高房价绑架了无数中国人的幸福，谁是真正推手，谁攫取了高房价的暴利？既然开发商的作用仅仅是一个皮包商的角色，为什么不取消这一环节？凡是过于倚重房地产业拉动的经济体，几乎都经历过崩盘，我们何以成为唯一的幸存者？

《向高房价宣战》绝非是一本普通的房地产研究著作，它是一盏让民众醒悟的明灯。当人们饱受高房价之苦，而看不到症结、看不到解决方案时，这本书将为他们的一系列迷茫给出答案。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来，就可能成为推动解决住房民生问题的中坚力量。

因为一套房子，人们惶惑、焦灼、迷失、癫狂，甚至于沉沦。高房价，绑架了无数中国人的幸福。

谁是高房价的真正推手？谁攫取了高房价的暴利？中国的房价未来两年的走向如何？从房地产市场看，中国的宏观经济走势如何？公众为何因为住房问题承受着如此巨大的压力？这一系列问题的根源在哪里？出路又在哪里？本书对以上问题进行了系统、深入的研究。

序 用智慧和良知为住房民生呐喊

前言 中国必须向高房价宣战

第一部分 中国房地产形势分析和出路

 1.从房地产看中国宏观经济走向

 2.中国城市房价仍有40～50%的下降空间

 3.中国的房价到底高不高？——高房价的形成及国际水平比较

 4.房地产泡沫破灭之殇——中国海南省、北海市及日本、美国的惨痛教训

 5.出路何在——怎样解决高房价？

第二部分 精彩对话?激情辩论

 1.愿作人民的经济学家

 2.谨防鼓励购买高价房透支未来

 3.专家是否与开发商对立而生？

 4.地产三剑客：疯狂拿地对房地产的影响

 5.与牛凤瑞、邹东涛激辩中国房市

 6.地产三剑客央视首聚：投资我主张

后记

参考文献

第一部分：中国房地产形势分析和出路

1.从房地产看中国宏观经济走向房地产市场是中国经济的一个重要组成部分。现在，全球基金经理圈甚至有一种说法：世界经济看中国，中国经济看房地产。中国的房地产又要看什么？就是看房价！房价，如同各种指标的龙头一样，它可以看做判断中国经济走向的最重要的指标。现在常说的经济先行指标，公认的有，信贷投放、固定资产投资、采购经理指数(PMI)等，但根据我的分析，房价这个指标对于衡量经济景气的重要性，要远远胜过其他指标。由于经济结构过度向房地产倾斜，房价的走向几乎代表了整个中国经济发展的状况，即如果房价向下，中国经济体系中无论虚拟经济还是实体经济，都会趋向萧条；如果房价向上，比如现在房价暴涨，那就意味着中国经济不再萧条，而是趋于回暖甚至是过热。

针对房地产市场和宏观经济的话题，有不少媒体采访我，希望我对房地产业进行分析。我认为研究房地产问题，主要研究的应是房地产市场的供求关系及其价格，包括作为供给的房屋存量和增量(新竣工房屋和期房)，也包括作为需求的居民家庭支付水平和信贷条件，当然对价格的研究也非常重要。从房地产开发业的角度看，投资和投机性购房也属于需求层面，但从社会角度分析，这些需求实际上仍然停留在供给层面。例如投机性购房，考虑到其目的在于加价转售，实际上属于房屋的分销环节；而房地产投资的实现手段主要是出租，更接近于房屋的零售环节。从这个意义上来看，房地产问题本质上属于宏观经济的问题，而房地产业则属于微观和中观的问题。这里我们从房地产市场出发，分析中国宏观经济走势，这也是目前广大群众非常关注的话题。

