一个容易忘记历史的民族是危险的，一个容易忘记历史的行业也是危险的。回忆过去是为了走好现在与未来，房地产业也是如此。米祖明编著的《昆明楼市解密》这本书是昆明楼市30年的回忆录，它能够让一直在这个行业里面晃荡的专业人士不断回味，还能够让刚进入这个行业的朋友了解昆明楼市的历史。

机会总是在聊天中产生的，当你认认真真看完这本书之后，与你的合作对象就昆明楼市海阔天空的时候，你一定能够感觉到这本书能给你无穷尽的力量，从而助你谈判成功。

《昆明楼市解密》这本书没有用传统的教科书或历史书的方式来谋篇布局，而是站在旁观者的角度，以敏锐而冷静的眼光，一年年、一件件、一笔笔全景式地盘点了过去30年以来每一年可堪载入昆明楼市史册的大事及人物。整整30年，所有重大房地产政策、新闻事件及各色风云人物、楼市百态等，米祖明编著的《昆明楼市解密》均有翔实记载、细腻描绘。全书气势恢宏、结构繁复、逻辑缜密，工程巨大，既是工具书，又是编年史，更是地产启示录。凭借笔者自身浸淫房地产圈多年所获得的第一手资料和切身感受，或述或评，落笔谨慎，努力把房地产那一潭浑水澄清了，帮那些在这个行业中博弈多年的人们梳理一下走过的路，让他们静下来，回过头来看看这部编年史上自己留下的或清晰或模糊或沉重或轻盈的足印；也让后来者在这个混浊不堪的环境中吸一口真实、新鲜的空气，看清路标，以期走得更远。

