梁春、宋振庆、沈斌所著的这本《园区中国--中国产业地产发展之路》关于中国园区的书，并不是长篇大论的论文式文章，也不是走马观花式的企业脸谱，更不是老生常谈的研究报告，而是更像采风式的集锦。每一章的内容都可以作为一个单独的模块来阅读，每一篇文章都信手拈来，案例鲜活，有实地的走访，也有与各个领域人士的互动分享。

在中国确立市场经济20多年来，众多经济发展痼疾就在于市场仍然无法起到决定性的作用，房地产就是最好的例证一一城乡土地二元、供求体系畸形、行政干预严重……让市场来做决定，从市场化的思路去考虑问题，无疑是建立这个行业长效发展机制的根基。《园区中国--中国产业地产发展之路》这本关于中国园区的书，从蛇口工业园这样的源头追踪中国产业地产的脉络，虽然无法尽述中国幅员辽阔的各区域产业发展状态，不过，管中窥豹，可见一斑，我们截取的每一个片段，都是中国产业地产最真实、最新鲜的切片。

《园区中国--中国产业地产发展之路》由梁春、宋振庆、沈斌所著。

序言1 历史的逻辑

序言2 妥协与进取

序言3 青山遮不住，毕竟东流去

引言 产业地产如何向前

第一章 土地论

 1．同根相煎：产业地产之踵

 2．派米雷迷局：葫芦案背后的工业用地“图象”

 3．争议卓尔：专业批发城的土地诱惑

 4．“空手掮客”融园：落后地区的土地急先锋

 5．总部经济乱麻：总部基地的“模糊经济学”

第二章 模式考

 1．我是谁——开启园区标准时代

 2．投资运营商模式：管理价值

 3．开发商模式：制造环境

 4．土地运营商模式：规划“产城”

 5．产业运营商模式：培育未来

第三章 万象观

 1．园区江湖兵器谱

 2．“富二代”凶猛

 3．门口的野蛮人——淮在觊觎产业地产金矿

 4．产业地产“法治进行时”

 5．非主流的幸福时代——专业批发市场

第四章 资本术

 1．基金潮涌——产业园区资本之路

 2．“中国合伙人”——万通的美版工业地产

 3．“库”中自有黄金屋——普洛斯的资本魔方

第五章 物流牌

 1．物流地产大鏖兵

 2．物流地产“添翼”

 3．外资巨头围猎物流地产

 4．电商来袭——菜鸟网络的“地产牌”

第六章 区域策

 1．中国的产业地产“麦加”——武汉浮世绘

 2．对话梁春：产业地产的“中国动力”

 3．集群魅影——细数海内外“产业城镇”

第七章 招商局

 1．招商引资的辩证法

 2．雾里看花的招商迷局

 3．招商“河洛图”

第八章 潜规则

 1．产业地产四大潜规则之“草船借箭”

 2．产业地产四大潜规则之“瞒天过海”

 3．产业地产四大潜规则之“移花接木”

 4．产业地产四大潜规则之“假戏真唱”

第九章 城镇化

 1．城镇化红利之“点、线、面”

 2．2014，观潮产业地产

 3．新型城镇化弄潮儿一华夏幸福、天安数码城、北科建、坤鼎集团

第十章 新革命

 1．以第三次工业革命之名

 2．掘金“新四化”

 3．“隐形巨人”的鼓角争鸣

 4．产业地产的未来成长路径

 5．跳出地产看地产

附录 2013年产业地产30强

1．同根相煎：产业地产之踵

工业是现代城市发展的重要因素，也是新型城镇化、中国经济转型、产业结构调整和重塑竞争力的关键推手。而中国真正意义上的工业地产崛起序幕，应滥觞于改革开放后蛇口工业园的开发。

随着改革开放进程加速，国家级经济开发区和国家级高新开发区逐渐进入社会视野。国家在制定城市发展规划时，几乎在每个城市都设立了经开区和高新区各54个，且皆为政府主导。自2003年起，国家在清理整顿开发区时，最终保留了这“一百单八将”。中国产业地产的发展雏形可以说正是源自这些园区，并不断演变繁衍，生生不息。

随着2008年全球金融危机及国家房地产调控政策下的历史性调整期的到来，不少开发商开始另辟蹊径，寻找更广阔的新市场。嗅觉灵敏的开发商开始大量储备工业用地，积极探索产业地产之路。

不少开发商开始寻找各种变通的手法，在满足土地总体规划的前提下，寻找能够最大限度开发地块商业价值的方法，因而类似总部基地、商务办公园区、研发园区等产品开始逐步占据市场。

