本书是美国估价学会出版的一系列房地产估价专业书籍中的一本。该书系统、详尽、深入地介绍了市场比较法在实际住宅估价中的应用，为读者正确理解住宅比较法及其与其他两种经典估价方法的相互关系提供了坚实的理论基础。本书对选择可比实例及收集、分析和整理基础数据进行了详细的阐述，并着重讨论了如何对可比实例进行修正。本书结合目前美国流行的范尼·梅和弗雷迪·麦克准则及《专业评估执业统一规范》(USPAP)的规定，并列举了大量实例和表格，有助于读者直观地理解该方法的应用，具有很强的实际操作性。

本书主要内容包括住宅的购买和销售过程介绍、市场比较法的理论及分析、可比实例的修正及其他市场数据、销售比较表格分析、市场价值定义、专业评估执业统一规范及相关案例分析等。

《住宅比较法估价》是美国估价学会出版的一系列房地产估价专业书籍中的一本。该书系统、详尽、深入地介绍了市场比较法在实际住宅估价中的应用，为读者正确理解住宅比较法及其与其他两种经典估价方法的相互关系提供了坚实的理论基础。该书对选择可比实例及收集、分析和整理基础数据进行了详细的阐述，并着重讨论了如何对可比实例进行修正。本书结合了目前美国流行的范尼·梅和弗雷迪·麦克准则及《专业评估执业统一规范》(USPAP)的规定，并列举了大量实例和表格，有助于读者直观地理解该方法的应用，具有很强的实际操作性。

第一章 住宅类房地产的购买和销售过程

与经纪人一起给物业定价

与买主一起工作

定价和销售机构的职责

新建房屋销售

“多重上市服务系统”与因特网

估价师的观点

第二章 市场比较法的逻辑及分析

市场比较法分析：优点和不足

相同房地产和可比实例

待估房地产与不完全相同的可比实例

定量分析

提取或支持修正价格或比率的方法

URAR报告

定性分析

一致性使用原理

第三章 已售可比实例

卖主支付维修和装修费用的房地产的销售

房地产数据的错误

融资修正

作为可比实例的司法交易房地产

拍卖交易

公司内部销售

所有者自售

受征用权影响的房地产销售

折扣销售

最佳售价

订立新房比较销售合同

小于一年期的可比实例

在住宅评估中，哪些项目需要进行修正?

第四章 其他市场数据

委估财产的历史

估价对象公开未决价格的意义

估价对象已上市但未出售

现有和过期的上市价目表比较

未完成的可比销售

第五章 住房表格评估报告——销售比较表格分析

可比实例的地址

财产标的的邻区

总售价

每平方英尺总居住面积(GLA)的价格

销售和融资折让

成交日期／时间

位置

租赁权／不动产完全所有权

宗地(大小) 

外观

设计(风格) 

建筑质量

楼龄

状况

房间数量

总居住面积

地下室面积

功能性设施

供暖和制冷

节能项目 

车库／车棚

走廊、露台、庭院、壁炉、栅栏、游泳池等

其他

净修正值(总计) 

可比实例修正后价格

可比实例的正确数量

不一致性

第六章 市场价值——定义

市场价值定义(范尼·梅和弗雷迪·麦克) 

不动产经纪人佣金

权利保险支出

住宅审查、测量、登记证书以及成交费用

装修折扣等

维修折扣

卖方支付的融资成本

市场价值——联邦住房管理局(FHA)的定义

ERC的价值定义

第七章 专业评估执业统一规范

USPAP规范准则1—1(a)——被认可的方法

USPAP规范准则1—2(c)——市场价值

USPAP规范准则1—2(e)——私人财产

USPAP规范准则1—4(a)——可比实例

第八章 住宅评估的案例分析

案例1 

案例2 

案例3 

案例4 

案例5 

案例6 

案例7 

案例8 

案例9 

案例10

案例11

案例12

案例13

案例14

术语

附录1 标准住宅评估报告

附录2 仅外部审核的住宅评估报告

受征用权影响的房地产销售

当买主是行使了征用权的政府机构时，估价师能采用该交易案例吗?当买主拥有征用权时，该交易案例能被估价师采用吗?

