一个最敢说话的地产商 他声称只为富人盖房，却又说他才是为穷人说话的人 任志强到底为谁说真话？

本书是任志强继《任人评说——任志强笔下的地产人生》之后推出的一本著作，在这本书里，任志强继续其语不惊人死不休的风格，对调控政策、楼市现状进行了犀利的解读与分析。

作为房地产业界最具争议的人物，任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的每一番言论都能在业内掀起不小的波澜。在这本书里，任志强继续以其随性而辛辣的笔调，对调控政策、楼市现状等房地产业和大众关心的问题，进行了或探询、或质疑、或回顾、或前瞻的评述，给我们提供了启示与借鉴。

本书分为上、下两编共58篇文章。上编回顾了1999～2008年我国房地产行业的发展状况，对历年的房地产调控政策及相关法规进行审视和解读，并提出中国城镇住房制度改革的基本思路。

下编收录了任志强近几年来对房地产“泡沫”“拐点”“炒房”等热点话题的评论文章，并对现行房地产政策、房价未来走势等老百姓最为关心的话题进行深度分析。

本书通过收录作者记录其工作和生活点滴的随笔，及业内同行、朋友对他的评论，全方位展现这位敢说敢做的地产老总不为人知的另一面。

本书适用于关注行业发展的房地产业内人士、房地产投资者以及房地产管理机构人员、高校房地产专业师生和准备购房置业的普通民众。

自序 真实的价值观

推荐序一 仔细看看任志强（宁高宁)

推荐序二 任式野蛮（吴晓波)

上编 地产十年记

 1999年

开发商所面对的市场

 2000年

21世纪房地产发展的四个特点

 2001年

换个角度看房价

 2002年

土地交易的公开与自由

对国土资源部“11号令”的看法

 2003年

关于“121号文件”

水落石出

 2004年

中国房价的三次高涨

新一轮的“泡沫”讨论

戏说2004年

 2005年

一连串政策出台之后的影响

当前市场存在的重要认识问题

 2006年

“国六条”的启发

疑虑依然存在

谁是主角？

不是一个简单的数学公式

也许只是“学生票”

 2007年

也说土地增值税

伟大的《物权法》

曾经的预言

土地、粮食与房价

谁在关心房价

住房是个长期政策

房市会跌吗？

 2008年

北京的房价

全国的房价

地价的期货作用

我读政府工作报告

下编 不得不说的话

 第一部分 我到底为谁说话？

此类观点不可取

历史不能倒退

批评要有依据

暴利的解读

首都是谁的首都

别把驴子当成马

开发商该盖什么房子？

小肚鸡肠

天亮不是因为鸡叫

房价再涨十年又会怎样？

大城市效应

市长与市场

关于小产权房的争论

有比没有强

对未来的追求

旧房不是房？

关于第二套住房的争论

消费升级

贫穷不是社会主义

投资与炒房

 第二部分 我也有一颗童心

无声的朋友

我也有一颗童心

一个特殊的节日

放开喉咙

精神力量

责任

委员的职责

好事多磨

企业家的责任

迪拜游记

答复网民的提问

附录

 我知道任志强的几件小事(潘石屹)

 我和任志强掰腕子(闫阳生)

“房地产市场出现了全国一片红的大好局面……当有市场需求时，不管政府在喊什么，供应商一定会在能保证销售进度的同时，尽可能地提高‘价格弹性’的作用……因此，政府的任务不是让房价跌下来，而是让房价不要增长得太快。”

换个角度看房价

从2001年1-6月的统计数字可以看出，房地产市场出现了全国一片红的大好局面：投资增长了，销售增长了，房价也增长了，城镇居民的住房条件改善了，内需扩大了，内需和投资拉动了GDP的增长，政府的财政收入增加了。但这种大好局面却吓坏了我们的一些政府官员，他们哭着喊着“要挤掉泡沫”、“房价在不合理增长”、“要采取措施平抑房价”，恨不得一天之内将市场经济消灭，重新回到听政府指挥的计划经济时代。

一、什么是合理的房价？

市场经济理论中一个最基本的原理就是“用市场供求关系来决定竞争的价格，由价格产生的回报来调节投资”，这就是所谓的“看不见的手”。当“看不见的手”不能有效地调节市场时，政府就用经济总量的调节手段来进行调控。很遗憾，政府也许是将微观市场中只要不是单个企业的行为都理解为宏观并加以干预和调控，但在经济学中，随意变更产业政策并非宏观调控的概念。

