本套丛书由中天恒等会计等会计师事务所、评估师事务所长期从事独立审计业务的专业人员编写，力求体现以下特点：一是实用性；二是新颖性；三是系统性；四是个性化。

本书是其中之《资产评估案例分析》，主要内容包括：资产评估的基本方法；资产评估前期及准备工作；流动资产评估案例分析；长期投资和其他资产评估案例分析；机器设备评估案例分析；房屋建筑物及在建工程评估案例分析；土地使用评估案例分析；负债的审核与评估案例分析……

这次修订后《独立审计案例分析丛书》，除保持原丛书实用性特点之外，增加了较多的最新案例，并按照最新会计准则、审计准则等国家最新规范进行分析，进一步强化了本套丛书自始至终都要力争体现的新颖性特点。

本书是丛书中的《资产评估案例分析》，内容包括机器设备评估案例分析、房屋建筑物及在建工程评估审计案例分析、土地使用权评估案例分析、无形资产评估案例分析、长期投资评估案例分析、流动资产评估案例分析、企业价值评估案例分析、评估报告的编制案例分析等内容。

《独立审计案例分析丛书》(第三版)修订说明

《独立审计案例分析丛书》(初版)编写说明

第一章 总论

 第一节 资产评估及其特点

 第二节 资产评估的目的和评估假设

 第三节 资产评估的依据与原则

 第四节 资产评估的价值类型

第二章 资产评估的基本方法

 第一节 现行市价法

 第二节 重置成本法

 第三节 收益现值法

 第四节 资产评估方法的比较和选择

第三章 资产评估前期及准备工作

 第一节 资产评估前期工作

 第二节 评估机构的评估前准备工作

 第三节 资产占有方的评估准备工作及评估机构对资产的

 清查核实

第四章 流动资产评估案例分析

 第一节 流动资产的特点和评估程序

 第二节 实物类流动资产的评估

 第三节 货币类及债权类流动资产评估

第五章 长期投资和其他资产评估案例分析

 第一节 长期投资评估的特点与程序

 第二节 债券投资的评估

 第三节 股票投资的评估

 第四节 其他投资的评估

 第五节 其他资产的评估

第六章 机器设备评估案例分析

 第一节 机器设备评估概述

 第二节 机器设备评估的步骤

 第三节 机器设备评估的成本法

 第四节 机器设备评估的其他方法

第七章 房屋建筑物及在建工程评估案例分析

 第一节 房地产概述

 第二节 房地产评估概述

 第三节 建筑物评估

 第四节 在建工程评估

第八章 土地使用权评估案例分析

 第一节 土地评估的基本知识

 第二节 地价的概念

 第三节 地价评估的原则

 第四节 成本逼近法评估地价

 第五节 土地使用权评估的收益法

 第六节 土地使用权评估的市场法

 第七节 土地使用权评估的剩余法

 第八节 路线价法与基准地价修正系数法

 第九节 评估案例

第九章 无形资产评估案例分析

 第一节 无形资产特点及分类

 第二节 无形资产的评估程序

 第三节 无形资产评估方法

 第四节 无形资产评估方法的具体应用

第十章 负债的审核与评估案例分析

 第一节 负债评估概述

 第二节 负债价值评估的新思路

第十一章 企业价值评估

 第一节 企业价值评估及其特点

 第二节 企业价值评估范围的界定

 第三节 企业价值评估中的收益法

 第四节 企业价值评估的市场法与成本法

 第五节 收益法评估案例

纸上得来终觉浅 绝知此事要躬行

一起走过

第一章 总论

第一节 资产评估及其特点

一、资产评估的含义

资产评估是市场经济条件下客观存在的经济范畴，是指评估人员依据特定的目的，以资产的现状为基础，根据其功能状态及使用的效益，参照当前生产技术和经济状况，遵循公允的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对特定资产的某一时点的价值进行评定和估算。

在现实经济生活中，资产评估业务涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为，都需要以资产的价值为依据。这里所说的资产价值，不是资产的账面历史价值，而是资产在某一时点的现行市场价值。为了估计和判断资产的现行市价，就需要对资产价值进行评估。

资产评估中的“资产”，是指由过去的交易、事项形成并由企事业或其他单位拥有或控制的，能以货币计量并能预期带来经济利益的资源。包括固定资产、流动资产、金融资产、无形资产和其他资产等。

二、资产评估要素

(一)资产评估主体

资产评估主体即从事资产评估的机构和人员；《国有资产评估管理办法》第九条规定，资产评估公司、会计师事务所、审计师事务所、财务咨询公司，必须获有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。其他所有制的资产评估，也要比照《国有资产评估管理办法》的规定执行。资产评估是一项技术性较强的工作，它要求评估人员不仅应具有渊博的知识，而且还必须具有崇高的职业道德，经过统一考试，取得合格证书以后才能从事资产评估业务。