行使了征用权的房地产交易违背了大多数评估中采用的市场价值的相关规定。卖主没有受利益的驱使而出售房地产，价格也非由市场决定而由估价师决定。即使是拥有征用权，也被认为是违反了市场价值的定义。如果卖者被告知，该买主可以通过法律手段获得该房地产，那样会使他们以较低的价格出售。

很多人认为在行使了征用权的交易案例中出现了相反的情况。卖主不愿意而被迫出售。买主是政府机构，花的不是自己的钱，因此比一般的买主要慷慨得多。对于市场价值评估而言这并不是好的交易案例，也不应当被采用，特别是那些充公的项目。在估价过程中采用征用案例作为征用市场价值的依据本来就属于“近亲繁殖”。征用房地产的销售价格是以评估价格为依据，而评估价却可能存在错误或者不能代表一般买者的行为。与市场价值相一致的销售会使买主有选择的权利。当价格过高时，征收过程中的买方却没有选择的余地。如果将征收出售案例作为可比实例，就意味着估价师可以直接影响房地产价格，从而对下一个房地产价值评估造成影响。

折扣销售

一些房地产因为低于市场价而热销。估价师对此该如何评判并且做出修正呢?对于卖主为何乐意接受低于市场价的售价有很多不同的解释。包括：

1.卖主由于健康、离婚、破产或者有时是调整工作的原因愿意以低于市场价的价格出售房地产。这可以通过与其他销售案例进行比较或者与经纪人联系得知，从而确保双方交易的积极性。在某些“多重上市服务系统”中，卖者的出售原因被列在了该系统的表格中。这可以大体知道卖主的销售动机以及可能的折扣程度。

估价师经常会混淆卖主的出售动机和萧条的市场。也就是说如果某一特殊房地产的所有者是因为个人原因而降价，那么这称为“卖主动因”。如果某个卖主大幅度降价是因为该房地产一直无人问津且必须得这么做以吸引买主，这就是“市场萧条”，准确地说是“买方市场”。如果仅有一个这样的卖主，那么进行修正是正确的。如果是市场普遍存在的问题，那么无需进行任何修正，因为待售房地产也将在同样的市场上被出售，而市场价值则意味着卖主必须根据估价报告中的价格来出售。

2.折扣销售的另一原因是也许卖主接受了糟糕的建议。经纪人很有可能没有认识到该宗房地产的潜力。经纪人或者咨询估价师是否没能意识到与其他地区相比，该区位的优势或是该宗房地产的潜质?也有可能是买主咨询得不够充分或者被误导，从而愿意接受较低的售价。同样，也有可能是经纪人或者估价师没能察觉该房地产的最高最佳利用方式。对于估价师而言，没有充分的准备就提供咨询是非常危险的，因为他们的工作直接影响房地产的定价以及所能接受的最低价格。

3.另一个常见原因是售价并不是由房地产所有者来决定。如果决定是否出售的人不是与此有利益关系的人，那么他或她也许会接受较低的售价。例如：

·抵押品

·委托财产

·共同财产

·由团体拥有的许多房地产

它们的共同点在于其决策者并无与之相关的任何个人利益。即使评估价格非常低，信托财产管理人、公司管理人或者领导也可以凭借合理的理由将这些房地产出售出去。对于向购买房地产的买主提供建议的房地产销售顾问而言，这是非常重要的一点。  4.卖主开始通常在市场外部为待售房地产定价，从而错过了由于其他房屋销售带来的价格冲量。在市场上滞留几个月后，卖主不得不降价销售，以便吸引经纪人，或者某些时候吸引潜在顾客。当市场疲软时，房地产通常被降价出售。降价部分是因为卖主在房地产长时间没有买主后变得焦虑。这是销售动因的改变，在前面已经进行了论述。

