本书以物业管理者需要规避的风险为出发点，介绍了物业服务合同、前期物业管理、物业费、小区内的各项管理工作、人事管理以及侵权责任与解决方法等在物业管理服务工作中可能涉及的方方面面的内容，可操作性较强。书中案例大多改编自现实生活中真实存在的纠纷，便于从事物业管理服务的人员轻松理解，快速学习掌握相关法律知识，以及物业管理方面的各类法律法规，从而防范法律风险。

张思星，资深律师，北京九稳律师事务所创始人，北京市朝阳区律师协会第三届人大代表与政协委员会副主任。
代表作：《法律常识》《企业破产全流程实务操作与案例精解》《企业法律风险防范实务操作与案例精解》《人力资源管理实务操作与案例精解》《企业常见刑事法律风险防范全书》《法律百科：看得懂用得上的法律常识》。
执业领域：政府机关、企事业单位常年法律顾问；民商事诉讼、刑事辩护等。尤其在企业管理咨询、常年法律顾问、招投标与政府采购领域经验颇丰，其发起组建的“为企业提供一站式法律服务和赋能”的服务理念及律师团队，得到广泛好评。
现担任法律顾问和服务的单位有：国家卫生健康委员会、国家卫生健康委党校、中国残疾人联合会、中国残疾人福利基金会、中国康复研究中心、国家卫生健康委人口文化发展中心、中国家庭报社、中国爱华影视中心以及近百家国企、央企、民营企业。

第一章 物业服务合同
1.物业公司作出的公开承诺可以作为物业服务合同的组成部分吗？
2.在物业合同终止后，原物业服务人负有哪些义务？
3.业主在房屋上为他人设立居住权的，物业有知情权吗？
4.物业公司可以将全部物业服务转委托给他人吗？
5.物业服务合同到期后继续履行的，物业有权随时解除合同吗？
6.物业公司要求入住业主必须签订物业管理协议后才能拿到钥匙，这合法吗？
第二章 前期物业管理
7.对于业主而言，开发商订立的前期物业服务合同是否有约束力？
8.开发商是否可以委托自己的子公司担任前期物业服务公司？
9.业主大会可以解聘前期物业服务合同期限未届满的物业服务公司吗？
10.前期物业服务公司被解聘后，拒绝退出的可能会受到何种处罚？
11.物业公司中标后，开发商不与其签订合同的，物业公司可以要求赔偿吗？
第三章 物业管理相关费用
12.物业服务收费的法律依据是什么？
13.物业服务收费的监管由谁负责？
14.物业管理企业应当如何做到收费公示？
15.物业服务费有哪些收费形式？
16.对于没有卖出的房子，开发商是否需要交纳物业服务费用？
17.酬金制模式下，预收的物业服务支出属于谁所有？
18.物业公司向业主代收其他费用时，可以收取相应服务的手续费吗？
19.小区公共电费应当由业主交纳吗？
20.物业合同范围外的服务如何确定收费？
21.物业服务支出的具体内容有哪些？
22.物业公司能否将外墙大修费用列入物业服务支出？
23.物业费明码标价的标准和具体内容有哪些？
24.物业公司应如何展示其物业收费明码标价？
25.物业公司需要提前多长时间公示上调的物业费标准？
26.闲置房屋可以不交物业费吗？
27.房屋因质量问题漏水，业主能拒交物业费吗？
28.业主因对物业工作人员不满意而拒交物业费的行为是否合法？
29.租户不交纳物业费，房东是否承担连带责任？
30.物业服务合同到期而物业公司继续提供服务的，业主需要支付物业费吗？
31.物业公司能否以停电的方式催交物业费？
32.业主拖欠物业费的，物业公司能否未经催要直接起诉？
第四章 物业管理服务与设施维护
33.物业公司是否应当定期向业主公布服务事项？
34.住户购买房屋并已经入住，但尚未办理过户手续的，物业是否可以拒绝为其服务？
35.物业公司是否应当及时对小区内的健身器材进行维修养护？
36.物业公司未及时处理业主的报修申请，应当承担什么责任？
37.物业公司是否能对违反业主规章的行为进行罚款？
38.物业公司是否有义务帮业主代收快递？
39.专项维修资金的交纳标准是什么？
40.小区内的观赏性设施可以使用专项维修资金维修吗？
41.业主大会未成立时，应当如何决定是否使用专项维修资金？
42.业主将房屋转卖后，其交纳的专项维修资金是否应当退回？
第五章 小区公共部分管理
43.物业可以随意将小区内的绿化区改造为停车场吗？
44.在小区内共有部分投放广告所得的收益应当归谁所有？
45.小区内设有电梯，物业公司却不开放使用，是否合法？
46.业主是否能擅自将住宅改为经营性用房？
47.业主占用楼道堆放杂物，物业公司怎么办？
48.物业公司疏通消防通道时损坏业主违规停放在消防通道的车辆，是否需要赔偿？
49.在小区公共道路上的停车位，所有权应当属于谁？
第六章 装修与违章搭建管理
50.装修房屋前必须通知物业吗？
51.住宅室内装饰装修管理服务协议是什么？主要包括哪些内容？
52.物业公司能否要求业主使用指定装修公司进行装修？
53.物业可以在业主装修时强行要求业主交纳押金吗？
54.业主在自己家中安装“震楼神器”，物业有权制止吗？
55.业主违规装修，物业能否擅自对业主实施惩罚措施？
56.业主可以随意将阳台改成厨房吗？
57.业主能否在承重墙上额外开窗？
58.业主是否能将房屋的节能设施拆除？
59.认为原有暖气片影响家装风格，是否能将其拆除更改位置？
60.业主在装修时是否可以更改家中的燃气管道？
61.装修工人是否能在室内使用电焊？
62.在房屋中搭建储物阁楼的行为违法了吗？
63.装修时在非承重外墙上开窗以开阔视野，违法吗？
64.业主擅自在大楼外墙安装晾衣架，物业公司进行制止是否有法律依据？
65.业主违反业主规约在顶楼安装太阳能热水器的，物业是否有权进行阻止？
66.业主在自家花园搭建违章建筑，物业公司能否直接将其拆除？
67.业主打通阳台外墙私建玻璃房，物业公司是否能对其提起诉讼？
第七章 物业安保管理
68.小区保安随意让社会人员进出小区，导致人身伤害事件发生，物业需要负责吗？
69.业主在家中遭人杀害，物业在已尽管理职责的情况下还需要承担责任吗？
70.保安看到业主被人殴打而未进行制止，物业公司是否应当承担责任？
71.保安擅自闯入业主家中给业主造成惊吓，物业公司是否需要对此负责？
72.物业禁止住户安装防盗窗，住户家中失窃，物

