本书是住宅投资者的必备手册。

本书通过回顾和剖析近几年房地产政策与市场之间的多元复杂关系，帮助投资者正确理解政府调控态度，迅速捕捉政府新政核心意图，明确房地产市场走向。

本书并非简单收录投资基础知识，而是深入解读投资专业知识，分辨易混淆概念，对交易税费、按揭贷款等直接影响投资收益的内容进行细致讲解。

住宅投资与回报周期、升值空间、资本统筹等有着密切关系，本书从实战角度出发，引导投资者厘清投资目标，明确住宅投资价值，选准出手时机，协助投资者获得最高的投资回报率。

住宅投资的投入资本巨大，所以投资的安全性是每个投资者首要关心的问题。本书主要从合同和房屋验收两方面引导投资者识别交易风险，确保资金安全。

住宅投资进可转手，退可出租，是风险最低的房产投资。本书对为什么要投资、何时投资、怎样投资做了详尽的解读，并以实例介绍了住宅的必备知识、高效住宅投资的实战兵法，以及住宅投资风险的防范。内容精炼，说服力强，能帮助住宅投资者建立住宅投资标杆，实现财富梦想。

本书适合广大的住宅投资者阅读。

序言

第一章 发动引擎，启动住宅投资财富快车

 引擎一：为什么投资——住宅投资，中国富翁制造机

一、住宅的个人财富效应

二、住宅投资者的财富三级跳

三、快速启动住宅投资，立即加入富翁行列

 引擎二：何时投资——? 济低迷下的住宅市场，是机遇还是陷阱？

一、关注政策形势，借住宅投资者一架房市望远镜

二、关注市场走势，把握最佳投资时机

 引擎三：怎样投资——利用资金杠杆撬开住宅投资之门

一、依靠银行信贷解决资金难题

二、向温州炒房团取?

第二章 夯实基础，掌握住宅投资必备知识

 基础一：住宅投资必备基础知识

一、住宅投资必须掌握的个专业术语

二、必须知晓的个房地产常用英文缩写

三、区分易混淆的组房地产名词术语

四、住宅投资必须清楚的个问答

 基础二：住宅交易知识全接触

一、住房交易流程

二、买卖房屋费用知多少

三、银行贷款全攻略

第三章 攻城略地：高效住宅投资实战兵法

 兵法一：厘清住宅投资目的：是租还是售？

一、了解租房、购房群体的关注因素

二、对症施术，出租、出售房投资者关注要点有差异

 兵法二：看实战高手如何挑选最具投资价值的投资房

一、如何看地段

二、如何看交通条件

三、如何看周边配套

四、如何看户型

 兵法三：住宅投资如何获取高投资回报率

一、如何计算房屋的投资价值

二、住宅投资怎样才能“稳赚不赔”

三、住宅投资如何才能获得最低价格

四、长线投资房如何租出好价格

 兵法四：五类最具投资价值的住宅产品

一、地铁物业：最具价值的投资金矿

二、学位房：最抗跌的投资型物业

三、房改房：沙里淘金回报高

四、小户型：低投入高回报的住宅投资

五、期房：高风险中隐藏着高利润

第四章 保驾护航：住宅投资风险防范武器

 武器一：远离不合法住宅项目，网上买房更安全

一、住宅合法与否早知道，确保资金安全性

二、小产权房不要碰

三、网上购房更安全

 武器二：手把手教你把好合同关，谨防合同陷阱

一、把握商品房合同签约核心要点

二、解读新版购房合同

 武器三：房屋验收、收房关键要点

一、收房前的准备

二、验收房屋四? 则

三、房屋验收全攻略

四、签署房屋交接书办理入住手续

1.揭开温州炒房团的神秘面纱

温州炒房团是炒房团队伍中最为神秘的一支。温州炒房团lO年在房地产市场的进进出出，折射出中国房地产市场的现状，也逐渐成为个人住宅投资者的投资风向标。

(1)温州炒房团10年沉浮路

1998年， “房改”全面启动。人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来，房价开始进入了“狂飙猛涨”时代。这为炒房团应运而生准备了历史大背景。

2001年8月，一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万元资金奔赴上海，之后，温州炒房团开始名声在外。到了2003年，已出现了专业的炒房团，以自己的亲戚、朋友为成员，投入部分资金作为运作资金，用于开销、工资等，并有专业的砍价人员。

2004年成了炒房的巅峰时代。那一年，辗转各地的温州炒房团，已被当地的自住购房者视为洪水猛兽。同样在那一年，正值宏观调控降低房价，炒房遭到了政策的阻击。事实上，早在2003年底开始，温州炒房团最活跃的长三角地区反炒房的政策就频频出台，以封杀短线炒房行为。先是杭州对二手房买卖征收20％的个人所得税；接下来，2004年3月中旬，南京出台新政禁止炒房号、炒楼花；2004年4月，上海出台期房限转政策，限制期房在取得产权证书之前进行二次转让。

