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书名 被绑架的全球房价
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作者 (美)约翰.P.卡尔弗利
出版社 石油工业出版社
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简介
试读章节

喧嚣的20世纪20年代

故事开始于喧嚣的20年代,这一时期在很多方面都与90年代极其相似。与90年代一样,20年代也经历了一段时期的经济繁荣,同时也伴随着股市泡沫,并且没有任何通货膨胀的迹象。伺样在那一时期,也有很多振奋人心的新技术产生,乐观主义情绪日渐高涨,人们相信随着时代的进步,美联储有足够的能力控制商业周期,并避免大规模的经济衰退。二者之间的一个重要区别是,20年代的房地产业,无论是民用还是商业,其价格增长都很迅猛。而90年代的房地产价格,只是呈现出温和的增长,投资者将投资都集中在股票市场上,也许是他们对90年代初期的房价下跌仍旧心有余悸。

1918年,第一次世界大战的突然结束,导致了1919—1921年的经济急速衰退。但从1992年开始至1929年间,经济经历了—段迅猛上涨期,GNP(国民生产总值)以年平均5.5%的速度高速增长。与此同时,失业率也由战后萧条期的最高11%下降到20年代后半段的3.5%。虽然GNP在不同年份变化很大——在1922、1923、1926和1929年里强劲增长,而在这其间的其他年份增长相对缓慢,但是消费价格还是保持了相对稳定。

此时,整体经济被三项新技术——电能、电话和汽车所提供的新的投资机会所推动。虽然这三项技术都是19世纪末发明的,但却是在20世纪20年代才被广泛应用,并成为经济发展的重要角色。一方面,新产品的增加刺激了投资;另一方面,这些新技术的广泛应用也带来了新的消费模式,同样也刺激了投资的增长。随着汽车使用量的不断增加,对修路、汽车服务业和加油中心、石油提炼等行业的投资也在不断加大。另外,它还刺激了在当时来说全新的郊区房地产业的兴起。计算机业的情况与此类似,尽管它是在40年代发明的,但是直到80年代才开始在经济领域中扮演主要角色。

当时,还有一项令人振奋的新科技-一收音机。不过,它直到30年代才被广为应用,对推动经济发展真正发挥重要作用。然而在股票市场,作为顶级制造商和头号播音公司的美国无线电公司却成为一支强劲势力。它的股价由1921年的每股12美元一路飙升到1929年的每股114美元,每股收益率高达73倍。而20年代的收音机就好比90年代的互联网一样,是股票市场的重要板块,每只股票都吸引了大量资本的流人,但是对经济的影响却是在几年后才显现出来。飞机和电影,这两项新技术同样引发了投资热潮。1927年,查尔斯·林德伯格独自驾驶飞机跨越大西洋,刺激了赖特航空工业公司、柯蒂斯、波音公司等众多航空公司的利润增长。与此同时,好莱坞也正在进行一场从无声电影转向有声电影的变革,当大型摄影棚搭建起来的同时,利润也开始大幅上涨。

随着失业率的降低、工资的提高、新产品的普及,以及利润的增长,一种盲目良好的情绪显露出来。股票行情看好,1926年开始投资加速流入股市。于是,在高利润率、经济明显稳步增长和对未来经济走势充满信心的驱使下,股票价格在1926年3月至1929年10月间增长了2.2倍。同样的情况又发生在70年后的美国标准普尔500指数,同样先是在90年代初期温和增长,但随后从1995年开始到2000年呈现出3倍的疯狂增长。

1921—1929年间,股票市场的年平均增长率为18%。与此相比,1990—2000年间,标准普尔500指数的年平均增长率也达到15.5%。在英国创建多年的信托投资机制在美国也盛行起来,此外,杠杆比率还被允许使用。1928年,有超过200家新的信托投资公司成立,这些公司的总资产合计超过10亿美元。而在3年前,这些信托投资公司的资产合计还不到50万美元。在20世纪20年代,土地和房屋的价格也迅猛增长。1920年时,房屋的抵押贷款为110亿美元,而到1929年时,这个数字达到270亿美元,涨幅相当明显。最终,分期付款这种消费信贷方式在20年代盛行一时,美国消费者开始通过信贷方式来购买汽车、冰箱等大额消费品。

