张云华等编著的《完善与改革农村宅基地制度研究》包括1篇综合报告、15篇专题或案例报告及2篇附录。主要有：宅基地制度研究文献综述；新中国农村宅基地法律法规政策的演变；建立农村宅基地使用权流转制度研究；合理处理农村房地关系全面实现农民房屋财产权；积极探索农民宅基地有偿退出之路；农民房屋与宅基地抵押问题探讨；农村集体建设用地入市是解决“小产权房”问题的关键；宅基地置换模式与增值收益分配研究等内容。

宅基地是农民的安身立命之所，宅基地制度直接涉及农民切身利益，是关系农村经济发展和社会稳定的重要制度。新中国成立以来，我国宅基地制度已逐步演变形成一整套具有中国特色的制度体系，“集体所有，农民使用，一宅两制，一户一宅，福利分配，免费使用，无偿回收，限制流转，不得抵押，严禁开发”是我国农村宅基地产权制度和管理制度的主要内容与特征。

我国农村宅基地制度保障了农民“住有所居”，赋予了农民基本而重要的居住型社会福利，促进了农村经济社会的稳定发展。然而，新世纪以来，我国经济社会状况发生了重大变化，经济高速增长，城镇化与工业化快速推进，农村人口大规模向城镇和发达地区迁移，围绕农村宅基地产生了一些矛盾和问题，宅基地制度已不适应形势发展要求。第一，宅基地集体所有权不清楚，集体宅基地权利弱。第二，农民宅基地用益物权权能不完整，分享宅基地增值收益难。第三，宅基地流转现象普遍，限制流转政策流于形式。第四，“房地关系”处理失当，农民房屋财产权不完整。第五，宅基地闲置浪费问题突出，无偿回收政策是制度性因素。第六，农房抵押试点兴起，宅基地不得抵押法律受到挑战。第七，“小产权房”开发屡禁不止，禁止开发政策徒有其名。第八，“拆房圈地”逐渐蔓延，农民个人及社会风险加大。

张云华等编著的《完善与改革农村宅基地制度研究》认为应进一步完善并改革宅基地制度。第一，巩固集体宅基地所有权。巩固农民集体的宅基地所有者地位，从制度上进一步加强农民集体对宅基地的所有权权利，给予集体土地和国有土地同等权利，明确农村集体经济组织作为集体土地的代表者地位，明确集体土地成员权。第二，充实农民宅基地用益物权。充实农民宅基地使用权，农民不仅对宅基地具有占有和使用的权利，还具有收益权和部分处分权。第三，有条件放开使用权流转，赋予农民完整的房屋财产权，建立农宅流转市场。在设定流转条件的情况下，逐步放开宅基地使用权流转，赋予农民宅基地使用权流转与房屋交易的权利，通过建立农村房屋与宅基地流转市场，充分实现农民宅基地用益物权与完整的房屋财产权。第四，建立宅基地有偿退出制度与差别化有偿使用制度。在宅基地退出回收制度上，政府要给予经济补偿与政策支持，建立经济激励机制，合理引导农民退出闲置浪费的宅基地；在宅基地使用制度上，建立差别化有偿使用制度，对集体成员使用宅基地不收取费用，对集体外成员使用宅基地，要收取宅基地有偿使用费。第五，开展农房与宅基地抵押试点。针对各地已经开展的农村房屋抵押试点，应总结其成败得失，从国家层面开展农村房屋与宅基地抵押试点，更好地引导地方进行农房与宅基地抵押。第六，允许集体建设用地入市，规范宅基地整理置换。本着集体土地与国有土地同地同权的原则，针对“小产权房”屡禁不止的现实与积累的矛盾，应在土地和建设规划约束下，完善土地增值收益分配及税费调节机制条件下，允许集体建设用地直接进入土地市场用于开发。要出台指导性政策，规范当前和今后各地村庄整理与宅基地置换等活动。

