如何简单测算买房所需各项费用？

哪些二手房即使再好也不能购买？

怎样才能识别黑中介的虚假信息？

进行实地考察时应留意哪些地方？

怎么样辨别各种产权证件的真伪？

二手房交易的大致流程是怎样的？

签订购房合同时应注意哪些事项？

如何确定贷款方式、年限及数额？

《明明白白购买二手房(实战强化版)》由刘建伟主编，二手房交易过程复杂、烦琐，从找房、看房、签合同到办贷款，每一步都需要谨慎，每一步都暗藏风险，稍不留神就可能给自己带来麻烦和损失。与其被动地见招拆招，每一步都战战兢兢、如履薄冰，不如学点二手房方面的知识，主动规避交易风险，踏踏实实选房，明明白白消费。

《明明白白购买二手房(实战强化版)》由刘建伟主编，主要介绍了二手房交易过程中涉及的专业知识和法律法规，具体包括购房前的规划、二手房基础知识、获取房源信息的途径、中介机构的选择、购房前的实地考察、房屋交易细节、合同签订事宜、贷款操作指南共八个方面的内容。通过阅读《明明白白购买二手房(实战强化版)》，消费者可以增强在购房过程中的自我保护能力，从而规避交易风险、明明白白消费。《明明白白购买二手房(实战强化版)》适合希望购买二手房的消费者和二手房销售从业人员阅读使用，同时也可作为欲从事此行业人员的自我培训用书。

