万科与王石，已经成为中国企业界的旗帜。从卖饲料起家的贸易公司逐步成长为中国最大的房地产商，这已是难能可贵。更值得关注的是，万科仍然处于高速发展的青春期，这和大多数昙花一现、大起大落的名企形成了鲜明的对比。

新浪强力推荐，博鳌21世纪房地产论坛指定图书！本书通过对万科经营战略全方位深度剖析，结合万科经典项目案例实战研究，以一部中国标准化管理的企业志破解万科22年传奇发展领跑之道、10种引领行业创新战略、4大系列16个经典项目！此外，随书还附赠万科执行力手册和项目光盘，超值享受！

万科与王石，已经成为中国企业界的旗帜。

从卖饲料起家的贸易公司逐步成长为中国最大的房地产商，这已是难能可贵。更值得关注的是，万科仍然处于高速发展的青春期，这和大多数昙花一现、大起大落的名企形成了鲜明的对比。

探究万科，我们应该反思：为什么在中国经济发展的黄金时期有那么多腾飞的狂喜与跌落的叹息？是什么引领万科走向了管理现代化、规范化、标准化之路？万科成功的秘诀到底在哪里？

本书通过对万科经营战略全方位深度剖析，结合万科经典项目案例实战研究，以一部中国标准化管理的企业志破解万科22年持续增长之秘，为中国企业界提供一本具有借鉴意义的优秀企业战略全集。

上册

01 万科22年持续成长之谜

——企业成长战略

一、中国企业如何在激烈竞争中持续成长

二、万科22年成长历程

三、破解万科持续发展之谜

四、万科成为中国最受尊敬企业

五、颠覆、引领、共生的万科

02 万科何以成为标杆?

——行业领跑战略

一、以创造健康丰盛的人生为核心价值观的企业文化

二、坚持创新、持续领跑、永保产品竞争力

三、具有良好专业素质的职业经理人团队

四、以客户为发展根本

五、追求激情与完美的企业理想

03 做加法＼做减法与做乘法

——企业发展战略

一、万科加法一一从卖饲料起步到建设综合商社

二、万科减法——执行诺基亚战略走专业化道路

三、万科乘法——树立新标杆，执行精细化战略

04 以职业经理人为主导

——企业治理结构战略

一、22年良好的公司治理结构

二、由创业型向持续增长型企业的转变

三、法人治理结构建设纪略

四、万科企业治理组织结构

五、阳光照亮的体制

六、以职业经理人制度为特色的团队建设

05 创新创造核心竞争力

——产品战略

一、更新换代的住宅产品

二、以产品线为轴心构建管理架构

三、优质承载企业竞争力

四、跳出产品说产品——产品营销战略

五、专注产品研发专注品牌建设

六、“万科全面家居"解决方案

06 以人为本

——人力资源战略

一、人才是万科最宝贵的资本——万科人才理念

二、年轻的人才梯队——万科不败的秘密

三、最优人才组合与用人之道

四、万科怎样培养职业经理人

五、员工职业发展机制

六、绩效管理系统

07 持续超越顾客不断增长的期望

——物业管理体系

一、从起步到超越

二、全心全意为业主服务是物业管理理念的核心

三、组织严密的管理体系

四、创新是企业管理的灵魂

五、以规范化、制度化保证高质量运营

六、万科物业管理：前期介入

七、万科物业管理专业化服务具体内容

八、武汉万科城市花园物业服务方案

08 永续发展的动力源泉

——企业文化战略

一、一套正确价值观下形成的企业文化

二、万科企业文化特点——追求理想主义

三、万科积极引入异质文化

四、透明化运作创造高效率

五、万科企业文化内涵

六、文化制度是实现持续有效管理的利器

七、构建优秀企业文化四条标准

09 客户是万科永远的伙伴

——客户关系管理战略

一、用客户关系管理赢得竞争优势

二、把客户关系管理作为一门专业来打造

三、永远的伙伴一一客户关系管理理念

四、畅通的交流渠道一一客户关系管理工具

五、万客会一一万科客户关系管理的旗帜

六、提高满意度一一客户关系管理策略

10 保持持续增长与领路

——品牌发展战略

一、万科品牌之路——伟大源于点滴积累

二、品牌管理与传播一一系统化解决策略

三、万科品牌使命——建筑无限生活

四、品牌核心理念一一以您的生活为本

五、万科品牌规划战略

六、品牌联动战略

——用文化、客户和产品管理推进品牌持续发展

11 通过变革把握未来

——未来战略

一、坚持做一个有价值观的企业

二、变革是企业发展之本

三、在颠覆中飞速发展

四、万科蓄势扩张

五、以中国未来商界主流的标准经营企业

六、未来十年，实现“有质量的增长”

