施继元、李杰群等合著的《房奴、房价及其治理：国际经验和中国道路》的研究思路是先分析房奴的含义、界定标准、房奴现象的现状及其产生的原因，然后就主要原因提出相应的解决办法。第二至七章分别就房地产泡沫及其调控、房地产税收调控政策、房屋租赁管理体系构建、住房保障体系构建以及房奴理财等问题进行探讨，试图在这些方面提出相应的解决中国住房问题的对策。第八章是对次贷危机的深入分析和总结，从新的角度提出几个在总结次贷危机经验教训时被有意无意忽视的问题，希望借这些问题的讨论，提高对金融监管制度设计上存在的弊病的认识，消除中国式金融危机爆发的制度根源。

施继元、李杰群等合著的《房奴、房价及其治理：国际经验和中国道路》的研究思路是先分析房奴的含义、界定标准、房奴现象的现状及其产生的原因，然后就主要原因提出相应的解决办法。第二至七章分别就房地产泡沫及其调控、房地产税收调控政策、房屋租赁管理体系构建、住房保障体系构建以及房奴理财等问题进行探讨，试图在这些方面提出相应的解决中国住房问题的对策。第八章是对次贷危机的深入分析和总结，从新的角度提出几个在总结次贷危机经验教训时被有意无意忽视的问题，希望借这些问题的讨论，提高对金融监管制度设计上存在的弊病的认识，消除中国式金融危机爆发的制度根源。

《房奴、房价及其治理：国际经验和中国道路》共分八章，第一章讨论房奴现象的成因与现状。此章对房奴的含义进行了界定，认为房奴是使用住房贷款或其他借款购买住房，定期还款支出超过收入的合理比例，而且在购房后承担较大的心理压力，经常存在焦虑、压抑等情绪的消费者群体。房奴现象产生的背后涉及政治、经济、社会、文化等全方位的因素，其原因深刻而复杂。房价的快速上涨、居民消费观念的“亚健康”、风险观念的薄弱、投机盛行，以及银行出于利益驱动的贷款巨额投放等是房奴形成的直观原因，但是，唯GDP论的政府官员绩效考核导向、房地产利益阶层的形成导致的管制房价决心的缺乏以及房价上涨预期下消费者理性决策是导致房奴现象产生的深层原因。通过对2006年和2009年上海房奴现象的调查问卷分析，我们发现房价水平确实已经超过大部分消费者的心理价位，并给约三分之一的购房者的经济承受能力带来了一定影响，产生了“挤出效应”，部分消费者在购房后产生了较大的心理压力。

第二章对房地产泡沫进行了较为深入的分析。房地产泡沫表现为房地产价格远远高于其内在价值，房地产泡沫与宽松的货币政策相关，也与投资者预期房价上涨密切相关。房地产泡沫影响金融稳定，影响经济的平稳运行。通过房价收入比、住房空置率等指标可以明确地判断出中国房地产市场已经存在比较明显的局部泡沫现象。

第三章为中国房地产市场调控政策分析。第一节以美国、德国、日本、新加坡等国家为例，对海外房地产市场调控的实践进行了详细分析，总结各国在房地产市场调控实践过程中的经验和特点，并在此基础上，进一步提炼出带有规律性的共性内容。第二节对中国2003年以后的房地产调控政策从行政政策、土地政策、财税政策、信贷政策以及货币政策等方面分门别类地进行了梳理，总结了政策失败的原因。第三节简要地提出了治理当前高房价的对策措施。

第四章为房地产税收调控政策分析。第一节分析了我国房地产税收的历史沿革和目前的总体状况，指出我国的房地产税收存在税种重复设置，加重了房地产行业的负担，增加了房地产开发成本，以及房地产税收体系结构不合理，保有环节税负过轻，流转环节税负过重，并在一定程度上导致了房地产市场的投机炒作的问题。第二节针对当前房地产市场的热点问题——物业税——进行了专门研究，从国际比较的视角说明了物业税的构成要素及其可供借鉴之处。第三节针对国内的实际情况，分析了我国开征物业税的主要障碍、开征的前提条件。第四节讨论了开征物业税对房价的影响，认为物业税的开征有利于抑制房地产投资，但温和的物业税率不足以大幅度降低房价。治理房价泡沫需要采取综合税收措施，充分运用所得税、增值税、物业税（房产税）等多种税种，尽量降低房地产投资、投机收益。