直至2012年，国家房地产调控政策的压制和监管力度不断加大，更多开发商开始被迫进入这个市场，甚至很多品牌开发商都开始积极涉足产业领域的开发，行业参与主体从政府、民企到外资，趋显多样化。2012年，可以说是产业地产井喷时代的到来。

尽管目前国内产业地产风起云涌，但其实快速飞奔的产业地产却有着巨人阿喀琉斯之踵，这几乎可以被视作自身致命缺陷，即工业用地性质和用途的本源追溯。

工业用地本身与住宅用地、商服用地同根而生，却因为国家对于经济增长的要求、地方政府土地财政的实施而与后两者待遇悬殊。GDP、税收挂帅的地方政府．千方百计以廉价工业用地为核心的优惠政策吸引大企业乃至世界500强人驻，同时又拼命将住宅用地价格抬高，以满足土地财政的需求。尽管国家明确提出工业用地需要进行招拍挂，但实际运行中多数形同虚设，尤其在中西部相对落后的省份和城市。工业用地与住宅、商服用地间巨大的价格差异，既是产业地产得以迅速发展并形成“造富”运动的重要动力，也是这一领域长远可持续发展的最不安定因素。

生产性的工业用地，本身并非经营性用地，但在产业地产运作过程中却经常变成经营性用地，很多产品在销售上与住宅商品房无异，但其低廉的获取价格、可观的利润空间、模糊的管理链条、矛盾的时间节点往往使类似的产品在暴露问题时变得异常棘手。这在本章案例上海派米雷工业厂房销售纠纷案件中体现得非常明显。原本是森林特钢这家钢铁公司的生产用地，转让给派米雷之后，变成了对外经营营利的商品性工业地产产品，从而造成了法律上的一些纠纷和争议。  便宜的工业用地原本是由于鼓励生产成本的降低，但被产业地产商拿到后转手作为经营营利性用地，但其中包含的产权分割问题、土地用途追究问题、工业用地指标问题等却隐藏着很多风险。尤其是监管部门对于这方面的监管有严重缺位的状况，导致各家自扫门前雪，最后谁也无法对由此产生的“怪胎”负起责任，这一尴尬局面无论在派米雷、卓尔汉口北市场、总部基地以及融园红安家具产业园中都体现得淋漓尽致。

工业用地本身蕴含的矛盾与纠结，是产业地产各类问题的症结所在。正是由于这种症结引发了综合征候群，我们才可以看到这些五花八门的案例——没有开发资质，在产业地产开发和自有厂房建设中不断变幻的派米雷、以工业用地造出庞大的汉口北小商品交易批发市场的卓尔发展、在商业地产和工业地产之间肆意穿越，游离于政府监管之外的异类总部基地，以及尚无土地指标就已经将土地几乎销售一空的融园……

产业地产是一个金矿，却在现有模糊制度下存在致命之踵。在鼓励实体经济发展、产业调整升级的宏观经济背景下，能够为此提供重要支撑的产业地产却没有专门的制度和监管予以规范，导致问题丛生，争议纷纭。

作为这个领域的观察者和记录者，我们应该去设问什么？呼吁什么？倡议什么？

现有的土地法规是否已经束缚了产业地产发展的脚步？

纯粹的生产性工业用地和为所谓的2．5产业服务的工业用地是否应该有所区别？7％的配套用地应该如何修改，以适应如今产业地产的发展状况？

是否应该为产业地产专门设立一种土地供给制度和销售监管制度（比如东莞、重庆等城市已经出台的工业厂房预售许可证）？

用于产业地产的工业用地是否可以分割销售？是否有一个统一的分层级（户、层、栋）的机制？原本用于生产的工业用地一旦流转到开发经营层面，是否需要相关的部门批文？而这又是否会造成新的寻租空间？

由此引申开来，产业地产商是否应该拥有明确的房地产开发资质？又如何与传统地产商的资质审核相区别？

或许会有别有用心的质疑，“水至清则无鱼”，一旦修正了产业地产之踵，或许这个金矿会越来越索然无味，其利润空间也会被大大压缩。然而，模糊而暖昧的环境只会催生更多恶劣的模式，导致劣币驱除良币，最终埋单的是国家利益、产业利益和行业利益。

我们坚信，长治久安，必须刨根问底；祛除痼疾，方能持续前行。

2．派米雷迷局：葫芦案背后的工业用地“囧象”

看似寻常的“一幢厂房引发的诉讼”，一场“公说公有理，婆说婆有理”的葫芦案，径直折射出中国产业地产的“盲点”所在，更撕掉了很多热衷于这场模糊游戏参与者的遮羞布。产业地产商是否可以用“自有厂房建设转让”的借口就能逃避所有房地产管理范畴的监管？

