本书试图在香港开埠150多年以来的经济发展和人口增长的宏观背景下，展示香港地产业在特定的地权制度中从萌芽、发展到成熟的整个历史轨迹，从中发现香港地产业发展的规律，它和整体经济与市民生活的互动关系，以及它在香港经济中的地位和作用。与此同时，也研究香港各主要地产发展商的成功投资及失败教训，以作借鉴。本书是香港行业史系列的第一本，以推动各行各业自身的总结。资料丰富，约20万字，可协助我们预测及面对未来的转变；图象丰富，超过300幅。适合业内人士参考之用。

在任何国家，任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。香港也是同样情况。

自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》难窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。

序言

前言

第—章 土地制度的确立和早期城市建设

1香港土地制度的形成和确立

1．1英国侵占香港：香港地权制度的转变

1．2第一次“官地”拍卖

1．3新界的土地制度

1．4香港土地制度的基本特点

2早期的城区建设和规划

2．1“维多利亚城”的建设

2．2“维多利亚城”的拓展和“四环九约”

2．3九龙、新界开发的城区

2．4早期城市规划和对土地发展的管制

3战前地产业的发展概况

3．1早期英商在地产业的优势

3．2华商在地产业的发展

3．3战前地产业的主要经营方式：置业出租

第二章 战后地产业的繁荣与危机

1地产革命：“分层出售、分期付款”

1．1战后经济复元、人口骤增和“房荒”

1．2“分层出售、分期付款”售楼制度的形成

2 50年代初至60年代中的地产繁荣

2．11953年至1957年地产业发展的原因

2．21953年至1957年地产业发展的特点

2．31960年代初中期地产业的繁荣盛况

3战后的主要地产发展商

3．1置地：香港最大的老牌地产公司

3．2许爱周、张祝珊：战后重要的华人地产商

3．3霍英东：战后新兴地产发展商的佼佼者

3．4其他主要的新兴地产发展商

4 60年代中期的地产危机

4．1地产危机的触发

4．2过度投机地产引发的银行危机

4．3银行收紧信贷引发的地产危机

第三章 70年代地产业的证券化和集团化

1 60年代末至80年代初的地产热潮

1．11968年至1974年的地产循环周期

1．270年代中至80年代初的地产热潮

2商厦重建和大型私人屋邨兴建

2．1高级商厦的重建和兴建热潮

2．2大型私人屋邨的兴建蔚然成风

3新兴地产集团的崛起

3．1地产业的证券化：70年代地产公司上市热潮

3．2长江实业：击败置地声名鹊起

3．3新鸿基地产：“楼宇制造工厂”

3．4合和实业：湾仔合和中心的兴建者

3．5恒隆集团：积极发展地铁沿线物业

3．6大昌地产：与英资公司合作发展地产

3．7新世界发展：尖东新世界中心的兴建者

3．8恒基兆业：“小型住宅之王”

3．9其他新兴地产集团：华懋、南丰、信和和鹰君

4 80年代初地产市道的崩溃

4．1地产市道崩溃的基本原因

4．2 80年代初的地产大崩溃

第四章 公屋的大规模闪建和香港的城市发展

1 50至60年代公屋的大规模兴建

1．11953年圣诞的“石硖尾大火”

1．2大规模的徙置计划

1．3廉租屋邮的建设

1．4公屋政策的推出

2新市镇开发和“十年建屋计划”

2．150至60年代的香港城市规划

2．2香港早期的新市镇发展

2．31973年至1982年的“十年建屋计划”

2．4新市镇开发加快步伐

3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变

3．1“都会计划”

3．2市区重建计划

3．3公屋政策的转变：“长远房屋策略”

3．4新一代新市镇的开发

第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成

1过渡时期的地产大升浪

1．1《联合声明》关于香港土地契约的安排

1．2第一次升浪：1985年至1989年

1．3第二次升浪：1991年至1994年

1．4第三次升浪：1995年至1997年

2地产业巨擘：十大上市财阀

2．1长江实业：“大型私人屋邮之王”

2．2新鸿基地产：“地产巨无霸”

2．3恒基地产：“密底算盘”

