广州华南板块的大盘之战尽管发生于三四年前，但对房地产和中国城市化进程的影响延续至今，后来还被载入中国房地产教科书。王志纲工作室亲历了这场战争。本书独家披露了华南板块的商战秘笈，通过生动的案例领略“泛地产”的精髓。

广州华南板块的大盘之战尽管发生于三四年前，但对房地产和中国城市化进程的影响延续至今。王志纲工作室亲历了这场战争。本书独家披露了华南板块的商战秘笈，通过生动的案例领略“泛地产”的精髓。

本书的字里行间都渗透着这样一个道理：任何庞杂的领域都是需要理论的，客观事物的规律是可以把握的。不管你是地产开发商，政府官员还是学者，都能通过当今中国房地产这个万花筒般的缩影，从各自的角度和人生体验去思考，得到你想要的东西。

总序

原版引言

上篇　山雨欲来风满楼

　大象的足音

　洛溪风云

　云山珠水奔大海

　谁是最后的幸存者

　站在中国看华南

中篇之一　中国出了个星河湾

　高尚住宅呼唤高尚环境

　升级换代的前夜

　做火车头还是火车厢

　我有一个梦想

　老板VS职业经理人

　调出来的星河湾

　广告创意的迷途

　媒体攻略

　满城争说星河湾

　为什么是星河湾

中篇之二　奥林匹克旋风

　南国奥园之谜

　成长中的两次务虚

　为什么是高尔夫

　反弹琵琶做学村

　孩子们的撒野天堂

　南国奥园启示录

下篇　泛地产风暴

 一石激起千重浪

 天都城纪事

 迎接泛地产时代的到来

 泛地产理论的精髓与实质

附录解 码王志纲

华南板块，中国大盘样板田

战略制胜

——从碧桂园、奥林匹克花园到星河湾的策略密码

如何做一个成功的开发商

——从广州华南板块之战谈起

走进大盘时代

——访著名策划家王志纲

2001年珠江三角渊财富论坛问答录

中国地产的人文思考

——王志纲答客问

写在后面的话

再版后记

王志纲工作室向来有一个法则：车头、车厢法则。这是关于竞争策略选择的比喻。

所谓“车头”，就是成为行业竞争者中的领头羊，成为市场的领跑者、市场领袖。从某种意义上说，并不是任何企业都可以选择成为车头的。这不仅取决于企业规模、市场占有率等硬性指标，更取决于企业战略和企业领导者的眼光与能力等软性指标，缺乏战略远见的企业是没法成为领跑者的。

所谓“车厢”，就是追随者，跟在领跑者后面拣便宜，领跑者筚路蓝缕，开创出一条通道，追随者就在这条道上毫不费力地快速前进。这是为车厢的好处，可以节省许多研发成本以及市场开拓费用，但它永远只能跟在别人屁股后面。

策略取决于资源与能力，车头还是车厢，只有在综合分析盘存企业的资源与能力之后才能决定。

就是在这样一个楼市升级换代的前夜，在这样一个强手林立的华南板块上，星河湾面临着策略抉择。

宏宇集团虽然有诸多的不足，但其优势也是显而易见的：首先是有实力；再次是有决心。黄文仔闯荡江湖二十多年，无论是做流通还是做实业，无论是做钢材还是做木材，都是行业的翘楚。更重要的是，星河湾在黄文仔的心目中，不是一个普普通通的项目，而是其人生事业中的一个里程碑。良好的动机是成功的一半，尤其是像房地产这样个性很强的行业，老板的素质和审美情趣直接决定着将来产品的内涵和气质。

对于曾经在父老乡亲面前许过愿的黄文仔来说，火车头自然是无疑的选择。那么，一个从来没有开发过大盘的企业，要在强手如林的华南板块竞争中扮演领衔主演的角色，人们不禁要问：有这个可能吗?