第五章为住房租赁管理体系的国际经验和中国行动，是本书着力较深的一章。第一节以翔实的资料说明了美国、英国等主要国家以及纽约、伦敦、东京等国际大都市住房租赁管理的现状、住房租赁管理的原则以及主要经验。第二节从私人租赁和社会租赁两个部分分析了国内住房租赁业的现状，从加强立法、成立专门管理部门以及规范租赁管理等方面对如何推进国内租赁业发展提出了针对性的建议。

第六章为构建城镇住房保障体系，解决低收入阶层住房问题。第一节讨论了低收入阶层住房保障制度构建的意义，在结合2009年上海市低收入阶层经济和住房状况问卷调查的基础上，分析了上海市住房保障制度的现状。通过对世界主要国家和地区低收入阶层住房保障制度的分析，提出了上海住房保障制度建设的对策。第二节回顾了中国住房保障制度的发展历程、主要构成及其存在的主要问题，问题导向地提出了完善中国住房保障的对策。

第七章是专门为房奴准备的理财篇。第一节详细介绍了资金时间价值与贷款分期偿还额的计算、房地产价格的决定因素以及机会成本和投资机会选择的道理。第二节详细介绍了国内住房贷款类型和美国住房贷款的类型，通过对贷款知识的介绍，可以帮助消费者选择合理的贷款种类。第三节首先介绍了房奴在理财中的几个误区，然后就房奴理财中的几个热点问题如要不要买房、何时买房、如何买房以及使用浮动利率还是固定利率贷款等进行了探讨，最后提出了房奴的以大换小，以空间换生活质量，及时空仓，以时间换住房空间和“理性违约”，以放弃换生活质量等三大自我化解策略。

第八章讨论了次贷危机以及为避免中国重蹈覆辙应该重点关注的领域。第一节对次贷危机进行了新解读，以“五阶段说”归纳了次贷危机逐步深化的过程。明确提出次贷危机本质上仍然是生产过剩的危机，是全球产业分工时代局部服务业过剩和局部制造业过剩并存的全球性经济危机，并对次贷危机美国受损失情况及恢复情况作出了全新的判断。第二节讨论了一个对监管制度有效性来讲至关重要，却被视为禁区、被全球各地的政府和监管当局视若无睹的问题——金融“旋转门”。对美国及中国的“旋转门”情况进行了深入的分析，并从理论上证明了“旋转门”容易导致监管俘获。本节对如何防止中国的“旋转门”现象提出了建设性的建议。第三节结合奥巴马的金融改革法案，着重讨论了次贷危机中暴露出来的另一个重要问题——金融消费者保护。本节阐述了《多德—弗兰克法案》的立法背景，并对其将带来的深刻影响和对我国的启示进行了前瞻性分析。

序

第一章　房奴现象的成因与现状分析

 第一节　房奴与房奴现象

 第二节　房奴现象的成因分析

 第三节　房奴现象的危害性

 第四节　对上海房奴现象两次调研情况的分析

第二章　房地产泡沫

 第一节　房地产泡沫的本质和内涵

 第二节　我国房地产市场泡沫分析

第三章　房地产价格调控

 第一节　国外房地产市场调控政策

 第二节　我国的房地产调控政策

 第三节　促进房地产价格回调的对策分析

第四章　房地产税收调控

 第一节　我国房地产税收的历史沿革与目前总体状况

 第二节　物业税的国际比较研究及启示

 第三节　我国征收物业税的可行性及建议

 第四节　开征物业税对房价的影响

第五章　住房租赁管理体系的国际经验和中国行动

 第一节　国外住房租赁管理体系

 第二节　国内住房租赁管理体系的构建

第六章　发展城镇住房保障体系，解决低收入阶层住房问题

 第一节　低收入阶层住房保障制度构建——以上海为例

 第二节　我国城镇住房保障制度体系现状与对策

第七章　房奴理财的原理与策略

 第一节　房奴理财基础知识

 第二节　国内外住房贷款介绍

 第三节　房奴的理财策略

第八章　次贷危机与中国趋势

 第一节　次贷危机新解

 第二节　旋转门不破，金融危机隐患难除

 第三节　奥巴马金融消费者立法与中国金融消费者保护

参考文献