注册资产评估师是具备资产评估、经济管理和财务会计等专业知识并通过考试或认定，取得资产评估师资格，并依法向评估管理部门注册，从事资产评估业务及相关服务业务的人员。注册资产评估师的执业行为应遵循有关的法律和行政法规。资产评估报告应由至少两名注册资产评估师签字。注册资产评估师只能在一个资产评估机构执业并独立行使签字权利，不得允许他人以本人名义签字。注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责，并承担相应的法律责任。

注册资产评估师在执业中应遵守独立、客观、公正的原则，与客户存在以下利害关系时，应予以回避：

1.曾在委托单位任职，离职后未满两年；

2.持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系；

3.与客户的负责人或委托事项的当事人有利害关系；

4.其他可能直接或间接影响执业的利害关系。

注册资产评估师应当维护职业形象，在本行业中应团结协作，维护行业信誉。不得以下列不正当手段争揽业务：

1.诋毁、贬损同行的信誉；

2.利用回扣、提成等手段；

3.借助行政机关的权力，垄断行业、地区、系统的评估业务；

4.胁迫、欺诈、利诱等方式；

5.其他不正当手段。

此外，注册资产评估师不得向客户或通过客户获取服务费以外的不正当利益；不得对其执业能力进行夸张、虚假以及容易引起误解的宣传。

(二)资产评估客体

评估客体是指被评估的资产。作为评估客体的资产，有的是单项资产，有的则是若干项资产的组合体，有的是资产的所有权，有的则是资产的使用权等等。我国的资产评估客体，最初是以企业为主体进行的，当然也不排除各项独立形态的资产，如房地产等。所谓资产，是经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。资产具有以下几点基本特征：

1.资产必须是经济主体拥有或者控制的。一般来说，一项财产要作为经济主体的资产予以确认，对于经济主体来说要拥有其所有权，必须归经济主体所有，也就是经济主体对该项财产具有产权。对于一些特殊方式形成的资产，经济主体虽然对其不拥有所有权，但能够实际控制的，如融资租入固定资产，按照实质重于形式原则的要求，也应当将其作为经济主体资产予以确认。

2.资产必须能以货币计量。也就是说资产能够运用货币计量其价值，否则就不能将其作为资产确认。如某生产饮料的企业，垄断占有一个含有丰富微量元素的优质矿泉水水源，这对于该企业来说是一大经济资源，它有利于企业生产出优质矿泉水饮料，能够给企业带来未来经济效益，但是由于无法用货币对该矿泉水资源的价值进行计量，所以不能将其作为资产予以确认。

3.资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。也就是说，资产必须具有交换价值和使用价值。没有交换价值和使用价值的物品，不能给经济主体带来未来效益的，则不作为资产确认。

为了科学地进行资产评估，应对资产评估对象按不同的标准进行合理分类：

1.按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产j有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。由于这类资产具有不同的功能和特性，在评估时应分别进行。无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。

2.按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。

在进行单项资产评估中，我们可以确切地评估出厂房、机器设备的价值，可以评估确定某项技术专利等无形资产的开发或购置成本以及获利能力。以单项资产为对象的评估，称为单项资产评估。将单项资产评估价值汇总起来，可以求得作为资产综合体的企业的总资产的价值。但是，如果不是变卖单项资产，而是把企业或单独的生产车间作为商品进行买卖时，一般要进行整体资产评估。企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体的生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。

3.按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉是由于企业地理位置优越、等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益。

(三)资产评估依据

也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。

(四)资产评估目的

即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求。资产评估的目的或职能是为特定资产业务提供公平的价格尺度，它直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择(具体详见第二节)。

(五)资产评估原则  即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。

(六)资产评估程序

即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。

(七)资产评估价值类型

即对评估价值的质的规定，它对资产评估方法的选择具有约束性。

(八)资产评估方法

即资产评估所运用的特定技术和方式，它是实现资产评估价值的手段和途径。

以上八种要素构成了资产评估活动的有机整体。它们之间相互依托，是保证资产评估工作正常进行和评估价值科学性的重要因素。P1-4

《独立审计案例分析丛书》自2001年出版以来，受到了广大读者的普遍关注，并被新闻出版行业协会评为社科类最畅销的书之一。我们作为丛书的编撰和组织者，尽管付出了不少的心血，但是当我们看到自己所种下的这些树苗正在茁壮成长，甚至开花结果时，内心里感到无限的欣慰。时至今天，不少会计师事务所还将其作为自己事务所从业员工们的培训教材，许多政府审计和内部管理和审计人员也很关注这套丛书，将其作为提升自己业务水平的重要参考书。同时，有不少读者本着对丛书的厚爱，及时给我们提出了许多的中肯意见，促使我们从2003年开始，利用本丛书加印之际，陆续对本丛书进行过局部修订。

