人人都希望有一个温馨舒适的家，家是能让我们从外面的世界中解脱出来独处的地方，它让人可以在这里彻底地放松下来。那么我们到底需要什么样的房子？买房有钱途吗？理想的家在哪儿？如何与开发商过招、识别开发商的种种陷阱？……阅读本书，可以帮您解决所有这些买房的烦恼！

当初留在繁华的都市，完全是年少时理想化的选择，而生活的现实经常使人在梦中惊醒。就是因为没有房子，人们常常觉得自己生活在城市和人群的边缘，为此，一定要有自己的房子，找到归属感。对许多家庭而言，买房是一笔巨款的支出。对中国人来说，尤其是在太城市生活的人，买房子真是一件大事。在城市工作这么多年头了，不能总是租房子住。

前言

第一章：买房有钱途吗--投资篇

1．如何判断房子的增值潜力／2

2．如何选择房产投资的时机／5

3．哪几种房屋需要投资者注意／8

4．如何做购房预算／9

5．投资房产需要掌握哪些法律知识／11

6．律师能为房产投资者提供哪些服务／12

典型案例

案例1"韦伯豪"房价飚升，李老师错失良机／13

案例2文先生的忠告：买房子要"量力而行"／14

案例3精明人的"以房养房"策略／16

案例4张先生购房花费举例／18

第二章：理想的家在哪儿--选房篇

1．如何选择住房的环境／23

2．什么是花园小区、智能小区、远郊小区／26

3．选择住宅小区有哪些注意事项／31

4．怎样考察住宅小区的绿化情况／32

5．住宅小区要有哪些配套设施／33

6．怎样通过看图来选房，34

7．如何选择户型／37

8．如何选择房屋朝向／39

9．如何选择自己的邻居／41

10．如何考察房屋质量／43

11．如何选择开发商／45

12．经济适用房与商品房有哪些区别／47

典型案例

案例1周先生的感悟：选房≠参观样板间／49

案例2哭笑不得的齐教授：买房要算使用率／51

案例3白先生的教训：选房岂能忘了防噪／54

案例4冯先生的疑惑：尾房能买吗／57

案例5售楼书花样百出，你要细细读／59

第三章：买房路上平平安安--购房篇

1．购房有哪些基本环节：／63

2．签订认购书时有哪些注意事项／64

3．签订购房合同时有哪些注意事项／67

4．最新商品房买卖合同及详解／69

5．签订补充协议时要注意哪些事项／89

6．购房合同怎样办理预售登记／90

7．购房合同怎样办理公证／91

8．预售商品房怎样转让／92

典型案例

案例1草率签合同，不利条款套牢张先生／93

案例2和开发商打交道，保留证据很重要／95

案例3广告宣传不可靠，白纸黑字好维权／96

案例4没有销售许可证，开发商能否收定金／97

案例5前后两份购房合同，到底哪份有效／98

案例6如何理解购房合同中的"不可抗力"／101

第四章：与开发商过招--陷阱防范篇

1．如何识别开发规划陷阱／105

2．如何识别样板房陷阱／106

3．如何识别广告陷阱／108

4．如何识别定金陷阱／1ll

5．如何识别价格陷阱／113

6．如何识别住房面积陷阱／114

7．如何识别合同条款陷阱／116

8．如何识别开发商资质陷阱／119

9．如何识别物业管理陷阱／121

典型案例

案例1商品房套内建筑面积缩水，如何防范／123

案例2公共面积在误差范围内增加，如何防范／124

案例3广告承诺不兑现，如何防范／125

案例4排号认购有陷阱，如何防范／127

案例5预留房有陷阱，如何防范／128

第五章：买房别忽视细节：--纳税、办证篇

1．买房需要缴纳哪些税费／13l

2．关于房产证有哪些法律规定／132

3．房产证应当如何办理／133

4．如何辨别房产证的真伪／135

典型案例

案例1开发商拒不办理产权证，怎么办／136

案例2开发商逾期办理房产证，违约责任如何承担／137

案例3开发商能否以业主自行搭建为由不办理房产证／139

第六章：接收一个合格的家--验收篇

1．人住需要办理哪些基本手续／143

2．房地产开发项目的竣工应当经过哪些验收／144