随着我国城市化进程的
不断加深加快，物业管理服
务行业的发展日新月异，物
业服务也越来越被人们所重
视。2021年1月1日起施行
的《民法典》首次将“物业
服务合同”列入合同编，物
业服务合同由以前的“无名
合同”，正式转变为“有名合
同”。由此可见物业服务的
重要性。物业管理与服务已
经走进千家万户，与千千万
万的你我他息息相关。而随
着业主群体素质的不断提高
，大家对物业管理服务的质
量要求也越来越高。物业服
务人不仅要为业主提供一个
健康、舒适、便利、安全的
居家环境，还要提供高质量
的服务，特别是要做到依法
管理、依法服务，才能提升
广大业主对物业服务人的整
体满意度。
一般来说，物业服务质
量的好坏往往取决于物业服
务人员服务质量的好坏。物
业服务人员办事越到位，业
主的感受就会越好。我们这
里所说的“到位”，体现为物
业服务人员对业主的关怀、
勤恳、负责。那如何做到这
些呢？最重要的就是物业服
务人员对于自己工作要有准
确定位，要明确物业管理服
务工作是什么，怎么做才算
合理、合法、合规。在生活
中，很多不合法不合规的事
情都会暗藏风险，如果在物
业管理的过程中，依法办事
，依规管理，依约服务，就
会省去很多麻烦，也会避免
很多风险。由此可见，对于
物业服务人员来说，学习和
掌握一些关于物业管理方面
的法律法规，对于防控风险
的发生，具有十分重要的意
义。
总的来说，关于物业服
务管理方面的法律还是不少
的，除了前面提到的《民法
典》之外，还有《物业管理
条例》《物业服务收费管理
办法》等。在此，我们为了
使大家充分了解物业管理相
关法律常识，防范各种法律
风险，特意编写了《物业公
司合规管理与风险防控全书
》。在本书中，我们介绍了
物业服务合同、前期物业管
理、物业费、小区内的各项
管理工作、人事管理，以及
侵权责任与解决方法等，从
物业管理服务工作中可能涉
及的方方面面来谈如何依法
办事，从而避免法律风险的
发生。
为了让没有法律基础的
读者朋友们能真真切切地学
到法律知识，我们在书中采
用了案例分析的形式，一题
一案，一事一议，让大家在
阅读的过程中身临其境，学
到如何在物业工作中运用法
律，从而规范服务与管理。
此外，我们的案例大多
选自现实生活中真实发生的
事件，对从事物业管理服务
的人员来说，一定不陌生。
在每个案例分析的末尾处，
我们都特别编写了“律师忠
告”这样一个贴心的小板块
。希望借此让大家进一步明
确什么该做、什么不该做以
及做什么更有意义和价值。
由于时间和编写人员水
平的限制，书中难免有一些
不妥与不尽之处，希望大家
多多给予批评指正！
本书编委会
2022年10月