在房价增长的同时，房屋的销售量也在继续增长，并创下了历史上较高的销售业绩。市场证明，房价的增长是由市场中的供求关系在自由竞争中产生的，是已被消费者认可的(在商品房消费中，购房者有充分的选择权，而无强制性)。如果某些官员认为房价的升高不是因为市场供求关系所造成，而只是开发商恶意炒作所形成的“不合理的虚高”，这并不是对开发商的批评，而是对自身的讽刺和对消费者的侮辱。

当有市场需求时，不管政府在喊什么，供应商一定会在能保证销售进度的同时，尽可能地提高“价格弹性”的作用。而当市场供给加大，市场竞争加剧时，供应商一定会灵活地调整价格来维护自己的市场占有率和销售进度，同样不会理睬政府在说什么。当利率、汇率、税收等宏观调控政策使投资无利可图时，供应商一定会调整自己的投资决策，而非只是调整价格了。

政府宏观政策的变化是市场供求关系发生变化的主要原因。在住房作为实物供给的福利政策阶段，是一种以国有投资为主的计划分配式的市场，真正的市场需求来自那些被排除于福利分配之外的客户群。当政策切断了住房与政府的联系，允许住房作为家庭私有化财产时，才形成了真正意义上的市场。

随着市场的开放、住房私有化被确认、银行信贷对个人消费的支持、住房二级市场的开放、国家城市进程的加速、住房补贴的发放、股市“井喷”的财富效应以及人民收入水平的稳定增长等因素，房地产市场的需求必然会大大增加。

政府能否靠加大土地的供给量来调节市场呢？香港地产行业曾出现过的情况已充分说明，当房价下跌、投资房地产无利可图时，加大土地供应是无效的。政府只有在房价上涨时适当地加大供给，才能起到调节作用，而这个前提是房价仍能保持稳定的增长，而非下跌。

因此，政府的任务不是让房价跌下来，而是让房价不要增长得太快。

二、平抑房价的意义

目前我国还是一个土地资源奇缺的国家，一个亟须提高城市化水平的国家，一个基础设施落后、城市可建设用地成本极高的国家，一个城市住房成套率略高于50%的国家，一个人均住房面积和质量标准较低的国家，一个住房刚刚开始成为私有财产的国家，一个城镇居民住房满意度低于20%的国家，一个刚刚开始形成以非国有投资为主的房地产市场的国家……因此，我国的房价一定是稳步上升的。

政府平抑房价的目的是防止房价增长过快，造成“泡沫”，但绝不是在不能保证投资商能获得合理的投资回报的情况下，用强制性行为让房价降下来。

对一个城市人均收入和可支配收入水平较低的国家而言，平抑和维持一个较低的房价是为了让更多的城市居民可以依靠家庭收入来改善住房条件，同时让更多的年轻人在从大家庭中独立出去吋能自行解决住房。这也许就是政府的工作任务，但政府仅仅是从改善城镇居民居住条件的角度出发来理解市场。

从世界上住房问题解决较好的国家看，一个国家城镇居民大约分为两类，一类是中位收入线以下(或中低收入水平)的家庭，主要靠政府补贴来解决住房问题(没有一个国家会力图通过压低房价让低收入者自行购房)，而且这些住房大多不是家庭的个人财产，或只有一部分为个人财产，这部分人要解决的是居住问题，其居住条件一定是低于社会中位住房条件。另一类是中位收入线以上(或高收入水平)的家庭，这类人群主要是利用市场中的商品房解决住房问题，他们要靠家庭收入购买商品房，而且是在购置家庭的私有财产。因此，我们所讨论的住房问题，一方面是改善居住条件与家庭收入相适应的合理性问题，另一方面则是用什么价格去购置合适的家庭资产的问题。

P15-17

人都爱听好话。“千穿万穿，马屁不穿”，反映的正是社会民众的普遍心态，因此人们见面寒暄的多是“过年话”。正如鲁迅先生所说，见人生子多说望子成龙、恭祝未来的话，而说这个孩子早晚都会死的人定会惨遭痛骂，被咒为不得好死，等等。

生活中当然是多说大家爱听的话为最佳，至少是礼貌或显得亲热。但如果要辨别真理和讨论问题，只靠好话连篇、吹吹拍拍、一团和气，不但对认识、了解、判断问题不利，也无助于了解真相和探求真理。

对不同的文艺表达方式，人们会有爱听与不爱听、正面与反面的看法与评判标准。有人喜欢京剧，有人喜欢流行歌曲；同样有人认为昆曲好听而不喜欢京剧，有人喜欢美声而不喜欢流行歌曲。人们对“过年话”也有不同的理解，有越来越多的人不再乐意接受“马屁”了。

