美国逾期70年的房地产泡沫是如何形成的？是美联储宽松的货币政策，还是政府颁发了一系列不合理的法规，又或是投资者盲目投资心理？

泡沫越吹越大，是如何一夜被刺穿的？是金融的抽离，还是投资者恐慌心理引起的？

谁该为史上最大的经济泡沫埋单？是贪婪的投资者，还是政府和相关机构？

美国的房地产泡沫史，对我中国是否具有借鉴意义？

罗伯特·M.哈达威编写的《美国房地产泡沫史(1940-2007)(精)》彻底讲清：房地产泡沫到底是怎样产生的。

罗伯特·M.哈达威编写的《美国房地产泡沫史(1940-2007)(精)》一书提出了房地产泡沫根本的问题——泡沫到底是怎样产生的？为了很好地回答这个问题，作者调查了1940年到2007年美国地产泡沫产生的政治和经济原因。

这些原因涉及了方方面面：用于住房津贴的联邦所得税、地方的排外政策、银行业务、信贷、房地产评估和信贷机构评定政策等。另外，本书还考虑到了人们的贪婪、政府法规、投机活动，以及人们的心理(包括对投资顾问的盲目信任)对这一经济现象的影响。

《美国房地产泡沫史(1940-2007)(精)》作者采用了比较历史研究方法，依据过去的经济泡沫现象分析了当下的危机。最后，作者总结说，导致最近这次经济崩溃的原因，在某种程度上，归咎于政府法规

中译本序

序

前言

致谢

导论

第一章 概述：一个寓言

第二章 盲从

第三章 贪婪

第四章 监管

第五章 地方排外

第六章 过去的泡沫故事

第七章 经济学教育

第八章 投机

第九章 心理作用

第十章 有关破产的法律

第十一章 银行实务和贷款歧视

第十二章 联储

第十三章 税收政策

第十四章 房地产业的操作

第十五章 信用评级机构

第十六章 评估师

第十七章 会计准则

第十八章 劫后余波：诉讼乱局

第十九章 结论

术语表

参考文献

附件一 证券化

附件二 个人和公司所得税的分项扣除

附件三 1975年《住宅抵押贷款信息披露法》

附件四 1997年《社区再投资法》

附件五 1992年《住房和社区发展法》

附件六 1994年《住宅所有权和权益保护法》

附件七 关于赋予住房部长监管房利美和房地美权力的法规

附件八 业绩检测，标准和分级，一般规则

附件九 1997年纳税人减免税法

附件十 2009年美国复苏和再投资法

注释

不过，随着郁金香花球的需求增长，价格也上涨了，不久，价格就翻了一番，10分钱才能买到一株，但是，价格的上涨并没有阻止人们买人郁金香。事实上，情况正好相反，因为人们发现，他们既能吃掉蛋糕，又能保有蛋糕。他们既能买进和观赏郁金香，同时，随着价格不断上涨，还能从中赚钱。

不久，所有的人都希望拥有郁金香——不仅要原有的郁金香，而且要种养最大、最名贵、最艳丽的品种，花朵越大越好，越迷人越好。没过多久，最好看的和最大的郁金香，价格涨到100元一株，这是Oz国的穷人所买不起的。

Oz国的政治家很快就觉察到了机会。他们开始大肆鼓吹拥有美丽郁金香的“Oz国之梦”，这是所有Oz国国民都应该追求的梦想。Oz国的民粹主义政治家们发现，只要说服大家相信，人的价值全在于对郁金香的拥有，就可以拿“每家花园都有郁金香”作为号召，赢得选举，于是这些政治家承诺，假如自己当选，将发钱给所有选民，让大家都能买下美丽的郁金香。但是，如果就这个样子撒钱的话，有人就会联想起罗马帝国…皇帝们的统治术：给人民面包和竞技场娱乐。于是，Oz国的政治家们意识到，为避免自己的司马昭之心路人皆知，必须想出其他办法来发钱。

正好，在郁金香从东部引入的前些年，Oz国制定了一部所得税法，现在，民粹主义政治家可以借此行事，用税收扣除的方式，向所有购买郁金香的人发钱。他们期望，有些人可能不会察觉到，这样的税收扣除与直接发钱，原本就是半斤八两，因而不至于将其与面包和竞技场联系起来，心生不满，或者，有些人对此心中有数，但根本不在乎。用这种方法向选民发钱还有一个优势，它可以打着促进实现“Oz国之梦”的民粹主义旗帜，推行起来。

但是，在这一点上，政治家不得不面对一个理念上的难题。作为货真价实的民粹主义者，他们总要支持实施“累进的”税收制度，即最富有的Oz国居民要按最高的比率缴纳所得税，那么，由于最富的Oz国人已经买了最昂贵的郁金香，这就意味着，他们将得到最多的税收扣除。实际上，用税收扣除的办法来向郁金香拥有者发钱，也就是政府将这笔钱的大部分给了那些最富有的Oz国居民。确实，富人购买郁金香的手笔越大，政府发给他们的钱就越多，这样一来，超级郁金香拥有者从政府那里拿到上百万甚至更多的钱，而穷得根本买不起郁金香的人，一分一毫也没有。