2．4新世界发展：以地产为主，向多元化发展

2．5恒隆／淘大：稳中求胜

2．6信和：香港地产的“超级大好友”

2．7会德丰／九龙仓：用尽地积比率

2．8太古地产：金钟、铡鱼涌建地产王国

2．9希慎：“铜锣湾地王”

2．10置地：“皇冠明珠”失色

3 1997年：地产“泡沫”形成

3．1香港地产“泡沫”形成的原因

3．2地产“泡沫”对香港经济造成的隐患

第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景

1特区政府的目标：85000个单位

1．1特区政府的土地政策

1．2特区政府的房屋政策

1．3长远房屋策略白皮书

2金融风暴袭击下的地产危机

2．1亚洲金融风暴对香港的冲击

2．2金融风暴下的地产危机

2．3大型地产发展商的减价促销战

3地产业：香港经济的“寒暑表”

3．1地产业对香港GDP的贡献

3．2地产业对香港财政收入的重要性

3．3地产业对各行业的影响

3．4结束语：香港地产业的发展前景

香港地产业大事记

参考书目

鸣谢

1．4香港土地制度的基本特点

自1841年首次“卖地”以后的100多年间，香港政府在仿照英国土地制度的基础上，根据当时的历史环境和香港的具体情况，逐步形成了一套有效而独特的土地管理制度。这套土地制度的基本特点主要是：

(1)两权分离。土地所有权属英国王室，土地使用权允许自由有偿转让。根据法例，香港一切土地的所有权属英国王室，港督根据英王授权代表王室处理香港土地，故称为“官地”Crown Land)。香港政府对全港土地(港岛花园道圣约翰大教堂土地例外，新界和新九龙属英国政府向中国政府强制租借土地，为期99年)拥有最终业权。这是香港土地制度的基础。与此同时，香港政府把土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发展商，并允许该土地使用权在期限内可自由转让、抵押、继承或赠送。因此，香港俗称的“卖地”准确说是批租，私人土地买卖只是买卖有关土地的租用权。香港俗称“业主”的房地产拥有者，其真正身份只不过是政府的租客。(香港土地业权关系，见图1．1)

香港政府的批租方式，主要是公开拍卖，价高者得。后来对涉及社会公益、公共事业、教育、宗教及其他特殊用途的土地，则采取公开投标或私人协议的方式。批租的年期逐渐形成75年、99年两种。新界及新九龙土地的批租期，从1898年7月1日起计算，为期75年(可续期24年)或99年，但减去最后3天。土地使用期满后，承租者须将土地连同上盖建筑物一并交还香港政府，并无赔偿。承租者若要续期，需征得港府同意并补交地价。

土地使用权有偿自由转让，是香港土地制度的核心。透过它，“官地”转化为可自由买卖的商品，形成房地产一、二级市场。“价高者得”的批租方式，使香港稀少的土地资源落在最有效率的经营者手中，充分发挥了市场机制对土地资源的配置作用，使香港土地制度在土地所有权属英国王室的基础上，有机地融入香港的自由经济之中。

(2)政府对土地发展保持有效的管制。香港政府对经济的管理，素来奉行积极不干预的自由经济哲学，但对房地产业的发展，却以土地所有者和行政管理当局的双重身份，保持着有效的管制。它的管制手段主要是：

(i)批租契约。香港政府批地时，以土地所有者身份与承租者签订一份批租契约，即地契或官契，列明各项条款和租用条件，包括批租年期、土地用途，以及规定承租者必须在一定期限内兴建一定价值的建筑物等。早期批出的土地，地契条款通常比较简单，但二次大战后港府批出的地契便逐渐详尽，限制条款亦有所增加，如规定可建面积比率、车位数量、每层楼的用途及高度等，以加强政府的管制。

(ii)建筑物条例。香港开埠初期，港府即制订《建筑物条例》(Buildings Ordinance)，后来经过多次修订，逐步完善。建筑物条例对土地发展的限制更加细致，包括地积比率、楼宇覆盖率及建筑物投影等，此外还规定所有楼宇建筑动工前，须将图纸送交建筑物条例执行处审批等。