《完善与改革农村宅基地制度研究》包括1篇综合报告、15篇专题或案例报告及2篇附录。

摘要

综合报告 完善与改革农村宅基地制度的思路与建议

 导言

 一、农村宅基地制度的主要内容与历史演变

 二、宅基地使用权能否流转是宅基地制度的争论焦点

 三、经济社会发展转型情况下农村宅基地制度之不足

 四、完善与改革农村宅基地制度的思路

 五、政策建议

 附：关于宅基地法律法规的修改意见

专题一 宅基地制度研究文献综述

 一、宅基地市场化交易机制

 二、宅基地增值收益分享机制

 三、宅基地开发与“小产权房”问题

 四、宅基地法律法规

专题二 新中国农村宅基地法律法规政策的演变

 一、新中国农村宅基地法律法规政策演变历程

 二、立法与政策评述

 三、建议

专题三 建立农村宅基地使用权流转制度研究

 一、法规政策严格限制农村宅基地流转

 二、宅基地流转在城镇周边比较普遍

 三、放开或限制宅基地流转的两种观点

 四、建立农村宅基地流转制度的思路与原则

 五、建立农村宅基地流转制度的建议

专题四 合理处理农村房地关系全面实现农民房屋财产权

 一、农民房屋财产权权利不完整

 二、农民房屋财产权不完整的不利影响

 三、国内外关于房地关系的理论与立法实践

 四、正确处理农村房地关系实现农民房屋财产权的评述及建议

专题五 积极探索农民宅基地有偿退出之路

 一、农村宅基地闲置浪费问题突出

 二、无偿退出与回收政策是宅基地闲置浪费的制度因素

 三、当前需要积极探索宅基地退出机制

 四、农民宅基地有偿退出路径与建议

 附：重庆宅基地有偿退出试验

专题六 农民房屋与宅基地抵押问题探讨

 一、法律不允许宅基地使用权抵押，农房抵押受限

 二、宅基地抵押的不同观点及利弊分析

 三、农村房屋抵押的探索

 四、建议

专题七 农村集体建设用地入市是解决“小产权房”问题的关键

 一、“小产权房”现状

 二、“小产权房”成因

 三、“小产权房”的利弊分析

 四、思考与探讨

专题八 宅基地置换模式与增值收益分配研究

 一、重庆“地票”模式与收益分配

 二、嘉兴“宅基地换房”模式与收益分配

 三、天津“宅基地换房”模式与收益分配

 四、成都市温江区宅基地置换模式与收益分配

 五、宅基地置换中的增值收益分配问题

 六、建立健全宅基地增值收益分配机制的建议

专题九 规范农村“拆房圈地”行为

 一、“拆房圈地”的目的与本质

 二、“拆房圈地”带来的问题

 三、严格规范“拆房圈地”行为

专题十 制定《农村集体经济组织法》 夯实农村土地集体所有制

 一、农村集体经济组织的关键问题是缺乏具体形式和市场主体地位

 二、都江堰市出台集体经济组织管理办法的探索及意义

 三、《农村集体经济组织法》是农村集体经济发展与社会治理变革的客观需要

 四、关于制定《农村集体经济组织法》的相关建议

专题十一 审慎推行“宅基地换房”保障农民宅基地用益物权

 一、J市推进“宅基地换房”的做法

 二、“宅基地换房”的背景

 三、“宅基地换房”的效果

 四、各地“宅基地换房”普遍存在的问题

 五、保障农民的宅基地用益物权

专题十二 实现宅基地用益物权的成都经验

 一、背景与问题

 二、成都的改革经验

 三、成都土地制度改革的理论意义

专题十三 完善宅基地政策推进新村庄建设

 一、苏州市吴中区新村庄建设的主要做法与经验

 二、苏州市吴中区新村庄建设遇到的问题

 三、几点政策建议

专题十四 深圳市“小产权房”调查启示

 一、深圳“小产权房”开发过程

 二、“小产权房”市场特点

 三、主要问题

 四、启示

专题十五 北京市农村宅基地流转情况调查

 一、宅基地超标普遍，“一户多宅”现象为数不少

 二、宅基地流转需求大

 三、北京市农民宅基地流转途径

附录1 宅基地置换增值收益分配模型

附录2 10年来国家与地方的宅基地政策及探索大事记

农村老家的建房故事（代后记）

参考文献