《陈啸天(我的地产战略观升维)》将作者陈啸天在近20年房地产从业经历中的所思、所想、所感以语录体的形式记录下来，化繁为简，含英咀华，将深奥的房地产理论化解成一条条或生动、或诙谐或意味深长的“语录”，分飨给读者，令读者在碎片化的阅读中，却能得到深厚的房地产理论知识及意味深长的启发。

陈啸天，亿翰股份（837350）董事长，中国房地产业协会市场委员会副秘书长。
作为中国房地产业知名的企业战略研究专家，拥有十六年中国房地产从业经验，长期致力于房地产市场和房地产企业的研究工作，深谙行业发展规律和房地产企业战略变革，形成独特的关于房地产企业战略的方法论体系和分析框架，倡导并推动战略管理在诸多房地产企业的实施。
其创立的亿翰股份（837350）更是于2016年5月成为首只登陆资本市场的专注于中国房地产战略服务的企业。
受邀担任二十余家中国房地产企业家的私人企业战略顾问，为企业制定整体战略解决方案，提供企业战略运营策略建议。

前言一 从专业，到平台
前言二 亿翰的使命：构建引领行业发展的战略思想
01 年度观点
2018年度观点 行业降维淘汰，房企升维精进
2017年度观点 从房产走向地产，B2G有大未来
02 致房企函
致房企函之十三 不焦虑，不懈怠，一切安好
致房企函之十四 地产业，你就是个载体
致房企函之十五 2000年以来，美国因素主导中国房地产业的三轮巨变
致房企函之十六 行业新占位：从“助推器”走向“稳定器”与产业载体
致房企函之十七 2018年，有些道理，我想和地产同仁说说
致房企函之十八 财富再分配，有担当者有大未来
致房企函之十九 中美博弈之际，关于房地产业的四点思考
03 研究札记
一文读懂房产税的三大问题
僵局、破局与颠覆性改变
年报综述：穿越牛市的盛宴
棚改不改大势，未来仍有机会
04 企业聚焦
龙头之争：万科vs碧桂园
闽系战团：房企中的劲旅
华南五虎+粤港澳“四小龙”：战略决定格局
新城控股：“双赢”背后三大利器
华夏幸福：独特PPP建产业高壁垒，无需转型的房企
05 峰会撷英
中国房企百强峰会
中国商业地产百强峰会
中国社区服务商百强峰会
中国租赁住宅百强峰会
中国产城运营商百强峰会
中国特色小镇运营商百强峰会
附录
2018中国房地产业战略峰会108议程
2017中国房地产业战略峰会108议程
后记 真好！

从专业，到平台
关于本书内容的选择，有两个小故事在前：
其一，2017年底，在业界都在轰轰烈烈讨论房产税之
际，我们研究部同事也给我提交了一个关于房产税的研究
成果，大致内容就是“房产税的出台不应仅仅理解成抑制
房价和缓解地方财政压力之举，该政策的出台触及全社会
所有大众利益，因而也必将会引发国家在政治、经济、社
会三个维度改革的联动，综合考虑当下国际国内环境因素
，全面出台应该尚待时间，短期更多是象征性质……”事
实也证明我们研究部同事的判断是对的，尽管考虑到相关
影响没有对外发布，但还是很欣慰我们研究部同事能够有
自己独立的思考和判断能力，能够真正以战略的逻辑和更
为宏大的视野去分析问题。（注：正式对外发布稿，仍旧
删减了部分内容）
其二，2018年8月，在举办第二届中国房地产业战略峰
会（2018CRS峰会）之际，我特邀仁恒置地的钟声坚先生来
做发言，钟先生当时的主题是《善待土地，用心造好房，
赋予建筑生命》，他讲道：“我们只是时间的过客，但留
下来的建筑可以见证这些时代，成为永恒的生命……”这
真的是非常精彩的演讲，当时我就想，能否在我出书的内
容里，也把包括钟先生在内的诸多专家和企业家的思想也
一并呈现给大家。
因而，在本书创作过程中，我尝试着做一些改变，希
望出书的内容能够适度多元，兼顾大家！因而最终的内容
选取主要包括三个构成：
其一，为本人所写的两部分内容；区别于前一本书的
内容全部为本人所写，这本书则做了大幅删减，仅包括两
部分：一是关于行业的年度观点（考虑到2017年没有出书
，本书就把两份年度观点都列入，争取以后能够每年出一
本书，及时把年度的亿翰观点不仅仅是以会议发布，同样
也能以书的方式及时向业界呈现）；二是在上一本书出版
之后，我在每个季度写的致房企函系列（其中《改房企函
十七：2018年，有些道理，我想和地方同仁说说！》中的
观点，也是构成2017年度观点的组成部分，重复之处，望
理解）。
其二，为亿翰的研究体系的部分研究成果的展示；当
然基于出书的考量和一些众所周知的因素，尽量避免激进
的观点，在内容筛选上做了一定的中性化的处理。
其三，为亿翰年度大会“中国房地产业战略峰会”上
企业家和权威专家的精彩观点；这部分，考虑到我们大会
是四天108项议程，内容实在太多，我们尽量采取观点提炼
和图文并茂的方式。当然，限于篇幅，可能会有部分企业
家和专家们的精彩发言没能一一展示，在此先表歉意。
我虽能力有限，但自认为仍是不缺家国情怀，出书和
组织战略峰会都是同样如此！我希望这本书将会是一个多
方思想的碰撞和思考，最终能够有利于激发业界朋友从一
开始形成自己的认知，进而能够有利于业界逐步形成行业
共识。一如2018年战略峰会上亿翰的初衷：我们希望能够
搭个平台，让大家在这个平台上一起来思考和探索，推动
行业在发展过程中积极地利国、惠民、造福社会。
这本书，其实也是一个平台，可能水平有限，但同样
也承载着亿翰善意的初衷！

