本书是知名学者、作家、社会问题专家羊慧明的最新之作。曾经做过记者的羊慧明以记者的敏锐和犀利，以全球房市为参照系，大胆、透彻地剖析了当前中国房市的种种怪现象。2005中国房市第一书。

代序：房价正在榨取整个社会  辛文／1

导言

解剖中国房地产之怪现象——策划人与作者的对话／3

“狼道”已经搞垮了中国股市，难道房市也要步其后尘?／17

2005“两会”“头号”热门话题：政府出手调控房价／24

第一章房地产泡沫与调控

“房产政策年”与房价大涨年／31

让利益集团偷着乐的调控／34

是调控抑制利益集团，还是利益集团左右调控政策?／36

高调批判“泡沫”论 “涨声”统治舆论导向／38

为什么容不得一点关于泡沫的提醒?／4l

地方、部门的真实心态：怕冷不怕热 怕跌不怕涨／45

用富人的标准还是用平民大众的标准论房价?／48

“鬼屋”：推高房价的生猛力量／50

狂炒上海房市就像当年股市恶炒神话庄股“亿安科技”／53

疯狂抬高房价的“狼”招／55

舆论监督的作用哪去了?／57

为什么害怕“透明”?／59

媒体岂能成“媚体”?／63

房地产大鳄统一“涨”调博弈调控／65

房价真要像现在这样热涨20年会是什么后果?／67

房子永远增值：是神话也是谎言／70

开发商把政府、银行绑在了同一辆战车上／73

房价是“涨”还是“跌”，问谁去?／76

海内外专家对全球房市泡沫的警告／78

泡沫之争与煮豆浆的启示／80

房价急涨与房租下跌的警示信号／82

第二章房地产泡沫背后的利益格局

华资搅动世界房市／87

华资回流热炒高端地产／90

房价面临又一轮急升的势头表明：民众对控制房价涨幅没有信心／93

谁制造了楼市的短缺?／95

房市与权力互动：房地产暴利越惊人，越容易滋生大腐败／97

谁能抑制房地产利益集团?／100

什么是维护公平自由竞争的根本力量?／103

谁是“鬼屋”的主人?／106

有经济学家说：房价上涨主要原因是是农民大量进城买房，果真是如此吗?／107

经济适用房：杯水车薪谈何降温／109

中国房地产协会负责人为什么要反对建经济适用房?／111

集资建房：挑战利益集团的无力反抗，注定会好事多磨亦或“难产”／113

温州炒房团来了，谁喜谁忧?／116

第三章房地产泡沫将拉大贫富悬殊

地价拉动房价还是房价拉动地价，并非像蛋生鸡还是鸡生蛋那么费解／121

高地价容易导致官富民穷／124

房价上涨太快将加剧贫富悬殊，买不起房租不起房的无家可归者将大量出现／127

中国经济在持续高增长，但经济社会链却越绷越紧／131

政府垄断土地资源，也把房地产市场所有矛盾揽到了自己身上／134

骑虎难下的管理层／137

第四章房地产泡沫将缩短中国经济高增长周期

上海的房价与伦敦的房价有可比性吗?／143

要不要给子孙后代留点空间?／145

70年的土地使用权期限到了该咋办?／148

高地价高物业成本将削弱中国经济的国际竞争优势，缩短中国经济高增长周期／15l

不是危言耸听：上海房地产泡沫破灭之时，很可能就是中国经济又一轮波动期的开始／154

第五章 国际房地产市场的经验和教训

中国房市如何避免出现日本式的急涨长跌?／159

美国房地产“大参考”／162

第六章 中国房地产和城市建设新思维

贻害无穷的“带状城镇”／169

模仿曼哈顿：“克隆”落伍／172

中国大城市：一个个急速“虚胖”又缺“血”的躯体／175

一位教授说：服用了“类固醇”的大城市，泡沫经济与月经的关系／178

上亿幢“衣锦还乡楼”的隐忧／181

小区：一个落后的概念／183

中国人建了多少座“白宫”?／185

买房子与“买”环境“买”气候／186