而此刻，王志纲工作室对于广州市场的分析令黄文仔放下了一颗忐忑的心。

机遇来自于对广州楼市的深刻认识——华南板块绝对不是简单的郊区，而是未来广州最适合人居住的地方；高尚住宅呼唤着高尚环境；楼市处于升级换代的前夜，行业新标准呼之欲出。星河湾，有什么理由不抓住这个天时、地利、人和的绝好机会，成为一列呼啸而过的火车头，将竞争对手远远地抛在身后呢?

鉴于对大势的把握，星河湾要么不做，要做就做到最好，成为游戏规则的制定者。道理很简单，市场不是等出来的，也不是调查出来的，而是做出来的。越是在人们看上去没有什么市场风险的地方，越往往潜藏着巨大的风险；而越是在人们看来市场风险很大的地方，越往往潜藏着巨大的市场。正所谓艺高人胆大——你走你的阳关道，我走我的独木桥。

大盘开发是实力的角逐，投资大，风险也大。为了规避风险，开发商一般采取小步慢走的策略，先开发几万平方米，丢个石头试水深，然后再根据市场反应逐步追加投资。

黄文仔把这种投资方式比作抽血式的投资，有利也有更大的弊。如果方向没有看准，当然不能贸然行事；但如果看清楚了还不敢放血，其结果往往会贻误战机。事后证明，当星河湾的一次性投入迅速提高了竞争门槛的时候，其他竞争者措手不及，一再推后开盘，星河湾却独享受了长达两个月的市场空间。试想，如果按照常规的逻辑来跳舞，怎么能够如此压制对手呢?

此外，大盘开发周期长，有其自身的特点。一口一口吃的最大弊端在于没有规模，大社区形不成气候，尤其是郊区盘，人气至关重要，否则买家建立不起信心，会冷场，只有奉行实力投资的策略，才能最大限度地打消买家心中的疑虑。

对于竞争策略的选择，王志纲工作室在当初的报告中有这样一段文字：

市场总有明星盘，它们的旺销，使资源、优势、市场也越来越向其倾斜，而滞销盘则很容易走向降价倾销——降低档次——价格更低的怪圈，市场的马太效应更加明显。而且，市场的走向是不以人的意志为转移的，今天的明星盘不代表着明天一定仍能旺销，所以，发展商仍要保持强烈的风险意识，仔细研究市场走向。我们可以断言，未来开发的门槛将越来越高，行业标准也越来越高，苦练内功、不断创新、把握大势、营造品牌，是未来发展商成功的秘诀。

目前，大盘大量进入广州，对许多发展商形成了巨大的压力。在这种形势下，以往发展商实力不够雄厚，靠银行贷款和销售回款的滚动式开发方式已日薄西山。从广州碧桂园开始，这种数百亩的环境、配套和小区建设快速完成后才将楼盘推出市场、向市场充分展示实力的做法既让广州发展商惊呼“大鳄来了”，也让买家耳目一新，从而令传统的“小步快走、小步慢走”式的开发方式不再被买家接受，难以赢得买家的信心。开发商的实力如何成为买家购房的决定性因素之一，而实力体现在售楼前是否已将环境营造好、是否已将配套做出来、工地形象如何等，这些已成为售楼的先决条件。

因此，后来的星河湾亮相时不是一个组团，而是四个组团，可以通过规模降低成本。‘更重要的是，原先那种抽血式的投资方式是一场没有尽头的路，对于一个高素质、高品位的大盘而言，恐怕有朝一日把血抽干了也还是不够，不如干脆走高起点、高投入的路子。一口气推出22万平方米，建设标准一步到位，跟国际上最优秀的社区直接接轨。这种近乎赌博式的投资看似风险很大，但其实是建立在理性分析和判断的基础上，正所谓好钢用在刀刃上，其效用非常大。

P42-44

2006年岁末，当我结束了大三峡旅游战略的考察之旅，风尘仆仆甫抵京城的时候，这套《王志纲战略思想库》的初稿已放到我的案头，十本书，二十年。

这套文库，不仅从特殊的视角记载了我们国家天翻地覆的二十年风云史，也是我个人脱胎换骨，从一个人到一个团队，知行合一、与时俱进的精神结晶；同时也是解读时代，研究转型之中的中国最鲜活的读本。