我国房地产市场现状

再次火暴的房市

2009年，我国的房地产市场可以说再次火暴，不仅包括一手房市场，也包括二手房市场。之所以说再次火暴，是相对于2007年的房价。之前我和“地产三剑客”之一、《上海证券报》评论员时寒冰在凤凰卫视做节目，就曾以深圳房价作为背景，可以说当时的房价上涨之势很是凶猛。比如说2007年在深圳市，就出现了好多人买房都无法买到的情景，而从房屋中介商手里却可以买到，但是需要付给房屋中介商一笔费用。这也被称做茶水费、喝茶费，平均一套房屋的喝茶费大约是四五万块钱。当时我们分析，这可能也是开发商变相加价的伎俩，中介商也可能从这四五万块钱中分享一部分。通过开发商控盘、制造恐慌性购买、哄抢等，深圳房价节节上涨，2007年上半年平均房价大约上涨70％左右，称得上是“房价凶猛”。

2007年后期，由于央行信贷紧缩政策和银监会收紧第二套房贷款，火暴异常的中国房市在2008年3月左右交易趋于冷淡，房价也逐步走低。不过，源自美国的金融危机“拯救”了中国房市。考虑到4万亿投资计划远水不解近渴，信贷投放开始放宽，借助房价、股价上涨，带动由房地产开发投资、企业投资为主要力量的社会投资增长。这项政策具体分解到房地产领域，国务院再次强调房地产业对于拉动国民经济增长的支柱产业地位，支持通过减免税、降低房贷利率、扩大住房消费信贷规模等措施，激活房地产市场。由于房价回落、税收减免、利率下降等因素的复合作用，房屋成交量从2009年年初开始回升，逐步演化为3月～4月份的“小阳春”、5月份的“虚假销售”和“退房潮”、6月份以来房价同比环比涨幅双双扩大，到11月份涨幅和成交量均创年内新高，房市火暴异常。

据北京市房地产交易管理网的最新数据显示，2009年6月全市期房住宅签约总量为14 341套，成交面积157.1万平方米，环比5月上涨4.97％，同比大涨82.22％。此后一直保持活跃。11月期房商品住宅成交量12 242套，现房3 009套，创下自2007年以来历史同期最高水平。受旺盛的购房需求的影响，北京11月可售商品住宅减少了3 489套，累计存量首次跌破10万套大关。此外，北京市6月的开盘均价达到12 300元／平方米，为历史最高水平。11月的新开盘价格更是达到18 088元／平方米，环比上涨12.47％，达到年内新高。

二手房市场交易同样火暴。2009年11月，北京市二手房成交量历史性地突破了3万套，总成交量达到了32 784套，其中住宅成交量更是达到了31 288套，环比分别上涨了57％及56％，即使与之前成交量高峰纪录即9月份的27 534.套相比，亦有19％的涨幅。2009年1月～11月，北京二手房签约量达到了23万套，是2008年的3.3倍。房价成交均值达到了每平方米13 150元，相比年初上升超过30％。在整个房地产市场中，二手房市场的优势地位愈加明显，其与一手房的成交比例也由2008年的1∶1.22改写为1.16∶1。

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中国必须向高房价宣战

房地产业是由各类房地产企业、政府房地产事业单位、房地产合作经济组织和以家庭为主体的自主房地产经济构成的整体。世界各国的发展历史证明，房地产业的发展是事关一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。房地产问题也是中国未来最大的不确定因素，是中国经济这艘巨轮复苏并再度起航时可能面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房地产这一传统的经济增长引擎拉动日益重要的内需，中国的老百姓则普遍希望高企的房价大幅度回落，或者由政府提供更多的经济适用房和廉租房以解决居住问题。目前，高房价问题成为全社会最为关注的焦点，怎样解决这个问题，将从根本上检验政府“执政为民”的成色，更体现政府领导者“大国治理”的能力和智慧。

房地产业拉动经济增长，是一个伪命题

2008年11月10日，国务院重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展的作用举足轻重，对于金融业的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

不过，由房地产业拉动的国民经济增长，究竟是房地产开发商们创造的，还是由作为其上游的规划设计、建筑、装饰装修、建材、家居设备等部门创造的，稍微有些常识的人都可以给出唯一的正确答案。但若政策只允许开发商从事住宅开发，在推动国民经济增长的判断上，就可能出现违背常识的情况。