一旦卖主开始焦虑，那么与其他卖主相比，他很可能以很低的价格出售房地产，因为无论是经纪人还是买主都不愿问津在市场上滞留过久的房地产。卖主采纳了经纪人的建议，有时报价会比要价低许多，因为该宗房地产已在市场上滞销了很长时间。

最佳售价

一些住宅标价很高但却很快销售出去了，而另一些房地产尽管标价很高却难以出售甚至无人问津，最后不得不以低价脱手。似乎一宗房地产在市场上滞留越久，其售价就越低。

住宅通常要价都太高，以致花费很长时间才销售出去。合理定价的房地产似乎在很短的时期内就能出售。房地产的出售方式是影响市场行为的主要因素。

如果销售房地产的主要方式是聘请经过“多重上市服务系统”认证的经纪人，那么为潜在买主选择待参观的房地产就由经纪人来安排。如果买主或者其贷款银行认为只能承受售价约12.5万美元的房地产，那么经纪人通常只会展示接近该价格的房地产。也就是说，潜在的买主不会考虑标价为13.9万美元实际价值为12.5万美元的房地产。而参观该房地产的买主其可承受的价格应该在12.5万～15万美元之间，而这一错误定价的房地产无法与市场上其他更好的房地产相竞争。如果某一房地产长期定价不合理，那么卖主就会失去耐心，有挫折感因而可能接受较低的价格，这一价格在房地产刚上市时是不可能被卖主接受的。时间就是一切。为了获得最佳的售价，需要在一开始就合理地定价或者迅速地把价格降到合理的范围。

订立新房比较销售合同

比较销售对估价师而言是充满竞争的区域，因为开发商在交易前就能获得代售房地产的信息，从而能够采用这种最简单、最无争议的方法。这就引发了新的问题，什么是比较销售?什么是可比成本案例?可比成本案例是在成本法评估房地产价值时，计算重置成本的。比较销售则用于改进的市场比较法。为了有助于数据分类，估价师需要查看一些历史和司法交易案例。在许多审批中，估价师将被要求提供以下数据：

·特定交易日实际售价的证明；

·在合理的交易时间考虑了房地产在市场上的各项权利所得的销售价格；

·与交易房地产类似的实现最高最佳利用方式的房地产的售价。

因此，如果某个开发商出于投机的目的而开发建设了某一宗房地产，并以传统方式将房地一起销售出去，这可以认为是一个可比实例。但是，如果某个买主购买了一块空地并与开发商签订了建房协议，那么这就成为两宗交易了。它不能作为可比实例，只能作为空置土地销售和房屋开发建设合同的可比实例，可以用于反映房屋的重置成本。

如果把所支付土地的价格和房屋的建造费用之和看作是房地产的售价，这有可能是一个非常大的错误。市场通常只认可房屋的功能和外部折旧，但是在建筑合同中却不认可一些功能和外部折旧损失。二者不同的原因在于一个是购买现房，而另一个则是和开发商一起建设房屋的过程。

正如前面所讨论的，在为出售已建成房地产所做的各种努力中包括经纪人提出的一些非常有价值的建议，主要是指出房地产的一些缺陷，例如糟糕的户型、过度装修、外观存在的问题和其他的不足。如果买主购买了经纪人提供的任何一宗房地产，那么经纪人就可以得到报酬。在房屋建设协议中，卖主同样也是销售人员，对开发商或该项目来说还是唯一的销售人员。这意味着如果有买主购买了该公司的房地产，那么经纪人就能得到报酬。但是如果买主购买了其他公司的房地产，那么经纪人什么也得不到。在某些情况下，开发商的营销机构并不会指出问题所在，因为这与它们无关。与中介机构不同，它们并不期许与买主有长久的合作关系。当房地产存在过度装修的问题时，开发商的营销机构并不会提醒客户，因为开发商本身就是过度装修的受益人。

