施玉明，注册税务师，原江苏省地方税务局南京地税局稽查局干部，现任金象靠前集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作，完成多起房地产开发企业大要案检查，业务上擅长房地产税务稽查及土地增值税清算。在企业任职后，一直从事财税、投融资管理等工作。

章 房地产开发业务及其会计核算、涉税基本知识
节 房地产开发业务基本知识
一、房地产开发相关概念
二、房地产开发主要业务活动
三、房地产开发企业项目运作方式分类
四、房地产开发的主要阶段
第二节 房地产开发企业会计核算概述
一、营业收入
二、开发成本
三、营业成本
四、期间费用
五、应交税费
六、利润
第三节 房地产开发企业涉税影响
一、房地产开发企业运行特点对税收的影响
二、房地产开发涉及税种概述
第二章 房地产开发环节涉税资料及对应涉税检查要点
节 开发项目前期准备阶段
一、项目可行性研究环节
二、购置开发用地环节
三、取得建设用地规划许可证环节
四、项目规划设计与报建环节
第二节 开发项目工程实施阶段
一、房屋拆迁、安置环节
二、开发项目工程建设准备环节
三、施工队伍招投标环节
四、开发项目施工建设环节
五、开发项目竣工验收环节
第三节 房地产销售阶段
一、取得《销(预)售许可证》环节
二、房地产销售的前期环节
三、签订买卖合同环节
四、房款的收取和催收环节
五、交付验收环节
六、利润分配环节
第四节 物业保有阶段
一、房地产开发企业将开发产品转自用
二、房地产开发企业出租开发产品
第三章 房地产开发企业按财务核算三要素及税种检查要点
节 销售收入的税务检查
一、销售收入检查需要归集查阅的资料
二、销售收入检查涉及的主要科目
三、销售收入检查涉及的主要税收政策
四、销售收入方面的常见税收问题及检查要点
第二节 成本费用的税务检查
一、成本费用检查需要归集查阅的资料
二、成本费用检查涉及的主要科目
三、成本费用检查涉及的税收政策
四、成本费用方面的常见税收问题及检查要点
第三节 房地产开发企业经营成果的税务检查
一、经营成果检查需要归集查阅的资料
二、经营成果检查涉及的主要科目
三、经营成果检查涉及的税收政策
四、经营成果方面的常见税收问题及检查要点
第四节 土地增值税清算涉及企业所得税问题的处理与检查
一、土地增值税清算涉及的退税政策
二、进行企业所得税检查时对土地增值税清算成果的应用
第五节 其他税种的税务检查
一、房产税
二、城镇土地使用税
三、印花税
四、个人所得税
第四章 房地产开发企业特殊涉税业务检查处理要点
节 房地产合作开发的税务处理
一、房地产合作开发的概念
二、合作建房的增值税（营改增前为营业税）处理
三、合作建房的企业所得税处理
四、合作建房的土地增值税处理
五、合作建房中特殊情况的房产税处理
六、合作建房的税务检查
七、合作建房涉税处理案例分析
第二节 代建工程的税务处理
一、仅收取代建手续费的代建行为
二、其他类型的代建行为
三、代建工程的企业所得税处理
四、代建工程涉税问题检查
第三节 视同销售行为的税务处理
一、视同销售行为的营业税规定
二、视同销售行为的增值税规定
三、视同销售行为的土地增值税规定
四、视同销售行为的企业所得税规定
五、无偿赠送商品房的综合税务处理案例分析
六、视同销售行为的税务检查
第四节 房地产开发企业特殊促销业务的税务处理
一、销售（营销）商品房赠送物品的处理
二、售后回租（经营性）的处理
三、售后回购的处理
第五节 地下建筑涉税问题处理
一、土地出让金的涉税处理
二、地下车库（位）的土地增值税处理
三、地下人防设施的涉税处理
第六节 拆迁还房问题的处理
一、拆迁还房的主要形式
二、营业税处理
三、增值税处理
四、土地增值税处理
五、企业所得税处理
六、拆迁还房涉税审计检查
第七节 发票检查中发票违规行为涉及的相关处理
一、取得虚开增值税专用发票的增值税处理
二、取得虚开的增值税专用发票的企业所得税税前扣除
第五章 房地产开发企业土地增值税清算检查要点
节 土地增值税清算检查风险模型
第二节 土地增值税预征、核定征收政策及检查
一、土地增值税预征
二、土地增值税核定征收
第三节 土地增值税清算项目的确定
一、确定清算项目需要归集的资料
二、确定清算项目涉及的政策
三、税务检查要点
第四节 土地增值税清算应归集的资料
一、土地增值税清算需要归集的资料
二、土地增值税清算中产生的资料
三、分期、分项计算资料的应用
第五节 转让房地产收入总额的确定及检查
一、土地增值税清算涉及的房地产转让数据和资料
二、需要查看的科目
三、转让房地产收入涉及的政策
四

按照房地产企业项目开发环节涉税资料展开检查检查细节不遗漏，纳税评估有依据，按照房地产企业会计核算三要素和对应税种展开检查特殊事项有技巧，对照自查控风险，从土地增值税清算检查的角度，对相关税种展开检查清算成果为基础，识别疑点见成效，按照一线税务检查高手实战过程展开综合检查梳理流程循章法，综合检查在实战。