古语云：欲成大事者，必得天时、地利、人和。本书将对商铺投资与经营做一个条分缕析式的剖析，帮助欲涉足或已涉足商铺投资及经营的人士，将商铺看个清清楚楚明明白白。相信本书能让你的投资进退自如、左右逢源！

在正确的时间、正确的地点投资正确的商铺，则日进斗金不是梦想。

本书将旺铺投资与经营问题做为主要内容，共分两篇七章，内容有把握宏观决胜未来、精准选择吻合定位、透彻分析百战不殆、以人为本先人后事、精心设计营造氛围、成功营销掌握顾客、经营顾客基业长青等。相信本书能让你的投资进退自如、左右逢源！

序

投资篇

 第一章 把握宏观决胜未来

第一节 商铺的八大评估因素

第二节 市政规划与商圈定位

第三节 商圈竞争力和向心力

第四节 商圈客流测算

第五节 商圈硬件条件评估

第六节 商圈软件条件评估

第七节 名企商圈评估策略

第八节 商圈分析报告实例

 第二章 精准选择吻合定位

第一节 商业街商铺投资策略

第二节 市场类商铺投资策略

第三节 社区商铺投资策略

第四节 住宅底商商铺投资策略

第五节 百货商场和购物中心商铺

第六节 商务楼和写字楼商铺投资策略

第七节 交通设施商铺

第八节 置业风水旺铺

 第三章 透彻分析百战不殆

第一节 商铺投资的形式

第二节 商铺购买九大风险

第三节 商铺租赁十一项注意

第四节 商铺投资的法律

第五节 商铺投资回报率计算

第六节 商铺选址备忘汇总

第七节 全国主要城市商铺投资分析

经营篇

 第四章 以人为本先人后事

第一节 员工是生意的起点

第二节 老板是员工的表率

第三节 招聘适合商铺的优秀店员

第四节 塑造适合商铺的优秀文化

第五节 培训让你的员工动起来

第六节 以人为本留住优秀人才

第七节 知名企业人才策略

 第五章 精心设计营造氛围

第一节 给商铺取个好名

第二节 醒目的招牌开放的门

第三节 和谐的色彩设计

第四节 用照明衬托商品

第五节 以陈列吸引顾客

第六节 巧用卖场磁石点

第七节 妙用装饰生财

 第六章 成功营销掌握顾客

第一节 精确细分赢取市场

第二节 掌握心理引导消费

第三节 提高销量的十种定价方法

第四节 有效利用促销盈利

第五节 特价促销的技巧

第六节 节日促销的技巧

第七节 小小一角钱带来大启示

 第七章 经营顾客基业长青

第一节 企业要善于“经营”顾客

第二节 服务顾客超越期望

第三节 正确应对客户抱怨

第四节 处理顾客抱怨的原则与技巧

第五节 顾客电话投诉处理技巧

第六节 顾客现场投诉处理技巧

后记

八、商铺本身的一些特性

商铺本身的特性包括：开间、进深、层高、与人行道是否直接衔接等等因素。通常投资者喜好开间大的商铺，可增强商铺的可视性，有益于形象识别；进深和层高影响着商铺的可分割性；与人行道的衔接方式直接影响商铺对人流量的吸引力，一般说来，直接与人行道相连的商铺较受青睐，适合一些商品展示性好的行业，商铺前有台阶或内廊与人行道相连的更适合受众相对固定的行业。

第二节 市政规划与商图定位

一、市政规划决定商圈未来

市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。

商铺对于环境非常“敏感”，投资者应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容，对今后几年内可能出现的政策变动以及市政规划作出一个预先判断。

要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，商铺投资与经营者必须从长远考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。

以上海为例，该市的商铺热点是随着城市规划而不断变化发展的。在城市的中心区域，商业网点的更新将产生出新的商铺投资之机，这在业内被称为重新洗牌。如南京东路被定位成核心的商贸商务区后，原来的那些不符合新要求的商业单位都将被请出此地，另做安排。这样南京东路对现时适合加入者而言将是上佳良机；对那些被请出者同样也是一次难求之缘，可以用更小的代价得到更大商铺发展的商机。至于对广大渴望参与商业活动或商铺投资者来讲，也多了一次成功的机会。

此外，上海的“一城九镇”蓝图以及五角场、真如等一批城市副中心区域的崛起，也将带动区域性的火爆，提升商铺投资空间。加之住宅楼群的不断向外扩张，居住人群的不断外移，商业社区也随之兴旺起来。这类城市区域的变化，也是投资者必须关注的焦点之一。