3．物业验收包括哪些内容／146

4．商品房有哪些常见的质量问题／147

5．验收应当具备哪些法律常识／148

典型案例

案例1交钥匙等于交房吗／150

案例2交房时面积有误差怎么办／151

案例3验收时怎样测量房屋面积／153

第七章：不再望房兴叹--银行贷款、保险篇

1．办理购房贷款有哪些技巧／156

2．个人住房公积金贷款与银行商业贷款有哪些不同／159

3．如何办理商业银行贷款／161

4．如何办理个人住房公积金贷款／162

5．如何办理个人住房组合贷款／166

6．什么是跨银行"转按揭"业务／168

7．贷款购买的房屋可以退吗／169

8．购房贷款如何还贷／171

9．如何办理购房贷款保险／172

10．银行对提前还贷有哪些规定／174

典型案例

案例1开发商没有预售许可证，购房者能否停止还贷／176

案例2银行贷款是不是已付款／177

案例3怎样提前偿还贷款，才能更节：省利息／179

案例4提前还贷，怎样退保才划算／180

第八章：爱家不爱麻烦--纠纷处理篇

1．购房时怎样聘请律师／184

2．发生购房纠纷后如何保全证据／l85

3．房产官司应向哪个法院起诉／187

4．在哪些情况下，购房者有权退房／188

5．商品房实测面积与约定面积出现误差，如何处理／188

6．开发商逾期交房的，如何追究其法律责任／189

典型案例

案例1合同条款有争议，定金应否返还／190

案例2无合法理由，房子能退吗／193

案例3无预售许可证，合同是否有效／196

案例4开发商能否将屋顶花园出售／197

第九章：在新房里画出一个家--装修篇

1．装修有哪些注意事项／200

2．装修前应做哪些准备工作／202

3．如何选择适合自己的装修公司／204

4．签订装修合同要准备哪些文件／206

5．签订装修合同有哪些注意事项／209

6．为什么要慎重选择装修材料／210

7．如何装修客厅／212

8．如何装修餐厅／215

9．如何装修厨房／218

10．如何装修卧室／219

11．如何装修浴室／224

12．如何装修卫生间／225

13．如何布置阳台／227

典型案例

案例1装修公司有哪些惯用伎俩／228

案例2在装修过程中如何预防甲醛污染／229

案例3装修报价为什么这么低／231

案例4远亲不如近邻：装修过程中要处理好邻里关系／233

第十章：家·生活·我们--物业管理篇

1．物业管理包括哪些内容／236

2．如何挑选物业管理公司／239

3．怎样签订物业合同／240

4．如何组建业主委员会／242

5．业主及物业管理公司各有哪些权利与义务／244

6．物业管理收费包括哪些部分／246

7．物业管理中业主该如何维权／248

典型案例

案例1物业公司擅自提高收费标准怎么办／250

案例2预付物业管理费依据何在／251

案例3选哪个物管公司做管家，谁说了算／252

案例4业主车被盗，物业公司是否承担责任／253

案例5业主有权自行封闭阳台吗／254

案例6业主停车不入位，发生损坏由谁赔偿／256

后记

选择房产投资项目，要考虑方方面面的因素，我们将在后面逐步阐述。这里仅向大家提示几种需要特别关注的投资项目。

(1)"装修房"。所谓"装修房"只是相对于毛坯房而言，主要包括卧室内墙面的装修、卫厨内地坪、墙面的装修以及灶具、热水器等(有的还含地板装修)基本配件的安装，购房者只要装上空调，摆上家具就可以居住了。一提起装修房，人们自然而然地会想到价格昂贵的外销房。对于普通商品房来说，买房子十有八九是为了改善自己的居住条件，因此，内销房市场几乎是清一色的毛坯房。然而现在不同了，现在不少人是为了投资。想投资就要把房子租出去或再卖出去，装修房就适应这批人的需要。因此，装修房开始在普通商品房中崭露头角。相对于购房者自行装修而言，由开发商集中装修显然可以节约资金，减少购房者的投入。所以，作为房产投资项目，装修房是具有一定优势的。

