本书分为三个篇章，分别是综合篇、市场篇、专题篇。综合篇对中国住房市场及住房金融市场、政策、形式、风险进行了整体分析与展望；市场篇对七类子市场进行了深入分析，涵括个人住房贷款市场、房地产开发企业融资市场、住房公积金市场、个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场、房地产投资信托基金（REITs）市场、住房租赁市场与住房租赁金融等；专题篇探讨了租赁住房REITs制度、上市房企信用状况评估等热点话题。

综合篇
第一章 中国住房市场及住房金融总报告（2021）
一全球房价普涨
二中国住房市场运行情况
三中国住房金融政策与形势
四中国住房金融主要风险点及原因分析
五中国住房市场及住房金融展望
市场篇
第二章 个人住房贷款市场
一个人住房贷款市场运行情况
二个人住房贷款利率走势
三个人住房贷款风险状况分析
四2021年个人住房贷款市场展望
第三章 房地产开发企业融资市场
一房地产开发企业主要融资渠道现状
二房地产开发企业融资成本情况
三重点房地产企业资金监测和融资管理规则对房企的影响
四2021年房地产开发企业融资情况展望
第四章 住房公积金市场
一全国住房公积金运行情况
二各省（自治区、直辖市）住房公积金运行情况
三当前住房公积金制度存在的问题
四住房公积金制度改革建议
第五章 个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场
一市场情况分析
二产品特征盘点
三产品展望
第六章 房地产投资信托基金（REITs）市场
一境内REITs市场的发展历程
二境内REITs市场发展现状
三目前REITs发展中仍存在的主要问题
四发展建议
第七章 住房租赁市场与住房租赁金融
一住房租赁市场发展回顾
二住房租赁企业融资现状
三蛋壳事件及长租公寓爆雷原因分析
四关于进一步发展长租公寓的建议
专题篇
第八章 金融如何促进住房消费健康发展
——以贝壳阳光房产金融（安心保）为例
一略论房地产与金融的关系
二贝壳金服支持住房消费的生态
三解决住房消费中的痛点
四金融服务住房消费的三个原则
第九章 租赁住房REITs制度设计及其实施研究
一发展租赁住房REITs的意义
二REITs制度发展的国际经验
三发展我国租赁住房公募REITs面临的难点和痛点
四推动租赁住房REITs制度落地的对策建议
第十章 上市房企信用状况评估报告（2020）
一研究背景及意义
二上市房企信用状况评估的方法和逻辑框架
三上市房企信用状况评估结果
四典型案例信用状况分析
第十一章 房地产金融审慎管理制度下的房企策略选择
一房地产金融审慎管理制度出台背景探析
二房地产金融审慎管理制度指标解析
三房地产企业策略选择

房地产金融审慎管理制度影响深远（代序）
李扬
由国家金融与发展实验室房地产金融研究中
心（以下简称“中心”）编写的《中国住房金融
发展报告（2021）》（以下简称“报告”）如期
同读者见面了。
这是中心编写的第三份年度报告。经过近三
年的积累，中心取得了一些重要成果。第一，梳
理了中国住房金融发展的历史进程、演进逻辑，
并在此基础上概括了若干需要深入研究的重大问
题。这是一项基础性研究。它勾画了中心近些年
的主要研究领域、分析方法和理论观点，包括中
国住房金融的模式、金融支持住房租赁市场的政
策措施、公积金制度改革等。第二，作为国家级
智库，中心的首要任务是服务于国家政策。近年
来，中心围绕金融支持住房租赁市场这一政策主
题开展了多项研究，包括REITs制度的国际比较
、长租房市场的政策性金融支持等。2020年，中
心重点针对租赁住房REITs不易落地的难点展开
研究，形成了多份对策建议。第三，紧密追踪市
场热点，尤其是针对市场风险问题进行分析，为
决策层处置风险提供决策咨询。新冠肺炎疫情发
生后，中心较早地提示了长租公寓的爆雷风险，
