房价攸关民生。近年来，中央对房价稳定高度重视，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实因城施策、“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。然而，房地产是一种特殊的商品，房地产的不可移动性使其对空间因素有着极强的依赖性。房地产市场的均衡，不仅是供给和需求在总量上的平衡，更是空间意义上的均衡。从空间的视角对房地产市场的均衡机制进行多维度的探讨是非常必要的。就房地产市场的微观主体而言，房地产项目自身的物理属性所构成的“实体价值”仅仅代表着房地产初始价值，而空间因素在更大程度上决定了房地产的“功能价值”。对购房者而言，区位优势可带来更高的居住享受和投资回报，这使得住房需求呈现出空间分化的特征，进而导致房价的空间分化。本书拟从地理空间意义、房地产对空间的依赖性、房地产空间均衡的过程出发，全面从空间经济学的视角分析我国房地产市场的发展，探讨不同的政策如何对房地产市场的空间均衡产生影响。此外，本书还从全国层面的宏观空间视角和城市层面的微观空间视角探讨了房地产市场对经济发展的跨空间影响等。本书有利于深化对房地产市场本质的理解，为更好地实施房地产宏观调控提供参考。

余华义，经济学博士，中国人民大学杰出青年学者（A岗），中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授，硕士生导师。主要研究方向：城市经济学、房地产经济学、应用空间计量经济学。余华义2001-2005年就读于南开大学经济学院获经济学学士学位；2005-2010年在中国人民大学经济学院攻读国民经济学专业研究生（硕博连读），获经济学博士学位。曾受国家留学基金委公派，在美国伊利诺依大学进行博士联合培养，以及在康奈尔大学做访问学者。以独立作者身份在《经济研究》、以一作或通讯作者身份在《金融研究》、《中国工业经济》、Cities, Urban Studies, Scandinavian Journalof Economics, Regional Science and UrbanEconomics, Journal of Asian and PacificEconomy等国内外高水平核心期刊发表论文三十余篇。曾获中国人民大学优秀博士论文奖（2011）、中国人民大学优秀科研成果奖（2022）、薛暮桥价格研究奖（2017）。主持过两项国家自然科学基金项目，2017年获北京市优秀人才培养“青年骨干人才”项目资助。

第一部分 房地产和区位的理论分析
第1章 用区位的视角理解房地产
1.1 市场化改革提高了房地产的区位属性
1.2 中国的国情与房地产区位属性
第2章 房地产的区位属性
2.1 商品、资产和房地产的概念
2.2 房地产的异质性
2.3 房地产缺乏流动性导致的区位属性
2.4 房地产不可分割性导致的区位属性
2.5 房地产无法标准化交易导致的区位属性
2.6 房地产无规模经济效应导致的区位属性
2.7 回报和风险异于金融产品导致的区位属性
第3章 居民对区位房地产的选择机制
3.1 居住区位选择的相关概念
3.2 区位理论
3.3 住房区位理论
3.4 居民的住房需求与区位
3.5 居民的自然、社会及经济属性与区位选择
3.6 居民的自然属性与区位选择观
3.7 居民的经济属性与区位选择观
3.8 居民的社会属性与区位选择观
3.9 居民的具体区位选择导向
第二部分 宏观视角下房地产市场的区位异质性
第4章 货币政策、房地产市场情绪与房价的时空联动
4.1 导言
4.2 相关研究回顾
4.3 房价和市场情绪对货币政策的异质性响应及其空间联动的机制分析
4.4 实证模型和数据
4.5 识别策略和统计检验
4.6 实证结果与模型动态分析
4.7 结论和政策启示
第5章 货币供应效果的区位异质性、房价溢出效应与房价对通胀的跨区影响
5.1 导言
5.2 相关研究回顾
5.3 分析框架
5.4 实证模型和数据
5.5 统计检验
5.6 模型的估计和动态性分析
5.7 结论和政策含义
第6章 利率调整下收入对房价的跨区影响
6.1 导言
6.2 相关研究回顾
6.3 分析框架与模型设定
6.4 统计检验
6.5 模型的估计和动态性分析
6.6 结论和政策含义
第7章 中国住房分类财富效应及其区位异质性
7.1 导言
7.2 相关研究回顾
7.3 理论模型和研究设计
7.4 数据说明
7.5 统计检验与估计方法
7.6 模型估计结果
7.7 结论和政策含义
第三部分 微观政策对房地产市场的区位异质性影响
第8章 房价的空间影响因素及其对住房限购政策效果的影响：以北京市为例
8.1 导言
8.2 相关研究回顾
8.3 变量描述
8.4 空间分析
8.5 实证分析
8.6 结论和政策含义
第9章 城市行政区划调整对房地产区域市场的影响：以上海市为例
9.1 导言
9.2 文献综述与事件背景
9.3 理论框架
9.4 数据与方法
9.5 实证结果
9.6 稳健性检验
9.7 结论和政策建议
第10章 学区政策调整对房地产区位价值的影响以北京“中考锁区”为例
10.1 导言
10.2 相关研究回顾
10.3 数据与方法
10.4 “中考锁区”政策对二手房价格的影响
10.5 稳健性试验
10.6 “中考锁区”政策对二手房交易量的影响
10.7 北京重点高中入学机会的价值定价
10.8 结论和政策含义
参考文献

