本书按照房地产开发建设融资和消费融资以及配套金融机制的格局排列，从宏观层面展示我国多层次房地产金融市场的制度建设状况和未来发展趋势。每章按照“基本原理”、“制度借鉴”、“操作流程”、“争议焦点与案例分析”的顺序，结合最新的制度规定、业务创新和典型案例，从微观层面探讨我国房地产金融的理论和实务操作问题。本书以独立的专题形式分类论述，所用资料翔实，分析入理，是最新的系统论述房地产金融的著作。

在房地产领域，资金融通对于房地产开发商和购房者都具有决定性的意义。本书立足近年来多层次房地产金融市场的建设，结合最新的立法规定和实践案例，不仅探讨了房地产开发贷款、房地产企业上市融资、房地产项目融资、外商参与房地产开发及房地产投资信托(基金)等多种房地产开发建设融资方式，也探讨了住房抵押贷款、住房公积金贷款、住房储蓄银行、民间集资建房、产权式酒店等多种关系购房人的住房消费融资途径。此外，书中也探讨了房地产抵押、住房置业担保、房地产保险和住房抵押贷款证券化等多种房地产金融风险分担机制。本书以独立的专题形式分类论述，所用资料翔实，分析入理，是最新的系统论述房地产金融的著作。本书既适合购房者、房地产金融实务人员和理论研究者阅读，也可以作为房地产金融或法律专业学生的参考用书。

第一章 房地产开发贷款制度

 基本原理

一、房地产开发贷款的概念

二、房地产开发贷款的法律关系

三、房地产开发贷款的种类

四、房地产开发贷款的特征

五、房地产开发与银行贷款

六、房地产开发贷款风险的一般控制

七、几类特殊房地产开发贷款风险的法律控制

八、房地产开发贷款的担保

 操作流程

 争议焦点与案例分析

一、争议焦点

二、案例分析

第二章 房地产企业上市融资制度

 基本原理

一、股票发行与上市的一般原理

二、我国房地产企业上市概况

 操作流程

一、股份制公司的成立

二、首次公开发行股票申请文件的准备

三、股票的发行

必、股票的上市

五、上市公司的再融资

六、买壳上市

 案例分析

第三章 房地产企业债券(公司债券)发行制度

 基本原理

一、债券的概念

二、企业债券(公司债券)