这其实是一个最简单的道理，如果住房商品化可以覆盖全部城乡土地，如果在坚持严格的城乡统一规划条件下，允许任何经济主体从事住房开发，则在中国城市化和新农村建设的大背景下，绝无房地产开发不振从而拖慢国民经济增长速度的情况发生；而为广大人民所诟病的高房价问题，必将在居民自建成本的压迫下，低下它那持久高昂的头颅。

住房、医疗、教育等是城乡居民的最基本需要，长期以来依赖政府财政支出。而推动上述领域的市场化，是1998年中央政府为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。目前，中国政府正在修复医疗、教育市场化改革带来的负面影响。在关系国民经济增长的房地产领域，却与公众愿望存在较大差距，有时甚至是相反的。

2003年，国务院出台的“18号文件”，将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房，列入中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，绝大多数有购房需求的城镇居民，则不得不直接面对房地产开发商供给的商品房。由于政府调控缺乏经验，开发商在商品房市场任意定价，肆意推高房价。由此，中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣时期。痴迷于高房价导致的房地产投资高速增长从而快速拉动经济增长的梦想，各级政府始终对房地产业情有独钟，导致公众降房价的强烈愿望难以实现。

在我看来，高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。

首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一批住不起房甚至租不起房，以及依靠长辈资助买房但沦为“房奴”一族的人群，可能影响城市一整代年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使有所增加，也失去了改善生活的意义，他们不得不拿出其中的一大部分用于房价或租金上涨引起的支付增加。

其次，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。居高不下的房价使产业资本投资其他产业收益率下降，风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫；高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国内地的制造业步香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。

最后，高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率。房价高了，租金自然大涨，店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时，货物必然不能畅其流，而失去了“外部需求”的、占全球总量1／4～1／3的中国工业品生产能力，必然面临一个更加凶险的环境。由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，必然在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。

高房价造就严重的社会分化，影响消费扩张和经济可持续增长

地价、房价急剧上涨引起的大规模财富转移效应，为地方政府、房地产开发商营造了一个取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在以房地产开发业为核心的利益机制下，地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链，他们相互关联，藉此获得巨额财富。显然，不打破房地产暴利，就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房这一民生问题，幻想在维护中间环节高利润的条件下改善民生肯定是不现实的。高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。由此，土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”，而流动性资产，包括货币(表现为通货膨胀)、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。

在高房价下，既得利益集团借机暴富，已购住房自住者沦为“房奴”，而绝大多数新进入城市者则陷于买不起房甚至租不起房的窘境，整个社会财富呈现向土地房产集中的局面，推动了社会阶层的分化。伴随高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望，但根本没有可支付的消费能力，中央对于扩大内需特别是消费需求的期望，在此情况下也受到严重的影响。

从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应，影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力。央行于2009年5月底在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，6月12日公布的调查结果显示，居民购房意愿呈现低位徘徊态势，超过六成的居民认为当前房价“高，难以接受”。47％的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季度提高9.5个百分点，升至历史最高；仅有15.1％的城镇居民选择“更多地消费”，比上季度下降14.6个百分点，降至历史最低。

仔细分析我国房地产业的崛起，以及其不良发展给公众和我国的经济体系带来的巨大阵痛，我们认为，主要原因在于房地产业在发展壮大过程中，违背了经济社会发展的三个基本原则。