(iii)城市规划条例。1939年香港政府制订《城市规划条例》，授权成立一个城市设计委员会(即现时的城市规划委员会)，专责制订有法律效力的分区发展大纲图则，以协调市区内的各项发展。二次大战后，城市设计委员会逐步制订香港“分区发展大纲图”，除为各区制订基本建设，例如道路、学校、医院等计划外，还为大面积土地编配用途、楼宇高度和发展密度等，从宏观上管制香港土地的发展。

(3)制订各项法律以保障土地交易各方的合理权益和市场的正常运作。开埠100多年来，香港逐步形成一套完整的地权法，主要包括《房屋条例》、《房产转让及业权条例》、《土地登记条例》、《政府(收还)地产权条例》、《官地收回条例》、《业主与租客(综合)条例》、《差饷条例》、《建筑物条例》、《城市规划条例》等等。这些条例都有极详尽的细则，清楚界定土地交易中各方的权益，有效保证了市场的正常运作。以《土地登记条例》为例，该条例清楚阐明业权(包括拥有权、抵押权、分租权及其他各种土地房产业权)的登记办法，授权政府立田土注册署，规定所有与土地、房产有关的法律问题，必须有文字记录和在田土注册署登记才有效。任何人，包括律师、测量师、建筑师、房产经纪，以及一般从事房地产买卖的市民均可在注册署查阅任何地段房产的业权所属。这就有效保障房地产交易者的利益。

(4)在土地管理中建立起的一套税收制度，为政府财政收入提供了一个经常性的重要来源，并成为香港低税制的基础。政府的土地税项主要有：

(i)卖地收入。这是最重要的土地税收。

(ii)地租。政府在批地契约中订定，租期内的地租维持不变，每年征收，目的主要体现港府所拥有的最终业权。由于通货膨胀的影响，旧地契下订定的地租已变得所值无几，仅具象征意义而已。

(iii)差饷。港府自1848年开始征收，按户抽取，主要用来维持警察的开支，故称“差饷”。据《香港杂记》记载，开埠初期维多利亚城的差饷，按屋租每百元收13元5角，山顶每百元收8元7角5仙，九龙及各小村则收7元。在一、二次大战时期，差饷则增至每百元屋租收17元5角，至大战平息才按旧例征收。二次大战后，港府逐步改为每三年根据房地产租值和通胀调整一次。差饷遂成为政府在土地税收中一项重要的来源。

(iv)物业税。这是出租物业税金扣除一定支出后应付的溢利税，每年缴付一次，自住者免。公司或企业如经营房屋出租的可选择缴交公司利得税而不缴交物业税。地价、地租、差饷和物业税是香港政府的一项重要财政来源，即使在地产业起步之初，港府已从中获得可观的财政收入。据统计，1881年，港府的卖地收入是20．36万元，地产税收是22．17万元，而当年鸦片公卖烟不过21万元。这就是说，地产收益已超过鸦片收入的一倍以上。当时鸦片税收约占香港财政收入的1／6，以此推算，地产收入已占香港财政收入的1／3左右。P14-17

在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活质素息息相关。香港也是同样情况。

我们都知道，香港的人口不断增加，而且，近年的增长率比过去还高，其中大部分因素都不是我们可以控制的。我们的人口规模和结构，都在不停地转变，带来对房地产业的需求亦急速地改变；但是，可供发展用的土地和适合住用的楼房，必须经过冗长的规划、设计及建造工程程序才能提供给社会使用。不管我们使用多少资源，我们也只可以把这个程序略微缩短。这就是香港楼房供应工作中的一个难点：我们需要利用很难更改的硬件来应付急变的实况。

在香港，因为人口的高速增长和城市发展土地的短缺，房地产业的困难会比其他城市严重。

自开埠以来，香港的房地产已经历了不少的起落，也取得了很多成果和宝贵经验。前事不忘，后事之师。我们在工作上与房地产业有关联的人士及楼房使用者，都可以从冯邦彦教授的杰作《香港地产业百年》里窥见和领会到许多珍贵的资料与指引，协助我们预测及面对未来的转变。

潘国城博士

2001年2月