随着我国住宅建设的飞速发展，城市的居住水平得到了大幅提升，但这种发展是以“大拆大建”为基础的。我国每年拆除的住宅量是新建住宅总量的1／2，而使用寿命不超过30年，远远低于住宅的设计寿命。

本书做了对发生问题的欧美及日本的再生经验的总结，凝聚了各国的政策、建筑师和居住人群的智慧及丰富多样的再生方法。这些方法和思考不仅对于建筑学专业的师生、研究人员以及从事建筑设计和相关专业技术人员大有益处，而且对于我国今后制定相关政策、指导建筑业、住宅产业的可持续发展也有着重要意义。

本书通过对欧美住区再生的详尽调研，论述了在旧住区改造中代替大拆大建的住区再生方式的魅力，通过丰富的案例阐明了住区的形成、再生方法、再生过程和资金来源等，并构筑了日本的再生体系。

本书既有理论性的高度又配有浅显易懂的图表解说，适读范围很广。

关于再生的思考不仅对于建筑学专业的学生、教师、研究人员以及建筑设计和相关专业技术人员有益，而且对于我国今后构建节约型社会，发展资源循环型经济具有具体的参考意义。

译者序

序 世界各地的工业化住宅及其之后的变迁

第1章 欧美迎来住区再生的新时代

 1.1 住宅的大量建造及其终结

1.1.1 大量建造住宅的时代

1.1.2 被遗弃的住区与获得再生的经过

 1.2 法国

 1.3 德国

 1.4 丹麦

 1.5 瑞典

 1.6 美国

第2章 住区再生的方法及施工内容．

 2.1 再生方法分类

 2.2 室内填充体更新

 2.3 重构

 2.4 公共空间的扩充和改变

 2.5 阳台空间室内化

 2.6 增建、减建

 2.7 外围护结构更换

 2.8 室外环境整治

 2.9 建筑物使用方式变更

 2.10 变更土地用逢或者拆除住宅

第3章 住区再生的途径与资金来源

 3.1 住户民主参与体制

 3.2 专业组织

 3.3 公共资金的利用

 3.4 案例研究

3.4.1 住区再生专业NPO的积极作用——华盛顿

3.4.2 “样板工程”和“菜单”方式的再生——巴黎

3.4.3 改变千篇一律，实现多样化的大型住区——巴黎

3.4.4 依靠建筑师的构想而改变面貌的住区——斯德哥尔摩

3.4.5 “创造就业”贯穿其中的综合性再生——汉堡

第4章 构建日本的住区再生

 4.1 基本条件的确认

4.1.1 从“乳牙型住宅”转向“恒牙型住宅”

4.1.2 “恒牙型住宅”的社会性

4.1.3 从欧美的再生案例中学到的另一种经验

 4.2 居住环境的运营究竟是谁的问题

4.2.1 开放建筑思想的有效性

4.2.2 作为“共”空间财产的处理

 4.3 所需新型专业人才

 4.4 新的产业趋势——连续性市场中的子系统厦其组织化

 4.5 面向可持续发展的居住环境运营

结语

参考文献

除了集合住宅的再生，对于既有建筑再生，经常会有将建筑物的用途或者使用的方法进行变更的情形。从事建筑行业的人会很容易想起一些成功的实例，比如说利用旧车站进行再生的巴黎奥赛博物馆（图2—43），或者将旧仓库的集群再生成艺术家的创作室或者展廊建筑的纽约sOHO地区的实例。在日本也有将砖砌的旧仓库或者工厂转换成餐厅等商业建筑的实例，最近还有将闲置下来的职工宿舍转换用途变成营利的老年养老之家等，这些实例积累了不少的经验。

既有集合住宅的再生中，很少有将建筑物的用途转换成住宅以外的例子，但是在同一住宅中大幅改变使用类型的却有一些。这里将旧金山的集合住宅的再生实例作一介绍。

在2．4节扩充和改变公共空间中已经有所提及，原来这里是面向低收人人群的高层市营住宅。由于空置住宅增加，社区衰退加剧，从经营上考虑曾经通过了拆除并重新进行开发的决议，但是该住宅建成后也不过二十余年，物理性能的机能老化还不是致命的问题，于是“拆掉了太可惜”的声音占了上风，最终重新开发的方案被撤回。接着，讨论朝着不增加政府财政负担，换之以健全的、以经营为主的再生的方向发展。最后形成的方案是将原来供低收入的年轻人群的租赁住宅改变成适合于老年人群的高级出售公寓。这个再生工程的主要内容，包括前面提到的在一层部分将公共部分进行扩充和改变，并在其中设置和提供了多种多样的适合老年人群的服务项目。另外，在走廊的栏板上增设了带有窗洞的墙壁，使原本开放的走廊空间室内化，这不仅可以提高安全防范作用，还可以制造轻松的氛围帮助老年人走出家门进行户外活动（图2—44）。

较为类似的例子近些年在日本也能找到不少，例如有这样一些企业，他们专门对于日益增多的空置下来的租赁住宅或没有什么入住者的公司宿舍或职工住宅进行改造，使之变成能提供看护或者带有就餐服务空间的一室户型的老年居住设施（图2—45）。

还有一些原来作为其他用途的建筑物被改造成集合住宅的例子也不少见，比如一些旧仓库被转换为住宅等。这里对比较典型的纽约曼哈顿下城地区的超高层办公楼的用途转换的例子加以介绍，尽管该话题与本书的主题“既有集合住宅的再生”稍有偏离。