对于老商圈，投资者应该了解，新的市政规划是否会“抛弃”这里？很多的老城区，由于原有的规划不合理，很容易被当地政府“抛弃”，而一旦被“抛弃”，则热闹的地段也有可能变成冷僻之地。另外，投资者应尽量避免买人计划动迁的商铺，除非有充分把握能得到更高的补偿。

深圳市的人民南商圈是深圳早“老”的商圈之一，曾是无数商家和投资者淘金乐土，但随着市政府的西移以及华强北商圈、南山商圈、龙岗商圈的崛起，其核心地位和商业功能一度严重退化，曾在一段时间逐渐淡出消费者视线，让不少投资者和经营者备感迷茫。近一两年才随着市政府对人民南的改造才重新焕发生机。

同样位于深圳市的笋岗物流园区，则在当地政府主导下，脱胎换骨成为日益繁华的物流商圈。在《深圳市国民经济和社会发展“九五”计划》中，市政府提出利用3年时间，投资6亿元，把笋岗片区建成为深圳国际商贸物流园区。这也是深圳市六大物流区中惟一定位为消费性的现代化物流园区。

目前，宝安北商圈的内涵已拓展为：宝安北路时尚家居一条街、桃园路汽车销售检修一条街、梅园路文化娱乐酒店商务一条街、宝岗路饮食休闲文化一条街。

宝安北今日的商圈繁荣主要体现在三个方面：在家居方面，香江和好百年等主要品牌的规模化、专业化的运作，奠定了笋岗片区家居市场新的市场格局，成为深圳市最大家居商品展示分销中心；在建材方面，世界500强企业之一百安居的进驻，引导了消费潮流；华南汽车展示交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以4S店为骨干的高档、规范化汽车企业逐渐聚集；文具、玩具专业市场已成为深圳市规模较大、品种最全、辐射面积最广的文具批发市场；园区以一致药业配送中心为依托，吸引了一批如中联医药等连锁医药企业在这里建立配送中心，初步形成了一个年交易额达6.13亿元的医药大市场。

而对于新的区域，则更要了解政府发展重心是否偏向这里？会不会在此设立大规模的商圈或住宅区？如果能快人一步，找到政府规划中的“好地”，则意味着巨大的投资空间。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。

正如昔日拥挤的朝阳路，如今成为新的市政发展区域。在北京市十五商业规划的前景描绘中，初步确定四环路沿线地区将成为北京最有发展潜力的黄金地带。而东八里庄地区作为北京城市总体规划中朝阳区的地区级商业中心和CBD的副中心，处于保留商业用地阶段，正在成为商业机构入驻的重点区域。未来将会在东八里庄地区大量修建商业设施，各类商业物业业态互补开发将形成一个新的商圈，商业发展潜力不容忽视。而位于东八里庄地区的京棉集团拆迁改造，这个北京市最大规模的城市旧城更新项目，将带来超过百万平方米的新建面积，商业机会和发展空间都会是显而易见的。而朝阳路的改造拓宽，无疑是又给这里的商业打人了一针强心剂。

二、商圈定位决定商铺未来

所谓“商圈定位”，就是市、区级政府规划部门、经济管理部门或商业经营者对商圈的人口结构、人群特征、消费习惯、客流量、地理环境、商圈业种、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查，从而提高商圈购买力、商圈辐射力、商圈吸引力、商圈竞争程度、商圈发展预期等方面的分析与评估。为明确某商圈业态特征，树立更加鲜明的商圈个性形象和招商引资提供全面策划。

商圈必须进行定位，营造主题特色，从而吸引消费者。定位越与周边人群、商业情况吻合，则成功的概率越高。反之，缺乏特色、缺乏鲜明主题的项目就也不会有多大的生命力。P10-12

在地产界，早有“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜”的说法，有数据显示，2005年商铺投资者占商业地产投资的55％，2006年这个数字则攀升至67％。随着国家对住宅转手交易限制的不断增多，许多原本投资住宅市场的游资，也将投资目标从住宅转向商铺。2007年这一比例仍在攀升。

《2006中国商铺投资市场调查报告》显示，商铺投资回报可达到17％，这个回报率相当诱人。2007年，随着中国股市的高位运行，虽然收益仍然较高，但风险也在逐步加大，可以预见，有相当多的稳健投资者会将获利资金从股市撤出，转战商业地产，这将促使商业地产投资迎来又一波高潮。

