本书作者通过研究发现，大多数老年人家庭住房存在严重的适老性不够的问题，突出表现在老年人居住在无电梯的多层楼房中的比例较高，造成大量老人困于家中，无法实现自由出行，隔断了与社会的正常交往，生活质量严重下降。另外，室内无障碍设计欠缺，紧急呼叫系统、扶手等适老设施缺乏是普遍现象。提高住房适老性能够有效防范老年人发生跌倒等风险，防止遇到紧急情况无人救助，以及影响老年人健康的问题发生。随着老年人年龄增长和健康问题增多，普通住房对老年人生活的不利影响日益凸显，加之照料难度加大，许多老年人不得不选择转住专为老年人设计的老年住房，包括养老机构及养老地产。

第1章 绪论
1.1 研究背景
1.1.1 改善老年住房是改善民生的重要内容
1.1.2 人口老龄化的快速发展形成对老年住房的巨大需求
1.1.3 家庭结构的变化影响着老年住房需求结构的变化
1.1.4 房地产价格的不断走高对老年人住房产生重要影响
1.2 研究的意义
1.3 研究范围及概念界定
1.3.1 老年住房的界定
1.3.2 老年住房的分类
1.4 研究框架设计
1.5 数据来源
1.5.1 老年人专项调查
1.5.2 普查
1.5.3 国家统计年鉴
1.6 研究方法
1.6.1 定量分析方法
1.6.2 定性分析方法
第2章 应用理论与文献综述
2.1 应用理论
2.1.1 生命历程理论
2.1.2 社会分层理论
2.1.3 推拉理论
2.1.4 老年亚文化群理论
2.2 文献综述
2.2.1 研究现状
2.2.2 现有研究的不足
第3章 不同类型老年住房建设关系研究
3.1 老年人养老模式
3.1.1 居家养老与机构养老概念界定
3.1.2 居家养老与机构养老特点比较
3.2 居家养老与机构养老的选择
3.2.1 居家养老与机构养老数量比例关系
3.2.2 居家养老与机构养老生活质量对比
3.3 养老机构需求趋势的分析
3.3.1 未来居家养老的家庭人力资源不足，传统居家养老模式受到挑战
3.3.2 居家养老的社会化服务尚不发达
3.4 老年地产需求趋势的分析
3.5 不同类型老年住房建设关系的确定
3.6 本章小结
第4章 老年人普通住房问题分析及未来建设
4.1 老年人住房状况的优劣比较
4.1.1 利用2000年第五次全国人口普查数据进行研究
4.1.2 利用2010年城乡老年人口生活状况追踪调查数据比较研究
4.1.3 利用2011年中国老年健康影响因素跟踪调查(CLHLS)调查数据对比研究
4.2 老年人住房条件落后的原因分析
4.3 老年人群体内部住房差异的分层研究
4.3.1 住房富裕老人
4.3.2 住房困难老人
4.4 老年住房的适老性研究
4.4.1 居住楼层
4.4.2 适老性的其他方面
4.5 老年人普通住房建设的对策建议
4.5.1 对老年人住房应有正确认识并予以高度重视
4.5.2 建设老年保障性住房
4.5.3 加强老旧住房的适老性改造
4.5.4 建设长寿型住宅
4.5.5 开展反抵押贷款
4.6 本章小结
第5章 养老机构问题分析及未来建设
5.1 我国养老机构的基本概念及其特征
5.1.1 我国养老机构的基本概念
5.1.2 养老机构的主要形式
5.1.3 不同形式养老机构特点比较
5.2 未来养老机构的数量测算
5.2.1 入住养老机构的老年群体特征
5.2.2 未来养老机构老年人数量、机构数量、机构建筑面积测算
5.3 我国养老机构存在的问题
5.3.1 存在不公平竞争环境
5.3.2 对营利性与非营利性养老机构界定不清
5.3.3 总量过剩与结构性短缺并存
5.4 未来养老机构发展与建设的对策建议
5.4.1 营造公平竞争环境
5.4.2 对非营利性养老机构加强监管
5.4.3 明晰公办养老机构的角色定位
5.4.4 解决总量过剩与结构性短缺的矛盾
5.4.5 发展日间照料中心等短期养老照料服务机构
5.5 本章小结
第6章 养老地产问题分析及未来建议
6.1 养老地产的模式
6.1.1 老年公寓
6.1.2 老年社区
6.2 养老地产开发中存在的问题
6.2.1 市场定位偏高
6.2.2 缺乏有力监管
6.2.3 国家需要增强支持力度
6.2.4 开发难度大
6.3 养老地产开发与建设的建议
6.3.1 做好市场调查
6.3.2 做好市场定位
6.3.3 借鉴国外先进经验，结合我国国情，探索老年住宅开发新模式，发挥后发优势
6.3.4 加快医疗配套改革，解决老年房地产开发的瓶颈环节
6.4 本章小结
第7章 老年住房政策与老年住房建设建议
7.1 老年住房政策
7.1.1 国外老年住房政策梳理
7.1.2 我国老年住房政策梳理
7.1.3 我国老年住房政策的不足
7.2 老年住房建设的政策建议
7.2.1 加大老年住房相关法律规范建设
7.2.2 加大对老年住房建设的支持力度
7.2.3 加强对老年住房建设的监管
7.2.4 扩大保障范围，建立多层次、多元化老年住房保障体系
7.2.5 做好宏观控制
7.2.6 做好市场调查，制定老年住房政策
7.3 本章小结
第8章 主要结论与研究创新
8.1 主要结论
8.1.1 确定了三种老年住房在未来建设中的关系
8.1.2 老年人住房总体较差
