对我们普通人而言，房子是我们当前重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？
本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。
同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。
正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

徐远，原名徐建国，任教于北京大学。研究兴趣涉及微观金融、宏观经济和中国经济发展。先后毕业于北京大学数学系、北京大学中国经济研究中心、美国杜克大学经济系，师从宋国青教授和艾伯特·皮特·凯尔（Albert Pete Kyle）教授。在国内外学术杂志上发表论文三十余篇，担任FT中文网、澎湃新闻网、第一财经网、《新京报》等媒体的自由撰稿人。曾任香港大学、加拿大麦吉尔大学金融学助教授。主要著作《中国经济增长的结构和效率问题研究》。

前言
第一部分 中国高房价迷局：流行的谬误
第1讲　中国房价有泡沫吗？
第2讲　我国的房价收入比为什么那么高？
第3讲　土地财政：四方共赢的合谋
第4讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一）
第5讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二）
第二部分 房价基本面分析：房价增速的计算公式
第6讲　房价上涨是全球普遍现象
第7讲　房价增速的一个计算公式
第8讲　城市化：发展中国家房价上涨的催化剂
第9讲　技术进步会逆转城市聚集吗？
第10讲　生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？
第三部分 政策面分析：未来房屋市场的格局
第11讲　房产税：何时出台？税率多高？效果多大？
第12讲　共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式
第13讲　租售同权与农地入市
第14讲　“限购、限贷”会长期存在吗？
第15讲　真实利率：房价波动的真正秘密
第四部分 房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项
第16讲　首次置业：稀缺原则和先上车原则
第17讲　改善买房：哪种投资更能改善你的财富？
第18讲　百岁人生：选择养老房的“八大要素”
第19讲　哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单
第20讲　租房比买房便宜吗？
第五部分 国际大都市的启示：未来房价的趋势
第21讲　东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事
第22讲　东京地产（二）：一场史诗级的金融战败
第23讲　纽约：世界之都的房价有多高
第24讲　芝加哥：没落的贵族
第25讲　德国低房价的真相
第26讲　打破幻想：德国的历史经验不可复制
第27讲　首尔：历史的一面镜子
第28讲　香港：中国房价的标尺
第六部分 房产投资中的坑
第29讲　商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券
第30讲　东南亚国家的房产投资机会
第31讲　共有产权投资中的三个坑
第32讲　旅游地产值得投资吗？
第33讲　国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起
第七部分 房产交易的几个问题
第34讲　房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团
第35讲　“房价跌了吗”背后的三个潜意识
第36讲　没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本
第37讲　房产和地产股等价吗？
第八部分 资产配置与高房价
第38讲　印度经济与房价：孟买高房价的启示
第39讲　盘点世界上的高房价
第40讲　豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起
第九部分 高房价的危害
第41讲　鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本
第42讲　高房价的真正危害：东亚低生育率之谜
第十部分 分化变局与房产财富
第43讲　房地产调控，对房价的影响是什么？
第44讲　新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？
第45讲　经济下行，房子还能不能买？
第46讲　人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？
第47讲　中美竞争摩擦：房子还能买吗？
第48讲　从金融结构看房价“泡沫”
结语　做时间的朋友
致谢

