本书把当下最先进和独创的地产营销技术以及实用的经典理论，提炼总结成了“三山十二关”通关地图，系统性地讲解了房地产抖音流量、创新自渠获客模型和案场硬核转化力。所有知识点均由团队实战提炼，经过多次市场验证，颗粒度高，复制性和落地性强，有助于帮助操盘手迅速掌握地产新周期下的营销新技术，建立系统化的地产营销思维，既是地产营销领域少见的实战教科书，又是项目操盘随时查阅的工具书。
行业洗牌、周期轮换，区域深耕型的中小房企突然从跟跑变成了领跑，一下子没了方向，其实当下正是此类房企历史级别的窗口期。作者专门写了一篇关于中小房企未来战略发展的思考，为了不影响本书整体结构，放在了微信公众号里，房企老板和经营一把手可以扫码，发送关键词“战略发展”获取并阅读。

宋博，今朝中国创始人，同袍荟发起人，房地产新营销架构师，中小城市房地产营销实战专家，房地产营销知识付费领域头部博主，抖音号“宋博地产营销课＆同袍荟”主理人，业务范围涵盖前策定位、销售代理、策略推广、项目诊断、营销顾问、企业内训、抖音陪跑等地产营销全链条，服务操盘项目过百。在国内多个核心城市成功举办地产新营销公开课，被中华网、凤凰网、和讯网等权威媒体多次报道。

上篇 流量之山
第1关 抖音逻辑关
1.1 抖音发展现状及特点
1.2 开发商使用抖音情况
1.3 抖音的算法及推流机制
1.4 打造账号垂度，精准推流
1.5 开发商做抖音的六大人设
1.6 新媒体运营团队搭建
第2关 短视频制作关
2.1 做好短视频的“天龙八步”
2.2 短视频如何选题
2.3 短视频文案的黄金五段式
2.4 短视频破完播率的九大钩子开头
2.5 短视频的五种拍摄方式及爆款模板
2.6 评论区的运营技巧
2.7 DOU+投流获取精准客户流量
2.8 抖音涨粉的八大技巧
2.9 短视频制作的“八荣八耻”
2.10 快速起号方法论
第3关 直播获客关
3.1 房地产直播间的“人”“货”“场”打造
3.2 房地产直播间场观引流方法
3.3 房地产直播间留客七大技巧
3.4 房地产直播间的六类话术
3.5 房地产直播间的六大留资技巧
3.6 房地产直播的十大断播雷区
3.7 数字人直播的现状与未来
第4关 矩阵裂变关
4.1 房地产抖音营销两大矩阵
4.2 他山之石，可以攻玉——利用经纪人账号搭建抖音营销矩阵
4.3 他山之石，可以攻玉——利用异业联盟账号搭建抖音营销矩阵
中篇 自渠之山
第5关 创新模式关
第6关 维护激活关
6.1 对县域房地产市场的认识
6.2 自渠独孤九剑之“头号计划”
6.3 自渠独孤九剑之“红海行动”
6.4 自渠独孤九剑之“敌后根据地”
6.5 自渠独孤九剑之“百团大战”
6.6 自渠独孤九剑之“群狼阵法”
6.7 自渠独孤九剑之“猛虎阵法”
第7关 老带新关
7.1 老业主的社群运营
7.2 老带新效果不好的常见原因
7.3 老带新第一法则：先交朋友，再谈生意
7.4 研究老业主样本，绘制精准客户地图
7.5 老带新核心命门：多为老业主制造被动询问的场景
第8关 高能活动关
8.1 反差类活动
8.2 健康类活动
8.3 儿童类活动
8.4 老带新活动
8.5 借势类活动
8.6 噱头类活动
下篇 转化之山
第9关 实效策略关
9.1 实效定位策略
9.2 实效价格策略
9.3 实效推广策略
9.4 实效推盘策略
9.5 实效成交策略
第10关 硬核团队关
10.1 如何制定机制招聘优秀营销团队
10.2 如何打造营销团队的硬核
10.3 自销与代理如何选择
10.4 独代与双代如何选择
10.5 智慧案场，科技赋能
第11关 滞销破局关
11.1 三眼理论
11.2 问道三人
11.3 无卖点项目滞销破局
11.4 停工延期项目滞销破局
11.5 无法降价项目滞销破局
11.6 尾盘项目滞销破局
11.7 大面积豪宅户型滞销破局
11.8 顶底房源滞销破局
11.9 商铺滞销破局
11.10 车位滞销破局
第12关 私域转化关
12.1 公域流量和私域流量的特点
12.2 如何把流量从公域导到私域
12.3 私域运营的五个方面
后记

