本书从购房的心理准备、知识准备、信息识别、市场考察、挑选、谈判技巧、合同签订、收房验房等八个方面，教购房者如何制订购房计划、如何看懂各种房地产广告、如何选房、如何与开发商斗智斗勇、如何验房入住并办理产权。这些内容通俗易懂，语言生动，现学现用。

当你看完了本书，你就可以成为一名精明的购房者，你就可以放心大胆地踏上购房的征程，圆了自己的购房梦想，也给自己和家人一个真正的归属。

本书以购房流程为基础，涉及了百姓购房过程中可能遇到的方方面面的问题。全书共分为8个部分，38堂课。即使是对房地产一窍不通的普通购房者，也能通过这些精彩课程学会如何制订购房计划、如何看懂各种房地产广告、如何选房、如何与开发商斗智斗勇、如何验房入住并办理产权，从而为自己正在进行或即将进行的购房活动保驾护航，避免落入不良开发商和售楼人员精心设计的陷阱，最终实现自己的购房梦想。

前言

第一部分 心理准备

第1堂课 明确你的购房目的

第2堂课 评估你的购买能力

第二部分 知识准备

第3堂课 确定想买的房产类型

第4堂课 了解销售面积的计算

第5堂课 弄清房价的真实面目

第6堂课 看懂相关的房产概念

第三部分 识别信息

第7堂课 揭开广告与楼书的面纱

第8堂课 睁大眼睛看“沙盘”

第9堂课 购房图纸有“门道”

第10堂课 样板房只是给你个想象

第11堂课 促销不是让你捡便宜

第12堂课 认清商品房的销售形式

第四部分 市场考察

第13堂课 注意土地使用年限

第14堂课 摸清开发商的“底细”

第15堂课 评价社区环境的好坏

第16堂课 认识房屋的建筑结构

第五部分 精挑细选

第17堂课 期房VS现房

第18堂课 板楼VS塔楼

第19堂课 多层VS高层

第20堂课 如何选择区位

第21堂课 如何选择楼层

第22堂课 如何选择朝向

第23堂课 如何选择户型种类

第24堂课 如何选择户型结构

第25堂课 如何选择户型面积

第六部分 精明谈判

第26堂课 别被“假热销”迷惑了

第27堂课 讨价还价要讲求技巧

第28堂课 慎签《房屋认购书》

第29堂课 预防“定金”陷阱

第七部分 签订合同

第30堂课 了解购房合同的内容

第31堂课 小心谨慎地签合同

第32堂课 留意合同生效的条件

第33堂课 别忽视了补充协议

第34堂课 申请按揭贷款

第八部分 收房验房

第35堂课 收房手续要办妥

第36堂课 验收房屋要仔细

第37堂课 发现问题要处理

第38堂课 房屋产权须办理

参考文献

开发商的发展历史

除了了解开发商的资本和资质外，购房者还可以关注一下开发商曾经开发过的楼盘，因为开发经验是项目的有力支持，有成功项目经验的开发商能更好地对项目本身进行控制。并且，有一定历史的开发商通常会比较注重其声誉，在出现问题的时候也会比较积极的处理。

对于开发商的营业执照，购房者也要严加审查。营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有两个，一是看这个单位是否存在；二是看该单位的营业范围。如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。同时，还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看《代理销售委托书》及该机构的《营业执照》。

目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式，一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司)；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。不管其采取哪种形式，购房者都需要详尽了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。尤其是对于新成立的公司，而其股东本身并不是一个开发商，购房者更应谨慎对待，因为房地产开发是个暴利行业，不能排除某些不良开发商的短期行为，即套到钱之后就采用各种方式转移资金，以回避责任。

有一定发展历史的开发商，就会在社会上形成一定的口碑。口碑是信誉的表现，一个能赢得口碑的开发商，说明其较为注重维护自己的品牌形象。对于开发商的口碑，购房者可以通过各种媒体了解，也可以通过网上查询或到开发商所开发过的楼盘的业主论坛去看看之前购房者对其的评价。当然，开发商与购房者之间发生纠纷是难免的，有时可能某些购房者会因为有了纠纷就把责任全部推到开发商身上，购房者对此应予以考证识别。

开发商的相关证件

对于开发商的实力和发展历史、口碑等，只是从侧面去了解开发商。除此之外，购房者还应仔细查看开发商的相关证件，主要包括“五证两书”。这也是法律对销售方的基本要求，同时也是判断楼盘合法性的证明。

1.五证

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。在五证中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

(1)国有土地使用证。《国有土地使用证》(见图4—1)是单位和个人使用国有土地的法律凭证。房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》，根据国有土地使用方式不同，分别加盖“房屋土地管理局划拨土地使用证专用章”、“房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”、“房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章”、“房屋土地管理局临时土地使用证专用章”。

一般普通商品房，其《国有土地使用证》上应盖有“房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”。如果《国有土地使用证》上加盖了“房屋土地管理局临时土地使用证专用章”，则表明开发商尚未缴足地价款，可能会给日后办理产权证带来隐患。