8.1.3 老年人住房状况较差主要由于历史原因造成
8.1.4 存在较高比例的住房困难人群
8.1.5 老年人住房适老性差
8.1.6 未来对养老机构的需求量将持续快速增长
8.1.7 对未来养老机构需求量进行测算
8.1.8 养老机构建设的重点在于结构调整
8.1.9 我国老年住房政策偏弱
8.2 主要建议
8.2.1

王红丽博士所著《中国
城市老年住房研究》即将付
梓，谨借此机会向她表示衷
心的祝贺。
随着中国人口老龄化程
度日益加深，对老年人各方
面的研究成果颇多。在此领
域，我们更多地把目光集中
在照料、养老方面，而对老
年人的住房问题关注相对较
少，在住房对老年人生活的
影响以及相关政策方面的关
注和研究不够。王红丽的这
部著作无疑丰富了这个领域
的研究。
多数情况下，住房对老
年人生活具有重要影响。适
合老年人居住的住房能够提
高老年人健康水平和生活质
量。有研究表明，美国居住
在太阳城等老年住房中的老
人平均寿命高出其他老人。
随着我国经济的发展及老龄
化程度的不断加深，我国政
府对老年住房建设日益重视
。国务院《关于印发中国老
龄事业发展“十二五”规划的
通知》明确提出，要改善老
年人居住条件，引导开发老
年宜居住宅。具体来说，老
年住房的建设重点在两个方
面，一是作为住房基本属性
的面积、设施等条件的改善
，二是住房的适老性或适老
性住房的建设。
作者通过将老年人群与
其他人群加以比较，发现老
年人住房整体处于较差水平
，年龄越大，住房条件越差
。老年人住房呈现房屋老旧
、成套率低、设施落后、建
筑质量差的显著特点，这与
人们通常认为的老年人住房
条件较好的印象形成反差。
老年人住房问题往往因为老
年人享受了福利分房的待遇
而被忽视。改善老年人住房
条件、提高老年人生活水平
应当引起全社会重视。
作者通过研究发现，大
多数老年人家庭住房存在严
重的适老性不够的问题，突
出表现在老年人居住在无电
梯的多层楼房中的比例较高
，造成大量老人困于家中，
无法实现自由出行，隔断了
与社会的正常交往，生活质
量严重下降。另外，室内无
障碍设计欠缺，紧急呼叫系
统、扶手等适老设施缺乏是
普遍现象。提高住房适老性
能够有效防范老年人发生跌
倒等风险，防止遇到紧急情
况无人救助，以及影响老年
人健康的问题发生。随着老
年人年龄增长和健康问题增
多，普通住房对老年人生活
的不利影响日益凸显，加之
照料难度加大，许多老年人
不得不选择转住专为老年人
设计的老年住房，包括养老
机构及养老地产。
我国独生子女家庭面临
着养老照料的困境，同时老
年人普通住房并不适合老年
人特别是行动有障碍老人生
活居住，催生了对养老机构
集中养老的巨大需求。但是
养老机构以多少为宜，是不
是越多越好，还需加以研究
。作者根据未来老年群体人
口特征，采用4％固定入住
比率法、分阶段增长率法、
联合国模型法三种方法对未
来养老机构入住人数、机构
数量、机构建筑面积进行测
算，开展了有益的探索。
同时，作者剖析了业已
存在的养老机构的突出问题
。目前某些养老机构较高的
床位空置率表明，养老机构
建设的突出问题不在数量方
面，而是结构性与质量问题
。营利性与非营利性机构界
限不清、监管不力，造成有
限资源的浪费。公办养老机
构的公益性、福利性、特色
性体现不足，应有作用并未
充分发挥出来。公办养老机
构直接参与市场还会造成与
民营养老机构的不公平竞争
的情况。
作者对适合老年人居住
的方兴未艾的养老地产的研
究发现，市场定位偏高、费
用偏高是其突出问题。养老
地产盲目照搬国外模式，过
度超前，脱离中国实际，本
土化不足，导致费用高、入
住率低。
应对人口老龄化，加强
老年住房建设，需要国家的
有力支持。与美国、日本、
新加坡等国家的老年住房政
策相比，我国的老年住房政
策有待完善，享受政府福利
保障住房的人群范围过窄，
对老年人优惠力度有限。根
据生命历程理论，我国老年
人在住房上的不利局面，很
大程度上是国家分配政策影
响的结果。在他们年轻时，
国家执行“高积累、低消费”
的分配政策，一定程度上造
成老年人收入较低，住房条
件较差。老年人为国家建设
做出贡献，在他们进入老年
期，政府应给予更多关爱，
以实现代际公平，促进社会
和谐发展。
建立老年人住房保障体
系迫在眉睫。无论美国和日
本的以政府补贴、政策鼓励
为导向，大力度引进市场机
制，实现政府与市场有效结
合的模式，还是新加坡的政
府在老年住房建设中发挥主
体作用，老年住房实行普惠
制的模式，他们的共同特点
表现在政策比较完善，保障
性强，其政策重心在于保障
低收入人群。相对而言，我
国老年住房政策偏弱。国家
应扩大老年住房保障范围，
建立以低收入老年人、特殊
困难家庭老年人为保障对象
的多层次、多元化老年住房
保障体系，建立一批福利性
的免费、低收费养老机构。
同时建立以低收入老年人为
保障对象的居家养老性质的
老年保障住房，如老年公租
房等。
基于居家养老为基础的
理念，政府应加强对普通住
房建设的支持力度。政府可
以设立专项资金加大对老年
人住房的适老性改造，如加
装电梯、家庭内部的无障碍
改造、安装紧急呼叫系统等
。对新建普通住房要以法律
形式强制推行通用设计，建
设长寿型住宅