P7－9

妥协与进取

近日案头有《民主的奇迹——美国宪法制定的127天》一书，用叙述之笔触，讲述奠定美国基础之宪法的难产历程。制宪会议每每总是轻易地走向崩溃的边缘，即便望重如华盛顿也在予友人的书信中难掩其绝望。折衷妥协的精神最终将立场迥异的州代表集聚，催生了第一部宪法，开启了一段属于美国的伟大时代。

妥协，似乎并非必定是与魔鬼立约，反而是社会正常运作的基础，无论是政治抑或是经济。

本书所关注之中国产业地产领域，妥协的气息更是无处不在，不同的心态决定了你看到的是已有半杯水还是尚缺半杯水。

当初一上市公司董事长曾直言，反对他的商业模式就是反对整个中国产业地产，虽彼时曾瞠目其狂妄，然时至今日，却有理解与同情，更遑论他就身处兰世立所倒下的区域政商环境里。

不完善的商业软环境、膨胀的利益诉求、模糊矛盾的政府指令构建了当下中国的商业生态体系。不同时间空间，某一方力量的相对强势，导致了一个妥协后莫可名状的光怪陆离。

妥协正在弥补各方的裂痕，并促使产业地产逐渐成长为房地产行业里的显学。

其实即便如本书，也满是妥协后的产物。我们深知，用主观的眼睛无法去真正触碰到本真的世界；我们认为，产业似乎不应依附于地产，但在当下中国，地产又每每扮演牵引者的角色。经验与专业的不逮，使得书中观点必会有所偏驳。

只是，我们自问：这到底是为了进取的妥协，还是为了妥协的进取？

《中国房地产报》产业地产研究中心从成立起，就以“服务实体经济”为宗旨，安排我们的各项行为。除既有的行文报道之外，还积极构建各种平台，如正在筹划的协作联盟，以及即将上线的产业地产门户网站——优园区等。我们希望能够通过我们的努力去推动整个行业健康有序地向前发展，商业软环境能够更加透明可期，牌照经济可以逐渐退出历史舞台。

此为我们的进取之心。

于是，虽然我们未尽成熟，也只能硬着头皮执千戚舞。编撰的此书，可以说就是现实与理想妥协的产物。但我们相信，当下这样的一种妥协，当拉长到一个更长的时间维度里，会发现其间正孕育着希望。

希冀业界同仁能够不吝指导，对书中所言亦以批判性阅读为主，部分内容可能略显严苛，对某些商业模式的评价可能稍有偏激。只是我们深信，如果批评不自由，则赞美无意义。

最后，要感谢本书的总顾问单大伟先生，没有他的支持，此书难以成行。感谢我的好朋友粱春先生，没有他的帮助，我们对于产业地产的研究依然难有特色。感谢我的战友宋振庆，没有他的执着细致，我们的很多构想也只能是构想。最后感谢产业地产研究中心曾一宁、周翔宇、段醒宇、窦轶爱等同仁，他们过去几年做了大量基础的、富有意义的工作，使得该中心并非徒有其名。

沈斌

2014年2月21日于北京

在不断加快推进的城镇化建设下，产业地产继续迎来发展的黄金时代，《园区中国》这本书在产业地产如何推动创新、完善新型城镇化建设和影响实体经济发展上有着令人赞叹的深刻洞察，同时它对于如何更好地发展产业地产也是一本极具价值的参考指南。

——天安数码城集团总裁戴宏亮

嘉民集团中国区运营总经理黄炜产业地产成为热门话题不过是这几年的功夫，各种消息传闻不一而足，是时候能有一个阶段性的分析和总结，廓清事实，揭示风险，发现问题，启示未来！《园区中国》的出现就显得恰逢其时。圈里的人看了会心一笑，对于圈外的想了解或投资进入的人，这本书就为你打开了一扇窗，绝对值得一读。

——嘉民集团中国区运营总经理黄炜

如果说五年前中国的产业地产还像曲高和寡的歌剧或者昆曲，那么今时今日这个话题可就像美国大片或巨星演唱会那么流行和吸引眼球了。很高兴看到《园区中国》为这个火热的话题提供了一次表演的舞台，也希望籍由此书见证中国产业地产发展的黄金十年！

——戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊

产业地产及其商业模式“百花争艳”，切入产业、资源禀赋、产业整合理念各有千秋，至今还没有较为成熟的、获得行业普遍认可的模式。所以，我很感谢梁春，宋振庆，沈斌三位，以独特的视角帮我们发现中国园区发展的路径，梳理产业地产诸子百家攻略，相信本书会给产业地产人乃至各界人士带来重要借鉴。

——北科建集团董事总经理郭莹辉