(2)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

在审查《建设用地规划许可证》时，应注意查验开发商所使用的土地在用途、位置和界限上是否与《建设用地规划许可证》一致。依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。如果开发商未取得《建设用地规划许可证》，说明其开发的土地未经规划。

《建设工程规划许可证》可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。

(3)建设工程施工许可证。《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。购房者时应仔细查看开工证，以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。

(4)商品房销售(预售)许可证

《商品房销售(预售)许可证》的主管机关是房屋土地管理局。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围应为本项目。

要弄清项目是否合法，其最为主要的手段就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。按照有关规定，商品房预售许可证应当载明下列内容：房地产开发企业名称；预售许可证编号；预售商品房的建设工程规划许可证编号；预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；土地的用途和使用期限；发证机关和发证日期。

房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。买房人除审看商品房预售许可证上是否载明这些内容以外，还要注意查看该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。由于部分项目存在前期开发资金投入大而部分缴纳土地出让金情况，所以有时候《商品房预售许可证》的销售许可范围会具体到楼层和同一层的某单元。因此，查验时一定应仔细核实该证左下方许可销售范围，核对所购楼号是否在许可范围内。

2.两书

“两书”，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

与楼盘相关的企业

除了开发商之外，购房者还可以对与该楼盘有关的企业情况进行了解，这些企业主要包括规划设计公司、建筑公司、代理公司、物业管理公司等。因为这些企业同样对楼盘的质量或者说将来的销售服务、生活服务有所影响。

一般来说，与楼盘相关的这些企业，其实力和信誉越好，该楼盘的质量和销售、生活服务就越有保证。设计公司和建筑公司主要是关系到楼盘的建筑质量问题，代理商主要关系到销售服务的问题，物业管理公司则关系到将来的生活质量。

P113-118

很多外国人都对中国人的购房热情感到困惑，因为他们不明白，也许永远无法明白，中国人心中的那份“房子情结”。

对于中国人而言，房子并不只是一个遮风避雨的居住场所，其本质更是人的一种情结，一种归属感。租房，永远是寄居在别人的篱下；只有拥有了自己的房子，才能让自己和家人有生根、安定之感。累了，困了，倦了，第一个念头就是回到自己的“窝”。不管外面的住所有多豪华，只要走进家门，心里就踏实了，回家了。因此，很多人即使在仔细计算过后，明知买房不见得比租房划算，还是愿意咬着牙根，苦撑几十年的房屋贷款，做一个名副其实的“房奴”。

不过，更让“老外”感到不解的是，虽然中国人心中那份“房子情结”是如此的强烈，虽然购房对于绝大多数人而言都可以称得上是一项重大的经济决策，但却没有几个购房者会在购房前认真学习一下有关的常识，没有几个人真正懂得要如何买房。于是，落入陷阱、导致纠纷不断的大有人在，买了房子又后悔买错了的大有人在，甚至一辈子的积蓄打水漂的也为数不少。

总体而言，购房是一个系统性的工程，必须按步就班、一步一个脚印、踏踏实实地走下去。只要稍一不留心，忽略了其中某个关键环节，就可能落入陷阱不能自拔。

在购房之前，首先必须明确自己为什么要买房，能买得起多少钱的房子。只有明确自己的购房目的，并做好科学的购房预算，你才能做到理性购房，而不是头脑发热、冲动购房。除此之外，学习一些相关的专业知识也是必不可少的，否则你就只能被那些看似清纯可爱的售楼小姐、售楼先生们牵着鼻子走。

花花绿绿的、各种各样的房地产广告，总是无时无刻不在冲击着你的视觉神经。千万别被这些信息迷惑了，要知道，这里隐藏着许多“秘密”和“水分”：起价不是真正的价格，楼盘模型只是一种构想，各种图样是计算机设计水平的体现，花园可能只是稀稀疏疏地种了些杂草杂树，样板房……

挑房选房是一门学问，凭着感觉走是买不到好房子的。无论是地段、环境、配套，还是朝向、楼层、户型，都必须经过深思熟虑，根据自己的需求和实际情况进行合理的选择。记住，世界上没有十全十美的房子，买房不是要买最好的，而是要买最适合自己的。

现在社会上不良开发商实在太多了，售楼人员也都是经过专业培训的。要想不上当受骗，就必须谨慎行事，看好自己的钱包，多留点心眼，多做些考察，多看几遍合同，发挥你的聪明才干去和他们斗智斗勇。当然，收房验房也是丝毫马虎不得，在利益受到损害的情况下，要勇于拿起法律武器保护自己的合法权益。

即使已经住上了新房子，也不代表着你的购房活动就此结束了。没有产权证这个小小的红本本，你就不是真正意义上的房屋主人。只有拿到了产权证，你的整个购房活动才算真正结束。

不错，以上就是本书的内容线索。这些内容通俗易懂，语言生动，现学现用。当你看完了本书，你就可以成为一名精明的购房者，你就可以放心大胆地踏上购房的征程，圆了自己的购房梦想，也给自己和家人一个真正的归属。

编 者