三、可转换公司债券

四、企业短期融资券

 操作流程

一、企业债券(公司债券)的发行与上市

二、可转换公司债券的发行与上市

三、企业短期融资券的发行

 案例分析

第四章 外资参与房地产开发制度

 基本原理

一、外资参与房地产开发概述

二、外资参与房地产开发制度的具体内容

 案例分析

第五章 房地产项目融资

 基本原理

一、项目融资的概念

二、项目融资的特征

三、项目融资的意义与作用

四、项目融资的框架结构及各结构的参与人

五、项目融资的缘起、现状和趋势

 操作流程

一、投资者通过项目公司安排项目融资模式

二、大型公共房地产的BOT融资模式

 争议焦点

一、房地产开发项目中应用项目融资方式的可能性探讨

二、房地产项目融资中的主要风险以及相应的担保形态分析

三、房地产项目融资的法律管制问题

第六章 房地产信托融资制度

 基本原理

一、房地产信托融资的相关概念

二、我国房地产信托融资的特点

三、房地产信托融资的分类

四、房地产信托融资的法律关系

五、我国房地产信托融资的缘起、作用与发展

 操作流程

一、房地产财产信托的操作流程

二、房地产资金信托的操作流程

三、房地产双向信托的操作流程

 案例分析

第七章 房地产投资基金制度

 基本原理

一、房地产投资基金的概念与特征

二、房地产投资基金同相关概念的区分

三、房地产投资基金的种类

四、房地产投资基金的基本结构及其内部关系

 制度借鉴

一、美国房地产投资基金制度

二、澳大利亚房地产投资基金制度

三、我国香港特别行政区房地产投资基金制度

 操作流程

 争议焦点与案例分析

一、争议焦点

二、案例分析

第八章 个人住房抵押贷款

 基本原理

一、个人住房抵押贷款的概念

二、个人住房抵押贷款的分类

 操作流程

 争议焦点与案例分析

一、争议焦点——直贷式个人住房抵押贷款

二、案例分析

第九章 住房公积金贷款制度

 基本原理

一、住房公积金与住房公积金贷款的概念

二、住房公积金与住房公积金贷款的特征

三、住房公积金的管理体制

四、住房公积金制度的作用

五、住房公积金贷款的分类

六、住房公积金制度中的法律关系

七、我国住房公积金制度的缘起与现状

八、住房公积金贷款难的问题

 制度借鉴

一、新加坡中央公积金(Central：Provision Fund)制度概述

二、新加坡中央公积金制度和我国住房公积金制度的比较

 操作流程

一、住房公积金贷款的适用条件

二、住房公积金贷款的提交资料

三、住房公积金贷款的办理程序

 案例分析

第十章 住房储蓄银行制度

 基本原理

一、住房储蓄银行制度概述

二、住房储蓄银行制度的特征与比较

三、住房储蓄银行制度中的法律关系

四、住房储蓄银行制度的缘起、现状与趋势

 制度借鉴

 操作流程

一、住房储蓄的操作流程

二、住房储蓄贷款的操作流程

第十一章 民间个人集资建房制度

 基本原理

一、民间个人集资建房的概念

二、民间个人集资律房的特征

三、个人集资建房与其他相关概念的比较

四、我国出现民间个人集资建房现象的原因

六、民间个人集资建房的分类

七、民间个人集资建房的意义

 制度借鉴

 操作流程

一、个人合作建房工作流程(示例)

