总经理赖金昌先生和项目官员马明宇、蒋进堂先生负责管理和指导。翻译和本土化工作主要参与者有陈忠阳、李丽、刘骥、吴育云、杨柳等。中国人民大学陈忠阳博士负责整个项目的运行和质量控制。项目执行过程中，中国银行业监督管理委员会培训部的罗平先生给予了很多有益的指导性建议和意见。另外，本书曾在国际金融公司中国项目开发中心和中国银监会主办的两次按揭贷款国际研讨班上作为辅助阅读材料使用，反映良好。

本书旨在为中国金融机构提供详细的指导，以利于其发展住房按揭贷款业务或者提高其已有的住房按揭贷款业务水平。本书内容共五章：第一章按揭贷款概述；第二章按揭贷款产品，主要对不同按揭贷款产品的特征和设计进行了介绍，并给出了产品样本；第三章按揭贷款的处理跟踪表格，主要对按揭贷款常用表格进行了介绍；第四章按揭贷款操作流程，首先对按揭贷款的操作流程进行了概述，然后对各个流程进行了详细的介绍，并提供了具体表格；第五章附录，主要包括按揭贷款术语表、其他按揭贷款资源、按揭贷款培训大纲、购房者教育课程大纲、按揭贷款中的信息科技和二级市场的作用及其运行条件等。

在本土化过程中，我们得到了包括但不限于：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、民生银行、中国光大银行和北京银行等国内金融机构的大力支持。为本书作出贡献的有：中国工商银行总行个人金融部徐建斌处长和中国建设银行总行住房金融和个人信贷部周刚处长。在此对为本书投入精力、提供协助的机构和个人表示衷心的感谢。

在本书的编写过程中编者广泛接受了中国银行业界专家的意见，力求使本书更符合中国国情，更具有操作性。但是由于按揭贷款业务的复杂性，书中可能仍存在不完善和不严谨之处，请读者批评指正。

声明：本书由译者在英文基础上结合中国国情做了翻译和适当的本土化处理。本书中的任何内容和文字均不反映也不一定代表国际金融公司及任何国际金融公司参与人员的观点意见或水平。