七、成为中国房地产行业领跑者

八、万科1000亿元规划

下册

01 万科四大系列经典项目案例全集

城市花园系列

城市花园系列之一 案例1

深圳万科城：打造首座生活城市

城市花园系列之二 案例2

天津东丽湖·万科城：集团开发规模最大的项目

城市花园系列之三 案例3

万科假日风景：新市镇发展的领跑者

城市花园系列之四 案例4

武汉万科城市花园：新城市主义的实践

02 万科四大系列经典项目案例全集

金色家园系列

金色家园系列之一 案例5

万科南京金色家园：户户有湖景的临水人文社区

金色家园系列之二 案例6

成都万科金色家园：城市与自然的和谐统一

03 万科四大系列经典项目案例全集

四季花城系列

四季花城系列之一 案例7

广州万科四季花城：进军广州第一盘

四季花城系列之二 案例8

深圳万科四季花城：开启了中国房地产的“大盘时代”

04 万科四大系列经典项目案例全集

自然人文系列

自然人文系列之一 案例9

深圳万科十七英里：最稀缺临海高尚社区

自然人文系列之二 案例10

万科·第五园：现代中式园林文化社区

自然人文系列之三 案例11

广州万科蓝山：产品创新设计的典范

自然人文系列之四 案例12

万科金域蓝湾：100％单位全拥海景

自然人文系列之五 案例13

万科水晶城：在历史中构筑未来

自然人文系列之六 案例14

北京万科西山庭院：再现京城传统民居

自然人文系列之七 案例15

深圳万科东海岸：山上长出来的房子

自然人文系列之八 案例16

万科蓝山小城：原创与人文精神的生动演绎

①比较竞争优势不是核心优势

比较竞争优势般是指物的因素，比如土地和资金，它只能保证公司在一定时间内占据优势，随时会因为企业自身的改变、竞争对手的消长和市场环境的变迁而消失。在国内各种行业中，经常可以看到很多企业有如昙花一现或是不同企业“各领风骚三五年”的情形。这是因为企业在当时所拥有的优势，不过是比较竞争优势而已。

土地资源和资金无疑是每家企业都要面对的重大问题。拥有充足土地储备，仅仅是该企业一时所有的比较竞争优势，并不能保证房地产时刻处于不虞之地。一度跑在行业前列具有政府关系背景，掌握庞大土地资源的开发商，随着一系列新兴房地产企业的崛起和房地产市场竞争日趋激烈，现在在优秀发展商的队伍中已难觅其踪。

在现行土地拍卖制度下，拥有强大资金实力的企业优势明显。这同样不能成为这些企业未来获得成功的保证。在上～轮房地产市场的发展周期中，最抢眼的明星当属银行下属的信托公司，他们所凭借的强大的资金实力在市场上表现活跃，而现在却早已退出房地产市场的舞台。

“物”的优势，只能作为房地产企业现有条件下的比较竞争优势，不能保证企业的长期胜利。企业持续发展壮大，取决于企业的核心竞争力，即一个公司比同行做得好，能够给公司带来持续成功，并能使公司凭借它在未来竞争中取得胜利的内在支撑能力。它不是某种“物”的因素，而一定同公司的文化、理念和在特定组织中的人有关。

②以持续学习能力为核心优势

持续学习能力是万科的核心竞争力之一。它是保证万科继续取得成功的内在支撑能力。万科所提倡的持续学习能力始终同公司的文化、人和理念密切相关，具有活的动态性质，这些一直以来为万科所推行，它决定了万科同其他企业的不同，也深深打上了万科经历的烙印。

因为具有持续学习能力，万科才能够顺应市场变化，把握发展机遇。1992选择专业化的战略即是明证。万科具备的持续学习能力，使得万科能够及时发现问题，改正错误，避免发生重大决策失误，促使自己不断纠正前进轨迹，调整前进方向，保证自己的持续成长。

③学习指引了成功

持续学习能力是万科保持成功的关键因素。对于万科的明天而言，同样唯有持续培育自己的持续学习能力，才能使万科持续保持自己的行业竞争优势，成功达致中国房地产业领跑者的企业愿景。

万科的学习传统归纳起来有三个特点：

一是放低企业心态。在不断地被学习、模仿的同时，保持谦逊、积极的学习心态。

二是自我突破和创新。在熟悉行业和市场方面，能经常“走出门去”交流、学习与拿来。

三是在管理思维上勇于借鉴。在“从里往外看”的同时，也经常“站在外面看企业”，既分析别人的长处，又认识自身的不足。

P63-64

《就象一块滚动的王石》

决策资源集团董事长 喻颖正

“万科也有原罪”。

有回在机场，一位同行这么说。他指的是早期万科的一些项目，通过少许“卖点”，就卖出心黑的价格；销售上也是最早用“最后10套”但怎么卖都还有最后10套……

那时是何时?1989年，那年万科刚做地产，外行一个：1993年，那年流动资金仅100多万元的上海万科城市花园售楼部被挤碎了玻璃、随后又遭遇退房风波；1997年？那年万科要靠“孔雀开屏计划”来卖积压的房子。可那时万科已经是万科了。开发规模、利润都未必冒尖的这家公司已经一副业内领跑者的模样。1998年，决策资源的第一本书《现代房地产经典营销全录》到处收集案例，有意识的行业智慧几乎唯有万科具备。(再有，就是当时尚未成名的潘石屹。自己打电话过来说：“你们怎么没跟我打招呼就写我们现代城啊”，又说：“给我寄50本，打几折?”)在这么一个断裂年代，在这个一个流氓产业(至少当前如此)，存在这么一个公司，是我们残酷现实生活中的一个意外。