政策对炒房越来越不利。2005年，房价猛涨引发了中央政府的宏观调控。5月，国务院转发了原建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(25号文)，在全国房价的突飞猛进中，国家层面控制房价就此开始。作为调控重点和风暴之源的上海，房价应声下挫，到2005年末，上海商品房销售均价从9872元／m2下降到6698元／m2，下降约三成。

温州炒房团遭遇上海渭铁卢，很多炒家已经不敢再贸然进入北京、上海等一线城市，于是，二、三线城市成了他们新的选择。其中一些投资者开始回笼炒房资金，创办担保、投资等中介公司。2007年下半年到2008年上半年，温州民间资本投入到担保公司，年回报率有12％～18％。2007～20082F业务不错，担保公司再出去炒房，利润可以高达30％以上。

2008年的楼市寒冬里，温州炒房团的声音渐渐消隐。2009年，蛰伏一年之久的温州炒房团又开始有了声音。

2009年2月份温州资金开始进入上海，随后逐月加速。尤其是浦东、南汇两区合并后，“大浦东”成为温州人的主要投资地区。

(2)温州炒房团的是与非

且从有了温州炒房团，上海和杭州成为受温州购房团影响的“重灾区”。以杭州为例，根据杭州市国土局估计的两组数据：一方面，购买杭州商品房的人，本地人不到50％，而温州的投资客则以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地产市场近年来的年成交量约在200万m2，均价一年攀升一个台阶，1999年每平方米均价为3000多元，2009年杭州商品房每平方米均价大概在13000元。

虽然舆论认为，由于温州炒房团的进入，将当地的房价提高了。但是，温州炒房团对繁荣地方的房地产市场和促进房地产市场财富效应形成的历史作用是毋庸置疑的。温州炒房团激发了当地应有的购买欲望，而使房价回到了市场能接受的正常价位。支持居民投资住宅，提高其购房积极性，开拓住宅销售市场，这样既可以把大量的资金吸收到住宅支出上来，扩大住宅建设的资金来源，也使住宅资金在运动的过程中增值，实现房地产商品的扩大再生产，为居民提供更多符合现代化生活标准的住宅，提高人们的居住水平和环境质量。

2.向温州炒房团学住宅投资

(1)温州炒房团的炒房目标  温州炒房团在这10年中，已成了一个标签。一提起炒房，人们首先想到的便是它。而温州炒房团的炒房目标是什么？

一般参与炒房的温州人不会考虑选择炒房类型，都是只看提供团购的房产项目是否具有升值空间，他们一般也不会挑选区域，二、三线城市有钱赚就会去购买，新疆也去过。温州购房团是哪里有市场就去哪里，没有固定的游走区域。

但是长三角城市尤其是杭州、上海显然是这些年他们的主战场。2009年以来，去杭州投资比例特别高，而下一步打算进军湖南长沙、福建厦门等地。

(2)温州炒房团如何选择出手时机

温州人炒房不会去抄底，只会在转折点时介入，看到投资时机，就会快别人半步毫不犹豫地准备好资金大举进入。温州炒房团对房价转折点的判断主要依据两个指标：交易量活跃度和土地招投标价格的增幅。根据土地招投标价格的具体增幅来判断，等到高于前期就是新一轮涨价了，而这次政府救市政策轮番出台，资金倾斜流入，更是房价转折很好的标志。

显然，2009年温州人又算对了时机。3月份温州人就开始密集到杭州、上海购房，时间上提早了2～3个月。等媒体报道出来都是五六月份了，等到想在上海置业的人觉悟了，开始进入时，温州购房团早已经撤出。

(3)温州炒房团的操作手法

温州炒房团一般只做短线。温州炒房客都是不打明枪，悄然进村的。按照常规操作手法，有门路的炒房客直接从开发商手中拿到预定号，过段时间抬价卖出；接手者再次抬价、再次脱手。更新的楼盘推出时，又以提高了的房价行情作参照定价，并开始新一轮的炒卖过程。如此周而复始。

P31-33

管用的个人房产投资圣经

国外把个人理财分为生活理财与投资理财两部分。生活理财，指的是如何把未来妥善安排好，不断提高生活品质，即使到老年，也能保持相当高的生活水平；投资理财，指的是不断调整存款、股票、基金、债券、房地产等投资组合，取得最好的回报。投资理财才能真正帮助一个人实现财务自由。

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编者

2010—10—01