满城商楼遍街铺 几家欢乐百家愁／188

变味的加盟连锁／190  

黄金口岸会贬值吗?／19l

我们需要什么样的城市化?／193

附录

附录一：注释／199

附录二：在反腐败中，“一锅烩”现象说明权力资本化是房地产万腐之源  霍增龙／202

附录三：上海开发商黑中介联手做套：房价是这样被拉高的新华社／206

附录四：中国房地产一中国股市?  易宪容／212

附录五：中国房地产将重蹈股市覆辙?  高辉清／215

附录六：警惕房地产利益集团游说人民币升值  谢国忠／218

附录七：房产大鳄大放厥词令人瞠目  付瑞雪／222

附录八：土地有限，如何照顾穷人?  翟阳春／224

附录九：雾里看花：房价涨跌数据  李一戈／226

附录十：戳破房地产永远增值的神话  李一戈／229

附录十一：售楼人的真情告白／231

附录十二：住宅为何“寿短”?

后记／236

补后记：献给我勤劳行善一生的父亲／237

“房产政策年”与房价大涨年

2004．年，被中国地产界定义为

“房产政策年”——政府出台了一系列试图抑制房地产过热房价涨得太猛的政策：

实行最严格的土地政策；

土地使用权出让一律实行公开招标，严禁低价卖地；

提高房地产开发门槛，开发商对开发项目的自备资金必须达到35％；

严控房地产投资信贷和按揭信贷；

8．31“大限”期……

政策如此严厉，“有形之手”如此有力，却非但没有抑制住房地产市场的热度，反而“调控”出了房价大涨年——2004年全国房价猛涨14．4％，许多大城市的房价出现了历史最高涨幅，并且出现了年尾房价“翘尾巴”的迹象，一些城市年底房价涨势更猛，个别在去年年中房价涨势有所减缓或回调的城市房价涨势又杀“回马枪”，以至有业内人士据此预言：2005年，又将是房价疯涨年。

本来，由于前几年全国主要城市房价连年猛涨，长三角一些城市的房价已经脱离基本大众的收入水平，房地产开发的暴利惊人，房地产市场投资热投机热不断升温，高层担心房地产市场过热，将带来系统性金融风险和社会风险，尤其是房价涨得太快将加大贫富悬殊，带来不稳定的隐患。因此，本轮宏观调控的目标之一应该是抑制房价上涨太猛的势头，使房地产市场稳定健康的发展。能否控制住房价涨幅，将是本轮调控的风向标。然而，有关部门出台的调控房地产的政策，却又完全是“助涨”的——严控土地使土地价格大涨，全国主要城市都出现了程度不同的土地供应断档现象。有的城市如福州一年之中地价上涨了40％，成都、海口的地价上涨了50％；提高房地产开发门槛，严控房地产投资信贷使预期供给减少，而对住宅硬需求的增长却没有有效的调控措施，供需矛盾更突出；加上对囤“房”居奇、制造虚假排队的“抢购”等恶意炒作和欺诈抬价行为熟视无睹，2004年的房市只有一条路：大涨，没有别的选择。  当房价涨得作为社会主体的老百姓望“房”兴叹，海内外专家学者关于要防止中国房地产出现泡沫的警告者不绝于耳的时候，从建设部到地方政府，都一口否认中国房市有泡沫，并且还要对别人的提醒大加“驳斥”(你可以说没有，但干吗要用“文革腔”去驳斥人家善意的忠告)。也许这才是他们的真实心态：中国房市根本不存在泡沫，房价上涨是正常的，就像上海的官员所说的，上海的房价还远没有伦敦、纽约高哩。既然部门、地方不承认房市有泡沫，可为什么采取的调控措施又恰恰是怕“气泡破裂”的助“涨”政策?政策所表达的信号是怕“怕跌不怕涨”，“怕冷不怕热”，它的结果当然也就只能起到“助涨”的作用了。

这就使我们有理由提出疑问：操作部门的调控政策与中央宏观调控的精神是一致的吗?助“涨”的调控政策，是体现了国家利益、人民利益还是部门利益或利益集团的利益?是调控在抑制利益集团，还是利益集团在左右调控政策?