想用真实的世界来解释过去、今天与未来，就难免会有些与众不同的看法，而用什么样的语言将这些不同的意见表达出来则有着不同的说法。最简单的当然是用最直白的方式表达，而不论这种方式是否会伤及他人或被他人误解；当然也可巧妙地伪装，把真实的意思隐藏在华丽的辞藻后面；还可以用嘲讽、幽默或其他方式表达，而不管这种方式是否会让他人真正理解。而我对不同表达方式的喜好，大约就如同人们对京剧、流行歌曲或其他文艺方式的喜爱不同。

问题并不在于我们用什么样的方式或语言来表达自己的思想，自然也不能用京剧、昆曲、川剧还是流行歌曲来区别与评价，关键在于我们表达出的意思或反映出的内容是否被民众所理解与接受。或者不管大家心里是否接受，但至少不是马屁，至少对于说者是该说、想说并真实的。这种真实来自于理论、实践、经验、分析和不惧怕某些威胁的胆识，是对得起自己的良心的。

也许我的许多观点和想法是错的，或只是从某个角度来说有些片面；或许许多观点因媒体的断章取义而被扭曲了；也许许多问题直接与政府的行政命令和规章制度有所冲突；也许许多事实并不被多数人承认或多数人根本就不愿接受；也许许多提法与措施会伤害一些机构或个人的私有利益……但我并不后悔，事实最终会证明哪些是对的，哪些是错的，事实总是在各种不同意见的争论与对立之中被更多人所认识。

当马尔萨斯提出“人口理论”时，在整个社会引起一片反对之声；当凡勃伦提出“社会生活习惯形成的阶级”时，经济学界也同样哗然；当马克思的《资本论》出版时，几乎被所有的国家和统治者封杀……但最终整个社会都将他们列入伟大的经济学家的行列，都不得不承认他们对社会与人类的贡献。

不能说所有经济学家的观点都是正确的，也不能说他们的观点都是不正确的，只有事后的几十年、几百年的社会实践才能最终给予他们应有的称赞。更值得称赞的是他们认真的研究精神、他们的科学态度，以及他们敢于提出不同于社会主流观念的突破。这背后的胆识，虽然不被许多人认识，但却是存在的。

“胆识”和“敢于”并不完全相同，敢于还在于“身正不怕影子斜”，在于观点、问题可以被讨论，但个人的行为却不能有污点。因为这个社会首先看到的是这个人的人品是否能证明其观点是干净的、纯洁的，而从来不会相信一个在生活和品行上不被社会、法律和道德所认可的人。

如果一个社会可以让人们的表达方式更自由些，让人们对文艺作品的选择更自由些，让更多人不仅仅局限于讨论应该用怎样的表达方式来阐述自己的观点，而将重点转移到所讨论的观点本身，那么人们就可以有更多的时间和精力去发现那些语言与文字背后的闪光点了。

“实践是检验真理的唯一标准”，这一思想的解放引导着中国的改革，造就了中国发展的神奇，也改善了社会的风气与人民的生活，将中国从贫穷中拯救出来。但如今这一标准在人们富起来之后反而被遗忘……最终社会还会回归于“实践是检验真理的唯一标准”之路上来。对与错只能靠实践，当然，也许实践过程是曲折并漫长的。

社会的进步恰恰体现在宽容的程度上。当人们不再就讨论问题的方式而纠缠时，当社会中的个人偏好被新的价值观所代替时，公允的评价体系将重新建立，人与人之间的关系成为平等的人文关怀。只有这样，中国的经济制度才有竞争中的统一，才能保证社会的自由与和谐。

任志强

2008年4月10日

一个最敢说话的地产商，他声称只为富人盖房，却又说他才是真正为穷人说话的人，任志强到底为谁说话？

任志强常把他们生活的那个年代称为是“血色浪漫的一代”，从那个年代走过来的任志强身上一直保留着爱憎分明、敢于直言的优秀品德，他的敢于直言让很多人恨他，也让一些人怕他。

——SOH0中国有限公司董事长 潘石屹

作为一家企业的管理者或一个行业的代表人物之一，任志强必须要面对一些很基本的、人们的普遍意识中还不能清晰定义的经济学概念，而对这些概念的理解不同可能恰恰就是这些争论的根源所在。

——中粮集团董事长 宁高宁

任志强曾经在博客文章中引述法国戏剧大师莫里哀的话称，“大部分人是死于治疗而非疫病本身。”而事实上，他自己也陷入了这样的尴尬，他的绝大多数观点之所以遭到炮轰，不是因为观点本身，而是因为他的表述方式。

——著名财经作家 吴晓波