《陈啸天(我的地产战略观升维)》是作者陈啸天继2017年出版《陈啸天：我的地产战略观》之后的第二本书，2018年他提出“升维”的概念，重点研究了地产行业的发展趋势和企业战略部署。该书对于地产营销的方式方法、地产市场未来的前景和市场动向都有所涉及和解读，分析精准到位，是一本房地产从业人员的必读书目。

真好！
写书，是个苦活，确实挺苦的活，上一本书的撰写过
程吃够了苦头。
写书也是个很开心的事，因为你可以把自己水平有限
的一点点思考和心得通过文字传递给朋友们，看着文字最
终被编辑成册，然后印刷成书，逢人就送书，随手就签名
，没事偷着乐，那成就感和自得之处真是浑身舒坦啦！
但是呢，出书是个系统工程，期中涉及内容撰写、风
格设计、图片修饰、排版编辑、印刷出版等大量的工作，
所以，在此，我真心感谢这次的出书团队！
首先要感谢的是新书统筹负责人汪波女士，也是惟容
广告总经理，我的上一本书就是汪波女士统筹主导的，得
到行业朋友们的高度认可和赞扬，这次我仍旧是请她来负
责新书的出版事宜，仅仅是三周时间，就拿出几种策划和
设计方案，并且能够从出书的诉求角度，反复推敲新书的
内容与效果，真的是非常的高效、专业、用心！
其次还要感谢我们内容团队，于小雨、尚美辰、黄新
云、陈文正、徐逸菁等，其中于小雨是我们研究板块负责
人，性格非常好的姑娘，真适合做研究，毕业之后就进了
亿翰，研究水平成长很快，现在已经独当一面了，亿翰绝
大多数的研究成果都是她带队完成的，新书中第三、第四
部分的“研究札记”与“企业聚焦”就是小雨团队完成的
；尚美辰是我的助理，一个非常爱看书、有灵性、视野宽
广的姑娘，我的2017年和2018年连续两年的年度主题演讲
报告其实都是出自她手，尤其是2018年的“升维”这一概
念也是她提出的，对我帮助很大；新云是我们产城业务板
块的同事，本书中我的部分产城内容其实也是从他的文字
中改编过来的，一个很有韧性且爱思考的小伙子，我特别
看好他！文正和逸菁都是我们战略部的同事，进公司才很
短时间，但是对本书帮助很大，这次很多文字初稿的撰写
都是在他们帮助下实现的。最重要的，这五位可都是“90
后”！看着他们的状态和勤勉，我对这个国家未来很有信
心！
最后，还是要感谢我的合伙人：何慧、邢倩、张化东
、金波、邱明华。为什么要感谢呢？因为出书是要花费时
间和成本的，出书过程中，尤其是何慧和邢倩会在内部会
议挨批之余，偶尔也会随口问一句：“这本书效益在哪儿
？”张化东和金波、邱明华都会很默契地点点头……我呢
，就当做没听到，脸皮厚一点就这点好，反正他们也不好
意思老是提吧，毕竟我年龄比他们大一点，就当倚老卖老
吧！哈哈！
陈啸天
2018年10月22日