事实上，中国房市如今的现状，是怕涨不怕跌，稍一助“涨”，本来就热的市场会更疯狂，大部分社会资金都往房市涌，形成“跷跷板”关系：热了大头冷了众多小头，股市资金流人房市也是股市萎靡不振的原因之一。如果不想法抑制房价，上海房价要不了几年就会超过纽约的房价，那无论对上海还是对中国经济都不会是好事。我说中国房市不怕跌，是因为除沪、京、杭、宁之外，多数城市还未形成泡沫(有这种势头，在可控范围内)，就是沪、京、杭、宁，房价要跌也没有多大空间，一是硬需求在增加，二是政府有充分的调控资源，土地捏在政府手里，房价下跌过猛，政府可以少卖地提高地价减少供给，房价就跌不到哪里去。

既然我们面临的是一个怕涨不怕跌的房市，却去采取怕跌不怕涨的助涨政策，这岂不是号错了“脉”，“热病”反用“热药”医?P31-33

《华西都市报》3月17日发表了采访我的文章“房价正在榨取整个社会”，当晚，羊慧明同志给我送来了他写的《中国房市警告》的书稿，还未看罢，我已为这位年轻作者对经济生活的敏锐观察和透彻的分析及由此表现出的社会责任感深深打动。我认识小羊已有些年头了，他在《经济日报》社工作的时候，就写了许多在全国产生重大影响的报道，为推动中国市场经济改革鼓与呼。十多年前他与唐步云在《中国1992：背水之战》、《中国观念大爆炸》等书中，对中国社会经济生活所作的大胆的预测分析，今天已经应验。他在《中国房市警告》中，对一些地方疯狂炒高地价房价的现象泼了冷水。他说，地价房价上涨太快将透支经济的发展空间，缩短经济高增长周期，加剧贫富悬殊。他还讲了一个很动情的观点：“纵然我们什么都可透支，也不能透支子孙的财富空间。”地方部门不能片面追求GDP而人为炒高地价房价，不能念“歪经”对付中央的宏观调控，这句话点到了当前房地产市场的要害问题。该书以全球房地产市场作参照系，提出了许多有利于房市健康发展的独家见解，诸如中国房地产如何避免日本式的急涨长跌，我们需要什么样的城市化等，对管理层和业界都会有参考价值。

在刚刚闭幕的全国“两会”上，房价上涨太快成为政协委员和人大代表关注的头号热门议题，纷纷提出议案。温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨。“两会”闭幕后国家已陆续出台了一些政策调控房市。

房地产价格水平从长期来讲应该是要与国民经济发展水平相匹配。房地产市场合理的繁荣，能拉动国民经济增长；非正常发展，不仅不能实现“居者有其屋”，而且会给经济带来潜在的影响。目前的房地产市场，由于行政对房地产业干预过度，竞争不充分，使得房地产形成一个几乎完全垄、断的市场。现在有些地方政府为了政绩工程，不顾一切搞房地产开发，新华社还报道了江苏有的地方还不惜请“托儿”在拍卖土地时人为炒高价以推升房价，这是在糟蹋政府形象，也是在糟蹋发展的大好光景。搞城市建设和房地产开发是好事，但价格不能脱离当地老百姓的消费实际，而应该为计长远来搞开发。我在多年前就对土地拍卖提出过质疑，土地拍卖公平竞争是好事，但是地方政府一味地想把地价拍得出奇的高，而完全不顾民生利益是不对的，土地价格飙升肯定拉动房价不断上升。土地拍卖的钱应该拿出来搞城市基础设施建设，可为什么开发商拿了那块地，周围的道路和一些市政绿化设施还是要由开发商来完成?开发商的成本在不断增长，你说房价会不会疯狂上涨?