二、正式运作机构模式一：住宅合作社模式

三、正式运作机构模式二：(非营利的)公司制模式

 案例分析

第十二章 房地产金融制度创新：产权式酒店

 基本原理

一、产权式酒店的概念

二、产权式酒店的特征与比较

三、国内外产权式酒店的发展及现状

 操作流程

 案例分析

第十三章 个人住房抵押贷款证券化制度

 基本原理

一、住房抵押贷款证券化的概念

二、住房抵押贷款证券化的法律关系

三、住房抵押贷款证券化的特征

四、商业银行开展个人住房抵押贷款证券化的动因

 制度借鉴

一、美国的住房抵押贷款证券化实践

二、日本的住房抵押贷款证券化实践

三、澳大利亚的住房抵押贷款证券化实践

 操作流程

 案例分析

第十四章 房地产贷款风险管理与不良资产处置

 基本原理

一、房地产贷款风险与不良资产的概念与分类

二、房地产贷款风险管理的基本程序

三、我国房地产贷款风险管理的主要规则

四、我国房地产贷款风险的分析与管理建议

五、我国房地产贷款不良资产的状况与处置模式

 案例分析

第十五章 房地产抵押制度

 基本原理

一、房地产抵押的概念

二、房地产抵押的法律特征

三、房地产抵押人和抵押权人的权利和义务

四、房地产抵押的效力

 操作流程

一、房地产抵押合同的签订

二、房地产抵押登记程序

三、房地产抵押权的实现

 案例分析

第十六章 住房置业担保制度

 基本原理

一、住房置业担保的概念

二、住房置业担保的法律关系

三、住房置业担保的特征

四、住房置业担保制度的意义

 制度借鉴

 操作流程

 案例分析

第十七章 个人住房抵押贷款保险制度

 基本原理

一、个人住房抵押贷款保险的概念

二、个人住房抵押贷款保险的种类

三、个人住房抵押贷款保险的特征

四、个人住房抵押贷款保险中的法律关系

五、个人住房抵押贷款保险的作用

六、个人住房抵押贷款保险在我国的

历史发展与现状

 制度借鉴

一、美国的住房贷款保险制度

二、英国的住房贷款保险制度

三、法国的住房贷款保险制度

 操作流程

 案例分析

第十八章 房地产税费制度

 基本原理

一、房地产税费概述

二、房地产开发企业应缴税费的主要规定

三、个人购房应缴纳的税费

参考文献

第一章 房地产开发贷款制度

房地产开发贷款的种类与特征

房地产开发贷款风险的法律控制

房地产开发在建工程抵押权与建设工程优先权的冲突

住房开发抵押贷款与商品房的预售及个人住房抵押贷款的冲突

基本原理

一、房地产开发贷款的概忿

房地产开发贷款，是指贷款人向借款人发放的用于个人住房开发、商业书房开发、房地产土地开发和配套设施建设的贷款。

二、房地产开发贷款的法律关系

主体：涉及两方主体，一方为贷款人，一方为借款人。根据中国人民银行《贷款通则》第21条的规定，贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。目前，贷款人限于商业银行，借款人限于房地产开发企业，但土地储备贷款的借款人为政府土地储备机构，高校学生公寓建设贷款的借款人可以是高等院校。

内容：一般涉及两种法律关系，一种为借款合同关系，另一种为担保合同关系。借款合同是贷款人和借款人权利义务关系的基础，实践中的借款合同一般是由贷款人提供的，多为格式合同。双方的权利义务由借款合同约定，借款合同的基本内容是双方约定由贷款人提供贷款，贷款到期后由借款人还本付息。

我国原《经济合同法》中规定了借款合同，专指金融机构作为贷款人与借款人订立的以借款为内容的合同，而不适用于自然人为贷与人的借款。《合同法》中的借款合同虽然沿用了原《经济合同法》中“借款合同”的概念，但其适用范围扩大了，即借款合同不仅调整金融机构与自然人、法人、其他组织间的借款关系，而且也调整自然人之间的借款关系。

根据《合同法》第12章的规定，借款合同当事人之间的权利义务为：(1)贷款人的主要义务：金融机关为贷款人的合同是诺成性合同、双务合同，自合同成立生效后，贷款人开始负担义务，其主要内容是按照合同的约定按时向借款人提供借款。按照《合同法》第200条和第201条第1款的规定：贷款人提供给借款人的借款金额应当符合合同中约定的数额，而不得从中预先扣除借款违约金或保证金或利息。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。此外，贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。(2)借款人的主要义务：包括①贷款人为金融机构的，借款人有义务按照合同中约定的时间和数额收取借款；借款人未按照约定收取借款时，也应赔偿贷款人因此而造成的损失。②接受贷款人的用款监督，贷款人可以按照约定检查、监督借款的使用情况，借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等必要的材料。③按照合同约定的贷款用途使用借款。否则，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同。④按借款合同约定的还款期限和方式还本付息。

实践中，除了借款合同，往往还有相应的担保合同，借款人根据贷款人的要求提供担保，该担保从属于借款合同，受《担保法》调整。在担保合同关系中，如果是借款人自己提供物的担保，则借款人又成为抵(质)押人，贷款人为抵(质)押权人，借款人到期不履行借款合同的义务，贷款人可以就该抵(质)押物优先受偿。如果第三人为借款人提供保证或物的担保，则应签订保证合同或抵(质)押合同，第三人为保证人或抵(质)押人，借款人到期不还本付息的，则由该第三人承担相应的担保责任或通过处分抵(质)押物偿还。

中国农业银行于2005年5月16日发布了《中国农业银行关于印发(中国农业银行担保借款合同示范文本(试行)的通知)》，该通知“根据《担保法》和《贷款通则(试行)》有关担保形式的不同规定，结合农业银行普遍推行担保贷款的实际情况”，“将原来两类担保借款合同修改为三大类共五种，即保证担保借款合同(最高额保证担保借款合同)、抵押担保借款合同(最高额抵押担保借款合同)、质押担保借款合同”。其目的是为了便于信贷操作并符合该行习惯做法，“新合同文本的制定沿用了将主合同(即借款合同)与抵押、保证和质押等从合同合在一起的做法，使合同各方的权利义务能在一份合同文书中明确地表示出来”。这种类型的合同属于合同法理论匕的混合合同，因其属于由两种有名合同组成且两种合同易于区分的混合合同，所以其法律适用方法是分别适用各有名合同的法律规定。