近几年，本行业发展变化迅速，新的准则又相继出台。作为独立审计的案例分析，必须依据变化了的实践活动和新修订后的法规依据进行适时修订，这也是广大读者对本套丛书提出的必然要求。为了回应这些要求，我们继续组织专家、学者和中天恒会计师事务所的同仁们，历时两年之久，根据变化了的情况对本套丛书进行了第三次大规模的修订。

这次修订后《独立审计案例分析丛书》，除保持原丛书实用性特点之外，增加了较多的最新案例，并按照最新会计准则、审计准则等国家最新规范进行分析，进一步强化了本套丛书自始至终都要力争体现的新颖性特点。

这次修订，我们根据进一步丰富起来的实践，特别是近两年里我们正在倾力打造“中国式全面控制框架”(简称3C框架)理论体系，增加了内部控制与全面风险管理的内容，体现了以风险为导向的新特点；《内部控制与审计风险案例分析》和《会计报表审计实质性测试案例分析》，是本次修订变化最大两本书，可以说几乎是重新编写的；将《资产评估与验资案例分析》分别改写为《资产评估案例分析》和《验资业务案例分析》两本书；针对业内经济责任审计、建设项目审计、管理咨询业务日益增长的需要，本丛书突出了这些方面的内容，不仅对原案例进行修订，还增加部分章节。另外，为了更好地解读新颁布的独立审计准则，帮助读者更好地阅读和使用本套丛书，特在本丛书中加添一本《独立审计准则精要解析》。所有丛书的编写体例、主要内容介绍等，参见本丛书初版的“编写说明”。

这里，我们要特别感谢《独立审计案例分析丛书》的广大读者。一套审计专业方面的书籍受到广大读者的如此厚爱，使我们深受感动，备感鼓舞。

本次大规模的修订，虽然我们很努力，但由于水平有限，书中错误在所难免，敬请批评指正。

《独立审计案例分析丛书》编委会

2008年1月8日

一起走过——李三喜印象

十多年前，有人叫我为“主任”，却没有人叫三喜为“李总”。那时的三喜出无车，居则有陋室。二十郎当之际，见了你就嘻嘻哈哈，一副慈眉善目、笑口常开的模样。作为许许多多普通青年中的一员，这位老弟当时给我最大的印象并不是“才华横溢”，更谈不上“精明强干”，以我的感觉倒是有点稀松疲沓。那时的他，衣冠还算整齐，不过款式、颜色没有给我留下任何记忆。还是他那最初居住过的“一居室”，非同凡响，第一次跨入就给我着着实实留下了迄今都能栩栩再现的印象。那时，他的宝贝尚小，他的母亲从甘肃乡下赶来照顾他们，这本来是件好事。但是，任凭你有再好的想象力，也无法想象得出这样的景象：他那一大群急需走出乡村的弟弟妹妹，竟然也能挤在这套小小的房间里，与他们共同操忙、生活、居住着。当时，这个热热闹闹的大家庭里，似乎每一个角落里都有人影在晃动，大家都在干着我们出版人常要在书库中干的事，给书打包贴签。显然，这时的他们都需要为柴米油盐而“竞折腰”。

在这样的屋子里，自然不会有椅子的位置，三喜热情地抱来两包书，并挪出一块空地，请我入座，我这龙的传人也就有了充满书香的“龙椅”。我注意过他的阳台，里面照样堆着书，估计还要住人。不过，用不着担心，只要看看三喜夫妇，你也会变得轻松起来，这俩人一个模子拓出来的毫不在意，你自然而然也就没有了精神压力。尤其是三喜，还要眉飞色舞地给你描绘一番他所预料的美好前景。

十多年后我才发现，他的这种“掰乎”越来越到了炉火纯青的地步，已可以算是一种看家本领。当他拿着一套套鬼都不敢相信的书稿找我出版时，我这个还没有见到过什么是鬼的人，就像相信自己一样相信了这位老弟。

就是这种特殊的际遇，我们俩走在了一起。他成了我的青年作者，我成了他的“独家编辑”。十几年里，天阴过，风刮过，黑暗中也曾摸索过，等到雨过天晴的时候，很有意思，我们居然还能走到一起。

史星

于北京