战后七十年日本住宅革命带来了什么？
从业三十年的日本资深房产顾问的良心告白。
揭开房产中介绝不愿意透露的行业秘密。
本书想要正视楼房这一住宅形态给日本人生活带来的“正负两面”的影响，然后寻找出让楼房能持续造福于日本人的方法。

榊淳司，房地产专栏评论家。1962年生于京都。同志社大学法学部、庆应大学文学部毕业。从1980年代后半期开始涉足房地产广告策划以及销售工作。后从事房产咨询和专栏写作。著作有《2025年东京不动产大暴跌》（east新书）、《买房让日本人幸福了吗？》（集英社新书）、《年收入300万日元也能置业！》

前言——楼房给日本人带来的正负面影响
第一章 买房让日本人走向幸福了吗
危机中的楼房/楼房改变了日本人的生活/住楼房的风险
何谓“楼房”？/彰显高级感的词——“公寓”/为了解决住房
不足而大量兴建的“新村”/楼房推动了小家庭化和少子化
第二章 楼房的黎明期
日本楼房的原型/楼房的使用年限/《区分所有法》的诞生与
现存问题/基于性善论的管理运营/当了主任就可以为所欲
为/管理规约难以更改/“禁止民宿”的困难/重建的门槛
高/对所有权的过度保护
第三章 业主委员会与民主主义
失效的民主主义/如何让业主委员会发挥作用/管理的“特
权”/附赠四件套/更换物业管理公司/优秀的楼房管理顾问
是什么样的/变身为物业管理公司长期收益计划的“长期修缮
计划”/要有物业费等于税金的意识/业主委员会的民主主义
成熟了吗？/租赁型楼房的管理运营/被“爆买”的日本不动
产/购买日本不动产的理由/如何与外国人共存
第四章 以赚钱为目的的楼房
郊外的新建商品房十年后半价/三十五年房贷急速扩大了购
房需求/楼房开盘前的流程/门槛极低的房地产开发/只
要有资金，小白也能干/长谷工楼房开发计划/房地产界的
优衣库/何谓新建商品房的JV？/新建商品房市场的不透明
性/有不用创收的开发商吗？/楼房的成本价/高高在上的房
地产界/“让他买房”“下套”以及“灭掉”/让客人失去冷静
判断能力的样板房销售/价格只告诉来访者/“预告广告”这
朵奇葩/购房者日益增强的疑虑/“雪藏”的恶习/待宰的羔
羊/双向中介应该被视为违法/呼吁对外开放REINS/二手
房交易的新可能性
第五章 周而复始的房地产泡沫
形成泡沫的轨迹/“黑田泡沫”的到来/为什么商品房容易泡
沫化？/①新建商品房开发商/②二手房中介公司/③活跃
在泡沫期的中介公司和代理商/房地产泡沫究竟是什么？/工
资不会泡沫化/逐步下滑的房租/东京也在追赶世界性的泡
沫/第三次泡沫也终将破裂/“工薪族房东”的成功概率/喜
欢随泡沫起舞的日本人/“土地神话”的破灭
第六章 美中不足的住宅——楼房
夏天没有空调的新村/“夏天不用空调”的独特尝试/停电的
话连水也用不了/如果在塔楼公寓遭遇地震/没有电就无法生
活/又多了一个由地震引发的担忧
第七章 楼房有损日本人的健康吗
钢筋混凝土怪物/夺走体温的建筑材料——混凝土/楼房与过
敏的关系/开始在高层居住的日本人/在高层住宅育儿有危险
吗？/塔楼公寓潜在的健康问题/二十五楼以上心脏骤停患者
的生还率为零/塔楼公寓的楼层等级制度
第八章 为了开拓楼房的未来
成为社会问题的老旧楼房/再过十年，楼房废墟将不断增
加/不能重建的理由/“五分之四赞成”的壁垒/让重建变为
可能的条件/不符合现状的《区分所有法》/日趋严重的“物
业费未缴纳”问题/楼房成为日本人居住的主流/一百年后
日本人还住楼房吗？/对私有财产权的限制必不可少/楼房的
“管理”与“政治”如出一辙
尾声——两栋楼房的奇迹
泽田公寓的幸福形态/白金塔的挑战
后记