20多年前，33的王石在深圳已经不算年轻，抛开少年老成不说，他的相对稳重的年龄，能够让他在那个投机的年代，那个投机的城市，打造一家与众不同的企业。我更相信是超越他人的野心令他、令万科有机会被时间记忆。

在动笔前，我没去看好几本王石的他传或自传，以避免被他强烈的“气场”干扰。王石的文笔寻常，但有强烈的表达欲望。即使在被叙述中，我们也看到作者会被他牵着走。于是常在不同的媒体上看见有关他的“标准说辞”。

尽管这本《向万科学习》是一本非常现实主义的工具书，我还是试图在这里简单地挠挠痒，用相对客观的偏见来还原王石和万科。

在经过几轮折腾之后，1989年的万科选择了房地产业。除去来得快的因素，地产是一个依赖创意和梦想的行业，起点低，却能产生终极影响。早期，王石的干将们几乎都是文科生，擅长包装。然后，从中海挖人，倡导专业化。在中国有史以来最大的地产牛市，比别人提前准备了半步的万科，凭借品牌战略、管理能力、专业体系、融资平台，一跃而出，稳步接近中国地产老大的位置。

这样的故事发生在深圳再合适不过了。这个城市，聚集了中国最多“不知道自己要什么、却又竭力去争取”的年轻人。他们是充满欲望的理想主义，他们是永不言败的焦虑群体，王石巧妙地聚合了这种能量，并令之在理性的轨道前行。

我们该从这家企业学到什么?地产商干过的坏事(有些万科没干过)、犯过的错误他们几乎都趟过，我们想盖的房子他们都起过，我们想创造的户型他们都玩过，我们要说的口号他们都喊过。我们也知道但无法做到的是，王石知道名利不可兼得，所以能放弃财富一心享受出名的乐子。是因为更大的野心?是为了“让灵魂获得自由”?

可那些我们所不知的深层缘由呢?也许很多“我们”不知道，被人认为狂妄的王石内心里认为所谓基业长青只是妄想；“我们”不知道登山的王石步履缓慢且高原反应严重……不知道房地产业是否足以承载一家千亿级的企业。

如同王石骂完孙宏斌冒进，就马上回万科搞“自我颠覆”，他值得被寄予更多期冀。中国大时代的背景。为王石和他的企业创造了一个完美的叙述背景。

将来他还会做什么?演一部演自已的电影?对王石而言。此生上帝给了他这样的机会：同时成为一个大时代的叙述者和实践者。如同多年前他喜爱的小说里的主角。被久远记忆。

2006年8月

王石已经远远高于现今风头很劲的那些地产经理人，他已经不在一个档次了，他已经把企业和产品上升到人性和人心上去了。万科现在可以不靠王石而生存得很好，是因为他培养了一个核心的团队和一套系统。

——中粮集团董事长 宁高宁

如果说一般房地产商卖的是楼盘，做的是项目，那么万科是在做一个体系。有的人可能是今年在这棵树上摘一筐果子，但我觉得万科是要种一棵每年都结果的树，它有一种品牌管理机制构架，能够保质保量地为客户、为股东创造回报。

——搜狐CEO 张朝阳

中国优秀的企业家太少了，特别是房地产界。你看哪一个房地产的项目里没有肮脏的东西?但有几个优秀的企业家他们发挥着良好的影响作用，我们可以说王石是一位优秀的真正的企业家。

——著名经济学家 赵晓博士

近年来社会越来越关注城市文化和历史传承，这是一件好事。万科在这一点上是成功的，他为房地产界树立了一个好榜样。在城市建设和房地产业高速发展的今天，在追求利益的同时，还能兼顾历史传承，注重“保留”，我想这本身也体现了万科的企业文化，证明了企业的决策人不仅有发展的眼光，更具有责任感和历史使命感。

——深圳招商房地产有限公司董事长 林少斌

作为城市建设者的开发商。在提供优质产品的同时，积极思考项目文化传承的问题是一件很值得做的事情。万科在这一点上为我们做出了榜样。

——天津松江置业总经理 王勉忠

私人买房，挑的一定是信誉，而不是贪便宜，这在源头上已经为房地产商建立信誉机制提供了客户基础。同样的房子，万科的就可能比其它开发商卖的要贵，而且还得抢。这就是信誉的作用。

——著名经济学家 张维迎教授

万科走专业化道路就是为了不分散有限资源，集中各种优势，采取精细化战略，今天万科在全国房地产业获得领头羊地位，成为中国房地产界第一个“中国驰名商标”，绝非偶然。

——《21世纪经济报道》