自序　撕裂的房子：房
地产研究的学术基础
万夫所指的白衣骑士
我是2009年回国，2012
年买房，2015年开始参与
房地产讨论的。对于房子
的近距离观察，已经10年
。10年来，中国房地产市
场给我的最深刻印象，是
一个巨大的撕裂。这种撕
裂，主要体现在两个方面
。
首先，房子是中国家庭
财富的主要载体，帮助塑
造了中国的中产阶层，但
是却受到巨大的批评。根
据测算，中国家庭房产总
市值在400多万亿元，持有
的股票总市值大约只有40
万亿元（总市值中家庭直
接、间接持有的部分，包
含基金、信托、保险、理
财等），二者差了一个数
量级。除此之外，中国家
庭财富的主要载体还有储
蓄存款（大约100万亿元）
，另外还有少量其他资产
。总体上看，房产在中国
家庭财富中的占比，大约
在70％。仔细玩味这个数
字，你会发现一个近乎惊
悚的事实：如果没有房地
产市场，中国家庭将失去
70％的财富。倘若如此，
中国过去十几年的经济增
长，就与中国家庭无关，
中国就没有目前数量不菲
的中产阶层，绝大多数家
庭就依然贫穷。进一步，
如果财富无处安放，就不
会有财富创造。中国过去
20年的快速经济增长，可
能根本就不会发生。从这
个意义上讲，备受责难的
房地产，是中国经济真正
的白衣骑士。没有房地产
的大发展，21世纪以来的
中国经济史，要大幅重写
。全球第二大经济体，人
均10000美元的GDP（国内
生产总值），这些人们认
为理所当然的成就，可能
就不会实现。
然而，就是这样一个白
衣骑士，在现实中充满非
议。扭曲资源配置、绑架
中国经济、推高企业成本
、伤害实体经济，和教育
、医疗成为新的“三座大山”
，等等罪名，一股脑儿堆
在房地产身上。一方面是
国民经济的支柱产业，是
就业容器、收入来源、财
富载体，另一方面是各种
污名。在中国房地产市场
上，可以看到巨大的撕裂
，几近于人格分裂。
只要略微思考，不难发
现这些罪名并不成立。比
如说“伤害实体经济”这个罪
名，真是莫须有。衣食住
行是人类最基本、最重要
的需求，其中第三项就是
住。随着收入的增加，衣
和食的比重在下降，住和
行的比重在上升，这是客
观规律。条件不好的时候
，我们需要一个遮风避雨
的小窝；条件好的时候，
我们需要一个温暖、舒适
、宽敞的大房子。作为人
类最基本、最重要需求之
一的居住，怎么就不是“实
体经济”，怎么就变成了“虚
拟经济”？目前房地产政策
的基调是“房住不炒”，并没
有否定住房的居住功能。
每次看到义愤填膺的财经
评论，我都只能陷入深深
的无语。
英文中，房地产对应的
是“realestate”，其中的real
是实际、实体的意思，
estate是财产、资产的意思
。直接翻译，“realestate”
就是“实际的财产”。既然是
实际的财产，怎么就成了
虚拟经济？类似于这样的
逻辑悖论，在有关房地产
的讨论中数不胜数，令人
啼笑皆非。
坚强的泡沫房产撕裂的
另一个集中表现，在于对“
房价泡沫”的判断上。中国
大中城市房价很高，这是
不争的事实。可是，高是
不是就有泡沫，却有不同
的意见。一眼看去，泡沫
论占有压倒性的优势，似
乎大部分人都认为房价有
泡沫。可是稍微仔细想一
下，就发现不太对。如果
大部分人觉得房价有泡沫
，就不会去买房，甚至去
卖房，免得这么大的泡沫
砸在自己手里，损失惨重
。那样的话，房价就会下
跌。可是现实中，大中城
市的房价很坚挺，在严厉
的调控之下依然很坚挺，
说明大多数人并不真觉得
房价有泡沫，至少亿万买
房者不觉得有泡沫。所以
，严格意义上讲，“泡沫论”
在全体购房者和潜在购房
者中并不占优势，只是在
财经讨论中占据了优势。
只不过财经媒体抓人眼球
，泡沫论占据了太多的版
面而已。几年前，一位学
友说：现在“泡沫”这个词被
用滥了，你写个科普文说
说什么叫泡沫。我当时差
点就写了，可是回头一想
还是算了。判断泡沫最直
接的标准，也是最重要的
标准，是未来资产价格是
涨还是跌。泡沫论流行了
多年，可是房价不但没下
跌，还涨了很多，事实已
经给了明确的回答。至于
依然有人说现在没破，不
代表未来不破，我也是无
言以对。对已经发生的事
情视而不见，对主观推测
的事情坚信不疑，我不知
道这是什么思维方式。大
概率的事情是，即便未来
房价偶尔回调，依然也是
高位的小幅回调，买房的
人依然回报丰厚。其实，
很多持泡沫论的人，内心
也是极矛盾的。觉得房子
贵，买不下手，这是人之
常情；可是如果房价跌一
点，又会想办法去买。所
以，泡沫在这里有一个朴
素的含义，就是“贵”，这无
可厚非。无法掩盖的事实
是，很多人并不觉得房价
要跌，而是希望低一点，
好低价买入，然后持有待
涨。所谓“屁股决定脑袋”，
房价有没有“泡沫”，和一个
人有没有房、有几套房、
在什么样的城市有房，是
有很大关系的。到这里，
我们就脱离客观讨论的范
畴了，暂且打住。但是现
实中，大家都希望有个宽
敞、舒适的大房子，最好
在大城市

本书具有以下特点：
1.房产作为时下最重要的家庭财富载体，“房子”这一国民话题的关注度居高不下。本书从全球市场和学术层面，提供关于房价当前情况和未来趋势的详细分析。
2.直接有效的指导作用——无论刚需、改善、养老、投资、租房，都可以有效收获要点，内容“超级能打”：房地产市场有泡沫吗？房价还会继续上涨吗？买房子怎么选？钱不够怎么办？国外房产值得投资吗？《房价的逻辑》会清晰回答你关于房子的各种具体问题。
3.在过去几年，作者在宏观经济、房地产市场、投资领域有着深入系统的研究，并做出了相对精准的预测，有相当高的用户黏性，并且先后给不同公司做了内部培训，已经在市场上形成了一定口碑。
4.公众号“徐远观察”和 “香帅的金融江湖”均可以在上市前期进行导流，“徐远观察”后期可以持续配合。
5.作者课程前期铺垫和宣传，可以用于后期我们纸书的推广。