地产营销不会消失，只
是换个玩法
地产营销还能做吗？
我和你的想法一致，能
！
否则，你不会读到这本
书——我不会写，你也不会
买。
人只要活着，就有衣、
食、住、行四大需求，这四
个行业任何一个都不可能早
于人类消亡。随着人口老龄
化和少子化日益严重，即使
有一天可能不再建新房子，
地产商也可能没了，但地产
营销一定存在，尤其是在由
农耕文明发展而来的华夏大
地上。房子早已不是单纯的
生活资料，它固定了大部分
家庭的大部分资产，但如果
社会上大部分人的财富都没
有了流动性，将是一种灾难
。
诚然，目前我们正在经
历地产历史上最艰难的时刻
，而且是从2016年到2018
年的“梦幻天堂”直接俯冲到
2019年之后的“冰川底层”，
房企和客户的双边投资信心
都极度不足，导致一半左右
的地产人黯然离场。
法国经济学家朱格拉说
：“衰退的唯一原因是繁荣
。”任何行业的经营者都不
是在时间轴上均匀出现的，
而是以周期性云集出现的，
然后云集消失。如果在低谷
期一个经营者创新了一套有
效的模式，那么当前的困难
就会解决，其他人就会争相
效仿，直到这个创新为所有
人熟知，创新红利消失殆尽
，人们纷纷离场。
确如其然，诚不我欺，
历史不会重复，但会押韵。
了解这一点，我们就知
道资深地产人的转型方向应
该是技术和模式的创新，而
不是直接转行。人都是以高
于社会平均值的技能和经验
获得财富，最熟悉的行业都
干不好，到陌生行业能干好
的概率可想而知，除非进入
没有竞争的全新无人区，但
作为探路者，也最危险，远
看是漂亮的蓝色海洋，近看
下面却是先行者皑皑的白骨
。
市场是变了，但它是不
会主动变化的，因为消费者
从未改变，始终都想用最少
的钱买最好的房子，都在追
涨杀跌。变的是竞争对手创
新的出牌方式，比如当年碧
桂园开启的大兵团拓客，贝
壳开启的渠道分销，当下的
抖音、将来的私域。这就好
比燃油汽车遇到危机的原因
不是客户变了，而是马斯克
发明了特斯拉。
为什么很多企业的招聘
年龄都卡在35岁？今天还是
开发商的营销总，明天出门
后可能就只能去星巴克喝咖
啡。人生很长，重要的不是
当前的位置，而是看清未来
在哪里。高瓴资本张磊在《
价值》中说：“做投资就像
滑雪，既要盯住脚下，又要
看到远方，在一张一弛中把
握节奏，并凭借某种趋势求
得加速度，而最关键的是要
保持内心的从容。”也就是
说，最好的投资，是“脖子”
以上。
2015-2019年是我创业的
前五年，是最赚钱的五年，
也是操盘技术停滞的五年。
在开门就能卖房的时代，谁
还有心思研究新技术？操盘
就是在既有技术上的自动驾
驶。作为代理公司老板，我
每天的时间都花在拓展人脉
、应付饭局和接项目上。在
巨大的市场红利中营销根本
不需要复杂的策略，就像巨
人过河是不需要策略和技巧
一样，直接走过去就行了，
只有小松鼠过河才需要研究
策略和技巧。
2019年之后市场红利消
失，加之渠道形成垄断之势
，2020年又遭遇新冠疫情
，公司销售业绩和现金流进
入速冻模式，人才流失严重
，经营面临巨大危机。成熟
在逆境，醒悟在绝境，重生
在涅榘。是危还是机，主要
看企业的掌舵人。
悲观主义者可能老谋深
算地猜对了当下，但乐观主
义者却可能愚拙地赢得未来
。我是个乐观的人，甚至有
点儿乐观过头了，每次危机
都能挑起我的兴奋点——战
胜它！这样将来就又多了一
个吹牛逼的故事！
我离开办公室，深入一
线，带着团队拓客、开会、
再拓客，试图研发出一套创
新的自渠模式，同时在
2021年8月开始做抖音。
刚开始做抖音想法很简
单。因为市场不好管理层流
动性大，加上新冠疫情的影
响，新管理层经常没办法统
一培训，按照老套路去做项
目又卖不掉房子，所以我就
把自己的一些营销理念做成
短视频方便新员工学习，说
白了就是把抖音当成公司内
训I的免费公盘使用。“无心
插柳柳成荫”，没想到很快
就火了，尤其是发完“红海
行动”的视频，播放量第一
次破了十万，并且凭借这个
视频我们接到了一个代理和
两个顾问项目。我这才意识
到抖音能赚钱，便开始好好
研究抖音。为了保证高质量
输出，我开始认真总结梳理
十几年工作的实战经验，并
疯狂研读国内外各种营销论
著，之前在我脑子里很多碎
片化的经验和点子慢慢被串
成了线，也就有了写这本《
地产新营销》的想法。
如你所知，我没有TOP
10房企的光鲜履历，创业之
后也没把公司做到区域头部
，所以写书时并没有维护声
誉和必须得到认可的思想包
袱。书里仅有很小一部分是
营销通识，作为必要知识背
景出现，绝大部分内容都是
我作为先锋战士和一线指挥
官，亲自上场杀敌后获得的
一手克敌经验，再系统加工
后变成理论，自成一派。当
然，有时金戈铁马、光荣凯
旋，有时判断失误、铩羽而
归。但胜也好，败也罢，都
变成了搭建我营销思维的脚
手架。尤其是败仗，往往更
有价值，正如尼采所说：