《任人评说》全新修订版！

他是中国房地产最清醒的观察者！

他是研究房地产最严谨的研究者！

关于房价、关于政策，他10年之前就已有定论！

10年前的观点，如今哪些得到了印证？

《任志强的地产人生》是对任志强有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等多个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，完整呈现出任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。

在中国房地产界，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强因敢说真话，并用辛辣的语言屡出惊人之语，而被称为“地产狂人”、“地产界的堂吉诃德”。10年前中国地产业乱象初现，任志强就已针对当时地产界的问题，提笔挥毫，以一篇篇专业性极高的文章厘清各种现象，其中不少观点在后来房地产的发展过程中得到验证，这些观点即使在今天看来仍有极高的借鉴意义。

《任志强的地产人生》是对任志强有关中国房地产业态、政策、现象等方面文章的系统性梳理，书中任志强对房价评价方式、政策得失、房产物权、物业管理、旧城改造等多个方面的问题进行了剖析，深挖现象背后的根本原因，完整呈现出任志强对中国房地产业的思考、观点和见解。

《任志强的地产人生》是《任人评说》全新修订版！

代前言我所认识的任志强

推荐序

再版自序

引子1 自白

引子2 画了一个美满的圆——我的这10年

第一部分 统计数字中的房地产

 从房地产看中国社会与经济制度的变革

 发展市场经济是使房地产业成为经济增长点的基本条件

 统计数字中的房地产

 《财富》世界500强为何没有房地产企业

 从美国的房地产市场看中国

第二部分 工资、房价，谁涨得快？

 如何评价房价

 换个角度看房价

 用什么衡量“房价高不高”？

 降低房价的余地有多大？

 是“降价”还是“处理”？

 股市能否带火楼市，降息能否降下房价？

第三部分 物权与契约精神

 当前业主与开发商纠纷原因分析

 论立法解决物业管理纠纷

 物业物权归属问题的初步研究

 关于房屋销售与管理中物权的研究——尊重人权也要尊重钱权

 关于潘总“无理由退房”的假说

第四部分 政府在房地产领域的角色

 政府在房地产领域的角色错位

 对国土资源部第11号令的看法

 对建筑面积的理解和疑问

 关于对《关于进一步推广和规范我市物业管理的若干意见》的意见

 中国历代土地制度与税赋

第五部分 新住宅运动——大势所趋

 关于“新住宅运动”的看法

 从卫生间的变化看中国住宅的进步

 大势所趋的居住郊区化

 朋友之间的交流——潘总请我看SOHO现代城样板间

 关于历史文化名城和古都风貌的关系

 关于北京的CBD建设

 中国的建筑师该醒醒了

 再谈中国建筑师——给《中国建设报》戴晓华的一封信

 关于建筑市场中的有关问题

第六部分 新兴企业的大企业病

 风雨中挨过长夜

 重新起飞——追求我们曾经许下的心愿

 新兴企业的大企业病

 契约方式的战争

 “半夜鸡叫”

 建立对员工的激励机制

 关于预算

中国20多年改革的重点之_就是打破“一大二公”，形成巨大和先进生产力的基础就是允许生产资料的私人拥有。而生产资料的私有则只能从土地使用权的私有开始。土地使用权的私有开始于农村的土地承包制，但在宪法中的修改则首先源于《中外合资经营企业法》中的土地有偿使用。对外开放-中首先允许合资企业的土地使用权私有化，直至土地使用权的出让。

土地的出让制度、房地产业的立法使土地可以成为商品而自自地买卖和转让，市场化的土地流通解决了资源的最佳配置问题，从而发挥出了土地利用的最大价值和建立生产力高速发展的生存基础，使农村土地的承包制中未能有效解决的土地资源流通问题在房地产的商品化中得到了解决。

通过对中国历代王朝生存过程的研究可以发现其政治体制、经济体制的变迁都以土地制度为基础，并围绕着土地问题展开了一系列的军事与农民起义的战争。中国现代制度的改革必须以土地制度的改革与变化为生产力发展的起点，并且由此带来一系列的社会与经济制度的变化。

政府财政收入结构的变化

当土地成为商品时，其生产资料地位的转化，同时使土地成了财富。出让制度和有偿使用在土地均为国有的条件下成为各级政府自然产生的巨大财富。土地的资源收益成为各级政府特别是城市政府的不列入人大预算监控的额外收益。

房地产业的发展提升了土地的利用价值。随着房价的增长，土地的产出收益提高，土地成了政府获取收益的重要来源。土地无标准的转换价值不但改变了政府财政可支配收入来源的结构，同时又由于土地的收益不列入财政的预算管理，改变了政府财政可支配收入的支出结构，使各级政府不但有了收入的自主权力，同时有了支配的自主权力。同样，这种地方政府财政收入与支出结构的变化情况也可以从历代王朝土地制度变化中找到多个实例。当地方财政收入和支出可自主控制与支配时，当地方财政有更多不受中央财政预算控制的财力时．，就是政权基础稳定和生产力发展极高的阶段。

我国的宪法只规定了土地归国家所有，政府有权征用，但并未明确是哪级政府有权代表国家行使征用的权力。于是中央政府按征用数量划分了不同级别的政府对土地的管理权，包括批准征用土地的权力和收取土地收益的权力。于是疯狂地利用土地供给扩大各级政府的收益成了各级政府都有的欲望动机。国家的土地财富随之分流于各级地方政府的收入之中。北京市政府2001年的土地收益就高达100多亿元，成为城市建设中市政基础设施投资的主要财力。