第一章 综合

 1981年：昆明楼市溯源/3

 1993年前后：昆明楼市第一波/8

 1998年前后：昆明楼市再出发/10

 2003年以后：飞奔的7年/12

 刘晓庆大闹昆明楼市/14

 昆明土地第一槌“捶”痛了谁/18

 昆明地王：快感之后的难言之隐/21

 昆明开发商寻“食”记/25

 2005年：多变的土地市场/27

 国土部门细说地价上涨缘由/31

 叩问2006：昆明土地迷雾有多厚？/34

 再问2008：昆明土地有多深？/36

 昆明“土改”大事记/39

 昆明楼市遭遇双面夹击/43

 2005年：楼市飘洒“金融冷水”/47

 昆明：“房虫”遭遇“浓药”袭击/49

 2008：开发商如何过冬？/53

 2005：昆明CBD之乱/56

 昆明产权商铺的悲惨世界/59

 2008：昆明写字楼时代来临？/66

 昆明商业地产历史沿革/68

 2005：昆明楼市供应失控/71

 2007：预售证为什么这么严？/75

 昆明房管局长的两难选择/80

 昆明房价迷雾/82

 昆明房价探底/85

 昆明房价30年/88

 昆明房交会：终点又回到起点/92

 昆明人的困惑：住城区还是住郊外？/96

 昆明别墅的困惑/100

 昆明别墅：变胖后的烦恼/104

 昆明别墅暴利之忧/108

 昆明酝酿物管新政/111

第二章 人物

 昆明楼市风雨30年：谁主楼市江湖/117

 昆明地产界的男人和女人/121

 徐荣凯：商业街别忘盖厕所/126

 陈勋儒：“把脉”昆明楼市/130

 吴晓青：别墅区成了新农村/132

 刘平：确保房价稳定/136

 程政宁：让天下寒士俱欢颜/138

 冯志成：云南楼市没泡沫/142

 罗应光：做优做强云南地产业/146

 安亚民：千方百计搞活房市/150

 金祖鑫：深刻反思守土有责/153

 张天昶：仇书记对我们的工作很满意/155

 尹旭东：解码“9070”/158

 刘承玮：老实人不吃亏/161

 刘承玮：昆明楼市一潭死水/167

 李捷：站起来做人跪下去服务/170

 李捷：今年机会最好/172

 邵明：责任使我们出类拔萃/179

 颜语：从米线小伙到地产大亨/186

 颜勇：“我把工作当作玩！”/202

 范雁佳：每个人心中都有一片银海/205

 刘文武：期房销售专家/209

 杨永宏：盛世出英雄/218

 李昆营：版纳机会来了/225

 林奕：社会进步不可阻挡/230

 赵和平：复兴国有房企/237

 汤秋云：英雄被救美/245

 吴之南：无理由退房/253

 裴文俊：开启第三空间/258

 胡兴华：浩歌一路闯天涯/263

 时尚领袖刘湘云/267

 邱永：从官房到西房/271

 郭友亮：西区楼市鼻祖/273

 王戈里与地产：同床异梦？/276

 屠强：学习星耀融资/281

 杨庆：城中村的新挑战/289

 李力：如何引爆西区商业？/294

 地产“黑马”——马永升/303

 李俊传奇/306

 杨亦柠对话司长/310

 杨亦柠的水浒之路/313

 王海突逛售楼部/315

 王健林：百万推广“住在昆明”/319

 黄如论：打造西南第一盘/322

 真情对白房企改制/325

 “地头蛇”对话“东北虎”/329

 叶家琪：破译代理行业密码/333

第三章 公司

 昆明楼市30年：几家欢乐几家愁/339

 昆明开发商的困惑/341

 昆明开发商内忧外患/344

 昆明楼市的“官渡之战”/347

 昆明楼市“南北战争”/353

 我的地盘我做主吗？/355

 外来军团的功过评说/359

 昆明：“狼”和“羊”的故事/364

 西区争霸战/368

 万达：渡滇征战记/371

 隐形“巨鳄”浮出滇池/374

 星耀造城记/378

 触电以后大江东去/383

 昆明万达人事缘何频繁变动/388

 “云电阳光”之蚀/390

 俊发为什么这么发？/395

 伦华形象/397

 云大知城之惑/400

 经典是这样炼成的/404

 云南评出房产企业20强/406

第四章 悲情

 昆明滇池：听涛雅苑“叨”声依旧/411

 “碧波”荡出昆明楼市真迹/415

 江东父老绿地之争/419

 罗丈冲突/424

 李德昭警示录/429

 曾华案对昆明楼市的影响/432

第五章 大事记

 十年前的那些房事/437

第六章 数据

 数据/445

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发通知要求，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题必须在8月31目前解决。也就是说，8月31日是土地协议出让的最后期限。

昆明的历史遗留问题土地可以追溯到26年前的1978年，从1978年到2004年的26年间，昆明市的历史遗留问题土地达到了7万多亩。昆明的改革开放刚开始以及以后的一段很长的时间，像国内其他的一些城市一样，昆明的经济发展保持了大干快上的特色，很多城市里的人办起了乡镇企业，占用了大量的土地资源。土地的使用与管理都表现出典型的粗放特点。也就在这段时间，昆明的经济发展起来了，土地的效益却降下来了。

面对“8·31”大限，分析人士说，全国各地招拍挂的执行力度参差不齐，‘除了江苏、浙江和上海等个别城市以外，像昆明这样的很多城市能不能在最后通牒之前完成经营性土地的招拍挂？不少人不是很乐观。有人甚至怀疑：经营性土地的招拍挂在推行两年后依然没有得到全面施行，在短短几个月时间里，将大量存在的“协议土地”完全终结的可能性有多大？这个最后通牒能不能最后实现？

昆明市国土资源局经过专题研究后，一致认为，不管遇到多大的困难，都要不折不扣地完成国务院及省市政府交办的任务，让事实告诉人们，国家的最后通牒一定能最后实现。于是昆明市国土资源局加班加点，迅速起草并公布了《关于进一步治理整顿土地市场秩序完善用地手续后续工作的通告》。《通告》要求，对于历史遗留问题土地，必须按土地利用现状确定用途并完善用地手续，对不符合原已公布的用地手续条件的-坚决不予完善有关手续；完善用地手续后的土地，如未经国土、规划管理部门批准而擅自改变用途的，将依法严肃处理。对漏报、瞒报以及违规交易各类历史遗留未完善手续用地的，一经发现将依法按违法用地处理；对经公示无异议，且符合《昆明市土地利用总体规划》《昆明城市总体规划》《滇池保护条例》的历史遗留未完善手续用地，属1999年1月1日前的，由市、县两级政府按审批权限复核、审批；属1999年1月1日后的，报省政府复核、审批。同时，经批准可完善手续的用地，用地单位或个人必须在60天内到税费缴纳通知书上指定的地点，全额缴清完善建设用地手续的相关税费后，方可按规定程序办理用地相关手续；．对不能在规定期限内缴费的，其缴费期限最迟不得超过2004年12月20日。逾期未缴清税费且符合土地收购储备条件的，用地单位或个人应主动申请政府收购储备；对既不按规定缴纳税费完善用地手续，又不交由政府储备的，一律按违法用地从严处理。

一场声势浩大的土地整风运动之后，昆明市政府用了约30个版面，在当地媒体上一一公布了整顿结果。这些土地中大部分都是工业用地，按照政策要求，是按照土地原来的用途完善用地手续。由于昆明房地产业发展较晚，所以其中原来用作房地产开发的土地也很少，大约占到总数的7％，在5000亩左右。

