潘慧娴编著的《地产霸权》深入分析各大地产商的运作模式，以及政府的政策如何有助他们进一步扩张势力，导致目前楼价高企，是香港第一部以详尽数据及资料引证地产业垄断情况的专书。本书以地产业作为出发点，深入分析香港贫富悬殊、经济难以进一步发展的原因，让读者对香港的政治、经济、民生局面有宏观的掌握。本书内容适合各类对香港时事、社会民生问题感兴趣的读者，包括政策研究者、新闻从业员、学生等，更适合作为大学社会科学及中学通识科的参考资料。

香港，华人世界最富裕社会，自由经济的天堂，曾经最推崇“勤劳致富”的地方，却被持续飚升的楼价，弄得怨声载道。中产阶层财富流失，草根民众生计艰难。相形之下，大地产商却富者更富，富可敌国。香港的今天，出现了很严重的仇富心理。

原因何在？本书作者潘慧娴，曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达八年，其后加入嘉里建设，负责土地及物业的估价与收购。藉其从事地产发展业的专业经验，配合详尽的数据和理性叙述，深入解析香港地产业的运作与结构，缕述香港地产在数十年来的发展中，如何沦入被大地产财团垄断的现状。

作者更从地产业延伸，认为“地产霸权”已扩展至公用事业及零售服务业，成为香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首。作者支持自由市场，在书中建议特区政府应立即改善政策，以保障市场公平，不应再纵容地产财团垄断各大行业，阻碍香港经济进一步发展。

中文版《地产霸权》经作者重新修订内容，加入2010年香港地产行业的最新动态，帮助读者透彻掌握香港当前的政经局面。

地产霸权，会在内地重演吗？无法预知，没有答案，但我们似乎看到，地产霸权在香港上空的阴影，正向我们漂移而来……

序一 林本利

导读 梁文道

前言

第一章 谁控制香港？

 地产商跨行业收购

 行业垄断导致贫富悬殊

 家族垄断 世代相传

 操纵香港的六大家族

 政府靠拢地产商

第二章 土地就是权力

 新封建制度

 地产商借移民潮起飞

 华资从《中英联合声明》中发现宝藏

 换地权益书 奇货可居

 更改土地用途的魔法

 大地产商在金融危机中获利

 公用事业成为土地“寄生虫”

第三章 没有竞争的地产业

 凭借收购　不断坐大

 更改土地用途 地产商自肥

 2002年救市 为保障政府利益

 停建居屋　地产商正中下怀

 对消委会建议置若罔闻

第四章 公用事业 亦遭垄断

 牟取暴利：从出租到物业管理

 管制协议令电费过高

 煤气公司主导燃气市场

 超市寡头垄断

 “可加可减”仍有利于巴士公司

 政府拒定竞争法

 成立委员会只为做样

第五章 经济衰疲民生淍敝

 中小地产商被挤出市场

 中产财富成过眼烟云

 租金高昂令零售业经营困难

 经济集中引发裁员和薪酬差距

 市民权益日益受损

 港交所把持监管权

第六章 反垄断刻不容缓

 政府应减少对土地的依赖

 须推行低地价政策

 土地垄断为各种垄断之母

 竞争法促进经济发展

 解决贫富悬殊：芬兰模式

 把税务负担转至土地

 经济转型须脱离地产狂热

附录 地产霸权下的香港

这些跨行业企业财团本来只是地产商，它们在地产业发迹，赚取第一桶金，然后利用自己的财富，吞并公用／公共服务企业或其他企业集团。跨行业收购的著名例子有：(一)长江实业于1979年收购了和记黄埔。和黄业务范围广泛，香港最具规模的超市连锁集团百佳超市就归于其旗下。(二)新鸿基地产自1980年开始逐步控制香港最大的巴士公司——九龙巴士。(三)恒基兆业在1981年上市前，主席李兆基逐步买入香港最大的能源供应商之一一一香港中华煤气有限公司的股份。(四)长江集团1985年收购了香港电力行业的巨头一一香港电灯集团有限公司。(五)新世界发展在1998年投得香港巴士路线专营权，2000年从恒基兆业控制的香港小轮收购渡轮服务牌照。电力行业的另一个巨头——中电控股，亦作跨行业发展。该集团用从公用业务所得盈利，在20世纪90年代进军地产业。中电赚钱最多的地产项目要算与长江实业合作，位于红磡鹤园的发电厂地皮重建项目。以上这些例子说明香港不少财团都靠涉足至少两个竞争不激烈的行业来累积财富。