第一章 做好购房规划 1

 第一节 买房规划设计 3

一、单身人群买房规划设计 3

二、新婚人群买房规划设计 5

三、改善居住条件人群买房规划设计 6

四、提高居住品位人群买房规划设计 6

五、学位房购买人群买房规划设计 7

六、投资人群买房规划设计 9

 第二节 预算购房成本 10

一、可承受的房屋总价 10

二、办理贷款所需费用 13 目 录

第一章 做好购房规划 1

 第一节 买房规划设计 3

一、单身人群买房规划设计 3

二、新婚人群买房规划设计 5

三、改善居住条件人群买房规划设计 6

四、提高居住品位人群买房规划设计 6

五、学位房购买人群买房规划设计 7

六、投资人群买房规划设计 9

 第二节 预算购房成本 10

一、可承受的房屋总价 10

二、办理贷款所需费用 13

三、中介服务所需费用 13

四、买房所需缴纳税费 18

五、房屋装修费用 19

 第三节 制定买房决策 20

一、盘点经济实力 20

二、权衡经济成本 21

三、确定买房时机 21

四、投资注意事项 21

第二章 了解二手房基础知识 25

 第一节 二手房产权类别 27

一、商品房 27

二、经济适用房 28

三、房改房 29

四、集资房 30

五、危旧房改造回迁房 31

 第二节 不能买卖的二手房 32

一、共有产权房屋 32

二、房改房 32

三、公有住房 34

四、集资房或自建房 34

五、产权纠纷房 34

 第三节 购买二手房的优势 36

一、即买即住 36

二、质量、配套一目了然 36

三、选择空间大 37

四、落户快 37

五、无需担忧产权问题 37

六、价格多元化 37

七、入住后干扰少 37

八、居住成本低 38

九、收楼省时方便 38

 第四节 购买二手房的风险 39

一、交易主体 39

二、交易房屋 39

三、房屋贷款 40

四、产权转移登记 40

第三章 多种渠道获取房源信息 43

 第一节 房源信息获取途径 45

一、中介公司 45

二、网络搜索 46

三、媒体广告 48

四、市场拍卖 49

五、朋友介绍 50

六、社区广告 50

七、房地产交易会 50

八、自己寻找与委托中介公司的对比 51

 第二节 信息收集注意事项 52

一、杜绝虚假信息, 识破黑中介 52

二、发布求购信息时注意保护自己 53

第四章 选好中介机构 55

 第一节 了解中介机构 57

一、中介机构认知 57

二、中介服务范围 58

三、中介服务收费 60

 第二节 规避中介陷阱 61

一、选择可靠中介 61

二、了解信誉记录 65

三、规避中介陷阱 66

第五章 购房前进行实地考察 75

 第一节 考察房屋质量 77

一、房屋周边环境 77

二、结构楼型选择 81

三、房屋结构质量 84

四、房屋楼层考虑 87

五、房屋布局效果 89

六、房屋面积核算 92

七、查看旧房历史 96

八、挑房经验总结 97

 第二节 鉴别产权真伪 101

一、卖房人资格审查 101

二、对房屋的产权状况的审查 102

三、审查房屋是否具备上市交易资格 107

四、产权证件鉴别 108

第六章 明察秋毫做好房屋交易 117

 第一节 二手房交易流程 119

一、二手房买卖流程 119

二、房屋未设定抵押的一次性付款操作 120

三、房屋已设定抵押的一次性付款操作 125

四、抵押贷款操作(房屋未设定抵押) 128

五、抵押贷款操作(房屋已设定抵押) 132

 第二节 二手房交易定价 138

一、影响房价的因素 138

二、买房砍价技巧 140

第七章 签好合同才能避免纠纷 143

 第一节 合同签订准备 145

一、二手房买卖合同的类型 145

二、二手房买卖合同的基本内容 146

三、无效合同认知 151

四、可变更、可撤销合同 154

五、没有产权证的房屋所签订买卖合同的效力 155

六、未经共有人同意对外签订的房屋买卖合同的效力 156

七、未经共同居住人同意的房屋买卖合同的效力 158

八、未取得房屋所有权证与他人订立的转让合同的效力 158

九、二手房买卖合同签订条件 159

 第二节 购房合同签订 161

一、核实卖方的基本信息 161

二、核实房屋状况 162

三、付款方式约定 164

四、房屋交付约定 164

五、房屋风险约定 166

 第三节 签约后事宜处理 169

一、接受管理部门审查 169

二、缴纳过户税费 169

三、产权变更事宜 169

四、处理户口问题 171

五、产权登记约定 172

六、税费的约定 173

七、合同解除的约定 173

八、合同签订注意事项 174

第八章 贷款也要精打细算 181

 第一节 做好贷款准备 183

一、二手房贷款按揭认知 183

二、二手房贷款按揭流程 185

三、二手房贷款按揭注意事项 186

 第二节 二手房商业贷款 190

一、二手房商业贷款房龄要求 190

二、二手房商业贷款流程 190

三、二手房商业贷款条件 191

四、贷款买卖双方需提交资料 192

五、获得批准后需支付的费用 193

六、贷款额度及计算方式 194

七、贷款的期限 194

八、贷款利率标准 194

 第三节 二手房公积金贷款 197

一、公积金贷款 197

二、个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的区别 197

三、公积金贷款利率 198

四、北京二手房公积金贷款指南 200

五、上海二手房公积金贷款指南 208

六、广州二手房公积金贷款指南 211

七、深圳二手房公积金贷款指南 214

 第四节 二手房转按揭 222

一、转按揭操作办法 222

二、转按揭操作流程 224

三、转按揭办理条件 226

四、转按揭办理所需材料 227

五、转按揭办理注意事项 228

参考文献和网站 233

在人生的不同阶段，人们的生活特点都会有所不同，对房屋的需求也有很大不同。所以，购房者在购房前应事先做好规划，这样才能使所购房屋更适合自己，避免产生房屋太小不够用或房屋太大按揭太高致使自己陷入经济窘境的情况。一、单身人群买房规划设计

在很多人眼里，能独立买房的单身人群是幸福的。不过，其生存压力也很大。“拿着白领的工资，过着蓝领的日子，赚钱再多都交给了房子。”他们常常这样描述自己的生活。确实，即使已有了购房打算，实际上多数单身人士的购房预算不多，但购房的心情又比较急切。这类人群需要根据不同的购房需求，区别对待。

综合来看，现在的单身购房人群多数在25～35岁，追求个性化、讲求品牌，多数属于感性消费。相对来说，单身人群购房不必一次到位，应采取阶梯式消费模式，以便随着收人的增长、工作岗位的变化以及今后生活的变化，适时地调换住房。对于单身人群而言，购房时应着重考虑的事项如表1一1所示。

【案例赏析】

余丽前几年买了一套房子，说起这套房子她现在还是有些感慨：“那时我还是单身，但收入比较高，所以已经具有了购房的能力。考虑到将来结婚还会买新房子，所以，我就在单位附近的中心城区买了一套面积不大的二手房，由于距离单位近，节约了许多路上的交通费用和时间，这几年的单身生活还是过得挺惬意的。”去年余丽结婚了，他们买了一套新房，把旧房也留在了手里，而这套房子因为地段好很快就租了出去，现在他们的日子过得乐悠悠的。

二、新婚人群买房规划设计

成家立业是大部分人都必须经历的人生阶段，对于刚刚结婚的新婚者来说，购房时应注意的主要事项如表1-2所示。

三、改善居住条件人群买房规划设计

有一定经济基础、希望改善居住条件的购房者，对房型、地段、居住环境等的要求相对较高，在住房选择上考虑的事项如表1-3所示。

四、提高居住品位人群买房规划设计

住房在一定程度上也能体现一个人的品位和身份、职业、修养等。因此，提高居住品位成为越来越多成功人士所追求的目标。对于这部分人群来说，房子不再是单纯的居住场所，而是自身品位和身份的体现。提高居住品位的人群在买房时应考虑的事项如表1—4所示。