(2)"外销房"。能把内、外销两种房的差异讲明白的人还不多见。其实，外销房与内销房这两个概念，是根据购房者的国籍而定的，内销房仅限于大陆人购买，而港、澳、台、欧、美等非中国大陆人只能购买外销房。根据外销房自身的建筑品质来看，外销公寓的品质明显高于内销住宅，国际化社区营造着国际水准的生活氛围，从而也使居民的生活从大的方面到小的细节都体现着高品位的生活情趣。此外，外销公寓还提供着大大小小的细节性服务，如洗衣、送餐、购物等都可由物业管理公司代劳。而且，您在这种社区里绝对看不到乱泊的车辆、无人清理的垃圾之类影响生活情绪的现象。作为购房用来投资的买家，通过仔细分析市场上租房的群体是怎样一个组成结构就不难发现，租住高档住房的大多数是海外投资者、跨国企业高级员工、外籍人士、外国使馆人员等。那么根据政策规定，这些人是不可以租住内销房的。因此，如果想用所购买的住宅来收租盈利，还是选择外销房保险得多。而且，根据以上这些目标租客的月租金补助，他们更愿意租用国际化标准的公寓来居住：一方面，外销公寓中的物业管理公司基本上都可以提供双语服务，这样几乎可以相对减小外国居民在异地居住和原来在国内的生活方式中的差异；另一方面，外销公寓这种国际化社区提供给他们的多种体贴服务，也能给他们的工作带来很大方便。

(3)经济适用房和二手房。经济适用住房大多数地段较偏，有小区做得好的社区环境不错，但是终归不是高档物业。做好装修之后当然会对一些客户有吸引力。除了上面主要谈到的商品房，如果您属于资金实力并不强的小家小户型，也不妨试试投资热点区域的二手房，总的原则是干净舒适实用即可，不必太豪华，面积适中，家电等生活配置较齐全。P8-9

随着生活水平的提高，人们手中的余钱越来越多了，很多人会考虑用这些钱进行投资。不同的人会考虑不同的投资方向或投资品种，有的投向证券市场，有的投向其他领域，其中有一部分人将房产作为重点投资方向。据资料显示，目前北京房地产市场商品的成交量中有10％至20％是投资型买家购买，即这部分人买房的目的不是为了居住，而是作为一种投资获利的方式。

美国理财专家刘易斯认为：房地产是典型的不动产，不同于普通股票；只要地点好，房地产一般不会因为生活形态或科技的发展而过时。因此，除非房地产价格暴涨或狂跌，那么购房长期持有，利润稳定、可观。我们可以从租金上计算房地产投资的收益。假设房屋的总投资为10万元，每月房租500元，那么一年的房租就是6000元，扣除物业管理费等费用约1000元，即可获利5000元，同时该房屋还会有一定的升值空间。

我们还可以将房地产投资与其他投资做个比较。

购买股票。购买股票的优点是投入资金可大可小，盈利机会比较多，变现能力强，不需要太多的专业知识。虽然股票价格上扬可以获得较大的利差，并且周转时间短，但是风险极大。特别是遇到股灾将血本无归。一般中小投资者购买股票存在较大的风险，安全性差。而购买房屋虽然不能在短期获取暴利，但长期持有，盈利面大于股票，风险小，安全性强。

存人银行。把钱存人银行，在我国还是大多数人的选择。把钱存入银行，相当安全可靠，无风险，变现能力强。不过银行利率较低，在经济高成长阶段，所得的利息往往被物价上涨所抵消，甚至还有亏损。

购买债券。国债安全性高，基本无风险，利率高于银行利率，但变现能力较银行存款、股票差。此外，企业债券，其收益略高于国债，但是购买者对企业信用认知缺乏，即使有担保，风险也较大。