泡沫的一个典型特征,就是人们越来越多地谈论“新时代”。在一定程度上,这也是8年的经济增长和社会繁荣的反映。而由于几个异常因素的存在,使得当时的观察家们也同普通大众一样,对经济的发展态势持乐观态度。其一,是1913年美国联邦储备委员会的创新——“最后贷款人”制度,这一制度使人们相信,美联储能够担当银行方面最后的信用保障,以避免像过去经常出现的由于恐慌心理而导致经济衰退的情况。其二,第一次世界大战后,世界大多数地方处于和平状态,自由贸易范围不断扩大。类似的情况,我们或许在1989年柏林墙倒塌、冷战结束后也能够看到。

当时的另外一个积极因素是,伴随着大公司的不断涌现,企业的新型科学管理模式逐渐推广,尤其是亨利·福特公司生产流水线的引用。这一时期,存货水平的波动被认为是导致商业周期波动的主因之一,存货水平的保证一直困扰着各大公司。与此相比,90年代随着计算机技术的广泛应用,存货管理效率大大提高,而关于存货周期与商业周期的讨论也再度出现。尽管最后到2001年时经济开始衰退,但计算机管理仍被看做是有史以来存货管理模式中最锐意的革新之一。

大部分乐观情绪往往都有其理性基础,这一点在泡沫中经常见到。例如,20世纪20年代时期,生产力确实突飞猛进,从1919—1927年间大约提高了50%。同时,美联储的创建,也有助于降低银行信用危机的影响。半个多世纪前,有着悠久历史的英格兰银行就已经学会如何利用“最后贷款人”的作用,来避免银行系统的信用危机,虽然这并不能够打破商业周期。但是,正如我们下面将看到的,当30年代初期的经济危机来临时,美联储阻止银行危机的努力彻底失败。最后,包括汽车、电话、电和收音机等新产品确实成为20世纪人类生活的中枢,它们也都是“网络技术”,就好比现在的互联网。

赫伯特·胡佛在他1928年的总统竞选演讲时说到:“我们美国即将取得征服贫困的最后胜利,这场胜利将超越历史上的任何一个地方……在不远的将来,我们很快就会在上帝的帮助下,将这个国家的贫困彻底消除。”大多数美国人都赞同他的这一观点。P28-31

书评(媒体评论)

本书对于任何想要了解泡沫是如何产生,以及怎样才能避免被下一个泡沫所席卷的投资者来说,是一本不可或缺的经典教科书。

——全球知名独立宏观研究顾问公司经济顾问 罗杰·布特尔

本书深刻而犀利地审视了‘泡沫和破裂’……无论其分析还是内容,都对我们理解过去几十年来经济的发展以及当下的风险裨益良多。

——金融咨询公司总裁 亨利·考夫曼

不管你是一位购房者、售房者、租房者,还是一家银行的主管,都无可争议地要面临这样一个问题:在房地产泡沫面前,你该做些什么。卡尔弗利先生所做的,就是为所有人编撰了这样一本入门指南,它从逻辑和资讯两个方面都为我们解答了众多难题。对于看似问题重重的未来,他在书中给出了许多极富建设性的建议。

