前沿理念+实战案例，深度解读新时代房地产业转型升级之路。
多年来，快速上涨的房价让房地产业穿上了一层金融外衣，一路高歌猛进。而2021年7月以来，房地产业出现崩塌式下滑，房企大面积爆雷，凸显了传统粗放式发展模式的脆弱性。房地产业应回归制造业属性，转向精益化管理。
作者基于全球制造业百年来践行的精益思想，结合自身多年的房地产业从业实践，创造性提出了“现代精益思想”，即从传统的“单纯打造好产品，关注产品质量、成本和制造水平”上升到了“推动全行业、全产业链的健康发展，关注企业战略、文化、品牌以及满足人们的精神需求”。
本书先梳理了精益思想的缘起、发展以及现代精益思想的内核与精髓，包括特斯拉、苹果等公司的具体实践；之后结合房地产业现状，提出构建“房企精益价值树”（包括文化、战略、品牌、供应链、产品），指明了房企转型的方向；最后，有了正确的思想指引，房企的精益管理还需要有落地工具和具体方法——科技驱动，这包括三个方面：建造方式工业化、产品打造绿色化、管理模式数字化。
基于现代精益思想的指引和科技驱动，相信中国房地产业将在行业新周期下完成转型，实现高质量发展。本书给出的转型方向和方法论，也将为读者带来前瞻性思考和实操指南。

周济，中交海洋投资控股有限公司总经理，兼任中国房地产业协会常务理事、北京房地产经理人联盟主席、烟台大学建筑学院客座教授、海南大学特聘教授，曾服务于中国建筑工程总公司、北京市宣武区建委、中国电建地产集团、中交房地产集团等单位。从事住宅开发、商业地产、酒店运营、产业园区、城市更新等工作20余年，个人专著有《社区型商业地产操盘实务》《房地产企业并购实务手册》。

序一
序二
前言
第一部分 精益思想的迭代发展
第一章 传统精益思想的起承转合
第一节 起源：精益思想萌芽的多元学科基础
第二节 开端：丰田崛起让精益生产达到顶峰
第三节 传承：学术研究让精益思想大放异彩
第二章 现代精益思想“新”在何处
第一节 现代精益思想从何而来
第二节 什么是现代精益思想
第三节 现代精益思想的内核与精髓
第四节 现代精益思想的最佳实践
第二部分 房地产业亟须精益思想的全面普及
第三章 房企发展模式亟须变革，精益管理是必由之路
第一节 粗放式发展模式已走到尽头
第二节 向制造业学习精益管理是大势所趋
第四章 精益思想指引下的房地产业变革方向
第一节 重塑企业文化，树立正确的价值观
第二节 重塑战略体系，树立科学的发展观
第三节 重构品牌体系，放大品牌资产价值
第四节 重构供应链体系，构建命运共同体
第五节 重塑产品思维，树立精益的产品观
第三部分 精益思想推动行业“三化”转型
第五章 从建造到智造，走向建筑工业化的未来
第一节 从传统建造到建筑工业化
第二节 聚焦建筑工业化主战场，打响四大升级突围战
第三节 蝶变进行时，建筑工业化克难前行
第六章 碳中和时代房地产业的绿色化升级
第一节 三方驱动下，房地产业绿色化升级成为必答题
第二节 绿色建筑的核心：人与自然和谐共生
第三节 全周期绿色化：设计、供应链、建造、运营、改造
第四节 中海的绿色建筑实践之路
第七章 数字化助力房地产业腾飞
第一节 数字化助力投运一体，保障经营目标全达成
第二节 数字化赋能成本管控，踏上降本增效新征程
第三节 拥抱数字化浪潮，引领智慧供应链新变革
第四节 破局去化瓶颈，智慧营销开启获客新时代
第五节 科技赋能物业，智慧服务缔造美好新生活
后记