有了以上这个界定，然后我来和大家谈谈想法，大家知道2017年以来中美博弈愈演愈烈、一二之争越来越僵，尤其是“中兴事件”我觉得对中华民族更加是个警钟，“落后就要挨打”我们说了几十年，现在看来仍旧适用，GDP上来了并不能代表我们强大，技术落后同样也要挨打，我辈当铭记这一事件！这一事件更是提醒我们，国家的实体产业结构的转型和底层技术的升级都需要发力，而这将会是房地产业及房企的重大机会。
有两个事情对我很有启发：其一，习近平主席在2018年的博鳌大会上，向全世界发出声音，“未来的中国，仍然会继续改革开放……”这意味着什么？未来，中国将会继续以市场的逻辑、商业的行为与全世界各国和各民族展开竞争、合作。其二，我记得好像网上有篇吴敬琏先生的文章，大意就是未来中国需要更多的优秀企业和企业家。如果我们把前面的背景和后面的两个事情串联在一块，就是说这么一个意思：在中美博弈背景下，中国选择了进一步开放和市场化来应对当下的挑战，我也相信即便过程中有些磕磕碰碰，但这是不可阻挡的历史潮流，这就意味着，未来的中国需要大量优秀的企业，大量优秀的企业家，大量优秀的职业经理人。
关于这一点，在中国经济领域中，中国房地产业有着强大的相对优势。优势，有六个：
其一，规模优势。放眼中国经济领域，有哪个行业会像房地产业一样有这么多年销上百亿元的企业？尽管说在房地产业，百亿元房地产企业并不是特别大，但是放在整个中国的经济领域里面，百亿级都意味着是一个非常大且优秀的企业了。中国房地产业，有着近200家的百亿元规模企业，也就意味着有几百个优秀的企业家，我们有几十万上百万的优秀的职业化的经理人。这一点在整个中国经济领域，少有其他行业可以和房地产业相比。
如果按照这样一个思维去看，我们再看其他的经济领域，大家可以想想，时至今日，在经过多轮竞争后的白色家电领域，有几个企业？对不起，只有三甲了：美的、海尔和格力，就这么三家了。既然，未来需要大量的优秀企业和企业家，房地产业和房地产企业的优势毋庸置疑。
其二，机制灵活。房地产业现在没有不敢用的人才，只要是人才，房企就敢开高价，这点尤其是过往这几年里，房地产业的激励机制放开得非常明显，碧桂园带了个很好的头，行业纷纷放开了人才分享企业成长价值的机制，提升了高级别地产业人才福利待遇的同时，也吸引了大量的跨界人才的加盟，比如恒大旗下足球板块就能够吸引里皮的加盟，排球板块就能邀请郎平加盟，而其集团能够高待遇从金融业挖知名研究员，其影视、农牧、金融等板块无一不是高薪揽才，恒大之外，其他地产企业也是不甘人后。很多人都会说，地产企业凭什么介入实体产业？其实，除了完全不需要怀疑的企业实力之外，最重要的就是机制了，即能且敢于用合适的人，就是核心一环，从这个角度来说，我非常看好未来地产企业的转型以及在产业方面的开拓。
其三，善用资本。个人观点，做企业，就是个不断放杠杆的过程，而诸多杠杆之中，财务杠杆是为首要。尤其是房地产业，更是个资金密集型行业，更是将财务杠杆放到极致！我们暂且不去讨论财务杠杆放的很大是否合适，客观上，这个放杠杆的过程，推动了房企在过去20多年中，在金融资本创新上做了大量的探索和尝试，可以说今天的房企已经都是资本高手了，这其中既有上市拓展融资渠道，也有社会资本及银行等融资方式的各种创新。
其四，国际化视野。这些年，房地产行业为了求变求新，积极在全世界范围内寻找新机会、新技术、新材料、新产品，到处参观、学习与交流，与国际性企业的互动、合作非常频繁，在国际资源国内应用的环节上做得非常好。万科并购普洛斯积极发展物流业务，碧桂园在马来西亚等东南亚国家进行的业务开拓，蓝光发展的生命科技板块引入大量外部高级专家，华夏幸福据说在欧洲、美国、以色列等地就有专门团队寻找投资国际最新技术企业的机会等，房企的国际化意识从来都很强。
其五，充分理解政府的需求。规模化房企纷纷全国化布局，天天和政府打交道，即便不是拓展部门，房企其他部门也是每天忙着和政府去沟通施工证、预售证等一系列事务。
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