以华尔街为中心的曼哈顿下城地区，作为世界的金融中心，在曼哈顿也属于开发最早的地区。40层以上的超高层建筑有140座以上的曼哈顿的历史可以说是由这个地区开始的。就是这个曼哈顿下城地区，据报道近些年办公楼的空置率一直在增加，理由之一是曼哈顿的商务中心向中央公园附近转移，另外，随着互联网的发展，有很多公司开始感到将公司总部设置在华尔街并没有什么特别的优势。

这个地区原本就是商务区域，夜间人口很少，近些年白天的人口也在减少。因此，安全防范方面所需要的社会成本呈增长趋势。但是，由于很多企业将总部移向新泽西等曼哈顿以外的地区，造成纽约市的税收不断减少。为了应付这个地域经营上的危机，纽约市出台了非常大胆的策略，这就是利用税收上的优待措施，推动高层办公楼的用途向集合住宅转化的策略。通过这些方法，试图增加白天的人口，降低社会的成本和空房率，最后达到增加税收的目的。

在曼哈顿为了提高不动产市场的竞争力，已经有不少的既有办公建筑进行了大型的再生工程，而如果在规定的地区内进行办公建筑向集合住宅的机能转换的话，可以享受工程费所产生的税金被免除的政策。这种税收上的优待政策已经开始发挥作用，有相当数量的超高层办公楼进行了向高级集合住宅转换的工程（图2-46）。

虽然从外观上看不出跟以前有多大的变化，但进入其中，就会发现已经做了很多改变，比如具有公寓氛围的大门人口的改造，还有将原本开放型的办公空间隔成住户单问的改造工程，以及将作为住宅使用时原来过多的电梯去掉一部分，改变成方便使用的各种服务设施等。

随着时代的推移和变化，地域的特征发生变化，空间上的需要从质到量都发生了变化，这是无可非议的事情。在这个过程中，从健全的地域经营和可持续发展角度上看，在既有建筑上大胆实行用途转换和再生的引导性政策是一个非常有利的手段。这是从曼哈顿的做法上得到的启示。

P72-78

东京大学松村研究室历史悠久，在众多的研究方向中有两大方向最为突出，一个是从松村秀一教授的老师（内田祥哉先生）那一代就开始，一直承担了与日本二战后高速发展和大规模建设息息相关的“工业化构法和体系”的研究，记得研究室陈列着许多“体系”模型和照片，以及半个世纪以来的研究室名人辈出的历史，其中不乏大名鼎鼎的建筑家比如原广司、隈研吾等。与中国历来的“学院派”式建筑注重空间和形式不同，日本优秀的建筑师有着很强的建筑和构法体系的研究底子。

另外一个研究方向是松村教授在日本最早发起的关于“再生”的研究。在译者看来这正好反映了时代的转变。西方发达国家每年新建建筑和住宅的数量在不断减少，大量建设中的主角工业化”逐渐失去了其用武之地，取而代之的是如何对待“工业化”时代建造和积累下来的大量的日益老化的居住环境和住宅资源（即本书所指的住区）。大约在1997年到1998年，松村研究室组织了几次欧洲考察，译者有幸加入这个团队，平生第一次“考察”了欧洲，到现在还记忆犹新。

在全球环境的日益恶化和能源匮乏的大背景下，以往的“大拆大建”已经行不通了，我国的情况和各项指标也都不容乐观。一个问题是中央明确指出我国在人均用地、水资源以及在耗能等基本指标上都不尽如人意。各个城市都有相当数量的棚户区和居住条件很差的“公房”，因为产权关系复杂、维修资金不足而处于“动也动不得，拆也拆不了”的尴尬局面。另外—个问题就是现在还在持续的大量和快速建房的过程中存在着许多性能和质量问题，一方面20世纪90年代以来陡增的这部分住宅陆陆续续显现出了“机能”问题；另一方面，这些既有住宅由于保温陛能的低下等原因而面临着中央不断加紧的节能改造的压力。既有住宅再生在中国涉及的面广量大，有人说它蕴含着无穷的商机，但首先需要转变观念。

本书很好地提示了这一点。首先，对于习惯了在空地上设计新建建筑的人来说，由于既有住宅的限定条件多，无法发挥“自我”而变得无从下手。本书运用大量的案例论述了各个国家的建筑师和团队如何在新的形势下“转型”并发挥其“创造力”的（第1、2章）。其次，做好“再生”，设计和技术手段固然重要，但更为关键的是再生的资金来源以及途径。也就是说，再生的问题并不是由传统的建筑学等单一学科可以独自解决的问题，需要融合多学科的智慧，逐渐形成新的学科框架（第3章），并在新的框架下形成“再生学”理论、相关职业以及产业（第4章）。

本书前半部分由范悦翻译，后半部分由刘彤彤翻译。在翻泽过程中得到了各方面的大力支持，研究所的程勇、颜丰、崔光勋、咸光军等同学为本书的图表和文字整理做了大量工作，机械工业出版社建筑分社的杨少彤社长等也付出了大量的心血，在此一并表示感谢。由于译者才疏学浅、时间仓促，翻泽准免有错误和不当之处，还请读者批评指正。

范悦 刘彤彤