一是违背了市场经济条件下公众自主选择原则。在我国的房地产领域，房屋开发只能经由房地产开发商，城镇居民不能自己建房，不能组建住房合作社，这种情况明显违反了市场经济条件下公众自主选择这一基本原则。二是违背了商品经济社会公平交易这一基本原则。在房地产领域，不公平交易大行其道，高价拍卖土地，低价征用土地；政府与开发商之间，政府处于土地出让的卖方垄断地位，形成了形形色色的土地定价；在炒楼者和消费者之间，投机者可以轻易通过囤积房屋加价出售，这也明显属于不公平交易。三是违背了私人劳动和社会劳动的一致性原则。个人或企业通过自己的私人劳动，提供社会所需要的物质财富，中国的开发商虽然也付出了“辛勤运作”的劳动，但是他们的私人劳动并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有权利建房子，不希望被替代，更不希望以远高过自建成本的价格购买房屋。所以强制性的房地产制度让开发商做了房屋建设的甲方，并借此获取超额垄断利润，其结果很难被群众接受。  很显然，我国把房地产业当成支柱产业的政策，开始面临着耕地与人民财力的枯竭，尤其是中等收入的城镇居民，包括已经购房的中产阶层消费能力枯竭的问题。依靠这样的“嗜血产业”拉动国民经济增长，不仅房地产业本身必将面临需求大幅度萎缩、房价调整等生死问题，从而拖累国民经济增长；而且高房价对其他产业和居民消费的挤压，也透支了我国经济增长的未来空间。

高房价和建筑垃圾化与腐败现象密切相关

高房价的形成既有建设开发体制问题，更与腐败现象密切相关。在中国这样一个土地并不特别稀缺的国家，在一些地方，高房价一定程度上与政府官员直接或变相介入导致的大量隐性成本上升有关。由于房地产开发中的官商一体，以及个别官员与不法开发商勾结，通过低价强占农民土地、任意建设规划，在工程验收中大量做假，导致社会矛盾被激化，严重影响了政府官员的社会声望。

与高房价相对应的，是中国建筑质量的低劣，这早已成为普遍的问题。其中既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因，更有地方政府监管缺失的问题。在当代中国，民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市，政府拆迁的最新重点已经是20世纪80年代甚至90年代初的建筑物。根据建设部统计，中国各类建筑物以每年5亿多平方米的规模剧增，而其中大量建筑物的平均实际寿命仅为30年，远低于《民用建筑设计通则》中规定的年限。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料等综合因素的作用，中国建筑的平均寿命称得上“50年罕见、30年普遍”，不及国家标准规定最低使用年限的60％。从这个角度看，所谓城市化建设的“日新月异”，实则隐含着“金玉其外，败絮其中”、劣质工程成规模制造的实质。

建筑质量的日益低劣化，是有其深刻的“中国特色”背景的。从建筑业看，无论是工民建、市政，还是高速路桥、铁路、水利设施的设计、施工、监理，都通过层层承包，向私人承包制发展，并且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益“空心化”，即“皮包公司化”，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明显；从房地产开发看，在几乎完全垄断了商业和民用住房开发活动的主体中，90％为私营性质的房地产开发企业，在其开发企业建造项目的过程中，为了追求利润最大化，热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式，造成了建筑质量的大幅度下降；在建设规划管理领域，一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期内的政绩，城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”，草率上马，不少工程最终沦为“垃圾建筑”。

在中国，房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。在最初的设想中，房地产开发企业的目标是统一规划、统一开发。但现实经常是，通过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值，这在一段时间内，几乎成了房地产开发企业的一种常态。在这种体制下，城市规划就成了一些地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——一旦房地产开发商看上某块土地，一些地方政府就设法修改规划，然后不顾由此可能给居民带来的损失，并动用各种力量进行拆迁，最后建成让房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。2005年，瑞士洛桑国际管理学院在其编制的《国际竞争力年度报告》中，将中国城市规划水平排在61个样本国家中的最后一名！

高房价是中国城市化的最大障碍，解决“三农”问题必须先解决高房价

从更深层面上分析，鼓舞中国房地产业持续增长的城市化进程，其实质是包含大量失地农民和失业人口的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加，但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入居民的手中转移财富的游戏。

人是城市的最基本要素。所谓城市化，实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程，就是人口向城市地区集中，或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中很大一部分是农民，目前我国统计局统计的城镇人口约占全国总人口的45％左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素，实际的城市化率只有不足30％。在令城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于拥有城里的住房，甚至想都不敢想。