准确预测了蛋壳公寓的爆雷时间点。由于中心对
长租公寓运营模式和企业财务情况有比较深入的
了解并做过系统分析，因此及时提供了有针对性
的解决方案。2020年，对重点房地产企业的资金
监测和融资管理规则（业界称之为“三道红线”
）出台后，中心建立了上市房企违约风险度量的
理论模型，并已取得初步成果，今后，中心将进
一步完善模型，并密切结合政策需求，评估上市
房企的风险状况，为决策层和市场参与者提供参
考。
2020～2021年，世界和中国均发生了若干
堪称翻天覆地的变化。在这样的大背景下，我国
房地产市场也发生了若干重大事件。在这个简短
的序文中，笔者想就以下三个议题谈一些想法，
求教于大家。
一　推动金融、房地产同实体经济均衡发展
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于
制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二
〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》
）指出，“推动金融、房地产同实体经济均衡发
展”，首次将房地产单独列出，并与实体经济和
金融相并列。在笔者记忆中，这样一种排列确属
首次，个中深意值得仔细推敲。
首先，直观上看，作为一个产业，房地产的
重要性已经与金融相仿。统计显示，2021年上半
年，我国房地产业增加值占GDP的比重达到7.5%
，同期，金融业增加值的占比达到8.6%，两者对
国民经济的贡献已相当接近。
其次，将房地产与金融和实体经济并列，还
揭示了一个已经引起很多研究者高度关注的问题
，即金融向实体经济的渗透和相应的实体经济的
金融化。
在一般人看来，货币金融与实体经济非此即
彼。然而，经过专业训练的经济学者都清楚地知
晓：货币金融与实体经济之间从来就不是泾渭分
明的。货币被信用化之后，金融活动日趋多样化
，货币金融与实体经济之间的界限更为模糊。尤
其是，近几十年来，经过层出不穷的金融创新和
持续不断的金融自由化，实体经济已不同程度地
被“金融化”或“类金融化”了。在实体经济金
融化的过程中，发挥关键作用的是金融的一个基
本属性——流动性。在货币金融的世界里，一种
资产是否为货币，是由其流动性确定的。所谓流
动性，指的是一种资产转换为交易媒介的难易、
快慢和受损失程度。一种资产有了流动性，便有
了一定程度的“货币性”。一种资产流动性的高
低，由该资产之市场状况决定。一种资产的市场
如果具有较高的密度（即每笔交易价格对市场中
间价格的偏离幅度较小）、较大的深度（即较大
规模的交易不会对市场现行价格产生显著影响）
和较大的弹性（即由交易引起的价格波动向均衡
价格收敛的速度较快），则该资产具有较高的流
动性；资产的流动性越高，货币性就越强。
显然，资产的金融化，是通过提高资产的流
动性实现的。问题恰恰在于，近几十年来的金融
创新，其不懈的动力和客观的结果，就是提高所
有资产的流动性。在这个过程中，房地产市场的
货币化尤为明显。众所周知，房地产一向是流动
性最差的资产，但是，经过一级又一级的证券化
和信用增级，基于庞大的市场交易规模，与房地
产相关联的金融资产如今获得了很高的流动性。
正因如此，在2008年全球金融危机之初，时任美
联储主席伯南克索性将用于投资的房地产归入金
融一类，将之与实体经济相对立。可见，《建议
》对房地产在国民经济中位置的这种摆放格局，
不仅有中国的实践基础，还有国际经验的支撑。
最后，房地产作为满足民生之“住”的基本
需要的手段，几乎与当今我国经济中所有重大问
题有着千丝万缕的关联。最近的例子与教育有关
。基于对中国人口增长趋势改变的考量，《建议
》提出“降低生育、养育、教育成本，促进人口
长期均衡发展”。无论是生育、养育还是教育，
都与房地产密切相关：生育和养育需要较大的住
房空间，但国内城市房价畸高