预期消费观念的改变

在中国传统的观念中几乎没有借钱消费的概念。一是不知道未来的预期，二是无法和无理由借钱，三是没有可以借支的来源。不管是政府还是个人都有一个共同的困难，那就是没有钱的来源，整个中国经济的发展都被资金问题所制约。

土地有偿使用的第一步就是用土地合资，将土地的预期收益转换为资本，并吸引更多的外资投入解决最初缺少原始积累的资本问题。当土地出让制度出台之后，土地的预期收益首先成为政府的预期消费资本金来源。一次性收取土地出让40～70年的全部收益使当届政府不但可以花自己的当届财政收入，同时还可以花掉子孙几代人的土地收益。这种超值的预期消费可以使当届政府用子孙的钱有效地建立自己的丰碑，并使当地经济取得较高速度的发展。

香港特别行政区政府的财政收入主要来源于土地的收益，但其土地收益要纳入财政预算并要有比例、有计划地支出，并不允许将子孙的钱在当届政府执政期间全部用完，从立法上限制了过度的政府预期消费行为。而在中国内地的现行政策中，房地产业的高速发展一方面为政府的预期消费提供了土地收益的来源，另一方面也对城市高速发展提出了加速市政基础设施建设的要求，使政府不得不将未来的收益投入于解决今天的问题。其中一部分(或者是大部分)投入不但解决了今天的问题，同时还将部分公益事业的功能延续到了子孙后代的享受之中，而另一部分则成为经济发展过渡期的消费。

在政府进行预期消费的同时，个人的预期消费也在中国住房制度的改革中脱颖而出，成为中国现实经济发展中的“一枝独秀”。个人抵押贷款购房不但是预期消费中总量最大的，也是增速最快的。花未来的钱，满足今天的消费已逐渐成为一种时尚，支撑着中国扩大内需的半边天。

政府的预期消费与个人的预期消费(包括大量长期国债的预期消费)已成为中国现阶段经济发展的主力军。如果住房信贷能在几年之内达到美国现在的住房信贷的一半，中国现阶段的经济会连续多年保持国内生产总值10％以上的高速发展。预期消费——借贷经济已成为中国经济发展中的重要组成部分。

金融制度的改革

我国在金融制度上进行了大量的改革工作，但最核心的是金融服务对象的改革。任何管理和运营方式上的改革都很重要，但最基础的是服务对象上的改革。

中国在提供住房信贷之前就开始了汽车信贷与教育信贷的改革，但此前的几十年中我国的金融机构除农村信用社之外都有一个共同和唯一的服务理念：吸收个人存款所形成的社会储蓄只能服务于政府与国有企业，而与个人的消费、生产和形成个人的财富无关。所有的贷款者必须是单位、组织而非单个的自然人，贷款只能用于投资与生产而不能用于消费。个人消费信贷，特别是住房信贷的出现才真正引起了服务对象的变革。银行的功能开始还原用私人的储蓄服务于私人的消费。这种服务对象的转化是国家改革中在土地使用权私有化之后，对个人生产资料私有化开放的同时，在私人财富积累与消费上的开放。

在世界各国的银行信贷中，私人是最主要的服务对象。银行生存的目的是发财，服务资本来源于个人，服务的对象自然就应以个人为主。目前我国银行信贷的余额中个人信贷仅占4％～6％，但几年之后会迅速发展，如果个人消费信贷能达到发达国家(如美国)的一半，中国几十年内就不用发愁扩大内需的问题了。个人消费信贷中最安全、有效、大额的是住房信贷。房地产业的高速发展恰恰为这种金融制度的改革创造了机会，也为扩大内需创造了条件，为用银行的钱预期消费形成个人财富创造了机会。P3-5

1984年我在北京市西城区工作时认识了任志强同志，他当时在华远经济开发公司工作。华远经济开发公司是由西城区政府1983年10月创建的，属于预算外全民企业，当时仅有十几个人、几间陋室和20万元借款。一晃18年过去了，华远集团在区委、区政府的支持帮助下，得益于国家改革开放政策，全体员工团结努力，艰苦奋斗，多年来一直努力提高国有资产经营效率，优化资源配置，探寻了一条国有资本运营的有效途径。今天，华远集团已经发展成为涵盖金融、城市建设、高科技、国际贸易、国际旅游、商业餐饮等行业，具有一定实力和知名度的企业集团。其中华远集团的房地产业，也从小到大，实力增加。房地产业开复工面积达到了100多万平方米，年竣工面积达30万平方米，年销售额最高达30多亿元。

任志强在1993年后担任了华远集团总裁和公司总经理。平时他爱学习、善思考，对工作中遇到的一些情况，尤其是涉及房地产业方面的政策、市场、管理等方面的问题，直率地提出了自己的看法，并写下了一篇篇文章。积少成多，今天《任人评说》一书的出版，真是“思则得之”。对志强的一些观点和言语用词，我并不能完全苟同，我认为有些问题需要从全局和长远的角度上看，再实践和检验。对于房地产业我是外行，故我不能为此书作序。但是，我十分赞同在繁忙工作中不忽视零碎实践，善于在实践中学习和思索的人。我赞同为推进事业和工作，不断进行总结的做法。这种认真的精神是可贵的。

阅读《任人评说》这本书，我想，对关心和涉及房地产业的人士会有一定的裨益，所以我写了这一篇短文，作为不是序的前言。

何鲁丽

2002年9月