前言
楼房给日本人带来的正
负面影响
对于日本人来说，“楼房
”是什么呢？
这个朴实的问题就是本
书的出发点。
对于日本人来说楼房是
什么？或者说，楼房给日
本人带来幸福了吗？
我先举几个令人遗憾的
数字。
日本、美国五十五、英
国七十七。
这是“住宅建后平均使用
寿命的国际比较”，来自国
土交通省的推测数据。简
单来说，就是指住宅从建
成到拆毁所经历年数的国
际问比较。相对于日本的
三十年，美国是五十五年
，而英国是七十七年。
日本的住宅，包括木造
的独栋住宅和钢筋混凝土
的楼房在内，平均经过三
十年左右就会被拆毁。请
回想一下你身边的情况，
你出生时的房子在哪里？
现在怎么样了？想必很多
人会说自己出生时候的房
子已经被重建了吧。四五
十岁的人，估计大多数小
时候的家已经不复存在了
。
为什么日本的住宅这么
快就被拆掉重建了呢？
理由有很多。
首先，在坚固的钢筋混
凝土楼房诞生以前，日本
的住宅主要是木结构。据
说欧洲人形容它是“用纸片
和木头做的”。
的确如此。更准确的说
法是“用纸片、木头和土做
的”。这就是传统的日本房
屋。
欧洲城市多为石头和方
砖建造的住宅。在巴黎，
两百年前的楼房至今还功
能完好，仍有人住在里面
。为什么日本就没有诞生
出石头和方砖造的房屋呢
？原因在于气候和地震。
首先，日本的气候高温多
湿，夏天如果不借助空调
，高气密性的住宅是无法
住人的。在没有空调的时
代，如若住在这种房屋里
，冬天倒是暖和，可是夏
天就太热了。
吉田兼好在《徒然草》
中写道：“建造房屋要以夏
天为中心。冬天哪儿都能
住。热的时候，密不透风
的住宅令人难以忍受。”大
约从七百年前开始，对于
日本人来说，房屋建筑就
是以“适合夏天”为标准。冬
季的严寒除了忍耐，别无
他法。
司马辽太郎在《历史中
的日本》中的《日本人的
随意性》一文中，写有这
样一段话：“我时常想，如
果劝说18世纪的英国工人
住进日本的皇宫，然后冬
季领他们去京都的御所或
者江户城的将军府的话，
不出三日他们就会落荒而
逃，宁可选择住在伦敦的
廉价楼房里。”
二十二岁之前我也曾住
在京都的木造房屋里，因
此深有体会。适合夏季的
日本木结构的房屋，冬天
过于寒冷。然而，适合冬
季的密闭房屋，夏天又离
不开空调。其次，地震的
影响也很大。日本有地震
，而欧洲几乎没有地震。
石头或方砖建造的房屋，
因地震倒塌的可能性很大
。石头和方砖一般要一块
一块抹上水泥，堆砌起来
。有的房屋连足够结实的
柱子也没有，一旦发生地
震就很容易倒塌。因此这
种房屋不适合地震多发的
日本。
……
代官山集体住宅建筑群
就具有这种意义上的“普世
性”。
那里并没有令人感动的
某种东西，也没有令人赞
不绝口的雕塑，甚至没听
说从这里诞生出了某种建
筑样式。
硬要说有的话，那就是
这个街区很纯粹。它非常
舒服，没有强加于人的感
觉，也不盛气凌人；虽然
没有架子，但也不算保守
，更没有装腔作势，能让
行路人神清气爽。代官山
就是这样一个地方。
代官山集体住宅的房龄
短的不到二十年，长的有
四十多年。如果是普通楼
房的话，就算提出重建也
不足为奇。然而，没有人
考虑要重建此地。当然，
朝仓房产应该更是丝毫没
有这种想法。
建后三十年就因老化严
重而被重建的楼房并不少
。
而代官山集体住宅再过
三十年想必也会风采依旧
。它仍然会是让很多人“想
要居住”的地方。人们只要
真正住在这里，能够获得
深深的满足感，这大概就
是所谓的普世性吧。
这个集体住宅不但展示
了在日本扎根的“住宅楼”的
最辉煌的一面，还构筑出
了日本人与楼房之间的最
为理想的关系。
本书想要正视楼房这一
住宅形态给日本人生活带
来的“正负两面”的影响，然
后寻找出让楼房能持续造
福于日本人的方法。