不采用建筑合同销售作为可比实例的另一原因是买主缺乏购买选择。依据传统的经纪人和“多重上市服务系统”销售方法，买主在购买前会查看6～10宗颇具竞争性的房地产，使得买主有其他购买选择并且知道各宗房地产的优劣。大多数与开发商签署了建房协议的买主在决策时显得缺乏远见，在没有参考其他房地产的情况下就决定建房。很明显的证据就是在高端房地产市场一些买主花费了近50万美元来建设他们的理想住房，但是在市场上却有与之十分类似的，甚至是新建的、但价格为40万～45万美元的住房。当一年以后被经纪人或者估价师告知房地产的市场价值为42.5万美元时，他们会非常震惊。在评估处于开发商占主导地位、存在销售压力的市场的房地产时，采用1～2个一年楼龄的房地产的交易案例会显著增强分析的可信度。很多时候房屋销售定价单上的价格比开发商提供的合同销售价格要低得多。

例如，某个开发商受雇建造面积为3 000平方英尺，拥有竣工面积为1 500平方英尺的地下室和三个车位的车库，价值约27.5万美元的房地产(包括土地和建筑)，该地区已有200宗已建宗地，最大房地产的面积为2 000平方英尺，最高价格为17.5万美元(包括土地和建筑)。待建房地产包括一个室内游泳池和一个封闭的、设计精美的走廊。假设该房地产今天竣工，估价师被要求评估其价值。

估价师来到了现场并且向开发商的营销机构指出了存在的问题。但是，该机构则认为不存在任何问题，因为它在五个月前也做了类似的交易(也带有游泳池)，在附近也有一宗已售房地产，房屋的建筑质量都非常好。如果该估价师采用了建筑商的销售案例，他可以很容易获得这两个可比实例的价格。但是第三、四、五、六个案例都是转售案例，或者是出于投机目的建造的新房，其价格约为22.5万美元。第五个销售案例是现房再出售的，也有一个室内游泳池和相似的特点，价格约为21.5万美元。哪个才是市场价值：建房合同上的价格、已建新房的价格，还是二手房的价格?成本法中没有关于计算功能折旧损失的内容。在同一评估中，把土地的价格加上建房合同中房屋的价格是成本法的又一运用。不过不对照其他两个案例无法获得折旧额。这是建房合同无法用于比较并有可能导致错误产生的又一典型案例。

在高端的豪华住宅市场，估价师通常将一个月内支付的土地费用与根据合同数月后支付但实际却在6～12月后支付的建房费用相加。这是成本法的又一运用。在此情况下，如果估价师在没有市场的情况下能找人来建造这样一宗房地产，估价师可以评估价值为100万美元、土地价值为15万美元，但最高售价为50万美元的房地产。必须要记住，市场价值意味着卖主必须在约定的时间内在院子里出示“待售”标志并以评估价值出售的数额。

通常房地产的销售价目单是该类型物业市场的反映，且经常意味着卖主不能从中获得收益。而这些交易通常需要考虑使用价值而非市场价值。当然，大多数贷款发放者并不根据使用价值来确定贷款额。

P30-35

不动产经纪人和评估师每天都被要求进行物业估值。他们经常利用第六感得出价值，却难以解释思考过程和其背后的逻辑。本书旨在帮助评估师和经纪人理解或至少思考使用销售或列表作为比较的住宅估价中的技术、应用、逻辑和缺陷。本书重点考虑了市场数据的可比性和可靠性，同样包括提取、应用和对住宅可比实例的销售或列示价格的修正支持。

本书的目的不是建立新的分析规则，而是促进讨论，并在理论上为可比实例的价格修正提供基础。这包括三种估价方法的相互关系，以及如何提取比例、比率和美元修正来支持在必要时所作的修正。对目前的范尼·梅和弗雷迪·麦克准则以及《专业评估执业统一规范》(USPAP)的规定也进行了讨论。

本书应引起对住宅市场上买卖双方行为正确解释的讨论和可能的争论。它还应该帮助估价师在法庭上给定了口头证词时准备解答疑难问题，并回答客户和保险公司所关注的事。

估价学会希望本书能够帮助读者未来在这一领域作出估价决定。

美国估价学会在任会长

伍德沃德(Woodward Hanson)，MAI