本书的编写和修订共经
历了近三年的时间，这三年
是极其不平凡的。全球政治
、军事和经济形势均发生了
剧烈动荡和变化，我们处于
百年未有之大变局，而新冠
肺炎疫情的暴发也让人始料
未及。
同样令人刻骨铭心的是
，中国房地产市场跌宕起伏
。经过二十多年的高歌猛进
，中国房地产市场的初级发
展阶段走到了尽头。
以上各种变化令人眼花
缭乱，许多人陷入了慌乱、
无奈和迷惘。
回到中国房地产业，如
何在变化中找到不变的内容
，引导大家承继过去、正视
现实、面向未来，是摆在我
们面前的课题。
2021年中央经济工作会
议提出了“进一步探索房地
产业新的发展模式”的明确
要求，因此这一课题显得更
为重要和迫切。
不变的内容是什么呢？
是市场经济规律，是产业规
律，是行业发展规律，是企
业科学管理规律。这恰恰是
过去二十多年被房地产业和
房企长期忽视的根本问题，
也是构建房地产业新的发展
模式的核心内容。
房地产业新的发展模式
是怎样的呢?新发展模式下
的房地产业首先是链接上下
游几十个行业的、为人类的
生活和工作提供优良基础空
间的行业；其次是具有优秀
文化、科学的公司治理模式
、强大的供应链体系，并善
于进行系统集成和勇于持续
创新的，由众多房企构成的
行业；最后，它是由善良、
正直、聪明、能干的，掌握
了科学的世界观和方法论的
精英团队构成的。
房地产业作为为人们营
造生活和工作基础空间的不
可或缺的领域，无时无刻不
在影响着我们每一个人，它
承载着人们生活的物质空间
与精神空间，无论怎样重视
它都不为过。简单的居住、
初级的安居、较高阶的美居
等，已无法覆盖和满足人民
对美好生活的向往和需求，
比如房地产产品的较高阶形
态——酒店，从最初用于交
易和旅途休憩的场所，演变
为展示、学习和交流先进生
活方式的“学校”。总之，简
单的认识、初级的做法、单
一的形式、碎片化的思想、
非系统集成的方法论等，已
经过时。
如今，人类已进入以绿
色低碳和数字智慧为代表的
双重转型时代。在新的时代
背景下，对优质稀缺资源的
整合、供应链和产业链的系
统集成、科学至上的理念，
以及对百年来科学管理理论
与实践的继承与创新，越发
受到前行者和创新者的重视
。特别是对于完成了初级阶
段使命、即将全面转型的中
国房地产业而言，转变显得
更加重要和迫切。
本书的编写初衷和出版
目的，就是要做这一新发展
模式的“拓荒者”和启蒙基础
性工作的“工蜂”。
在探索房地产业新的发
展模式的过程中，最重要的
就是被房地产从业者始终挂
在口头的“要向加工制造业
学习”的问题。那么，到底
要学习什么呢?中国理论界
的研究与企业界的实践，均
尚未给出科学的、统一的答
案。
其实，全球制造业一直
遵循着科学的方法论并不断
向前发展，包括正在蓬勃发
展的信息通信、绿色环保以
及新能源等产业也在学习和
应用这套方法论。这一科学
方法论的核心就是“精益思
想”，在其被中国房地产从
业者广泛领会并切实运用之
前，也可称之为“精益方法
论”。
我本人最初是现代物流
专业的学生，对现代物流思
想以及之后日趋成熟的精益
思想体系有较深的领悟。而
我在房地产领域的从业经历
又像是一个“逆行者”——从
最初的旧城改造、历史文化
区保护修缮，到房企的投资
拓展和并购，再到酒店投资
、设计、建造以及包括社区
商业在内的城市综合体的投
资运营，最后才落足到住宅
的规划设计、施工建造、品
牌营销和物业运营。这些不
同的经历让我对房地产业和
房企如何运用精益方法论有
了更深的学习、理解和实践
。
在初步构思后，我和几
位在多年实践中运用精益方
法论的同事（也就是本书其
他几位作者），以及明源不
动产研究院的朋友们分头写
作、反复修订。在此，我对
帮助、支持本书成稿并如期
出版的朋友表示衷心的感谢
！
需要说明的是，由于时
间、能力和水平所限，以及
我们对精益方法论的理解还
需要更深入，故而本书可能
存在许多不足之处，希望读
者朋友给予批评指正，并与
我们共同探索、完善、实践
这套方法论。
最后，精益方法论与中
国房地产业的全面有机融合
，一定会经历较为漫长的过
程。但不管怎样，只有拥有
了正确的思想和科学的方法
论，中国房地产业才会沿着
康庄大道持续、健康、稳定
地发展。对此，我们充满信
心。
愿精益方法论早日深入
中国房地产从业者的内心并
落地生根！
周济
2023年1月29日