昆明市国土资源局在规定的期限内完成了所有历史遗留问题土地的处理，消除了人们的顾虑，同时也得到国家有关部门的肯定。由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署等国务院五部委组成的联合检查验收组，对昆明市土地市场秩序治理整顿工作作出了很高的评价。

昆明土地交易的有形市场已经建立起来，还是有不少“地鼠”，四处乱窜。有人把那些不通过土地市场，企图通过捷径拿到土地的开发商叫做“地鼠”。可以说，昆明把这些“地鼠”引到昆明土地交易市场上来，用了两年时间。特别是2005年，从中央到地方一致形成的大气候，彻底改变了“地鼠”们的思想，让他们深深地树立起了市场经济下的用地观。P28-29

撩开昆明楼市神秘的面纱……

蓝胡子

《昆明楼市解密》，仅凭这个书名，都令人心生疑惑。30年，有太多的风风雨雨，有太多的变化莫测，有太多的道不明说不清，有太多的海底冰山一角……

揭秘需要的不仅是勇气，更需要有把火候拿捏的十分准确的技巧，没有金刚钻，谁敢揽这个瓷器活儿？

果然有个叫米祖明的不信这个邪，偏偏哪壶不开揭哪壶。不动声色、举重若轻，在2011年昆明楼市进入又一个十年之时，把30年昆明楼市之秘密，揭开了。

如今，举国尽议房地产。房地产产业这个香饽饽，人人都想咬一口，其夸张的程度超过一般人的想象。除了买卖双方的市场博弈外，时时都有太多太多的利益集团惦记着。没有哪个市场能像房地产这般，充满了如此多的似是而非、犹疑困顿以及喜怒哀乐。究其原因，楼市攘攘，皆为利来，楼市熙熙，皆为利往。

关于楼市的文章大多浮躁、混沌而杂乱无章，充斥着用美丽谎言编造的“概念花篮”，缺乏的是冷静、沉淀、忠实、超脱，给人以正确的指引。《昆明楼市解密》试图去这样做到后者。做到与否，还是留给读者评说。

此书没有用传统的教科书或历史书的方式来谋篇布局，而是站在旁观者的角度，以敏锐而冷静的眼光，一年年、一件件、一笔笔全景式地盘点了过去30年以来每一年可堪载入昆明楼市史册的大事及人物。整整30年，所有重大房地产政策、新闻事件及各色风云人物、楼市百态等，《昆明楼市解密》均有翔实记载、细腻描绘。全书气势恢宏、结构繁复、逻辑缜密，工程巨大，既是工具书，又是编年史，更是地产启示录。凭借笔者自身浸淫房地产圈多年所获得的第一手资料和切身感受，或述或评，落笔谨慎，努力把房地产那一潭浑水澄清了，帮那些在这个行业中博弈多年的人们梳理一下走过的路，让他们静下来，回过头来看看这部编年史上自己留下的或清晰或模糊或沉重或轻盈的足印；也让后来者在这个混浊不堪的环境中吸一口真实、新鲜的空气，看清路标，以期走得更远。

《昆明楼市解密》向读者传递了一种思想：建筑铭刻历史，居住改变昆明。此书以流畅的笔墨勾勒出昆明楼市发展的时间简史：改革开放30年，房改20年，取消福利分房10年。每一个时间节点，都准确地描述了昆明房地产的历练和成熟，忠实地记录了昆明人在居住方面的种种变迁，并通过这种变化再现了昆明楼市的发展轨迹及其对整个社会、经济、法律、文化、城市建筑和政治等各个层面所产生的深刻影响，恰如一幅改革开放后房地产人、物、势之史记。它把我们零碎的记忆串起来，让我们站在高处和局外来看这30年昆明楼市风云的波澜壮阔，以此去除通向未来之藩篱，确定新的历史．方位。

《昆明楼市解密》为我们提供了可资借鉴的启示，难能可贵。作者笔下的历史是可以触摸的，是可以被感知的，它充满了血肉、运动和偶然性。他把人物和事件放在政策、社会和当时的现实这样宏大的背景中，以整体和个别相结合的描述手法，将昆明楼市的曲折发展历程清晰地呈现在读者面前。

作者米祖明，是昆明第一批涉足昆明楼市的新闻媒体人，他以对历史、对未来高度负责的职业操守，字里行间，专注于对于过去的梳理与见证，拿捏着理性、公正与客观，行文坦荡。

昆明楼市是否暗藏危机，房价为什么会不断上涨，楼市涨跌谁主沉浮，买房投资何时出手。这一连串的问题始终困扰着所有人。房地产市场涉及千家万户，不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。《昆明楼市解密》解读房价的构成和影响房价的因素，分析昆明房地产市场的特点，讲述关于房子的离奇故事，为您撩开昆明楼市神秘的面纱……