本书是笔者2008年出版的《中国安居之路——走出房地产迷局》的姊妹篇。
本书吸取了《迷局》结构和内容安排的经验和教训。针对亿万国民对房市问题陷入盲人摸象等各种认知陷阱和“屁股举手”的利益陷阱,笔者单辟“科学观”作为本书的第一部分,用于讨论房市问题的科学观。在科学观的基础上,《危局》吸取了《迷局》对房市大局、历史和现实的分析内容,并结合形势变化进行了更新,增加了危局形势分析,为第三部分的战略和策略提供基础和前提。在第三部分的战略和策略篇,在前两个部分的讨论基础上,本着开放社会中和谐共赢的政治原则,笔者力图兼顾方向和路径、现实和未来,平衡长期和短期、整体和局部,围绕转轨、软着陆和新起飞三个高度关联、互相支撑的主题,提出了十项对策,旨在破解危局,转危为机,继续中国强国富民的经济腾飞之路。
引言 面包神话——关于房市的传说/1
第一部分 房市问题的科学观/5
第一章 从封闭社会到开放社会:文明转型与利益陷阱的消解/9
第1节 自由与强制的对照/11
第2节 哈耶克的理想:基于自发秩序的自由保障/12
第3节 回归奴役之路:二分法的幻相与文化本体论/14
第4节 关系结构转型:基于开放社会的自由保障/17
第5节 “以脚投票”对“屁股举手”的消解/23
第二章 认知陷阱与房市认知偏误/29
第1节 只对变化敏感的感知系统/31
第2节 思维的封闭性/32
第3节 思维的开放性/34
第4节 向未及世界开放、演进的认知体系/35
第5节 从螺旋式认知模式看思维偏误和行为调整/38
第三章 在开放市场中的科学原则/43
第1节 和谐共赢:开放社会的基本政治法则/45
第2节 经济自律:千古不变的自然法则/50
第3节 组织的力量:强势政府/53
第4节 危机治理/60
第5节 其他重要法则/67
第二部分 房市问题的历史观、现实观和大局观/71
引子:深厚的历史背景/73
第四章 1998—2007年“黄金十年”:伟大的辉煌及背影/79
第1节 1998—2007年“黄金十年”:“地产推动”的伟大辉煌/81
第2节 房市持续闭锁于高收人群体/87
第3节 黑洞效应:大规模投机性持房/%
第4节 “高处不胜寒”/100
第五章 复杂的房市利益格局/107
第1节 进退维谷的中央政府/109
第2节 “土地财政”支撑下的地方政府/112
第3节 人人喊打的房地产开发商/118
第4节 欲罢不能的商业银行/121
第5节 望楼兴叹的城里人/122
第6节 在城镇边缘徘徊的农民/125
第7节 复杂的房市博弈/129
第六章 房市危局/135
第1节 不归路——在喇叭口陷阱中膨胀的房市泡沫/137
第2节 中国房市满足不了3个人的需求——黑洞效应与投机性“库存”/140
第3节 土地剪刀差萎缩不可逆转——地方政府信用危机/144
第4节 釜底抽薪—呐需疲软与宏观经济硬着陆/148
第三部分 战略和策略:破解房市危局十策/153
引言:立足现实,选择未来/155
第七章 转轨/159
第1节 对策1:降价是硬道理——房价理性回归与房市转轨/161
第2节 对策2:开征物业税——给房市套上缰绳/165
第3节 对策3:优化分税制——地方政府“换马”/170
第八章 软着陆/175
第1节 对策4:稳定市场预期——刚性需求及时补位/177
第2节 对策5:慢蚀黑洞——开征物业税的渐进安排/179
第3节 对策6:地方政府信用保护——避免地方政府信用危机/183
第4节 对策7:银行同业共进退——防范流动性危机/186
第九章 新起飞/189
第1节 对策8:从“经营土地”到“经营市场”——利率市场化与创新推动/192
第2节 对策9:完善农村土地产权制度——农业产业化与内生城镇化/198
第3节 对策10:从“经营土地”到“经营新能源”——新能源战略与经济转型/201
总结与展望/210
附录一 房市改革的经济解决之道:经济自律和市场约束/213
第1节 “圈地”/213
第2节 造房/222
第3节 住房市场投机/226
附录二 房市改革的政治解决之道:和谐共赢与软着陆/233
第1节 中央政府:改良税制/234
第2节 地方政府:经营市场,服务企业/245
第3节 城镇居民:抑制投机,和衷共济/247
第4节 房地产开发商:规范经营/252
第5节 农民:完善土地产权/255
参考文献/267
致谢/273