五、学位房购买人群买房规划设计

学位房也叫学区房，是人们为了孩子在入小学及小学升初中、初中升高中时得到该地段相对应学校的学位而购买的房产。

【案例赏析】

在广州工作成家的李女士一直和老公住在番禺一个小区里，随着孩子的出生，夫妻俩未雨绸缪，准备到中心城区的越秀区置业，以便将来让孩子上一所好学校。

李女士的孩子今年才三岁，离实际入学年龄还有几年，但李女士分析，虽然目前各区已取消了对学位房居住年限的限制，但还是需要预留三到五个月时间办理房产交易手续及解决户口相关问题等。现在开始看房，明年小学报名前能否买到合适的房子还是未知数。“而且政策变化太快，现在虽然对居住年限没有规定，很难说从哪一年开始又有变化，因此早一点对学位房出手，可以避免当孩子到达上学年龄时自己措手不及。”李女士说。

未雨绸缪早准备，孩子还没有出生，有些准父母就开始在大小楼盘穿梭，咨询“学位房”的事情，这也是如今“学位房”大热的重要原因之一。在购买学位房之前，家长一定要有一个很好的规划，同时要了解各区域在户口方面的不同要求和规定。

(一)查明原业主的小孩有没有占用学位

购买二手房前要了解清楚前业主孩子的入学情况，避免出现买了学位房，学位却被占用的情形。

【案例赏析】

何女士在某小区买了一套二手房，但原业主的孩子已经在对口小学就读三年级，那么何女士的孩子就不能作为地段生被接收。

(二)了解所在区域的招生政策

学位房每年对口的学校可能都会有所调整，理论上不存在一定就能人读名校的地段。不过如果可以尽可能靠近名校购房，保障会更大。当然，这样的房子价格也更贵。  【案例赏析】

不久前才在福田区购买了学位房的王女士表示，看到今年小学招生地段的调整结果，很担心自己女儿明年要入学的时候被调整在名校招生地段以外。“为了这学位房，两代人折腾了好几年，真担心到明年发现功亏一篑。”王女士忧心忡忡地说。六、投资人群买房规划设计

购买一套面积适中、地段优越的二手房，既可以用来自住，又可作为投资的良好选择。怎样在二手房这个大市场中选择易于出租或出售的二手房呢？需要考虑的事项如表1—5所示。

P3-9

置业安家一直是老百姓关注的热门话题。比起新商品房来，二手房有着许多天然的优势，如何购买二手房已成为大家茶余饭后的热门话题。

同一手房相比，二手房的买卖程序更为复杂，主要表现在以下几点：买卖双方信息不对称；交易环节复杂；牵涉部门众多，不仅有买卖双方，还会牵涉到房地产中介公司、房地产交易中心、物业管理公司、贷款银行、担保中介公司、公证处、税务部门、财政部门和保险公司等；涉及到大量的房地产法律事务和专业知识，如对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管及产权的办理等。一些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷就推卸责任甚至逃逸，致使购房者的利益遭受损失。

因此，对于购房者而言，在购买二手房之前适当学习并了解二手房及二手房买卖的相关知识，才能在二手房买卖过程中规避风险、化解纠纷并切实维护自己的合法权益。

基于此，我们修订了《明明白白购买二手房》一书。该书最早于2009年出版，出版后深受广大读者的欢迎。许多读者看了此书以后，通过来信、来电、留言的方式与我们探讨二手房交易的相关事项，同时也希望能增加一些新的、与时俱进的内容。

修订后的《明明白白购买二手房(实战强化版)》内容更加完整，主要包括八大模块。

做好购房规划  了解二手房基础知识

多种渠道获取房源信息  选好中介机构

购房前进行实地考察  明察秋毫做好房屋交易

签好合同才能避免纠纷  贷款也要精打细算

《明明白白购买二手房(实战强化版)》在原书基础上做了如下更新。

第一，将原来的第一章分解为三章，在购房规划中增加了学位房、投资房两大类。

第二，在第八章中，专门用一节内容介绍了主要城市的二手房公积金贷款操作流程。

第三，将大量的文字说明替换为表格、流程图，内容更加精练，形式更加灵活，方便读者阅读和理解。

第四，根据最新的行业法规和管理办法，删除了一些不够完善、与目前法律法规不符的文件，增补了一些新的文件。  本书由刘建伟主编，另外，为本书提供并整理资料的有新嘉华置业、天同地产顾问、新中物业、平安保险以及深圳商业银行的张绍峰、刘冬娟、高风琴、吴丽芳、宿佳佳、申姝红、郑洁、刘军、李辉、赵静洁、陈运花、段青民、杨冬琼、赵仁涛、柳景章、唐琼、段利荣、林友进、刘海江、马丽平、匡仲潇、滕宝红等，在此一并表示感谢！