自1998年中国实施“房改”以来，到2007年，中国的城市建成区面积由2.138万平方公里扩张到3.547万平方公里，增加65.9％；城市房屋建筑面积由1998年的70.9亿平方米扩张到2006年的174.5亿平方米，增加146.1％。但中国城市的人口密度实际上是下降的。2006年以前，我国城市人口数量在统计中仅限于城市户籍人口，2006年修改为按城区人口与城区暂住人口之和计算。2006年我国城市平均人口密度为2 238人，2007年降为2 104人。

即使包含了暂住人口，在城市面积的高速扩张面前，城市人口的增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体，反而成为一个浪费土地的场所。显然，高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示，农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里。据调查，有29.19％的农民工居住在集体宿舍，有20.14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房子里，有7.88％的农民工居住在工作地点，有6.45％的农民居住在临时搭建的工棚，还有12.54％的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农村居住。

如此，在城市高房价的现状下，所谓的城市化不过是农村人口居住地点向“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”的转移。由于住宅与工作地分离、夫妻分离、代际分离、频繁寻找工作等原因，存在人口长期(多年)在城乡之间和区域之间剧烈流动的现象；随着城市向农村扩张，以及农业比较优势的消失殆尽，越来越多的农村人口要离开农村，而如果他们在城镇或城市中没有较为固定的住所，加之工作极不稳定甚至无业，社会上将会充斥越来越多无房、无业的流浪人员。

可见，平抑房价不但直接影响“三农”问题的解决，还影响城市化进程和社会稳定。在城市工作的大部分农民工，没有固定住所，无力购买商品房，无权购买经济适用房，也无法申请廉租房居住，大都只能租住在城乡结合部那些随时可能被拆迁的低劣建筑当中。这样的“城市化”不是以人为本的城市化。只有当广大没有户口的外地人员和农民工在城市中安居乐业了，才能使城市真正和谐起来，促进城市的进步和现代化进程。

因此，高房价引发的社会问题，应当激起管理部门与高房价斗争的强烈决心！

香港模式终会将中国引向不归之路，应立即远离香港模式

我国香港特区自上世纪90年代以来，一直通过“非饱和供应土地”来维持高房价，此举虽然为特区政府带来了财政收益，但房地产业的“挤出”效应，使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益，一直在维持高房价，导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港的支柱产业主要为金融、港口、机场、房地产等现代服务业，由于地价过高，香港第二产业的发展近乎空白，香港经济对外依赖程度非常严重，经济安全性较差；而且，由房地产催生的泡沫经济，时常引发香港房价的大起大落，给香港经济带来了巨大的破坏。

中国内地效仿香港住房制度，造就了目前严重的房地产泡沫，延续至今，处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长产生负面影响，中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一系列政策。除了各项购房税收减免之外，还出台政策降低了信贷限制和住房消费信贷利率，在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上，希望借助商业银行体系获得的国家信用，在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上，保持房地产市场的稳定。

可见，高房价是引发经济危机的罪魁祸首。20世纪90年代，全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂，日本房市出现全国性大暴跌，整个经济受到重创。此后10年，日本经济长期处于萧条期，经济增长始终徘徊在衰退与复苏之间，被外界称为“失去的10年”。美国“新经济”泡沫破灭后，房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段，房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长，成为本次金融海啸的元凶巨恶。

历史事实一再证明了一个道理：不解决高房价、高地价问题，甚至依靠高房价拉动经济增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火，最后必然被高房价所害，最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。

向高房价挑战，解决城乡居民住房问题，具有重要的现实意义

目前房地产市场萧条主要表现为开发商主导的商品房市场萧条，而政府主导的位置和价格合理的保障房则销售旺盛。政府救房市的着眼点在于为开发商解困，我认为不如值此时机厘清建设体制，撇开开发商，留待以后处理。根据我的了解，即使开发商把房屋卖给政府用做保障房，或通过银行贷款解决资金链问题之后，在房价继续大幅走低的情况下，开发商并没有动力进行房屋新建，因而，希望通过救助开发商而拉动经济增长的愿望势必落空。