放在您面前的这本书，
是在之前的一本书(《城里
的房子》)，以及一门房产
课(“徐远的房产财富48讲”)
的基础上修改而成的。成
书过程中，得到很多人的
帮助。
首先，要感谢我
的所有老师和学友。这本
书的学术基础，是我这些
年对于经济增长、城市化
、农村土地改革、资产定
价等问题的学术研究。在
此过程中，很多老师和学
友对我的思考有很大的启
发。北京大学的林毅夫、
周其仁、汪丁丁、张维迎
、赵耀辉等老师，杜克大
学的皮特．凯尔(。Pete
Kyle)教授，对我的学术成
长有显著影响。
2009年
回国以后，一些学术伙伴
经常讨论问题，对我也有
很大启发。北京大学的黄
益平教授、马浩教授，中
国社会科学院的张斌教授
、朱恒鹏教授，中央党校
的郭强教授，中国人民银
行的缪延亮博士，安信证
券的高善文博士，万科集
团副总裁谭华杰，都对我
思考问题有很大启发。
需要特别感谢的，是我
的导师宋国青先生。宋老
师把我领进经济学的大门
，奠定了我思考经济问题
的基本方法。这么多年，
宋老师一直用他的研究和
思考，启发学生和读者，
一直是我学习的榜样。
还要感谢很多同学卓有
成效的研究助理工作，包
括潘莉、陈靖、李惠璇、
陈子浩、李岩、朱菲菲、
郭航、曹裕静、陈戴西、
王佳雯等。这本书的稿子
，前后历时4年，篇幅逐步
变长，与这些同学认真仔
细的助研工作分不开。
这本书成文的过程，也
是线上课“徐远的房产财富
48讲”上线的过程。这门课
一开始只有20讲，后来逐
步增加到30讲、42讲、48
讲。课程推出以后，得到
的支持远超预期，所以逐
步增加，力图把问题说清
楚。在此感谢所有的学员
，感谢你们从四面八方投
来的审视目光，让我不敢
怠慢，尽力认真仔细。教
学相长不是一句空话。准
备这个课的过程，督促我
对房产这个问题的思考逐
步深入，感谢你们无形的
督促。
这本书的内容和《城里
的房子》有部分重叠，基
本观点也没有变化。在一
定程度上，这本书可以看
作《城里的房子》的修订
版。只是修订的内容比较
多，出版社建议用新的书
名。已经收藏《城里的房
子》的读者，或者已经订
阅“徐远的房产财富48讲”
线上课的读者，可以不再
购买。
最后要特别感谢的，是
我的太太唐涯。这些年太
太一直是我的学术伙伴，
是我思考问题的第一讨论
者和批评者，是很多灵感
的来源。没有太太的督促
，这些工作不可能完成。

所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，相差了16倍，2018年北京房价是1990年东京房价的1／16。因此，北京的房价虽然很“高”，但是和1990年的日本相比，还差很远，二者远远不在一个数量级上。“高，，和“泡沫’’是两个概念，“高”不一定就有泡沫。
说到这里，你可能觉得很奇怪，1990年的东京房价怎么这么高？是纽约的8倍多，也太夸张了。是的，是很夸张。当时不仅东京，日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值是美国的4倍，考虑到日本的国土面积只有美国的1／25，一里一外，日本的土地单价是美国的100多倍，简直离谱。正因为如此，日本1990年的地产泡沫是近代经济史上最严重的泡沫，我们甚至都想不出还有哪个泡沫可以和这个泡沫相提并论。
后面我会专门讲日本的泡沫是如何形成、如何破裂的（参见本书第21讲、第22讲）。本讲是要说明，日本当时的地价之高，远远不是今天的中国能够比的。开一句玩笑，和当时的日本相比，今天的中国地价简直就是很便宜，更谈不上泡沫，甚至没资格谈有泡沫。北京和纽约，谁的房价应该更高？
前文说北京房价比东京便宜很多，泡沫的证据严重不足，可是有没有这么一种可能性，就是北京的房子虽然比东京便宜，但是依然有泡沫？换句话说，有没有一种可能，东京房价是个很大的泡沫，而北京房价是个小小的泡沫呢？
从逻辑上，我们不能排除这个可能性。为了回答这个问题，我们进一步比较一下北京和纽约。北京目前的房价比纽约低，那么你觉得在未来，北京和纽约这两个城市的房价，应该哪一个更高？你可能会脱口而出，当然是纽约的高了。纽约是世界之都，人均收入那么高，房价当然应该高于北京。但是，我们用基本的经济学框架进行一些分析，简单比较一下需求和供给，你会发现结论完全是反过来的。
首先从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路、最好的医院、最好的学校。而纽约呢，只是美国的金融中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是“一个中心”，而北京是“四个中心”。…从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京聚集的资源多，房子的附加资源也就多c从需求上看，北京住房的需求是远远超过纽约的需求的。而且，中国总人口是美国的4倍，这进一步增加了对北京住房的总需求。
我们再看供给。你想一下，就会发现北京住房的有效供给比纽约少很多。为什么呢？两个原因。一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子建得很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高、很密。根据统计，每平方米的土地上，曼哈顿建了11平方米的房子，而北京的二环以里，面积和曼哈顿差不多，每平方米只建了不到1平方米的房子。这样一来，纽约的房屋面积就是北京的十几倍。
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