回首这二十多年的社会变迁，知识分子下海，可以说是这段风起云涌、潮涨潮落的岁月中情节最为精彩、最富有戏剧性、也最耐人寻味的时代乐章。市场经济在彻底改变了中国文人几千年宿命的同时，却又提出了巨大的时代悖论。当无数昨天还坚守着自己精神家园的知识分子们受时代的感召，义无反顾地扎进市场经济大潮中时，首先要面对的就是生存问题，要生存首先要学会与“狼”共舞，既在市场中兑现知识、智慧的价值，而又不被“狼”群所同化。这是一个巨大的挑战。

那么，知识分子到底有没有可能走出一条既财智双赢而又不扭曲自身人格的道路呢?

这套文库真实地记录了我作为其中的一员，在时代洗礼和市场历练中的苦苦追寻和长久探索。从下海的第一天起，我就试图探寻和破解知识分子的市场化生存之道，在几乎无时无刻不与市场的力量博弈、与商人过招、与政府官员对话之时，我始终在思考和求证着这个命题。

尽管当时这看起来似乎有点堂吉诃德式的自不量力，但我们坚持了，而且走出来了。总结这二十年来极富传奇色彩的历程，我越来越感觉到，这条路不仅有，而且有着广阔的空间。

这套文库正是从不同侧面完整地反映了我和我的团队作为一个中国本土战略策划机构的成长经历，生动展示出全球化竞争浪潮中东方智慧的运用之道。透过改革开放二十多年来，人们对于智力行业在认识上所经历的一次次洗礼，显现出中国顾问咨询业的发展脉络。

创建有中国特色的战略思想库，一直是我们始终不渝的追求。自1996年以来的十年间，我们已有十几本著作出版，把每一阶段的收获和心得无偿地奉献给社会。也许正是这种“只问耕耘，不问收获”的精神，也许正是对于团队“既是公司，也不是公司”的独特定位，才使我们一不小心蹬出了一条具有中国特色的战略咨询新路，找到了更符合中国国情、更经得起实践考验的东方策划和东方哲学的奥妙与神韵。可喜的是，这种奥妙和神韵不但已被许多企业家所接受，使他们获得了巨大的物质财富，而且我们也得到了社会和市场的高度认可。无论是从冰天雪地的黑河到四季如夏的三亚，还是从巫山云雨的三峡到十里洋场的上海，都有热心的企业老板和政府官员拿出工作室的著作让我签名。最令我惊喜的还是，许多人的命运因此而改变，地方经济的发展思路因此而得到提升。同时，无数的读者也强烈地渴望我们能尽早出版一套完整的文库，把我和工作室这二十年来的探索进行一次系统的梳理和总结。

当国内众多的出版社纷纷找上门来时，我选择了与国内最权威的人民出版社合作。在北京的一次工作场合，人民出版社的黄书元社长曾当面向我表达了对这套文库的重视。我也不无调侃地回应道：一个既非政要，也非显贵的草根之人，竟也能获此殊荣，这真是“萧瑟秋风今又是，换了人间”。而这一切的背后正是思想的力量在起作用。

文章千古事，得失寸心知。文库的出版作为一项浩大的文化工程，要无愧于时代和读者的厚望。因此我们秉承对历史高度负责的态度，从过去的十几本著作中精心挑选了最具代表性的七本，经过重新编辑再次奉献给读者，另加入最近撰写的三部新作，共合成十本，取功德圆满之意。我们的宗旨就是要使这套文库既尊重历史的原貌，又富有时代的气息。不但使读者能完整地看到王志纲从一个媒体人到一个策划人的人生轨迹和心路历程，重温那段激情燃烧的岁月与那个金戈铁马的时代；而且还能全面了解一个中国本土战略策划机构的理论探索、哲学思考和在实践中所展现出来的东方智慧。