与此相对应的是，我国有改善住房需求的部分民众对各种自建房、集资建房、单位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群体对于获得政府保障房的期望很大；农村集体宅基地建设小产权房销售的愿望也很大；地震灾区灾后重建家园的愿望很大。但是由于体制的限制，除灾后重建外，上述有效住房需求则牢牢地被我国的土地管理和建设开发管理体制禁铟了；保障房建设政策的执行则被限定在“不会冲击商品房市场”的原则下，将保障房建于偏远地带，并且定价水平越来越接近于商品房。可见，与其不惜未来银行体系遭到毁坏而拯救房地产商，不如通过体制调整疏导居民住房消费需求，同时为银行体系建立防止房地产信贷危机的“防火墙”，于国于民更为有利。

只要保障房能够得以在正常地段正常建设，那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差异之处在于后者不能提供“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。

经验证明，以营利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是，以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业，对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。

相对而言，非营利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低居民购房的支出成本，使居民在获得住房的同时，合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非营利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非营利性住房开发同样会带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业的发展，因此大力发展非营利性房地产产业对于我国当前具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。

眼见《向高房价宣战》的书稿终于完成，2009年对自己终于有了交代，心中不由得感到无限的轻松。对于我这样的经济研究人员，要在繁忙的工作之余，挤出时间完成20多万字的书稿，的确是一个不小的挑战。然而，面对高房价引发的民怨，房地产业侵蚀民生和经济发展前景，作为一名知识分子特别是熟悉房地产的学者，我觉得自己有责任、有义务亲力亲为，通过自己的呐喊唤醒民众理性消费住房，避免他们成为高房价战火的牺牲品。

2009年年初，不少出版社向我约稿写书，由于当时工作太忙，我以各种理由推辞了。然而，内心毕竟有一种强烈的愿望：希望由我写成的书，成为投向房地产泡沫的一枚炸弹，引导民众协力抗击高房价，再现历史上“羽扇纶巾谈笑间，樯撸灰飞烟灭”的文人风采。

要把上述愿望变成一本书，既需要我的努力劳动，更要有恰当的机缘。4月，国家统计发布数据，称2009年3月中国70个城市的平均房价同比下跌1．3％，但环比上升0．2％。这不仅打破了房价连续7个月下跌的局面；伴随着交易量的回升，楼市出现了对房地产开发商来说久违的“小阳春”现象。对于这一情况，我提出了中国城市房价水平仍然过高、两年后还有40％～50％的回落空间的观点，希望引导公众根据房价的长期走势理性消费。英国《金融时报》驻华记者吉密欧(Jamil Anderlini)针对房价问题对我进行了专访，他撰写的题为《中国房地产价格两年后可能下跌一半》的文章，发表在2009年4月13日出版的《金融时报》第一版，引起了海外多国政府、投资机构的关注。2009年4月和5月，我先后接待了包括美国大使馆经济处、韩国金融控股公司、摩根大通银行、摩根斯坦利公司、波士顿投资公司、索罗斯基金公司、高盛公司等累计有50余家国际机构，从而再次产生了通过著书整合过去对房地产观点的愿望。第二个事件是2009年4月23日中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布《2009房地产蓝皮书》，称2009年房价上半年总体下行，下半年有望上升的观点。我找来2004年以来的6本蓝皮书，逐一对照他们的预测与实际变化，发现2009年以前的每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的。据此，我认为他们站在了房地产开发商为主体的房地产业的立场，而不是公众的立场。因为有房价问题和社科院内部争论这两个亮点，我的批评文章迅速引起了舆论界的热烈关注。《第一财经日报》、《每日经济新闻》等争相采访和报道我和《房地产蓝皮书》主编牛凤瑞研究员的观点争论，和讯网还把我、牛凤瑞以及后来加入论战的社会科学文献出版社总编辑邹东涛教授约到演播室，当面激辩中国房市的观点。辩论是激烈和精彩的，事后还引发了“房价降一半是国家灾难？”的社会讨论。