另一个著名的跨行业企业集团，是九龙仓／会德丰集团。已故船王包玉刚于1980年收购九龙仓，成功“上岸”发展，集团自此涉足地产及公用事业。包氏获得该集团庞大的土地储备，其多元化的业务也涵盖天星小轮和电车服务的专营权。20世纪70年代，会德丰是大型英资洋行，经营地产、航运及零售业务，包玉刚1985年将其收购。该集团其后还涉足电讯业。

香港历史上最轰动的公用企业收购，要算盈科数码动力(并购后改称“电讯盈科”)于2000年8月鲸吞香港电讯。早在1999年3月，政府宣布把薄扶林数码港的发展权批给盈科时，主席李泽楷已成为报章头条的焦点。尽管有人表示，数码港的物业部分为企业的信息科技项目提供了资金，但无论如何，这个项目依然是公用服务与地产混合的例子。

香港电讯于1995年失去垄断地位，在未成为李氏旗下公司前，巳在开放的环境中经营。2003年1月起，固网行业全面开放竞争。固网服务牌照列明了竞争条款，电讯管理局在竞争事宜上也扮演着仲裁者的角色，这让更多的企业进入市场，目前电讯行业引入竞争已有些进展。但与财力雄厚的财团挂钩的电讯经营商，因为有母公司的雄厚资金作后盾，且享有捷足先登的优势，地位依然稳如泰山，其他企业难以匹敌。因此电讯业虽然开放竞争，但大财团依然主导市场。电讯盈科仍是行业龙头，固网市场占有率位居第一。

P36-37

长久以来，大多数经济学家和政治学家都认为香港的成功，有赖其采用自由经济体系。这一体系主要是依赖市场的“无形之手”去分配资源，政府极少干预。即使政府“出手”干预，都是为了修正市场失灵及令市场运作得更顺畅。

笔者过去也有这样的迷思，以为香港经济以市场为主导，经济自由度极高。过去十多年，美国传统基金会一直将香港评选为全球最自由的经济体系，这更令这个迷思延续下去。很少有人愿意花时间，或者有勇气去深究这个迷思的真实性。

正如本书作者潘慧娴所说，我们若仔细分析，便发现过去数十年，香港经济被地产商操控，与教科书所说的自由经济相距甚远。地产商在地产业发迹，累积丰厚财富，再将他们的影响力伸展至各行各业。特别是公共事业，不论是电讯、能源，抑或交通服务，市民都很容易找到地产商的身影。

笔者过去20年一直从事公用事业方面的研究，清楚明白到地产商和大财团在市场上的操控能力。香港回归前后十多年，笔者亲眼目睹了香港楼市的大起大跌，小市民损失惨重，生活质素倒退，但大地产商却依然能够赚个盘满钵满，不能不惊叹他们巧取豪夺，将土地及财富转移的伎俩。就连《信报》创办人林行止，亦曾撰文指出地产商如何透过将土地“发水”、大卖“缩水楼”而取得巨利。

地产商剥削小市民利益，成为香港经济体系的“恶霸”，阻碍香港经济和政制发展。更可悲的是，地产商的势力已伸展至各行各业，包括学术界、法律、会计、工程等行业，令不少专业人士放下尊严，投向地产商的怀抱。各既得利益者为了维护自身利益，自然不愿意指出这些存在于香港经济和政治制度中的的不公平现象。

过去数月，笔者搜集资料，准备为《壹周刊》撰写评论文章，回顾并分析各英资及华资财团在香港的兴衰。较早前得朋友推介周博(Joe Studwell)撰写的《亚洲教父：透视香港与东南亚的金权游戏》(ASian God Fathers：Money and Power in Hong Kong & South-East Asia)一书，现在又得到天窗出版介绍潘慧娴撰写的《地产霸权》。这两本书都详细论述了地产商如何操控香港经济，实在令笔者获益良多，亦庆幸在如此的政经环境下，还有作者够胆和大地产商“对着干”。

笔者只是一介书生，在大学授课及从事研究，对商界的真实情况认识有限。潘慧娴从事地产业多年，难得她有这股勇气，撰书论述地产市场及公用事业市场的种种不公平现象。书中所述，正是她多年来从事地产业的亲身经验和体会，绝非纸上谈兵，可读性极高。笔者在此诚意向读者推荐此书。