对民粹主义者来说，幸而这种累退所得税的极端情况，看来并不会使那些投票将他们送上官位的选民们三心二意起来，尤其是，这种做法是打着实现“Oz国之梦”的幌子实施的。事实上，当价格高昂的郁金香的所有者开始抱怨说，他们用民粹派发给的钱购买了郁金香，但转手卖出赚到的大钱还非得缴纳增值利得税不可时，民粹主义政治家的回应是，制订法律，免除郁金香转手买卖利得税。于是，资本利得税就只由傻瓜们去交了，那些人愚蠢到竟然投入自己的本钱，冒险犯难，投资于生产性企业，例如开办工厂，雇用工人。

富人仍然心怀不满，认为即使这样，还不足以确保他们大获其利，于是说服一些州政府，减少因拥有昂贵郁金香所必须缴纳的财产税数额，这样一来，州当局必须增收销售税，以为学校和公共服务筹措资金。P2-3

“前车之覆，后车之鉴”，而且“殷鉴不远”，所以我们必须“前事不忘”，从2007-2008年美国房地产业泡沫堪称惨烈的大崩溃中吸取教训。

曾记得，毛泽东同志有一次问一位民主党派人士，你知道我是靠什么吃饭？问得这位朋友一脸茫然。毛泽东接着说，是靠总结经验吃饭的。以前我们人民解放军打仗，在每个战役后，总来一次总结，吸取过去正反两方面的经验。发扬优点，克服缺点，然后轻装上阵，继续前进，从一个胜利走向另一个胜利，终于建立了中华人民共和国。

显然，这里所说的经验，既包括自己的经验，也应包括别人的经验；既包括直接的经验，也包括间接的经验。我们应认真总结美国和日本房地产泡沫破灭造成巨大危害的经验和教训，并着力选择好妥善解决房地产业发展中遇到的矛盾和问题，促进中国的房地产业走上健康、可持续发展的道路。

近几年来，美国出版了大量有关房地产泡沫的专著，这些书籍，整理汇集了丰富的资料，从各个角度对房地产泡沫进行分析研究，提出了许多言之有据、言之成理的观点，很值得我们去了解，去研究。现在，海峡书局出版社出版了美国人写的《美国房地产泡沫史(1940-2007)》一书的中译本，这是一件很好的事情，使我们得以一见美国人这方面研究的最新成果和见解。

这本书是一位法学教授撰写的，他在分析总结历史的经验教训时，更多侧重于研究推动房地产泡沫产生和发展的社会环境、法律环境和政策环境。我想，这对于我国的情况，或许更富启发意义，更有教益。在我国，现在已经看得很清楚了，房地产行业的健康发展，不仅只是经济的问题，不仅是个金融方面的问题，也不是单纯仅靠经济手段就能解决的问题，它也是一个社会问题，更是一个民生问题，需要树立基于社会整体可持续发展的正确认识，需要一个合适的法律、制度和政策框架，需要有针对性的宣传，需要进行教育和再教育，或许还要做好特殊情况下超经济干预的准备。

尤为重要的一点是，我们在判断房地产市场的前景时，绝不能一厢情愿，盲目乐观。以美国为例，这本书介绍说，从1940年起到2007年，67年间，美国住房价格一路上涨，势不可当，以至于美国人的思想和行动，全都是基于房价只涨不跌的僵化观念和预期，这才形成了世界经济史上最大的资产泡沫。

还要特别指出的是，关于发展房地产行业的良好愿望，不能代替冷静的思考和客观的判断。“扩大住房所有权”，曾经是美国房地产业发展的一面旗帜。一般而言，这个口号本身似乎并无不当。但是，如果其具体的目标不尽合理或者漫无节制，不是针对有效需求而是引发了超前消费，金融系统承担或招揽了过大的风险，发展的速度过快，那么，良好的愿望也会成为制造泡沫的重要推手。  当然，中国与美国国情不同，许多方面情况差别很大。比如美国的房贷零首付，什么人都可以得到贷款，中国至少需百分之三十至百分之四十的首付，同时十分注重还款能力和来源；美国市场这只无形的手强一些，政府这方面调控则要弱一些，而中国这无形和有形之手相对要强得多；还有，美国人超前消费意识非常强烈，国人则持有节俭和量人为出适度消费的理念，等等。因此，不能简单拿美国的情况与中国类比。再者，本书的观点也并非全都正确，甚至存在疏漏，但是我们仍然可以从中得到不少启发。

一切都是为了防患于未然。中国的房地产业当前是不是存在局部的泡沫迹象？几乎所有的人都会给出肯定的回答，特别一线城市和特大城市，房地产价格上涨速度过快，群众对此反映十分强烈。那么，中国的房地产泡沫会不会发展成为全局性的现象并且有朝一日轰然破裂？我认为不会。但是这样一个判断是要有前提条件的。最重要的一条是，我们应吸取中外各国房地产业发展的经验和教训，对泡沫的发生和聚集保持高度的警惕，采取各种综合措施去妥善应对，并努力构建一种真正解决问题的长效机制，这或许才是最重要的。

宋辅良(中国《金融时报》总编辑)

房地产泡沫破裂导致美国经济出现自大萧条以来最严重的衰退，并流失逾700万个工作岗位。

——美国著名经济学家 艾伦迈尔策

不理解泡沫和崩溃，就不理解什么是市场经济。

——中国著名经济学家 吴敬琏