住房问题关系民生福祉
和国家发展大计。住房是人
们基本生存需求之一，住房
条件与人民的生活质量息息
相关。早在千年之前，唐代
诗人杜甫怀着天下人人皆可
住有所居的美好愿望，写下
“安得广厦千万间，大庇天
下寒士俱欢颜”的千古诗篇
。当今大城市住房压力下，
杜甫千年前诗篇仍让许多人
感同身受、为之共鸣。由于
住房对于家庭的重要性，千
百年来，安居乐业的观念深
入人心。虽然工业革命使得
生产力快速发展，先进的工
业技术已经可以使得建筑物
能在短期内拔地而起，高层
居民楼也变得越来越普遍。
然而，尽管一座座高楼大厦
在世界各城市林立，但由于
经济发展的空间差异和贫富
差距等原因，事关民生的居
住问题仍然没有完全得到解
决。在中国人口众多的现实
情况下，住房对中国人的意
义更为重要。住房不仅是民
生问题，也同样是一个产业
问题。房地产业上下游存在
诸多行业，房地产的拉动作
用巨大，房地产市场的发展
状况牵动着全国经济的发展
。可以说，房地产经济是我
国国民经济的“晴雨表”。因
此，住房产业政策及相关制
度的实施就尤为重要。我国
在1998年开始实施住房商
品化制度改革，国内房地产
市场得到快速发展。但房地
产市场的高速发展，也引发
了一系列社会问题。近年来
，中央高度重视住房保障制
度的建设，力图让低收入人
群可以在城市中谋生存、求
发展时可以有一方容身之地
。同时，中央政治会议定下
了“房住不炒”的基调，注重
发挥房地产的居住功能，抑
制房地产的投机性，避免社
会贫富差距继续拉大。强调
从城市经济发展、房地产市
场状况实际出发，“因城施
策”、实事求是地解决地区
房地产市场中的问题。地方
政策通过积累政策实施经验
，力求建立房地产市场长效
机制，保持政策的连续性和
稳定性，有利于稳地价、稳
房价、稳预期目标的实现。
只有房地产市场健康可持续
发展，人民的居住条件和生
活质量不断改善，全社会共
同富裕的目标才有望实现。
然而，对房地产市场进
行有效的宏观调控并非易事
。与市场经济中的一般商品
相比，房地产的一个突出特
征就是它的区位性。普通商
品可以通过运输实现在各个
地区市场之间的转移，而由
于土地的不可移动性，房地
产只能固定在具体的区位上
。居民可以通过运输普通商
品享受该商品带来的效用，
而居民要享受某套住房的效
用则必须亲自动身搬住进去
。对开发商而言，选择好的
区位非常重要。而对于一般
居民而言，购房的首要考量
因素也是区位。正是房地产
的这种特征，使得不同区位
的房地产市场存在不可消除
的差别。从我国的国情来看
，我国国土疆域面积辽阔，
区域经济发展状况不平衡，
各地区的人口分布和土地稀
缺性也完全不同。东中西部
各个城市的房价之间存在相
当大的差异。从单个城市的
角度来看，市区房价也会高
于郊区房价，进一步地，由
于公共服务基础设施的分布
差异，城市内部房价也呈现
出高度分化。同时，学校、
医院、地铁等因素都会影响
不同区位的房价走势。
区位理论具有悠久的历
史。早在1826年，杜能在
巨著《孤立国同农业和国民
经济的关系》中提出了地租
、运费是影响农业布局的决
定性因素的观点，标志着农
业区位论的诞生。在第二次
工业革命的背景之下，产业
迁徙和工业布局的问题受到
韦伯等学者的重视，工业区
位理论应运而生。再到后来
，克里斯·泰勒创立了中心
地区理论，区位理论随着社
会的发展得到不断完善和拓
展。在区位论的基础上，空
间经济学开始发展起来，它
研究的是空间的经济现象和
规律，研究生产要素的空间
布局和经济活动的空间区位
。克鲁格曼、藤田昌久等人
在空间的研究工作方面做出
了重要的贡献，使得空间经
济学成为经济学的一个重要
研究领域。进入21世纪，经
济全球化和区域经济一体化
势不可挡，空间区位在经济
活动中的重要作用越来越引
起人们的重视，空间经济学
逐渐进入了主流经济学领域
。
空间经济学，可以用来
分析很多跟区域经济集聚和
分化相关的问题。例如，用
空间经济学的思路，我们可
以探讨为什么硅谷和中关村
成为了IT的重镇而陆家嘴则
是金融企业趋之若鹜的圣地
？为什么上海周边还会有诸
如杭州、南京之类的次级城
市？然而，主流的空间经济
学理论，关注的主要还是工
业和商业的空间问题。空间
经济学方法对房地产领域的
关注还并不够。房地产领域
有很多的问题，值得用空间
经济学的思路来进行分析。
例如，为什么中国一线城市
房价远远高于其他城市，而
城市的某些区位的房价远高
于其他区位？又是什么因素
驱动着某些区域的房价以远
快于其他区域的速度上涨？
毋庸置疑，区位因素在
地区房地产市场差异中起着
关键性的作用。房地产市场
的均衡，不仅是供给和需求
在总量上的平衡，更是区位
意义上的均衡。从区位的视
角对房地产市场的均衡机制
进行多维度的探讨是非常必
要的。从宏观角度来看，国
家为保证社会发展的综合效
益，就要进行土地资源的合
理