此外，除了借款合同或担保合同产生的权利义务关系之外，《贷款通则》第18条(借款人权利)、第19条(借款人义务)、第20条(对借款人的限制)、第22条(贷款人权利)、第23条(贷款人义务)及第24条(对贷款人的限制)以部门规章的方式对贷款人和借款人的权利义务进行了一般性的规定，大部分属于强制性规范，结合《商业银行法》、相关的行政法规、部门规章及各银行内部文件的规定，形成了一个不局限于《合同法》和《担保法》的贷款人与借款人之权利义务关系群。

三、房地产开发贷款的种类

(一)首先从房地产企业融资角度出发，按照融资过程中资金运动的不同途径，资金是否经过银行等金融中介，可以将融资分为直接融资和间接融资。直接融资是指企业自身或通过证券公司在资本市场向金融投资者借助一定的金融工具(股票、债券等)，投资者与融资者直接进行资金融通，跳过了银行等媒介；与直接融资不同，间接融资是通过银行等金融媒介，把广大的、分散的资金富余方的资金集中起来，供给有资金缺口的融资者，即通过银行等金融媒介间接获得投资者的资金。①房地产开发贷款属于间接融资，即以商业银行为金融中介获得资金，这种贷款又可以分为两种模式，一种是项目贷款管理模式，以房地产开发项目为对象；另一种是企业贷款管理模式，即以房地产企业为对象，发放贷款时不注重对项目的考察，而注重房地产企业整体还债能力的评估。前者贷款的主要品种有土地使用权抵押贷款和项目封闭贷款，遵循的是固定资产贷款管理方式；后者贷款方式有综合授信贷款和纯信用贷款，主要表现为流动资金管理形式。

(二)按房地产开发贷款的发放方式不同可分为信用贷款和担保贷款两类。信用贷款，指以借款人的信誉发放的贷款。担保贷款，指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。保证贷款，系指按《担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。抵押贷款，指按《担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。质押贷款，指按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

考察现行的规定包括商业银行的内部文件，由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行一般以发放担保贷款为常态，以发放信用贷款为例外。例如，《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》第5条第4项、《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》第5条第6项及《中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)》第6条第10项都明确规定借款人申请房地产开发贷款须提供有效担保；仅《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》第12条规定：“学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款”，但信用贷款的对象限于符合条件的高等院校。

(三)按房地产开发贷款的性质不同可分为商品房开发贷款、住房项目储备贷款、经济适用房开发贷款、高校学生公寓建设贷款和土地储备贷款五类。①

商品房开发贷款指贷款人向借款人发放的用于建设商品房及其配套措施的贷款。

住房项目储备贷款指贷款人对符合商品房开发贷款条件的大型、特大型房地产开发企业，因支付本公司开发的住房建设项目地价款等前期费用不足而发放的贷款。

经济适用住房开发贷款指贷款人用信贷资金向借款人发放的用于支持经济适用住房开发建设的贷款；其中经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

高等院校公寓建设贷款指商业银行向经国家有关部门批准设立的高等院校及承担高等院校学生公寓建设任务的企业发放的，专门用于高等院校学生公寓开发建设的贷款。

土地储备贷款指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。P1-5

无论是在国外还是在国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。同时，房地产业的发展又与人们的安居乐业密切相关，是实现人们的居住权和提高人们的生活质量的重要物质基础。为了促进房地产业的健康快速发展，既满足房地产业发展的内在经济要求，又保障房地产业本身具有的社会政治功能得以实现，各国都认为房地产领域不能是完全自由放任的私领域，必须用法律的形式对房地产领域进行适度的干预。为此，各国都制定了大量的法律法规对房地产业进行规范，以保障房地产业能实现个人利益与社会公共利益的协调发展。