《谋事在人》作为第一本浓缩我个人人生经历和策划实录的著作，1996年刚一问世就不胫而走，成为当年最火暴的畅销书之一，以至于我在美国看到只要有华文书店的地方就有《谋事在人》。甚至直到今天，我在各地做项目的时候，还能遇到好多人把珍藏已久的这本书拿出来请我签名。这次的再版除了是应广大读者的强烈要求外，我还要谨以此书献给作者谭启泰先生，以告慰他英年早逝的在天之灵。

谭启泰先生是复旦大学新闻系的高才生，是当年在上海滩与余秋雨先生齐名的大才子。作为名噪一时的《南风窗》杂志的主要创办人，谭先生同我因约稿而相识，因切磋而相知，因相知而萌生了写作《谋事在人》一书的冲动和激情。后来的事实证明，《谋事在人》作为启泰先生生命的绝响，不愧为大师手笔。

《谋事在人》的社会影响力远远超过了同时期写明星的任何一本畅销书。它的风行不仅将我推到了“中国策划家”的地位，更给中国的策划市场大大添了一把火。面对市场的巨大需求以及各地、各界大众的渴望和盛情邀请，终于有了我在1997年岁末的中国巡回演讲之行，随之也就有了《策划旋风》的诞生。

《策划旋风》全景式地记录了我在1997年岁末短短半月中在广州、南京、天津、上海、杭州、深圳几大城市进行的旋风般巡回演讲的实况。其价值和意义就在于，对当时我所开创的对话式演讲风格进行了实录性的展示。演讲中最具特色、大胆且具轰动效应的部分是现场的有问必答。坚持真实性第一，《策划旋风》还是保持了原貌。这次再版又加入了最近一年来我在全国各地一些重大场合的演讲内容，使之更富有时代气息，也更具有启发意义。

树有根、水有源，人的所作所为是有渊源的。《行成于思》是我在新华社当记者的十年间所撰写的重大文章的一次结集。那十年，正赶上邓小平改革开放的时代，社会巨变，面临诸多新问题，迫使我去思考，而且是超强度的思考，从而强化了我的思维能力，为我日后从事头脑产业奠定了基础。各种文体的文章几乎涵盖了邓小平改革开放时代主要的热点问题，透过这些文章，不仅可以重温那个风起云涌的时代，还可以清晰地看出我的思想轨迹和观察思维方式，希望对读者有所裨益。

知易行难。中国知识分子最大的弱点就是在形而上时是巨人，在形而下时却是侏儒。工作室在广东华南板块之战中成功地解决了这个问题，这一战例和反思结集于《大盘时代》一书，今天一并纳入文库推出。

这场后来被载入中国房地产教科书的经典大会战，不仅吹响了中国地产走向大盘时代的号角，其对中国房地产发展走势、乃至对于中国城市化进程的影响和意义，已经远远超越出了广州、广东而波及全国。同时，也使沉闷多年的广州地产再一次成为全国瞩目的焦点，预示着中国地产开发从此走进了战略时代。

财智时代，是我对知识经济在中国的独特解读。通过阅读《财智时代》这本书，读者能在对昨天的回顾和对明天的展望中，透视历史发展的脉络，从而对财智时代的理解会更为深刻。

《城市中国》是我们对中国城市化的感悟和总结。

一个成功的实践胜过一千打纲领。今天，当城市经营还是一个理论问题，甚至还是一个争论不休的时尚话题的时候，长期潜行于市场经济深海之中的工作室，已经在这个几乎是包罗万象的领域奋力耕耘了5年的时间。《城市中国》就是工作室这5年来实践的一次毫无保留的总结和告白。

独立之人格，自由之思想。我作为一个知识分子尽管已走出体制外，但我却始终保持着相对超然和独立的立场。这种既不属于甲方也不同于乙方的立场和观点，使我具备了与“狼”共舞、同流而不合污的观察便利，由此便产生了《丙方的观点》一书。