可以说，整个4月和5月，是我近年参加各种讨论最多的时期。我在辩论之时，总有通过著书将我的观点系统化的想法。也正在这个时候，国内知名出版机构——中信出版社的二位编辑找到了我。他们希望我写一本关于房价方面的书，作为他们出版社2009年向市场推出的重点图书。这和我的想法几乎是一拍即合。当天时、地利、人和三个要素都具备时，我也就没有什么借口推辞了。整个6月到7月期间，除了参加每周三个下午的社科院英语培训中心主办的英语培训班外，我把大部分时间都用在房地产资料的搜集和写作上了。

由于没有很好地与编辑保持沟通，初稿自然存在不少毛病，这正是显现出版社编辑水平的时候。在看到我的初稿后，编辑提出的修改意见，希望将我编写进去的历史文章和媒体专访拿出——由于她的意见无可挑剔、难以驳倒，初稿近1／2的篇幅被迫删除了。我唯一能做的，就是重新创作。经过艰苦的劳动，终于在8月底增补了大约5万字的内容，书稿也顺利地进入到编审的程序。

初稿完成后，编辑提纲挈领地提出了修改意见——这是一条看起来容易、做起来很难的意见。这也逼迫我更广泛地搜集资料，增补了如书中如“地产泡沫破灭之殇”、“中外房价水平比较”等内容，总体看来已经较为自成一体并能拿得出手了。在临近排版的前几天，我又对书中的数据进行了更新。我想，如果这本书的内容和时效性不能满足当前那些彷徨于买不买房的读者们的需要，肯定会令他们感到失望。

本书的一个特色内容，是收录了我参加的几次著名的辩论。一是我、时寒冰、牛刀组成的“地产三剑客”的两次激辩，包括《地产三剑客——疯狂拿地对房地产的影响》、《地产三剑客央视首聚：投资我主张》两部分；二是我与牛凤瑞、邹东涛在和讯网演播厅的激烈辩论，可以令读者有身临其境的感觉。

本书初稿完成之后，我邀请同为“地产三剑客”的好友、《上海证券报》评论员时寒冰为本书作序。时寒冰在身体不适的情况下，较快地完成了8 000余字的长篇序言，成为为本书增彩的一个部分。在序言中，时寒冰中肯地对我的观点和书中内容给予了详细评价，并且从在校学生数量减少、城市人口老龄化的角度，得出了未来时期房价必然大跌的结论，与本书的内容形成了良好的呼应。在此特别对时寒冰表示真挚的谢意！

本书在写作过程中，还得到了我的家人、同事和许多朋友的大力支持。在此感谢所有支持我的人对我长期以来的鼓励。没有他们的支持并为我创造的良好的生活、学习和心理环境，这本书绝对不可能这么快脱稿。我愿意在此对所有支持我的人表示最诚挚的感谢，并将此书献给他们。

最后，希望这本书能够见证中国高房价的回归，在挑战高房价、促进民生的过程中发挥应有作用，并能得到广大读者的厚爱！

曹建海

2009年12月1日午后于北京市朝阳区西坝河西里

在“地产三剑客”中，建海兄的剑气最有霸气和豪气。

曹建海先生的许多观点，与主流经济学家的观点相比，可以“颠覆性”来形容。他以扎实的理论功底和翔实的数据，像“皇帝的新装”中那个说真话的孩子一样，充分复原并展现了中国房地产被扭曲和遮掩了的真相。

读完此书，哪怕是此前对于房地产和经济学概念一无所知的人，也能对中国房地产的根源性问题，有一个清醒的认识。当人们从房地产骗局和掠夺链条中醒悟过来，就可能成为推动住房民生问题的中坚力量。

——《中国怎么办》作者 时寒冰