旧城改造带来新的商业布局升级，城市化进程加快、城镇人口增加等诸多因素也将支持2007商业地产快速发展。

同时，零售业经营也持续向好，据预测，2007年的商品零售总额预计将达到8.6万亿元，到2010年，中国社会消费品零售总额将突破10万亿元人民币大关。

在商铺向投资者展现出诱人一面的同时，有观点认为，中小投资者在商铺中的机会越来越少。因为商铺实际上是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同，而对生产资料的占有，一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”，即只租不售的策略，中小投资者的机会将越来越少。这种观点实际上可以做多种解读：1.商铺确实是金；2.投资商铺这道盛宴，中小投资者能够分享的时间越来越短；3.机会变少的同时也意味着风险的增大。

此外，如果对所投资商铺的选择错误，如选错地段、以过高价格购买、商铺本身存在“硬件问题”或“软件问题”等，都会造成投资失误。在经营商铺时，除上述因素会影响经营外，定位不准、销售乏力、资金、团队、顾客管理等因素也会影响到投资的成败。

因此，无论是投资商铺还是经营商铺，都必须明白，商铺的高收益与高风险如影随形，商铺投资并非是包赚不赔的买卖，它可能是一个大“馅饼”，也可能是一个大“陷阱”。

古语云：欲成大事者，必得天时、地利、人和。本书将对商铺投资与经营做一个条分缕析式的剖析，帮助欲涉足或已涉足商铺投资及经营的人士，将商铺看个清清楚楚明明白白。

所谓天时，是指风水与商铺的和谐，和谐则可阴阳变易、天人合一，五行循环而达致生生不息。

所谓地利，是指商铺所处位置，要具有强势比较优势。

所谓人和，是指商铺经营要与商圈和、与开发商和、与其他商铺和、与经营团队和、与顾客和。

得天时、地利、人和，则高收益可期，高风险可免。

在正确的时间、正确的地点投资正确的商铺，则日进斗金不是梦想。

是为序。

刘啸天

2007年6月

商铺市场的三大利好

就在本书即将付梓时，市场中又多了许多变化，其中三点，我认为是投资商铺的三大利好：

利好之一：股市高位，资金重返楼市

上证综指在20007年10月16号创出6124.04的新高，深成指则距20000点大关仅400点之遥，就在人们期待股市为自己增添更多的财富的同时，两市股指瞬间掉头向下，展开了高位震荡，虽然两市股指下挫不到10％，但数百只个股的股价已经近乎腰斩，经历此次的个股大跌与前期“5.30”大跌，部分投资者损失惨重。与此同时，中国股市进入牛市中后期的论调也让人担心，股市留给人们赚钱的时间在缩短，难度在增加，下一步，人们增加“财产性收入”的途径在哪里？

在国内流动性封闭的情况下，“非股市即楼市”的投资状况还难以在短时间内改观，当股市处于高位，风险大增的时候，一部分获利套现资金及一部分厌恶高风险追求稳健收益的资金，又将回流到楼市。

利好之二：国家政策抑住宅而利商铺

面对全国市场一路高歌猛进的房地产市场，2007年8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号，民间简称“24号文”)，旨在抑制奔牛狂奔的脚步。

“24号文”突出了政府将把发展住房保障作为解决中低收入者住房困难的主要工具，政府近日落实的限价房、经济房和廉租房等政策，将大大缓和首次置业者的需求，市场对一手商品房住宅的需求量会减少，从而可能出现供过于求的现象；一旦这种现象成为事实，部分炒房资金势必流出住宅市场。

商铺则有所不同。首先。从全国总体情况来看，一手商铺供应量不大，二手商铺转手率也较低，市场一直处于供不应求的状态，在短期内不会发生变化，所以从供求关系与价格的角度看，商铺比住宅更加保值；其次，商铺市场泡沫比住宅市场小，近一两年，住宅价格升幅惊人，相比之下，商铺价格则比较平稳，约相当于住宅的三分之一。所以，从价格的升幅来看，商铺市场比住宅更稳当，因此商铺市场比住宅市场更有投资价值。

利好之三：消费率快速增长利于商业繁荣

虽然我国消费率仍然偏低，但近年却增长迅猛。从上世纪90年代以来的消费平均增速来看，我国明显高于其余九大消费国家。如果按照1991～2003年各国的平均消费增速来预测(不考虑各国汇率变动)，那么在2010年我国的消费总量将会超过法国和意大利，成为世界第五大消费国。与此相对应的，就是我国零售业在近几年内取得了快速增长，而零售业的增长又直接催生了对商铺的需求。

此外，劳动生产率的提高与城镇化进程的推进，将会使得在今后15年左右的时间内，“人口红利”对于我国经济的推动作用明显增强。

可以预见，商铺投资还将带给投资人稳健的回报，只要投资者能慧眼识金铺。