读者将会在《丙方的观点》中看到我对企业家、商帮、文人等诸多社会群体和社会现象的解剖与针砭、观察与思考。

《找魂》作为工作室的第一本战略性著作，融会了我们这个团队十年的理论探索和实践经历。但也绝不只是一部中国本土战略策划机构的创业史，更重要的还是想告诉国人，当我们在海纳百川的时候，千万不能丢了自己的本，不能把中国博大精深的哲学、智慧和文化丢在脑后，只有根植在中国的大地上，只有对整个东方文化的神韵、哲学有相当的理解和体验，并辅之以西方的经验和理论，我们才能有取之不尽、用之不竭的力量，才能更有效地解决社会经济发展中的诸多疑难杂症。

三年前，工作室曾有幸参与了大成都城市战略的制定，后来的岁月中又介入了成都所属的十几个区县发展模式的探索，得以亲身参与并目睹了大成都是如何破蛹化蝶的每一个细节。《城变》这一崭新的著作，就是对这个过程详尽而全景式的展现。它所和盘托出的，是中国一个传统城市在经历了惊世之变后所揭示出的社会经济学意义。

图像可以到达语言无法到达的地方，思想可以到达时空无法到达的地方。这套文库还有一个十分值得推荐的靓点，就是《财智论语》这本新作。它以图文并茂的形式，浓缩了我二十年来的思想精华。无论是格言妙语、轶闻趣事，还是地域解读、人生感悟，都短小精悍、喜闻乐见。它正如一碗由无数黄豆磨成的豆浆，经过一番去粗取精、去伪存真的加工过程，细细品来一定别有一番滋味。

二十年的积淀，终于迎来了这套文库的付梓。当我把这些思想成果结集成这十本书，毫无保留地奉献给社会时，心里感到了一种莫大的欣慰。

很久以来，我就把工作室定位为创立具有中国特色的战略思想库。所以我们更注重在理论、思想和文化上的积累，常常去做一些别人不愿意做或是没有先例可循的事业。因此，我们总是要求自己做一个“自选动作”的创造者，当这个“自选动作”创造出来以后，就会把它毫无保留地传递给社会，去“唤起工农千百万”。看起来这似乎是一种很矛盾的选择，这不是犯了“教会徒弟，饿死师傅”的大忌了吗?我的解释是，这叫做“教会徒弟，饿瘪师傅”。只有肚子随时处于饥饿状态，才会去觅食，才会去努力，才会去奋斗。天道酬勤，因此我们常常有幸能沉淀下一些东西，能够不断地有精神产品和精神成果奉献给社会。

我一直强调“我们既是公司，也不是公司”，我们之所以敢于去实现创立具有中国特色的战略思想库这样一个梦想，也是基于对身处的这个时代的感悟和认识。当这个伟大的时代相对平静下来的时候，真正的价值还是体现在文化上，将会有大量的东西供后人消化和整理。尽管我们正处于一个喧嚣的时代，但喧嚣过后的三五十年内，我预感到，中国很可能真正出现一批巨匠和大师。他们为什么能成为巨匠和大师呢?正是因为有我们这样一批探索者，留下了很多素材、气氛和环境，使他们有取之不尽、用之不竭的资源。所以从这点讲，可能我们只是一批探路者、一批过渡性的人，但我们充分燃烧了自己，实现了自己的人生价值。

借这套文库即将付梓之际，写下这些话，愿与广大读者共勉。

2002年年初，正是《大盘时代》热销之时。在成都同房地产商们的一次对话中，我被当地一位大腕级的老板意外告知，她读不懂《大盘时代》。在她的观念里，房地产本来就是盖房子、卖房子，为什么还要研究区域、城市和规律呢?

我为之震撼，但她的话却得到了当地不少同行的认同。

五年过去了，《大盘时代》中所描述的商战已不仅是房地产市场前沿即广东的独家实践，亦已成为全国房地产开发行业的普遍行为。而这期间《大盘时代》一印再印，几乎成为房地产商和相关政府官员手中的畅销书、长销书。

此次再版，既是为这套文库不能缺这一关键部分计，还有更为深层的考虑：由于中国经济发展的不平衡，昔日南中国遭遇的并已做出有益探索的难题，今日才是内陆不少开发机构所要面对的。而本书于市场又早已告罄，故应读者要求，再版一次。