——澳大利亚证券投资委员会首席经济学家 亚历克斯·厄斯金

目录

开篇

第一部分 泡沫与经济

第一章 剖析泡沫

识别泡沫

泡沫和消费支出

测算财富效应

泡沫和公司行为

第二章 大萧条

喧嚣的20世纪20年代

20世纪20年代的货币政策

20世纪30年代的大萧条

解析大萧条

资产价格的角色

第三章 日本泡沫危机和通货紧缩幽灵

日本和通货紧缩

全球通货紧缩

为什么通货紧缩使泡沫更具危险性

通货紧缩和货币政策

避免通货紧缩的政策措施

第四章 20世纪90年代股市泡沫和通货再膨胀

养老基金的危机

过低的储蓄率

过低的利率

第二部分 房地产泡沫

第五章 全世界的经济繁荣

房地产泡沫的威胁

高房价是合理的吗

泡沫开始转向

第六章 英国的泡沫崩溃

鉴别泡沫

高房价是否合理

金融危机戳破泡沫

房价下跌的风险不容忽视

英国房地产泡沫原本可以避免吗

第七章 美国泡沫及其破灭

美国泡沫的特征

房地产金融业的繁荣

第八章 金融危机和家庭债务

金融危机的根源

危机爆发

为何银行会过度放贷

房价下跌威胁到个人财富

第三部分 泡沫的根源与对策

第九章 泡沫病理学

行为金融学

“理性泡沫”理论

临界状态理论

第十章 市场的合理定价

均值回复的力量

均值回复并非偶然

债券价值评估

私营机构债券

股权风险溢价

房地产估值

低收益的世界

伟大的反通货膨胀

过高的定价

经济增长和市场回调

第十一章 新政策方式

政府应该做些什么

资产价格和货币政策

泡沫预警

资产评估委员会

控制泡沫的非货币政策

限制银行放贷

资产泡沫破裂下的货币政策

选择:债务清算、债务转移、通货膨胀

第十二章 投资者的策略

股市和股市泡沫

房地产泡沫中的生存之道

养老基金和退休

现实地对待可能的收益

通货膨胀对资产收益的决定性影响

压力测试

第十三章 最后的思考:房地产泡沫破裂之后

世界范围内的房价前景

政府的新对策

序言

当《泡沫:从股市到楼市的繁荣幻象》于2004年出版时,我曾在前言中写道,几乎没有一本比它更加应时的书了。资本价格在疯狂飙升,特别是房地产价格的迅猛上涨之势,已经登上这个时代经济的中央舞台。当然,从那时起,我们就已经开始经历了一场大规模的全球经济危机,世界主要经济体随即纷纷进入萧条期。正如我在那本书中所预见的一样,随着泡沫的破裂,房屋价格急剧下跌。本书的核心主题仍然延续了这一论断,即资本泡沫的存在使得经济和金融体系存在着潜在的不稳定性。

就这一点而言,约翰·卡尔弗利在本书中继续阐明了当下的关键问题和面临的风险,并且雄辩地论证了过多的债务累积周期性的危险和房屋价格可能继续下跌的风险。卡尔弗利在第一本书中的许多预言如今都已经突出地显现出来。特别是,作者继续延伸了对截止到2008年年底这场全球性金融危机的内在本质、原因以及后果的深入分析。而在这个过程中,他敏锐地指出一国经济中的金融和地产部门之间是怎样相互影响,尤其是房地产泡沫是如何在债务的驱使下居于这场危机的中心的。

作者认为,当在短期内存在通货紧缩的风险时,政策上的反应就可能把经济引向另外一个方向——通货膨胀的上升。他提到,正是由于2001—2004年股票市场泡沫的崩溃而导致的超低利率,为此后的房价泡沫播下了种子。而当我们意识到在目前这场危机中的政策反应有可能是收紧管制时,作者又指出,就目前来看,政府在未来更应加强的是注重金融监管的质量,而非只是增加监管中的条条框框。

约翰·卡尔弗利采用了一种严谨的编年史“绝技”的手法,以异常清晰而引人入胜的方式,有力地为我们揭开了有关“泡沫”的许多谜团,尤其是房地产市场。作者用行为金融学给我们做出了精彩的诠释,特别是在市场为何会与实体经济出现脱节的方面。

在所有解析房地产价格泡沫的论著中,本书堪称是最出色和最富锋芒的一部,书中观点和理论之于全球金融危机的意义,就是它的叙述手法具有很高的阅读价值。每个人都对这一课题感兴趣,而卡尔弗利就为我们奉上了一本无论专业人士还是外行都能轻松阅读的好书。这本书值得作为一本普及读物推荐给所有读者,其影响亦将超过其前身——《泡沫:从股市到楼市的繁荣幻象》。

内容推荐

约翰·卡尔弗利在本书中继续阐明了当下的关键问题和面临的风险,并且雄辩地论证了过多的债务累积周期性的危险和房屋价格可能继续下跌的风险。

约翰·卡尔弗利采用了一种严谨的编年史“绝技”的手法,以异常清晰而引人入胜的方式,有力地为我们揭开了有关“泡沫”的许多谜团,尤其是房地产市场。作者用行为金融学给我们做出了精彩的诠释,特别是在市场为何会与实体经济出现脱节的方面。

在所有解析房地产价格泡沫的论著中,本书堪称是最出色和最富锋芒的一部,书中观点和理论之于全球金融危机的意义,就是它的叙述手法具有很高的阅读价值。

编辑推荐

不管你是一位购房者、售房者、租房者,还是一家银行的主管,都无可争议地要面临这样一个问题:在房地产泡沫面前,你该做些什么。卡尔弗利先生所做的,就是为所有人编撰了这样一本入门指南。本书层层解析了经济危机及房地产泡沫,指出房价何时跌,何时止跌,全面分析了全球的房价走势。对于所有想要避免危机的人来讲是必备书籍。

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更新时间:2025/3/1 16:28:58