在我国，由于建国以后长时间实行计划经济体制，房地产被认为不是商品，不具有商品属性，因此在这段时间内我国不存在真正的房地产业。只有在确立了社会主义市场经济体制和进行住房制度改革后，我国的房地产业才真正开始发展起来。但是，由于法律规则的缺失和人们认识上的偏差，我国的房地产业在发展初期长期处于摸索和混乱阶段。经过十多年的探索和借鉴，我国目前已在房地产领域制订了大量的法律法规，初步建立起房地产法的大体框架，基本解决了在房地产领域有法可依的问题。特别是近两年，为了解决房价过高的问题，国家加大了对房地产业的宏观调控力度；有关房地产的立法文件频频出台。

为了对近年来房地产法的立法和理论进行系统梳理和总结，反映学者们对房地产法的最新研究成果，我们组织编写了这套房地产法理论与实务丛书。本丛书一共六本，分别是：房地产金融、房地产交易、房地产开发、房地产建设工程、物业管理、房屋征收与拆迁。我们认为这套丛书基本囊括了房地产法的所有重要方面和重要制度。与其他同类书相比，本丛书主要有以下特色：

1.在内容的编排体例上进行了创新。本丛书彻底打破了传统的章节限制，各章以下不再设节，而是统一把每章的内容分为基本原理、制度借鉴、操作流程、争议焦点与案例分析四个部分。基本原理部分主要介绍该制度的基本理论问题，阐述该制度的理论基础、制度内容以及改革完善的建议等，解决该制度是什么的问题；制度借鉴主要介绍世界各国或地区在相关制度方面的一些不同做法和有益经验，着重于不同国家之间的横向比较，为完善我国的相关制度提供比较法上的依据；操作流程关注的是具体的办事程序、办事规则，试图通过该内容告诉读者该制度在实际生活层面具体是怎么运作的，解决的是该制度的具体操作问题；争议焦点与案例分析由两部分组成，前者主要聚焦于理论上的热点问题，探讨理论界对一些前沿问题的争议和不同观点，后者主要是对一些典型案例进行法理上的评析，着眼于法律的具体运用。通过这种内容编排上的创新，我们意图按照内容的性质对全部内容进行重新整合，最大限度地突出内容的性质差异，方便读者从理论与实务的不同角度对内容进行更好的选择和把握。

2.注重理论与实践的结合。我们认识到任何法律都不是在真空中产生的，法律只不过是对社会生活的记录而已，法律的生命力和广阔空间在于法律的伟大实践。在整套丛书的设计上我们始终非常关注理论与实践的密切结合。在作者的构成上，我们既有理论功底深厚的大学教授、博士生导师，又有工作在司法工作第一线、实践经验丰富的法官和检察官，还有在房地产领域辛勤耕耘几十年的资深律师，他们的组合使我们的丛书既有理论的深度又有实践的厚度。在内容的安排上我们同样坚持了理论与实践相结合的精神，每章的基本原理、制度借鉴、争议焦点部分主要倾向于理论层面的探讨，而操作流程和案例分析则更多地关注解决实际问题的需要。

3.密切关注立法动态。在所有的亚部门法领域，房地产法是受国家政策影响最大的法律门类之一，国家政策在房地产法中扮演着非常重要的角色。而政策的重要特点之一就是灵活性和易变性，这就要求我们从事房地.产研究的人员要敏锐地观察和掌握国家的立法动向，及时地对一些最新立法政策进行反映。在本丛书的编写过程中，我们的作者们对这一点进行了很好的把握，及时地把一些最新的规则吸收进了我们的研究成果中，使我们的研究做到了与时俱进。

当然，由于时间的仓促和作者水平的有限，本丛书的错误和遗漏之处在所难免，敬请各位读者谅解，并请不吝赐教。

符启林

2007年9月