目前，许多老百姓希望政府通过政策干预把过高的房价降下来，而政府也有充分的手段和资源来调控房价。我们的土地资源全控制在政府手里，照理应该比其他国家更有条件调控房价。问题是现在一些部门和地方搞反了，限制供地，地价房价当然就只有大涨一条路。房价涨得太快，本应增加供地，控制地价上涨，同时增加房屋供给，结果是提高开发门槛，消弱竞争，更有利于垄断，预期供给减少，加上地价翻倍地涨，房价哪能不疯涨?房价涨得过高，正在榨取整个社会。人们在房屋上消耗过多，将影响其他消费，从长远看对经济发展不利。政府加大对房地产的调控，是必要的。但从长远看还是要加快房地产的市场化，抑制利益集团的垄断。

《中国房市警告》正是在这样的背景下出版的，其内容与“两会”精神和宏观调控的方针是吻合的，相信其能为政府调控房市提供一些新思路。

(辛文：四川省科技顾问团副主任、著名经济学家、原四川省政协副主席)

2005年3月19日

当此书正在排印的时候，我敬爱的父亲走完了他82年的人生历程。在他的最后时刻，我未能赶到他的身边。我将永远为此感到内疚。

我刚8岁的时候，妈妈就离开我们而去。我是长子，最小的弟弟刚刚出生。父亲一人拖着我们五姐弟，无论多么艰辛，他都要我们读书。父亲是乡村医生，方圆几十里的乡亲都来找他治病。不管是风雪弥漫的隆冬，还是电闪雷鸣的雨夜，只要有乡亲喊他去看病，父亲二话不说，戴上头笠，披件蓑衣，提着马灯或打着手电，就匆匆出门而去。每当父亲消失在雨夜里，我就翻来复去睡不着觉——我为他的安全担心，我怕他雨夜走山路危险，怕他的手电与闪电“对光”(乡下大人说，和雷电对光易遭雷击)。直到听到邻家的狗，我的心才放下来，因为常常是狗叫之后，我就能听到父亲回家的脚步声。

我10岁那年，一个月夜，父亲从山那边出诊回来，闯进门就急喊：“糟了，我被金环蛇咬了!”他挽起裤腿，我看见他的脚背上被毒蛇咬伤的血牙印，已经肿到了小腿。我吓坏了。那会儿又没有蛇药，父亲用一根红绳子勒着小腿上部，说是能延缓毒液向上。父亲让我含一口酒，对着他的伤口吸出毒液。我趴下去使劲吸，巴望着把蛇毒全吸出来，不要父亲的腿再往上肿。但好像不管用，那一夜，我看着父亲的腿越肿越大，第二天清晨，已肿到了大腿。父亲找人上山扯了些草药，捣碎敷在伤口上，又自配了中草药吃，一个多星期后才消肿。

山里乡亲穷，一个壮劳力干一天，只值6分钱，拖儿带女多的，连买盐巴都困难，哪有钱看病买药，对穷困人家，父亲连诊药费都不收他们的。病人家过意不去，有的要送他几个鸡蛋，或瓜果，父亲也不要。

父亲的善良、正直，对我从小影响至深。直到大学毕业，当了新华社记者，父亲还告诉我，不要分贫富贵贱，要对人一个样。正是由于受父亲的这些影响，在我的记者生涯中，我力求做到始终用平视的目光去看待人和事，对上不卑，对下不亢，越是下层的人越要尊重，为他们的利益鼓与呼。

父亲是一个平凡的人。他从没有也不愿享受豪华的生活，但他有一群孝顺的儿女和侄儿侄孙，在他最后的日子里也常常会有儿童一样的笑和顽皮。这是我聊可告慰的。

我将永远为有这样一位善良慈爱的父亲而自豪!

作者

2005年3月15日泪洒于成都浣花溪畔之傻笑园