购买期货。期货交易，以小博大，投机性极强，变现能力强，与股票有相似之处。但是期货交易涉及全球政治经济情势和世界市场价格变动走势，对国内投资者来说，不能捕捉到必要的信息，难以把握期货市场变动情况，因此风险性极大，安全性差。

购买黄金。黄金一直是人类用于资产保值的基本方式。购买黄金安全可靠，保值功能好，不足的是储存黄金并不能使黄金升值，没有利息收入。同时黄金价格除随通货膨胀率变动而调整外，一般波动平衡，难以获得利差。

购买古董和艺术品。由于古董、艺术品具有极强的个性，不能再生，供给量极少，因此投资古董、艺术品会取得丰厚的盈利。但是古董和艺术品的鉴别确非专业人士不可，一般人鉴别能力差，并且不容易找到买家，变现能力极差，购买古董、艺术品，非普通百姓所能为。

购买邮票。邮票交易属民间交易，规范性不强，投机性大，其风险大于股票，加之邮票鉴别需要专门知识和经验，普通百姓专注于邮票生意，很容易被套牢。

相比之下，现在房地产业发展迅速，房地产投资是一项有前景的领域是由我国的大环境决定的。地少人多的现实，房屋价格不断上涨的现实，国家控制土地审批的现实导致了未来数年之内房地产价格只涨不跌的趋势。从我国房屋价格变动实际情况来看，20世纪90年代初到现在，房屋价格已翻了一番甚至两番，即便是现在，由于中国人世以及北京申奥、上海世博会等利好消息，这些城市的房屋价格仍在继续攀升。

总之，买房作为一种投资，其收益率是比较高的。据资料显示，外销房的投资收益率在13％左右，内销房的投资收益率在9％左右，二手房、底商及铺面的投资收益率也令投资者感到满意。一般情况下，如果用银行按揭的方式投资买房用于出租，那么每月的租金收入可以满足月供的需求，一般15年左右可以收回成本。

操控人们的购买动机有两种不同观念，其一是消费观念，其二是投资观念。消费观念引导人们更加注重眼前如何节省，追求低价格；投资观念则引导人们更加关注未来的回报。只有将目光投向未来的更有价值的回报上，才不会为了眼前的利益而裹足不前、犹疑不定。

可以说，购房首先是对生活的投资。购房者不但可以享受新的生活方式和更高质量的生活，同时，随着小区规模的形成、物业管理水平的提高、周边生活设施的完善，购房者的房产还会不断升值。其次，购房还是投资理财的方式。楼盘如果具有升值的前景，未来时期可以转卖获利；如果地段适合于出租，可以用来出租，通过月租供房；此外，还可以购买底商和铺面以供出租，从而获得稳定的回报。从长远来看，购房还是对孩子前途的投资。许多小区内设有名校，购买这种小区的房子，等于是为了孩子的学业、成长、未来投资。

随着我国住房体制改革的深入，购房成为人们日常生活中的一件大事，同时，各类购房、装修等纠纷日益增多。人们迫切希望掌握购房方面的法律知识和有益经验，需要一本指导购房、装修、办理产权方面的实用手册。因此，我们策划和编写了这本《第一次买房》。

本书采取了问题加案例的崭新体例。编者精选了一批购房过程中的典型问题，辅以生动活泼的相关案例，为读者全面解说了购房流程。在本书相关部分附录了有关购房方面的主要法律、法规，供读者参考。

本书是由陈国强同志策划，由李天生、贺庆平担任主编，鲍金、左岫仙、刘伟、王丽颖、董斌、王连喜、郭伟、刘博雅等同志参与了本书的编写工作。在编写的过程中，我们广泛参考了现有的各种材料，本着拿来主义原则，条分缕析，吸其精华；结合国情，综合成书，以便为我国广大购房者所用。在此一并向各位著者表示衷心的感谢。

感谢中国经济出版社编辑戴玉龙先生的指导和富有创意的深度加工，使本书得以尽善尽美，并顺利出版!

由于作者水平有限，书中难免存在许多不尽人意之处，敬请广大读者特别是各位房产专业人士批评指正!